Một Số Nghiên Cứu Thực Nghiệm Về Ảnh Hưởng Quy Hoạch Đến Giá Trị Đất

hoạch các ngành sản phẩm và những ngành có liên quan đến vấn đề bảo vệ môi trường và bảo tồn văn hóa v.v. (quy hoạch cấp ngành) (Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 2016).

Đáng chú ý, trong các loại quy hoạch, quy hoạch SDĐ được coi là cấu phần cơ bản; do quy hoạch SDĐ là điều kiện đầu tiên – đóng vai trò cơ sở phân vùng không gian của quy hoạch tổng thể cũng như vai trò cung cấp, hỗ trợ nguồn lực đầu vào (đất đai) cho quá trình thực hiện các quy hoạch (Kaiser & Godschalk, 1995). Tuy nhiên, khi nhìn ở góc độ khác, có thể thấy quy hoạch SDĐ có bao hàm các hình thức quy hoạch khác. Cụ thể, khi đề cập đến quy hoạch kết cấu CSHT giao thông có thể được coi là một hình thức quy hoạch SDĐ vì nó đề cập tới quy hoạch SDĐ cho mục đích vận chuyển; hay như, quy hoạch đô thị, khu vực và thành phố cũng có thể được coi là các bộ phận liên quan đến của quy hoạch SDĐ

v.v. Chính vì mối quan hệ này, Evans (2004a) đã đề cập rằng, quá trình xem xét, phân tích các nội dung kinh tế của quy hoạch SDĐ hoặc mối quan hệ của quy hoạch SDĐ với các quy hoạch khác thì cần thiết xác định rõ được đối tượng và các mục đích SDĐ.

Leung (2003) cho rằng, khái niệm quy hoạch SDĐ đề cập đến việc sắp xếp không gian SDĐ, bao gồm các hoạt động như là xác định và phân tích các vấn đề, xác định các mục đích và mục tiêu SDĐ, xây dựng và đánh giá các lựa chọn sẵn có cho cộng đồng trong việc hiện thực hóa các mục tiêu SDĐ. Như vậy, quy hoạch SDĐ có thể hiểu là những quy định đề cập cách thức mà đất đai sẽ được sử dụng. Đây là quá trình ra quyết định, hướng dẫn phân bổ và phát triển đất đai.

Trong quá trình phát triển, quy hoạch nói chung và quy hoạch SDĐ luôn tồn tại ở các quốc gia và có tác động mạnh mẽ đến gia tăng giá trị đất đai theo nhiều cách khác nhau (Jones, 2008). Trong đó, các nhà nghiên cứu nhấn mạnh sự tác động gia tăng giá trị đất đai do quy hoạch mang lại do sự thay đổi về khả năng tiếp cận (do xây dựng hạ tầng cơ sở), khả năng phát triển đất và sự kiểm soát nguồn cung đất (Hannah, Kim, & Mills, 1993). Tuy nhiên, tùy theo chức năng của từng loại quy hoạch và mục đích SDĐ mà các tác động thay đổi đến giá trị là khác nhau đối với đất đai và mảnh đất lân cận (Van Cao & Cory, 1982).

Cụ thể, chúng ta có thể thấy rằng, đối với các mảnh đất tại các khu vực trung tâm, với các tiện ích và khả năng tiếp cận sẵn có, nếu được quy hoạch là một khu dân cư hoặc thương mại sẽ có làm gia tăng giá trị đất cao hơn. Tuy nhiên, cũng là khu đất này, nếu quy hoạch chỉ cho phép để xây dựng thành khu nhà ở thấp tầng thì giá trị đất sẽ thấp hơn. Ngoài ra, nếu mảnh đất được quy hoạch để làm công viên công cộng sẽ có giá trị thấp hoặc thậm chí không có giá trị vì không thể thực hiện việc mua, bán hoặc xây dựng phát triển trên đó. Tuy nhiên, quyết định quy hoạch sử dụng đất làm công viên sẽ có xu hướng tăng giá trị của các mảnh đất xung quanh vì các mảnh đất này sẽ có cơ hội, khả

năng tiếp cận các hoạt động giải trí và gia tăng các tiện ích. Thêm vào đó, đối với địa điểm đã xây dựng để thực hiện quy hoạch cũng tác động ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của các khu đất lân cận và toàn bộ đất đai trong khu vực. Nếu các khu đất sau khi phát triển sẽ thu hút nhiều hơn các hoạt động kinh tế - xã hội và tạo ra nhiều các kết nối giao thông thì giá trị đất đai trong toàn bộ khu vực đó sẽ có xu hướng tăng lên (Waddell, Ulfarsson, Franklin, & Lobb, 2007). Nhưng ngược lại, nếu đất đai khu vực đó mà quy hoạch để làm nhà máy sản xuất mới hoặc lò đốt thì lại có thể làm giảm giá trị của đất đai (Jones, 2008). Theo đó, giá trị đất đai sẽ phụ thuộc vào ngoại ứng (tích cực hoặc tiêu cực) mà do các quyết định và thực hiện triển khai các quy định quy hoạch liên quan đến hoạt động SDĐ.

Cùng quan điểm với Van Cao và Cory (1982), Koster and Rouwendal (2012) đã khái quát hơn, khi cho rằng, chính việc thực hiện các định hướng phát triển và sử dụng đất hỗn hợp (mixed land use) trong quy hoạch là yếu tố cơ bản tác động đến giá trị đất đai và BĐS. Do sự phát triển và sử dụng đất hỗn hợp mang lại nhiều lợi ích về KT-XH hay cải thiện nhiều phúc lợi xã hội (Cheshire & Sheppard, 2002) và có tác động tích cực đến giá trị đất đai, BĐS. Tuy vậy, sự thay đổi giá trị đối với các loại đất đai và nhà ở lại khác nhau, cho dù chúng có cùng khả năng tiếp cận đến các tiện ích xã hội hay trung tâm (Song & Knaap, 2004) trong khu vực quy hoạch hoặc giữa khu vực có quy hoạch và khu vực liền kề (Eves, 2007) (chi tiết tại Bảng 1.3).

Bên cạnh đó, khi nhìn từ góc độ chi phí giao dịch trong thị trường đất đai và BĐS, phân tích của Buitelaar (2004) cho thấy rằng, quy hoạch làm tăng giá trị đất, BĐS do công bố và phê duyệt các quy hoạch đã khẳng được được quyền sở hữu/ sử dụng đất đai - BĐS, qua đó giảm chi phí giao dịch trong quá trình phát triển BĐS và thúc đẩy thị trường hoạt động hiệu quả. Như vậy, các quy hoạch với chất lượng và thực thi tốt sẽ là điều kiện đảm bảo cho quá trình phát triển cũng như tác động tích cực đến giá đất – BĐS (Wadley, 2004).

Bảng 1.3. Một số nghiên cứu thực nghiệm về ảnh hưởng quy hoạch đến giá trị đất -BĐS

Năm

Tác giả	Địa điểm	Loại quy hoạch	Loại đất/ BĐS	Kết quả chính được phát hiện
1976	Frech and Lafferty (1976)	California	Quy hoạch SDĐ bảo tồn đất ven biển	Đất trống	Đất nằm trong khu quy hoạch có giá trị thấp hơn 15% so với các thửa đất nằm bên ngoài khu bảo tồn
1980	Grether, D. M., & Mieszkowski, P. (1980).	16 thành phố	Phát triển SDĐ hỗn hợp	Nhà ở	Không khẳng định được mối quan hệ giữa sử dụng đất hỗn hợp với giá nhà ở
1980	Li and Brown (1980)	Boston	Phát triển SDĐ hỗn hợp	Nhà ở	Giá nhà đất tăng do khả năng tiếp cận nhưng giảm do những vấn đề như tắc nghẽn, ô nhiễm khói bụi và tiếng ồn.
1982	Cao and Cory (1982)	Tucson, Arizona,	Phát triển SDĐ hỗn hợp	Đất ở	Sự gia tăng hoạt động SDĐ thương mại và công nghiệp tác động làm tăng giá nhà đất ở tại địa bàn nghiên cứu
1984	HE Frech III, RN Lafferty (1984)	California	Quy hoạch SDĐ bảo tồn đất ven biển	Nhà ở	Giá nhà ở trong khu quy hoạch tăng từ 8 -13% so với giá nhà bên ngoài khu vực có quy hoạch
1991	W. Patrick Beaton (1991)	New Jersey, Pinelands	Quy hoạch SDĐ	Nhà đất	Giá đất trong khu vực quy hoạch ở tăng 10%
1992	W. Patrick Beaton và Marcus Pollock (1992)	Vịnh Chesapeake	Quy hoạch bảo tồn	Đất trống, nhà ở	Giá đất trống không giảm nhưng giá nhà ở tăng đáng kể (6 - 18%)
1997	Geoghegan et al. (1997)	Washington DC.	Phát triển SDĐ hỗn hợp	Đất ở	Giá bán đất gia tăng cùng với sự đa dạng của việc sử dụng đất. Ví dụ, ở vùng ngoại ô phát triển cao, sự đa dạng và phân tán việc sử dụng đất được đánh giá tích cực đến giá đất vì việc sử dụng đất đa dạng và cung cấp các tiện ích như không gian đi bộ, khu trung tâm mua sắm nhỏ và gần trường học
1998	G Knaap (1998)	Hoa Kỳ (37 bang)	Quy hoạch đô thị	Nhà đất ở	Quy hoạch đô thị tác động làm gia tăng giá trị nhà đất ở do bởi tác động tăng cầu, hoặc giảm cung đất. Ngoài ra, nghiên gợi ý việc xem xét tác động ảnh hưởng đến giá trị đất đai theo thời gian là khác nhau
2002	Irwin (2002)	Maryland	Quy hoạch không gian mở	Đât ở	Giá đất trung bình tăng 3,307 $ (tương đương là 1,87%)
2004	Y Song, GJ Knaap (2004)	Washington County	Phát triển SDĐ hỗn hợp	Đất ở	Giá nhà ở có xu hướng tăng ở khu vực quy hoạch cho việc sử dụng đất phát triển dịch vụ và cung cấp việc làm. Trong khi đó, giá nhà ở có xu hướng giảm đối với các khu vực nhà ở cao tầng.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 301 trang tài liệu này.

Năm

Tác giả

Địa điểm

Loại quy hoạch

Loại đất/ BĐS

Kết quả chính được phát hiện

2007

C Eves (2007)

Thành phố Sydney

Quy hoạch phát triển cộng đồng dân cư

BĐS nhà ở

BĐS xung quanh khu dân cư được quy hoạch được hưởng lợi, với giá bán trung bình của các BĐS nhà ở tăng lên đáng kể từ khi công bố và hoàn thành quy hoạch.

2012

HRA Koster, J Rouwendal (2012)

Thành phố Rotterdam, Hà Lan

Quy hoạch phát triển đất hỗn hợp (mix land use)

Nhà ở

Quy hoạch nhiều loại hình sử dụng đất khác nhau (sử dụng đất hỗn hợp) có ảnh hưởng tích cực đến giá nhà; Chủ sở hữu trả giá nhà ở hơn khoảng 2,5% để sở hữu nhà ở nằm trong khu vực có quy hoạch.

2012

WK Jaeger and etal (2012)

Oregon và Washington

Quy hoạch SDĐ

Đất và nhà ở

Giá trị của đất và BĐS đã tăng lên ở các tỷ lệ tương tự cả bên trong và bên ngoài ranh giới tăng trưởng đô thị, và trên toàn bộ các khu đất được phân chia cho các mục đích sử dụng khác nhau và trên toàn tiểu bang của 02 Bang

2012

Ajibola, M. O and etal.

Agege, Lagos, Nigeria

Quy hoạch đô thị

Nhà đất ở

Nghiên cứu cho thấy rằng có sự khác biệt đáng kể về sự khác biệt về giá trị BĐS nhà ở giữa các khu dân cư kế hoạch và không có kế hoạch.

2014

KGB Awuah and etal. (2014)

Ghana

Quy hoạch CSHT

Nhà đất ở

Quy hoạch các loại CSHT với các tiện ích khác nhau (đường xá, cống bê tông, hệ thống thoát nước, cấp nước) có tác động gia tăng đến giá nhà đất ở là khác nhau

2016

HJ Yang and etal (2016)

Seoul, Hàn Quốc

Sử dụng đất hỗn hợp

Nhà đất ở

Xác định mức điểm ngưỡng tác động của khu vực thương mại đến giá của BĐS nhà ở.

Kết quả phân tích cho thấy mối quan hệ cân bằng giữa việc sử dụng đất thương mại ở khu vực ban đầu sẽ làm tăng giá trị đất ở, nhưng giá trị đất sẽ giảm xuống mức do tác động bởi tiếng ồn quá mức hoặc sự đông đúc mà khu thương mại mang lại.

2017

J Wu and etal (2017)

Bắc Kinh, Trung Quốc

Sử dụng đất hỗn hợp

Nhà đất ở

Giá nhà đất tăng khi khoảng cách tới khu vực không gian mở hoặc khu vực SDĐ đất thương mại càng gần, nhưng giá đất sẽ giảm với mức nếu chúng gần khu vực SDĐ phục vụ y tế.

Nguồn: Tác giả tổng hợp.

Tóm lại, quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng đất nói riêng được xác định bao gồm nhiều nội dung chứ không chỉ đơn thuần là việc lập ra bản quy hoạch. Chính vì vậy, quy hoạch chỉ đạt được hiệu quả khi mà các mục tiêu của quy hoạch được triển khai thực hiện trong thực tế. Theo đó, cần có các công cụ để thực hiện các nhiệm vụ, mục tiêu và nội dung mà bản quy hoạch đã đề ra, trong đó, các quy định chính sách là một trong những công cụ quan trọng và trực tiếp để thực quy hoạch (S. S. Fainstein & DeFilippis, 2016). Theo Hopkins (2001), đối với quy hoạch sử dụng và phát triển đất đai thường có các công cụ chính sách trực tiếp liên quan đến quá trình thực thi, đó là các quy định về phân vùng (zonning), quy chế phân khu (subdivision regulations) và bản đồ (ofﬁcial maps); cụ thể hơn, đó là các quy định liên quan đến việc SDĐ hỗn hợp, kiểm soát đầu tư, quy định về mật độ SDĐ v.v. [xem chi tiết các nghiên cứu của (Geoghegan, Wainger, & Bockstael, 1997; Grether & Mieszkowski, 1980; Li & Brown, 1980; Wu, Song, Liang, Wang, & Lin, 2017; H. J. Yang, Song, & Choi, 2016)]. Trong đó, các quy định có sự tác động đến giá trị đất đai, BĐS theo những chiều hướng khác nhau - có thể làm gia tăng, không thay đổi hoặc giảm giá trị đất và BĐS. Phần tiếp theo sẽ đi vào phân tích chi tiết các tác động của quy định chính sách sử dụng đất đến giá trị đất – BĐS.

1.2.3. Quy định sử dụng đất

Các quy định SDĐ (land use regulations) có lịch sử ra đời khá lâu (ít nhất từ khoảng thế kỷ 17) và đến nay được sử dụng rộng rãi, dưới nhiều hình thức khác nhau, ở phạm vi không gian khác nhau (như là cấp quốc gia, vùng hay địa phương) (McLaughlin, 2012). Quigley and Rosenthal (2005) và Saiz (2010) cho rằng, chính sự đa dạng và đa chiều của quy định SDĐ đã làm cho việc phân tích mối quan hệ của các quy định SDĐ và giá trị đất – BĐS là rất khó khăn. Do đó, để phân tích được mối quan hệ cần phân chia các quy định SDĐ và tác động của các quy định này đến giá đất – BĐS.

Downs (1991) đã phân chia một số quy định liên quan SDĐ như là: các hạn chế SDĐ, quy định về bảo vệ môi trường, quy định về xây dựng liên quan đến phát triển BĐS v.v. Trong khi đó, Quigley and Rosenthal (2005, p. 74) lại chia các quy định về SDĐ theo một số nhóm như: Quy định về phát triển nhà ở, BĐS thương mại – dịch vụ, quy định kế hoạch SDĐ, các tiện ích v.v. Tuy nhiên, đứng trên quan điểm kinh tế học phúc lợi, Henderson (2009) chia các quy định SDĐ thành 05 nhóm chính như là: (i) Quy định về quy hoạch SDĐ (Land use planning) – nhằm thực hiện việc phân vùng và xác định mục đích SDĐ; (ii) Các quy định về mật độ và không gian mở (Density and open space regulations) - bao gồm quy định về kích thước tối thiểu, các tiêu chuẩn về mặt tiền và chiều cao công trình hoặc là các tiêu chuẩn diện tích cho thửa đất v.v.; (iii) Các

quy định đối với nhà phát triển CSHT (Developer requirements for infrastructure); (iv) Các quy định về xây dựng (Construction regulations) để đảm bảo chất lượng; (v) Các quy định tiêu chuẩn về sức khoẻ và môi trường (Health and environmental standards), đây có thể là các quy định về giới hạn sử dụng đất ở vùng bảo tồn v.v.

Ở góc độ tổng quát, quy định SDD có thể hiểu một loạt các chính sách, pháp luật, tiêu chuẩn, nhiệm vụ và các thủ tục hành chính được các chính quyền (trung ương và địa phương) thông qua và thực hiện để tác động, điều tiết đến hành vi của người dân về việc SDĐ (Ramírez De La Cruz & Jun Park, 2008). Theo đó, chính từ những quy định SDĐ mà cơ quan quản lý có những chương trình can thiệp SDĐ cụ thể. Về mặt thực tiễn, ở mỗi quốc gia, chính phủ đều có các cách thức can thiệp đến việc SDĐ và tương ứng với mỗi hành động can thiệp, mà kết quả đầu của quá trình SDĐ cũng như tác động ảnh hưởng đến giá đất – BĐS là khác nhau. Cụ thể, Navarro and Carson (1991) và Feiock (2004) đã chia nhóm các quy định, chính sách SDĐ thành 02 nhóm chính. Trong đó, các quy định chính sách thuộc loại thế hệ đầu tiên (the ﬁrst-generation land use policy) là các quy định liên quan đến phân vùng và hạn chế đối với xây dựng nhà ở và có tác động làm gia tăng giá nhà đất. Chính sách SDĐ thế hệ thứ hai (the second-generation land use policy) bao gồm một loạt các chương trình tác động như là chi phí đầu tư phát triển, giới hạn biên tăng trưởng và các kế hoạch tổng thể; và các công cụ này sẽ được chính quyền địa phương sử dụng một cách tối đa triệt để. Ngoài ra, Brueckner (2009) đề cập 05 phương thức can thiệp cơ bản và những tác động khác nhau của các can thiệp này trong khu vực đô thị như: quy định về các ranh giới tăng trưởng đô thị; giới hạn tỷ lệ diện tích sàn; các quy định tăng chi phí; kiểm soát và quản lý các quyết định phát triển; các can thiệp SDĐ dựa trên đặc điểm nhân khẩu học dân cư trong khu vực đô thị. Trong khi đó, Lall và cộng sự (2009) lại nhấn mạnh vào 03 cách thức mà quy định SDĐ tác động gia tăng giá đất đô thị đó là: hạn chế sử dụng đất (restricting land use), hạn chế sự phát triển đô thị (Artificially Limiting Urban Development), và nâng cao tiêu chuẩn trong quá trình phát triển (Increasing Minimum Development Standards).

Tuy nhiên, Carruthers (2002) lại khẳng định, các quy định trong SDĐ có ảnh hưởng đến giá đất – BĐS chỉ theo 02 tác động chính, đó là: (i) Thông qua thực hiện các quy định, đất đai được hưởng lợi từ các tiện ích và các tiện ích sẽ được vốn hóa vào giá trị đất đai; (ii) Các quy định SDĐ có ảnh hưởng đến giá trị BĐS (công trình trên đất), do các điều khoản quy định này có thể làm hạn chế cung BĐS ra thị trường. Nhưng việc phân tách hai loại tác động có thể rất khó khăn và thường các nghiên cứu sử dụng kỹ thuật phân tích giá hedonic để đánh giá các tác động này. Tương tự, nhìn từ quan điểm của quy hoạch đô thị, Nelso và các cộng sự (2002) cho rằng, các quy định SDĐ là nhằm

giải quyết khuyết tật của thị trường và tạo lập cộng đồng đô thị tốt hơn, theo đó sẽ tác động làm tăng cầu đất đai và gia tăng giá đất đô thị.

Ở khía cạnh khác, khi xem xét chi tiết hơn về các tác động của các quy định SDĐ, Jaeger (2006) đã chia tác động của quy định SDĐ đối với giá đất – BĐS thành 03 hiệu ứng là hiệu ứng khan hiếm, hiệu ứng tiện ích và hiệu ứng hạn chế. Cụ thể:

Hiệu ứng tiện ích (amenity effects): Phản ánh những tác động theo hướng tích cực (gia tăng) của giá đất – BĐS do các quy định SDĐ mang lại. Cụ thể, đó là các quy định liên quan đến cải thiện môi trường sống của khu dân cư bằng các quy định bảo vệ không gian mở; quy định phân vùng tạo ra những hấp dẫn và tăng khả năng phát triển của khu vực hoặc vùng lân cận; các quy định về tái phát triển đất đai; hay các quy định duy trì các thuộc tính tích cực của khu dân cư và loại trừ việc SDĐ không tương thích (ví dụ như quy định hạn chế gây ra tiếng ồn, mùi hôi và các hoạt động không mong muốn khác trong khu dân cư có thể làm gia tăng giá trị đất - BĐS) v.v. (Jaeger, Plantinga, & Grout, 2012; Warren, Elliott, & Staines, 2017). Nguyên nhân tác động của hiệu ứng này là do đặc tính ảnh hưởng lẫn nhau của BĐS. Theo đó, giá trị của một BĐS cụ thể sẽ phản ánh phần nào đó về chất lượng của các khu đất hay BĐS xung quanh hay việc sử dụng đất.

Hiệu ứng khan hiếm (scarcity effects): Theo Beaton and Pollock (1992), hiệu ứng khan hiếm đề cập đến các quy định làm thay đổi nguồn cung cấp đất đai cho quá trình sử dụng và phát triển. Cụ thể, các quy định chính sách như kiểm soát sự phát triển, phân vùng đất đai, quy định giới hạn việc chuyển đổi mục đích SDĐ v.v. Theo đó, tác động khan hiếm sự phụ thuộc vào việc ràng buộc trong SDĐ và phát triển BĐS ở một vị trí, vùng hay khu vực cụ thể. Tuy nhiên, đôi khi trong nhiều trường hợp, các quy định về SDĐ ở các khu vực khác nhau được thực thi, thì tại các vị trí gần đó hoặc thị trường đất đai - BĐS vùng liền kề cũng chịu tác động ảnh hưởng (hiệu ứng lan tỏa/ tràn - spillover effects), bên cạnh hiệu ứng khan hiếm. Khi đó, những tác động khan hiếm, tác động lan tỏa trực tiếp và gián tiếp sẽ ảnh hưởng đến cung, cầu và giá cả đất đai – BĐS trên nhiều thị trường (Jaeger & Plantinga, 2007). Một điểm đáng chú ý đó là, các hiệu ứng khan hiếm đôi khi không xuất hiện và trực tiếp đối với loại đất – BĐS chịu tác động của các quy định chính sách, mà chúng lại xuất hiện và tác động đến các loại đất đai và BĐS khác trong cùng một thị trường đất đai - BĐS.

Hiệu ứng hạn chế (restriction effects): Đề cập đến các quy định giới hạn/ hạn chế việc sử dụng một mảnh đất hay khu vực đất cụ thể. Đặc biệt, khi mà mục đích SDĐ cao nhất và tốt nhất bị hạn chế thì sẽ làm giảm trị thửa đất đó. Theo Michael and Palmwuist (2009), các quy định giới hạn đó có thể là giới hạn ranh giới phát triển, quy định diện

tích tối thiểu, quy định về bảo tồn v.v. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, nếu các quy định SDĐ được áp dụng nhưng không phải là việc hạn chế SDĐ vào mục đích cao nhất và tốt nhất thì hiệu ứng này sẽ không xảy ra (Jaeger & Plantinga, 2007). Như vậy, hiệu ứng hạn chế xuất hiện do bởi các quy định SDĐ làm hạn chế việc lựa chọn mục đích SDĐ tiềm năng hơn (mang lại lợi ích cao hơn, tốt hơn). Thêm vào đó, các quy định có thể gây ra gánh nặng chi phí cho chủ sở hữu và sử dụng đất trong việc hạn chế phát triển đất đai – BĐS (Warren et al., 2017). Ngoài ra, các hiệu ứng tiêu cực từ các quy định SDĐ cũng có thể là nguyên nhân gây ra những bất lợi và tác động là giảm giá trị của đất đai, BĐS.

Như vậy, có thể thấy rằng, các hiệu ứng tiện ích và khan hiếm có thể làm gia tăng giá trị đất – BĐS, còn hiệu ứng hạn chế có thể làm giảm giá đất do việc giới hạn SDĐ và tùy từng trường hợp cụ thể mà tác động của các hiệu ứng lên giá trị đất - BĐS được biểu hiện. Cho đến nay, có nhiều nghiên cứu thực nghiệm đánh giá tác động của quy định SDĐ đến giá trị đất – BĐS. Đáng chú ý, một số nghiên cứu tổng quan đề cập đến chủ đề này qua một số giai đoạn khác nhau.

Cụ thể, trong nghiên cứu tổng quan được thực hiện khá sớm bởi Runge và cộng sự (1996) đã tiến hành tổng hợp và rà soát các nghiên cứu thực nghiệm có liên quan về tác động của các quy định và can thiệp của chính phủ đối với giá trị đất đai và BĐS, đến năm 1995. Tuy nhiên, tại bối cảnh KT-XH thời điểm đó, công trình nghiên cứu mới chỉ tập trung đề cập đến ảnh hưởng của các chính sách nông nghiệp, phân vùng và hạn chế SDĐ đô thị, quy định đầu tư và xây dựng các tiện ích công cộng và và một số quy định, chính sách khác có tác động đến giá đất - BĐS.

Về sau, Jaeger and Plantinga (2007) đã tiếp tục bổ sung vào chủ đề nghiên cứu này bằng các đánh giá tổng quan những công trình nghiên cứu từ năm 1995- 2007 và chia thành 03 nhóm chủ đề chi tiết hơn, đó là: (i) Các quy định về hạn chế trong SDĐ lâm nghiệp, phát triển đất nông nghiệp và phát triển đất thương mại tại đô thị (đa số kết quả thực nghiệm cho thấy giá đất – BĐS là giảm do tác động quy định hạn chế SDĐ);

(ii) Giá trị đất – BĐS bị tác động bởi quy định ở vùng lân cận (tác động này có thể làm gia tăng hoặc giảm giá đất – BĐS nếu quy định tạo ra các hiệu ứng lan tỏa (spillover effects) là ngoại ứng tích cực hay tiêu cực); (iii) Tác động quy định về trợ cấp nông nghiệp đến giá đất nông nghiệp và tiền thuê đất.

Có điểm chung mà cả 02 nghiên cứu tổng quan rút ra, đó là, các quy định SDĐ có tác động lớn đến giá trị đất – BĐS theo hay chiều hướng tích cực hoặc tiêu cực và các hiệu ứng này sẽ phụ thuộc vào thời gian, địa điểm, bối cảnh cụ thể.