Theo đó, nghiên cứu chia 03 giai đoạn thời gian phân tích sự biến động giá trị gia tăng đất đai nằm trong khu vực đường giao thông đi qua [Giai đoạn dự án triển khai – xây dựng (2009-2010); Giai đoạn dự án hoàn thành (2011); Giai đoạn dự án vận hành (2011– 2018)].
Ngoài ra, để đánh giá mức độ tác động lên giá đất, nghiên cứu chia 02 khu vực (thu thập dữ liệu) tương ứng khu vực: (1) Khu vực nằm trong 1 km; và (2) Khu vực nằm ngoài 1 km của công trình CSHT đường giao thông. Lý do chọn 1000 m để phân tích và đánh giá, do bởi, đây là khoảng cách mà đã có nghiên cứu tiềm nhiệm sử dụng để mức độ tác động của CSHT giao thông lên sự thay đổi giá trị đất đai tại đô thị2.
2. Phương pháp thực hiện
2.1. Giả thuyết nghiên cứu
Trên cơ sở kết quả phân tích tổng quan tài liệu, nghiên cứu đề xuất các giả thuyết cần kiểm định như sau:
H1: Có hay không sự khác biệt về giá đất trung bình của mỗi khu vực? H2: Có hay không sự khác biệt về giá đất trung bình theo thời gian?
H3: Có hay không sự khác biệt về giá đất trung bình theo thời gian tại mỗi khu vực?
2.2. Cách thức thu thập dữ liệu
Dữ liệu thu thập được chia thu thập theo các biến liên quan đến: Đơn giá đất, các thuộc tính liên quan đến đất đai được chia làm 04 nhóm: Đặc điểm thửa đất; Đặc điểm vị trí; Đặc điểm khả năng tiếp cận; và Đặc điểm khu vực (dựa vào kết quả nghiên cứu tổng quan phân tích mô hình giá Hedonic) (chi tiết xem bảng dưới).
Nguồn dữ liệu: Dữ liệu thứ cập được sử dụng cho nghiên cứu này được thu thập từ các nguồn khác nhau như sau:
- Dữ liệu liên quan trong Giai đoạn thực hiện dự án và Giai đoạn dự án hoàn thành, được thu thập qua 02 nguồn chính: (1) Giá đất được định giá tại các báo cáo định giá/ thẩm định giá BĐS của các Công ty thẩm định giá; (2) Giá đất định giá lại căn cứ vào thông tin hồ sơ giao dịch đất đai/ BĐS đã thực hiện thành công tại văn phòng/ sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội;
- Dữ liệu trong Giai đoạn dự án vận hành: Giá đất được định giá điều chỉnh dựa trên giá giao dịch và giá rao bán của các thửa đất/ BĐS nằm trong khu vực nghiên cứu trong năm 2018 tại các Văn phòng môi giới và trang đăng tin rao bán BĐS. Các giá này được đánh giá lại bởi các cán bộ định giá và thẩm định giá (giá rao bán là biến đại diện khá tốt để đánh giá giá trị đất và BĐS)3;
2 Du, H., & Mulley, C. (2007). The short-term land value impacts of urban rail transit: Quantitative evidence from Sunderland, UK. Land Use Policy, 24(1), 223-233.
3 Henneberry, J. (1998). Transport investment and house prices. Journal of Property Valuation and Investment.
58
- Ngoài ra, để đảm bảo đồng nhất về thời gian phân tích và tránh những tác động của thị trường BĐS lên việc tính toán sự thay đổi giá trị đất (giai đoạn 2011 – 2018), nghiên cứu sử dụng dữ liệu liên quan đến chỉ số giá tiêu dùng (CPI) do Tổng Cục thống kê công bố các năm (2010-2018) để tính toán và điều chỉnh giá đất tại các giai đoạn thời gian khác nhau về cùng mốc thời điểm chung (chọn năm 2010 làm gốc thời gian tham chiếu) trước khi phân tích, đánh giá.
2.3. Phương pháp phân tích:
Nghiên cứu thực hiện phân tích mô hình hồi quy thông qua áp dụng kỹ thuật phân tích trước – sau (before – after analysis) kết hợp phương pháp hồi quy hedonic. Đây là phương pháp có ưu điểm vừa có thể xem xét ảnh hưởng của đầu tư CSHT lên giá đất và phân tích một số yếu tố khác (ví dụ: các yếu tố thuộc về đặc điểm thửa đất hoặc đặc điểm khu vực v.v.)4. Cụ thể, nghiên cứu tiến hành các kỹ thuật phân tích như sau:
- Thực hiện việc kiểm định các giả thuyết trên bằng phân tích ANOVA;
- Thực hiện đo lường, đánh giá phân tích sự khác biệt trong thay đổi giá trị đất đai thông qua phân chia các đối tượng quan sát thành 02 nhóm phân tích, tương ứng với 02 khu vực: (1) Khu vực nằm trong 1 km (Đây được gọi là nhóm chịu tác động trực tiếp); và (2) Khu vực nằm ngoài 1 km (Đây được coi như là nhóm so sánh).
- Áp dụng mô hình hồi quy Hedonic dạng tổng quát như sau:
𝑌 = 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑎𝑛𝑡 + ∑
𝛽 𝑋𝑗 + 𝛾𝐷
+ 𝜀
(1)
𝑖 𝑗
𝑗 𝑖
𝑖 𝑖
Trong đó, Yi là giá đất được xác định bởi tất cả yếu tố thuộc tính có liên quan đến thửa đất có thể quan quan sát được (Xi)và Di là biến giả xác định thửa đất nằm ở khu vực chịu tác động hay khu vực kiểm soát.
Nghiên cứu này tập trung đánh giá tác động của đầu tư CSHT giao thông tại các giai đoạn khác nhau đến giá đất còn xem xét tác động các yếu tố khác thuộc về thửa đất đến sự thay đổi giá đất. Do đó, mô hình tổng quát số (1) được viết lại dưới dạng là:
𝑌𝑖 = 𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑎𝑛𝑡 + ∑𝑗 𝛼𝑗𝑅𝐸𝑖𝑗 + ∑𝑗 𝛽𝑗𝐿𝐶𝑖𝑗 + ∑𝑗 𝛾𝑗𝐴𝐶𝑖𝑗 + ∑𝑗 𝛿𝑗𝑁𝐸𝑖𝑗 + ∑𝑡 𝜃𝑡𝑦𝑒𝑎𝑟𝑖𝑡 +
∑𝑡 𝜗𝑗𝐶 𝑦𝑒𝑎𝑟𝑖𝑗 + 𝜀𝑖 (2)
Theo đó, trong công thức (2), Yi là giá đất được xác định cụ thể lần lượt bởi nhóm các yếu tố liên quan đến thửa đất (REi), vị trí (LCi), khả năng tiếp cận (ACi), đặc điểm khu vực (NEi). Ngoài ra, C là biến giả nhận giá trị là 0 (nếu thửa đất nằm trong khu vực kiểm soát) và 1 (nếu thửa đất nằm trong khu vực chịu tác động); biến giả thời gian (yearit) thể hiện thay đổi giá đất do tác động thời gian và t là giai đoạn thời gian thửa đất được lựa chọn đưa vào phân tích. Trong mô hình (2), biến số phản ánh tác động của đầu tư CSHT lên sự thay đổi giá đất giữa 02 khu vực là biến C và biến thời gian 𝜗𝑗.
4 Theo nghiên cứu: Mulley, C., & Tsai, C. H. P. (2016). When and how much does new transport infrastructure add to property values? Evidence from the bus rapid transit system in Sydney, Australia. Transport Policy, 51, 15-23.
59
Bảng 1. Tổng hợp các biến cơ bản trong phân tích mô hình
Code | Ý nghĩa | |
Đơn giá đất giao dịch | Ln (land price) | Tr/m2 (Giá trị liên tục) – Lấy log |
Phạm vi mà thửa đất tọa lạc | AREA | 1: Nằm trong khu vực 1000 m (=< 1 km) 2: Nằm khu vực ngoài 1000 m (> 1 km) |
Thời điểm giao dịch | PHASE | 1: Trong đầu tư (2009-2010); 2: Khi hoàn thành (2010 -2011); 3. Khi vận hành (2012 -2018) |
I. Đặc điểm thửa đất/ BĐS (RE) | ||
Diện tích thửa đất | Plotarea | m2 |
Chiều dài mặt tiền | Widthfacade | m |
Hình dáng thửa đất | Shape | 1. Hình dạng đặc biệt 2: Hình dạng phổ biến (vuông, chữ nhật, hình thang); |
Nhà ở đã xây dựng trên đất | Housing | 1. Có 2. Không |
II. Đặc điểm vị trí (LC) | ||
Loại đường phố | Strtype | 1: Để ở 2: Có khả năng kinh doanh; |
Đặc điểm đường phố | Strcharacteristic s | 1: Mặt phố 2: Ngõ >3.5 m 3. Ngõ 2 -3.5m 4. Ngõ < 2m |
III. Đặc điểm khả năng tiếp cận (AC) | ||
Khoảng cách đến trung tâm thành phố | Discitycenter | km |
Khoảng cách đến trung tâm Quận | Disdistrictcenter | km |
Khoảng cách đến công viên gần nhất | Dispark | km |
Khoảng cách đến chợ gần nhất | Disbazaar | km |
Khoảng cách đến trung tâm thương mại gần nhất | Disshopping | km |
IV. Đặc điểm khu vực (môi trường xung quanh) (NE) | ||
An ninh | Security | 1: Thấp; 2: Trung bình; 3: Cao |
Có thể bạn quan tâm!
-
Đánh Giá Khả Năng Và Cơ Chế Tác Động Của Các Yếu Tố Đến Gia Tăng Giá Trị Đất Đô Thị Tại Việt Nam -
Đánh Giá Về Tác Động Của Một Số Yếu Tố Khác Làm Gia Tăng Giá Trị Đất Đai -
Xin Ông/ Bà Cho Biết Quan Điểm Cá Nhân Đối Với Các Phát Biểu Về Gia Tăng Giá Trị -
Kết Quả Tổng Hợp Của Mô Hình Đầy Đủ Biến Model Summaryb -
Nghiên cứu các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam - 36 -
Nghiên cứu các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam - 37
Xem toàn bộ 301 trang tài liệu này.
60
Code | Ý nghĩa | |
Môi trường | Environment | 1: Thấp; 2: Trung bình; 3: Cao |
Mật độ tập trung dân số | Density | 1: Thấp; 2: Trung bình; 3: Cao |
V. Biến giả khu vực (C) | C | C = 1: Ở khu vực tác động; C = 0: Ở khu vực kiểm soát |
VI. Biến thời gian (Year) | Cyear1 Cyear2 Cyear3 | Cyear1 nhận giá trị 1 ở khu vực tác động nếu được giao dịch trong giai đoạn 2009- 2010 và giá trị 0 ở các giai đoạn và khu vực khác; Cyear2 nhận giá trị 1 nếu khu vực tác động được giao dịch trong giai đoạn 2010-2011 và giá trị 0 ở các giai đoạn và khu vực khác; Cyear3 nhận giá trị 1 nếu khu vực tác động được giao dịch trong giai đoạn 2011-2018 và giá trị 0 ở các giai đoạn và khu vực khác; |
Nội dung biến
3. Kết quả phân tích
3.1. Thống kê mô tả
Chi tiết kết quả mô tả thống kê các biến chia theo từng khu vực tác động và kiểm soát được thể hiện tại các Bảng dưới đây. Bảng 2 và 3 mô tả mẫu thu thập chia theo từng giai đoạn phân tích, khu vực tác động và vị trí thửa đất (căn cứ theo chiều rộng mặt tiền đường tiếp cận trực tiếp tới thửa đất). Cụ thể, kích thước của mẫu giữa nhóm tác động và nhóm kiểm soát là tương đương nhau (169 quan sát). Trong đó, giai đoạn dự án hoàn thành và vận hành chiếm tỷ trọng quan sát khá lớn so với giai đoạn triển khai xây dựng ở cả 02 khu vực. Khi xem xét theo vị trí thửa đất, thấy rằng, số lượng thửa đất ở vị trí số 1 (mặt tiền đường) trong mẫu nghiên cứu là ít nhất, trong khi đó, các thửa đất ở vị trí số 4 là nhiều nhất, tiếp theo là thửa đất ở vị trí số 3 và số 2.
Bảng 2. Thông tin mẫu thu thập tại địa bàn nghiên cứu
Giai đoạn (Phase) | Vị trí thửa đất (Strcharacteristics) | |||||||
2010 | 2011 | 2018 | 1 | 2 | 3 | 4 | ||
Khu vực (Area) | Nhóm tác động (=< 1000 m) | 42 | 63 | 64 | 32 | 56 | 41 | 40 |
Nhóm kiểm soát (> 1000 m) | 52 | 56 | 61 | 26 | 31 | 55 | 57 |
Nguồn: Kết quả phân tích số liệu của tác giả.
61
Bảng 3. Mô tả thống kê mẫu nghiên cứu phân theo khu vực
Khu vực kiểm soát | |||||
N | Minimum | Maximum | Mean | Std. Deviation | |
Landprice1 | 169 | 8.40 | 45.24 | 20.3871 | 8.39643 |
Plotarea | 169 | 30 | 300 | 83.32 | 56.157 |
Widthfacade | 169 | 2.50 | 15.00 | 5.2553 | 2.20723 |
Shape | 169 | 1 | 2 | 1.83 | .378 |
Housing | 169 | 0 | 2 | .49 | .513 |
Strtype | 169 | 1 | 2 | 1.18 | .383 |
Strcharacteristics | 169 | 1 | 4 | 2.85 | 1.058 |
Discitycenter | 169 | 13.30 | 18.80 | 16.5964 | 1.41480 |
Disdistrictcenter | 169 | 1.50 | 5.00 | 2.7130 | .77372 |
Dispark | 169 | .25 | 3.00 | 1.8193 | .63864 |
Disbazaar | 169 | .15 | 2.60 | 1.4168 | .61407 |
Disshopping | 169 | 1.1 | 2.8 | 2.072 | .4156 |
Security | 169 | 1 | 2 | 1.57 | .496 |
Environment | 169 | 1 | 3 | 1.94 | .357 |
Density | 169 | 1 | 3 | 1.53 | .557 |
Khu vực tác động | |||||
N | Minimum | Maximum | Mean | Std. Deviation | |
Landprice1 | 169 | 10.50 | 171.00 | 44.2836 | 34.96792 |
Plotarea | 169 | 30 | 300 | 80.72 | 54.538 |
Widthfacade | 169 | 2.00 | 21.00 | 5.7175 | 3.44935 |
Shape | 169 | 1 | 2 | 1.85 | .362 |
Housing | 169 | 0 | 1 | .64 | .480 |
Strtype | 169 | 1 | 2 | 1.38 | .488 |
Strcharacteristics | 169 | 1 | 4 | 2.53 | 1.053 |
Discitycenter | 169 | 9.00 | 16.00 | 12.8473 | 1.53433 |
Disdistrictcenter | 169 | .80 | 3.80 | 2.2189 | .78785 |
Dispark | 169 | .30 | 3.60 | 1.8260 | .85456 |
Disbazaar | 169 | .80 | 2.60 | 1.4763 | .43838 |
Disshopping | 169 | .4 | 2.8 | 1.520 | .8051 |
Security | 169 | 1 | 3 | 2.08 | .673 |
Environment | 169 | 1 | 3 | 2.28 | .567 |
Density | 169 | 1 | 3 | 2.20 | .684 |
Nguồn: Kết quả phân tích số liệu của tác giả.
Hình 2 thể hiện giá đất trung bình ở hai khu vực theo các giai đoạn của dự án. Về cơ bản, giá đất ở khu vực tác động trong cả 03 giai đoạn đều cao hơn giá đất trung bình ở khu vực kiểm soát. Đáng chú ý, sau giai đoạn dự án đầu tư được hoàn thành và đi vào vận hành, giá đất trung bình tại khu vực tác động tăng đột biến (từ mức 26.74 triệu đồng/ m2 lên đến 76.26 triệu đồng/ m2) so với khu vực kiểm soát (tăng nhẹ từ 21.69 triệu đồng/ m2 lên 22.06 triệu đồng/ m2).
62
Hình 2. Giá đất trung bình của khu vực tác động và khu vực kiểm soát
Nguồn: Kết quả phân tích số liệu của tác giả.
3.2. Kết quả kiểm định các giả thuyết
Với giả thuyết đề xuất, bài viết thực hiện việc kiểm định T-test và kỹ thuật phân tích Anova (phân tích phương sai thay đổi). Về cơ bản, giá đất được phân tích khác biệt theo hai thành tố đó là: Theo khu vực và Theo thời gian (giai đoạn đầu tư). Theo đó, các giả thuyết kiểm định về sự thay đổi giá trị đất trung bình qua kiểm định Independent Samples T-test (đối với giả thuyết 1), phân tích phương sai một yếu tố (đối với giả thuyết
2) và phân tích phương sai hai yếu tố (Khu vực và Thời gian - đối với giả thuyết 3). Trước khi thực hiện các phân tích, tác giả tiến hành kiểm tra một số giả định định phi tham số và tính phân phối chuẩn của các biến số.
Đối với giả thuyết 1, kết quả phân tích được: Sig Levene's Test < 0.05 và Sig t- test <0.05. Như vậy, có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê về mức giá đất trung bình của hai khu vực (Khu vực tác động và khu vực kiểm soát).
Đối với giả thuyết 2, Kết quả Test of Homogeneity of Variances cho thấy, Sig của Levene Statistic < 0.05. Như vậy, phương sai giữa các nhóm là có sự khác biệt. Chúng ta thực hiện kiểm định Welch, kết quả Robust Tests of Equality of Means có Sig
< 0.05. Trong trường hợp này, do giả thuyết phương sai giữa các đối tượng cần so sánh khác nhau nên phân tích sâu Anova được sử dụng là Tamhane’s T2. Kết quả phân tích cho thấy, Sig. giữa các cặp đều nhỏ hơn 0.05, nghĩa là có sự khác biệt về giá đất trung bình theo thời gian. Cụ thể, kết quả tại Bảng Descriptives cho thấy, giai đoạn vận hành có giá đất trung bình cao nhất so với 02 giai đoạn còn lại.
63
N | Mean | Std. Deviation | Std. Error | 95% Confidence Interval for Mean | Minimum | Maximum | ||
Lower Bound | Upper Bound | |||||||
1 | 94 | 19.1851 | 8.35833 | .86210 | 17.4732 | 20.8971 | 8.40 | 36.80 |
2 | 119 | 24.3637 | 11.58866 | 1.06233 | 22.2600 | 26.4674 | 11.66 | 53.94 |
3 | 125 | 49.8134 | 38.22397 | 3.41886 | 43.0466 | 56.5803 | 13.59 | 171.00 |
Total | 338 | 32.3354 | 28.06944 | 1.52678 | 29.3322 | 35.3386 | 8.40 | 171.00 |
df1 | df2 | Sig. | |
135.076 | 2 | 335 | .000 |
Statistica | df1 | df2 | Sig. | |
Welch | 40.668 | 2 | 211.588 | .000 |
(J) | Phase | Mean Difference (I-J) | Std. Error | Sig. | 95% Confidence Interval | ||
Lower Bound | Upper Bound | ||||||
1 | 2 3 | -5.17855* -30.62833* | 1.36812 3.52587 | .001 .000 | -8.4716 -39.1495 | -1.8855 -22.1072 | |
2 | 1 3 | 5.17855* -25.44978* | 1.36812 3.58010 | .001 .000 | 1.8855 -34.0962 | 8.4716 -16.8034 | |
3 | 1 2 | 30.62833* 25.44978* | 3.52587 3.58010 | .000 .000 | 22.1072 16.8034 | 39.1495 34.0962 | |
Descriptives
Landprice1
Test of Homogeneity of Variances
Landprice1
Robust Tests of Equality of Means
Landprice1
a. Asymptotically F distributed.
Multiple Comparisons Dependent Variable: Landprice1 Tamhane
*. The mean difference is significant at the 0.05 level.
Nguồn: Kết quả phân tích số liệu của tác giả.
Đối với giả thuyết 3, kết quả phân tích Two-way ANOVA cho thấy, kết quả kiểm định Levene's Test có Sig. rất nhỏ < 0.05 nên vi phạm điều kiện phương sai sai số thay đổi. Do vậy, để phân tích sâu Two-way ANOVA, chúng ta sử dụng P-value = 0.001 để kêt luận5.
Kết quả phân tích trong bảng tương tác giữa các yếu tố đều các Sig đều rất nhỏ <
0.001 trên, nghĩa là tác động tương tác giá đất trung bình giữa khu vực và giai đoạn có ý nghĩa thống kê. Trong đó, tác động của giai đoạn đầu tư là cao nhất, tiếp đến là tác động tổng hợp và cuối cùng là tác động của khu vực.
Như vậy, các giả thuyết đều được kiểm định và kết quả thống kê khẳng định có có sự thay đổi về giá đất trung bình tại các khu vực theo giai đoạn thực hiện của dự án đầu tư CSHT.
5 Xem thêm Pallant, J. (2013). SPSS survival manual. McGraw-Hill Education (UK).
64
Descriptive Statistics
Dependent Variable: Landprice1
Phase | Mean | Std. Deviation | N | |
1 | 21.8786 | 9.48633 | 42 | |
1 | 2 3 | 26.7366 76.2598 | 11.37074 37.33118 | 63 64 |
Total | 44.2836 | 34.96792 | 169 | |
1 | 17.0096 | 6.65203 | 52 | |
2 | 2 3 | 21.6941 22.0665 | 11.34341 5.24308 | 56 61 |
Total | 20.3871 | 8.39643 | 169 | |
1 | 19.1851 | 8.35833 | 94 | |
Total | 2 3 | 24.3637 49.8134 | 11.58866 38.22397 | 119 125 |
Total | 32.3354 | 28.06944 | 338 |
Levene's Test of Equality of Error Variancesa
Dependent Variable: Landprice1
df1 | df2 | Sig. | |
50.933 | 5 | 332 | .000 |
Tests the null hypothesis that the error variance of the dependent variable is equal across groups.
a. Design: Intercept + Area + Phase + Area * Phase
Tests of Between-Subjects Effects
Dependent Variable: Landprice1
Type III Sum of Squares | df | Mean Square | F | Sig. | Partial Eta Squared | |
Corrected Model | 155033.278a | 5 | 31006.656 | 93.171 | .000 | .584 |
Intercept | 316798.053 | 1 | 316798.053 | 951.941 | .000 | .741 |
Area | 37774.302 | 1 | 37774.302 | 113.507 | .000 | .255 |
Phase | 58629.692 | 2 | 29314.846 | 88.088 | .000 | .347 |
Area * Phase | 47582.492 | 2 | 23791.246 | 71.490 | .000 | .301 |
Error | 110486.797 | 332 | 332.792 | |||
Total | 618924.811 | 338 | ||||
Corrected Total | 265520.075 | 337 |
a. R Squared = .584 (Adjusted R Squared = .578)
Multiple Comparisons
Dependent Variable: Landprice1 LSD
Mean Difference (I- J) | Std. Error | Sig. | 95% Confidence Interval | ||
Lower Bound | Upper Bound | ||||
1 2 3 | -5.1785* -30.6283* | 2.51732 2.49052 | .040 .000 | -10.1305 -35.5275 | -.2266 -25.7292 |
2 1 3 | 5.1785* -25.4498* | 2.51732 2.33643 | .040 .000 | .2266 -30.0459 | 10.1305 -20.8537 |
3 1 2 | 30.6283* 25.4498* | 2.49052 2.33643 | .000 .000 | 25.7292 20.8537 | 35.5275 30.0459 |
Based on observed means.
The error term is Mean Square(Error) = 332.792.
*. The mean difference is significant at the .05 level.
Nguồn: Kết quả phân tích số liệu của tác giả.
65