3.3. Kết quả phân tích hồi quy
Đầu tiên, tác giả chạy mô hình Hedonic với đầy đủ các biến thu được kết quả tại các bảng dưới. Bảng kết quả ANOVA cho thấy giá trị Sig. của phân tích hồi quy rất nhỏ (< 0,05) cho ta kết luận mô hình có ý nghĩa về mặt thống kê.
Model | Sum of Squares | df | Mean Square | F | Sig. | |
1 | Regressio n | 132.782 | 17 | 7.811 | 429.193 | .000b |
Residual | 5.824 | 320 | .018 | |||
Total | 138.606 | 337 | ||||
Có thể bạn quan tâm!
-
Đánh Giá Về Tác Động Của Một Số Yếu Tố Khác Làm Gia Tăng Giá Trị Đất Đai -
Xin Ông/ Bà Cho Biết Quan Điểm Cá Nhân Đối Với Các Phát Biểu Về Gia Tăng Giá Trị -
Tổng Hợp Các Biến Cơ Bản Trong Phân Tích Mô Hình -
Nghiên cứu các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam - 36 -
Nghiên cứu các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam - 37
Xem toàn bộ 301 trang tài liệu này.
Bảng 6. Kết quả ANOVA ANOVAa
a. Dependent Variable: LnLandprice1
b. Predictors: (Constant), cyear3, Dispark, cyear1, Plotarea, Shape, cyear2, Housing, Strcharacteristics, Widthfacade, Environment, Density, Strtype, Disbazaar, Security, Disshopping, Disdistrictcenter, Discitycenter
Kết quả phân tích hồi quy cho thấy, mô hình có ý nghĩa thống kê với hệ số R điều chỉnh = 0.956, có nghĩa là các biến trong mô hình đã giải thích được 95,6% sự thay của giá đất (R2 điều chỉnh = .956, F của mô hình 429.193, p < 0.001).
Model | R | R Square | Adjusted R Square | Std. Error of the Estimate | Durbin-Watson |
1 | .979a | .958 | .956 | .13490 | .802 |
Bảng 7. Kết quả tổng hợp của mô hình đầy đủ biến Model Summaryb
a. Predictors: (Constant), cyear3, Dispark, cyear1, Plotarea, Shape, cyear2, Housing, Strcharacteristics, Widthfacade, Environment, Density, Strtype, Disbazaar, Security,
Disshopping, Disdistrictcenter, Discitycenter
b. Dependent Variable: LnLandprice1
66
Bảng 8. Kết quả phân tích hồi quy mô hình Hedonic đầy đủ biến
Coefficientsa
Unstandardized Coefficients | Standardized Coefficients | t | Sig. | Collinearity Statistics | |||
B | Std. Error | Beta | Tolerance | VIF | |||
(Constant) | 3.863 | .135 | 28.705 | .000 | |||
Plotarea | 2.607E-5 | .000 | .002 | .151 | .880 | .591 | 1.692 |
Widthfacade | -.003 | .003 | -.012 | -.784 | .434 | .590 | 1.695 |
Shape | .027 | .022 | .015 | 1.221 | .223 | .834 | 1.199 |
Housing | .010 | .018 | .008 | .558 | .577 | .668 | 1.497 |
Strtype | .362 | .030 | .254 | 12.024 | .000 | .294 | 3.397 |
Strcharacteristics | -.088 | .016 | -.146 | -5.573 | .000 | .192 | 5.219 |
Discitycenter | -.063 | .008 | -.234 | -7.961 | .000 | .152 | 6.584 |
Disdistrictcenter | -.079 | .019 | -.101 | -4.260 | .000 | .232 | 4.302 |
Dispark | .008 | .021 | .010 | .407 | .685 | .218 | 4.590 |
Disbazaar | -.123 | .025 | -.102 | -4.836 | .000 | .295 | 3.385 |
Disshopping | -.004 | .021 | -.005 | -.196 | .845 | .245 | 4.083 |
Security | .096 | .022 | .096 | 4.421 | .000 | .278 | 3.603 |
Environment | .049 | .021 | .039 | 2.336 | .020 | .481 | 2.080 |
Density | .023 | .019 | .025 | 1.202 | .230 | .297 | 3.368 |
cyear1 | -.323 | .038 | -.167 | -8.594 | .000 | .349 | 2.864 |
cyear2 | -.039 | .039 | -.023 | -.994 | .321 | .235 | 4.247 |
cyear3 | .619 | .037 | .378 | 16.543 | .000 | .251 | 3.985 |
a. Dependent Variable: LnLandprice1
Nguồn: Kết quả phân tích số liệu của tác giả.
Tuy nhiên, khi kiểm tra các giả định của mô hình hồi Hedonic (đầy đủ các biến), thấy rằng, mô hình này là có một số khuyết tật đó là: (1) Hiện tượng tự tương quan bậc 1 (do hệ số Durbin-Watson = 0,80 - xuất hiện tự tương quan dương); (2) Mô hình xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến do phần lớn các hệ số VIF > 2 (trong đó, có một số biến có hệ số VIF > 5 – chắc chắn xảy ra đa cộng tuyến). Vì vậy, tác giả xem xét xử lý lại mô hình bằng cách lựa chọn các biến để đưa vào phân tích và đánh giá phù hợp với mục tiêu nghiên cứu.
67
Sau khi thực hiện phân tích và chạy lại các mô hình, tác giả xác định được mô hình Hedonic dưới đây (loại bỏ 1 số biến mà hệ số phóng đại VIF cao đột biến so với các biến còn lại). Cụ thể, các kết quả củamô hình Hedonic đánh giá tác độngđược thể hiện dưới đây:
Bảng 9. Kết quả ANOVA của mô hình Hedonic đánh giá tác động
ANOVAa
Sum of Squares | df | Mean Square | F | Sig. | ||
1 | Regression | 130.332 | 12 | 10.861 | 426.609 | .000b |
Residual | 8.274 | 325 | .025 | |||
Total | 138.606 | 337 |
a. Dependent Variable: LnLandprice1
b. Predictors: (Constant), cyear3, Disbazaar, cyear1, Plotarea, Shape, cyear2, Strtype, Housing, Environment, Widthfacade, Disdistrictcenter, Security
Kết quả ANOVA cho thấy giá trị Sig. của phân tích hồi quy rất nhỏ (< 0,05) cho ta kết luận mô hình có ý nghĩa về mặt thống kê.
Kết quả phân tích hồi quy cho thấy, mô hình có ý nghĩa thống kê với hệ số R điều chỉnh = 0.938, có nghĩa là các biến trong mô hình đã giải thích được 93,8% sự thay của giá đất (R2 điều chỉnh = .938, F của mô hình 426.609, p < 0.001).
Bảng 10. Kết quả tổng hợp của mô hình Hedonic đánh giá tác động
Model Summaryb
R | R Square | Adjusted R Square | Std. Error of the Estimate | Durbin-Watson | |
1 | .970a | .940 | .938 | .15956 | 1.031 |
a. Predictors: (Constant), cyear3, Disbazaar, cyear1, Plotarea, Shape, cyear2, Strtype,
Housing, Environment, Widthfacade, Disdistrictcenter, Security
b. Dependent Variable: LnLandprice1
Kết quả phân tích cho thấy hệ số Durbin-Watson (DW) bằng 1,031, có thể kết luận mô hình này không còn xử ra hiện tượng tự tương quan. Trong khi đó, giá trị hệ số phóng đại phương sai VIF của các biến độc lập đều nhỏ hơn 5 (vẫn có thể xuất hiện đa cộng tuyến); phần lớn các giá trị VIF của các biến độc lập (trong đó các các biến giả) đều nhỏ hơn 2 – khẳng định biến giả không có hiện tượng đa cộng tuyến.
Đáng chú ý, kết quả hồi quy cho thấy các yếu tố thuộc tính của đất bao gồm diện tích thửa đất, hình dạng thửa, chiều rộng thửa đất đều không có ý nghĩa thông kê. Đây là kết quả ngược với kỳ vọng ban đầu. Trong khi đó, biến số thuộc tính về đặc điểm vị trí thửa đất là loại đường phố và có ý nghĩa thống kê.
68
Các yếu tố liên quan đến khả năng tiếp cận như khoảng cách đến trung tâm quận và đến chợ dân sinh có ý nghĩa thống kê. Ngoài ra, các biến số phản ánh các thuộc tính thuộc về khu vực như môi trường, vấn đề an ninh cho thấy có sự tác động đến sự thay đổi của giá trị đất.
Bảng 11. Kết quả phân tích hồi quy mô hình Hedonic đánh giá tác động
Coefficientsa
Unstandardized Coefficients | Standardized Coefficients | t | Sig. | Collinearity Statistics | |||
B | Std. Error | Beta | Tolerance | VIF | |||
1 (Constant) | 2.792 | .098 | 28.370 | .000 | |||
Plotarea | -6.947E-5 | .000 | -.006 | -.341 | .734 | .594 | 1.684 |
Widthfacade | -.002 | .004 | -.008 | -.431 | .666 | .603 | 1.658 |
Shape | .005 | .026 | .003 | .205 | .838 | .843 | 1.186 |
Housing | .012 | .020 | .010 | .622 | .534 | .746 | 1.341 |
Strtype | .518 | .026 | .363 | 20.170 | .000 | .566 | 1.768 |
Disdistrictcenter | -.192 | .016 | -.245 | -12.068 | .000 | .446 | 2.243 |
Security | .110 | .022 | .110 | 4.995 | .000 | .377 | 2.654 |
Disbazaar | -.151 | .019 | -.126 | -8.121 | .000 | .765 | 1.307 |
Environment | .049 | .024 | .039 | 2.047 | .041 | .516 | 1.936 |
cyear1 | -.119 | .029 | -.061 | -4.033 | .000 | .800 | 1.249 |
cyear2 | .177 | .026 | .108 | 6.901 | .000 | .753 | 1.328 |
cyear3 | .767 | .031 | .469 | 25.019 | .000 | .523 | 1.914 |
a. Dependent Variable: LnLandprice1
Kết quả hồi quy cần đáng quan tâm và được tập trung trong nghiên cứu là sự tác động của đầu tư CSHT đến thay đổi giá đất, được thể hiện qua biến giả thời gian. Cụ thể, kết quả hồi quy cho thấy cả ba (03) biến giả là: cyear1, cyear2 và cyear3 đều có ý nghĩa thống kê trong mô hình phân tích. Như vậy, điều này có nghĩa là, có sự tương tác thời gian và khu vực thửa đất tác động lên sự thay đổi giá đất ở trong các giai đoạn. Nói cách khác, các quan sát trong mẫu nghiên cứu này cho thấy tác động của đầu tư đường Tố Hữu
– Yên Lộ làm thay đổi giá trị đất tại khu vực tác động ở giai đoạn công bố dự án, giai đoạn dự án hoàn thành và giai đoạn dự án khi thác khai thác vận hành sau đầu tư.
4. Kết luận
Nghiên cứu đã sử dụng kỹ thuật phân tích phương sai để để kiểm định các giả thuyết và áp dụng mô hình hồi quy đa biến (hedonic) để phân tích tác động của đầu tư CSHT đến sự thay đổi của giá đất, trên cơ sở sử dụng tình huống nghiên cứu là dự án đầu tư mở đường Tố Hữu – Yên Lộ, tại Thành phố Hà Nội. Kết quả phân tích cho thấy, các giả thuyết đưa ra đều được ủng hộ. Trong khi đó, một số yếu tố làm thay đổi giá đất như thuộc về khu vực, đặc điểm vị trí, khả năng tiếp cận, thì việc đầu tư CSHT đã đóng góp vào sự thay đổi giá đất ở các giai đoạn khác nhau. Cụ thể, ở giai đoạn công bố dự án đầu tư, giai đoạn hoàn thành dự án đầu tư và giai đoạn vận hành sau đầu tư giá đất trung bình thay đổi giữa khu vực tác động và khu vực kiểm soát lần lượt là 6,1%; 10,8% và 46,9%./.
69
Phụ lục 12B:
BÁO CÁO TÓM TẮT KẾT QUẢ
PHÂN TÍCH TÁC ĐỘNG CỦA DỰ ÁN ĐƯỜNG TỐ HỮU – YÊN LỘ ĐẾN SỰ THAY ĐỔI GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
(Báo cáo phân tích dựa trên kết quả khảo sát đánh giá của người sử dụng đất tại khu vực dự án tác động)
Mục đích nghiên cứu nhằm đánh giá tác động của đầu tư CSHT giao thông là xây dựng mở đường đến sự gia tăng của giá trị đất ở tại địa bàn dự án, dưới góc nhìn và đánh giá của các chủ sử dụng đất/ BĐS. Cụ thể, nội dung đánh giá của chủ sử dụng đất/ BĐS liên quan đến những tác động của dự án mở đường giao thông làm thay đổi khoảng cách đến các trung tâm, thời gian di chuyển, cơ hội (tiềm năng) phát triển, thay đổi trong sử dụng đất tại khu vực và sự gia tăng giá trị đất đai.
I. THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU
1. Mô hình nghiên cứu đề xuất
Tác giả dựa vào nguyên lý của lý thuyết địa tô được phát triển bởi Alonso (1964) and Muth (1969) về mối quan hệ giữa khả năng tiếp cận và sự thay đổi giá trị đất đai để phân tích tác động của đầu tư CSHT giao thông đến sự thay đổi của giá trị đất đai. Bên cạnh đó, mô hình nghiên cứu được xây dựng và điều chỉnh dựa vào kết quả nghiên cứu của Polzin, S. E. (1999)6 và Gwamna and Yusoff (2016)7.
Khả năng tiếp cận đến
trung tâm
H1
Biến kiểm soát
Thời gian di chuyển
H2
H3
Giá trị đất
gia tăng
Cơ hội phát triển
Thay đổi trong sử dụng đất
H4
Tác động của đầu tư CSHT giao thông
Hình 1. Khung phân tích của nghiên cứu
Nguồn: Tác giả đề xuất.
6 Polzin, S. E. (1999). Transportation/land-use relationship: Public transit's impact on land use. Journal of urban planning and development, 125(4), 135-151.
7 Gwamna, E. S., & Yusoff, W. Z. W. (2016). The Impact of Urban Land Use Changes on Residential Property Rental Values in Kaduna Metropolis, Nigeria. The Social Sciences, 11(9), 7097-7106.
70
Các giả thuyết nghiên cứu được đề xuất:
Kỳ vọng dấu | |
H1: Khoảng cách đến trung tâm có tác động đáng kể đến giá trị đất gia tăng; | + |
H2: Thời gian di chuyển có tác động đáng kể đến giá trị đất gia tăng; | + |
H3: Cơ hội phát triển tại khu vực có tác động đáng kể đến giá trị đất gia tăng; | + |
H4: Thay đổi trong sử dụng đất có tác động đáng kể đến giá trị đất gia tăng; | + |
2. Tổng hợp thước đo và xây dựng bảng hỏi
2.1. Bảng tổng hợp các thang đo từ tổng quan nghiên cứu
Kết quả tổng hợp các thước đo các biến số tác động trong phân tích tác động dự án đầu tư mở đường Tổ Hữu – Yên Lộ đến thay đổi giá đất ở được tổng hợp bảng dưới.
Bảng 1. Tổng hợp các thước đo/ biến quan sát trong mô hình nghiên cứu
Ký hiệu | Các biến quan sát (Items) | Căn cứ đề xuất | |
Biến độc lập | |||
Khả năng tiếp cận đến đến trung tâm | DIS1 | Quá trình di chuyển đến trung tâm Thành phố là dễ dàng và thuận tiện | Páez, A., Scott, D. M., & Morency, C. (2012); Shin et al. (2007); Macintyre et al. (2008); Schirmer, P. M. and etal (2014); Litman, T. (2003, 2012). |
DIS2 | Quá trình di chuyển đến các trung tâm thương mại, siêu thị là dễ dàng và thuận lợi | ||
DIS3 | Quá trình di chuyển đến các công viên, khu vui chơi là dễ dàng và thuận tiện | ||
DIS4 | Quá trình di chuyển đến trường học trong khu vực là dễ dàng và thuận tiện | ||
Thời gian di chuyển | TIME1 | Thời gian di chuyển đến trung tâm Thành phố được rút ngắn | Schirmer, P. M. and etal (2014); Chin and Foong (2006); Martín, J. C., & Reggiani, A. (2007).; Chen et al. (2008); Islam, M. S., Rahaman, K. R., & Ahmed, S. J. (2008); Litman, T. (2003, 2012). |
TIME2 | Thời gian di chuyển đến công viên gần nhất được rút ngắn | ||
TIME3 | Thời gian di chuyển đến trung tâm thương mại gần nhất được rút ngắn | ||
TIME4 | Thời gian di chuyển đến nơi làm việc (công sở) được rút ngắn | ||
Cơ hội phát triển | OPP1 | Có nhiều hoạt động kinh doanh, thương mại và dịch vụ trong khu vực | Adegoke, O. J. (2014). ; Islam, M. S., Rahaman, K. R., & Ahmed, S. J. (2008); |
OPP2 | Số lượng công ty, văn phòng kinh doanh và cửa hàng ngày càng gia tăng | ||
71
Ký hiệu | Các biến quan sát (Items) | Căn cứ đề xuất | |
OPP3 | Sự gia tăng và tập trung dân cư trong khu vực ngày càng lớn | Acheampong, R. A. (2018); Schirmer, P. M. and etal (2014); Litman, T. (2003, 2012). | |
OPP4 | Khu vực có nhiều tiềm năng và cơ hội để kinh doanh, buôn bán | ||
OPP5 | Có nhiều công trình tiện ích phục vụ người dân được đầu tư xây dựng trong khu vực | ||
LUC1 | Số lượng thửa đất trống, chưa được xây dựng tại khu vực ngày càng giảm | ||
LUC2 | Mật độ xây dựng, phát triển dự án bất động sản trong khu vực ngày càng tăng | Polzin, S. E. | |
Thay đổi trong sử dụng đất | LUC3 | Có nhiều hộ dân xây dựng nhà ở kiên cố (bê tông cốt thép, bền chắc) | (1999); Song, Y., & Knaap, G. J. (2004). Geurs, K. T., & Van Wee, B. (2004); Litman, T. |
LUC4 | Có nhiều thửa đất được sử dụng vào mục đích hỗn hợp như: nhà ở, thương mại và dịch vụ | ||
(2012). | |||
LUC5 | Đất đai và bất động sản trong khu vực được cho thuê hoặc làm địa điểm kinh doanh tạo thu nhập | ||
Biến phụ thuộc | |||
LVU1 | Giá trị thửa đất mà anh chị đang sử dụng có sự gia tăng đáng kể | Geurs, K. T., & Van Wee, B. (2004); | |
LVU2 | Giá đất đai, bất động sản trong khu vực tăng lên đáng kể từ khi mở đường | ||
Henneberry, J. | |||
(1998); Pagliara, | |||
Giá trị đất | LVU3 | Dự án đầu tư mở đường tác động làm giá trị đất đai tăng lên đáng kể | F., & Papa, E. (2011), Tan, R., |
gia tăng | Zhou, K., & Xu, H. (2019); Baker, K., | ||
& Nunns, P. | |||
(2015).; Yen, B. T., | |||
Mulley, C., | |||
Shearer, H., & | |||
Burke, M. (2018). | |||
Biến kiểm soát (Other factor) | |||
Tập trung dân cư | OFA1 | Sự gia tăng và tập trung dân cư tại khu vực làm cho giá trị đất gia tăng | Linneker, B., & Spence, N. (1996); |
Tình hình kinh tế | OFA2 | Triển vọng phát triển kinh tế trong khu vực tác động làm gia tăng giá trị đất đai | Holl, A. (2007); |
Yuan, F., Wei, Y. | |||
D., & Xiao, W. | |||
Sự phát triển của thị trường BĐS | OFA3 | Sự phát triển thị trường BĐS trong khu vực tác động làm gia tăng giá trị đất đai | |
(2019); Gwamna, | |||
E. S., & Yusoff, W. | |||
Z. W. (2016); | |||
Baker, K., & | |||
Quy hoạch phát triển | OFA4 | Quy hoạch phát triển của khu vực có tác động gia tăng giá trị đất đai | |
Nunns, P. (2015). | |||
Các biến số
72
Ký hiệu | Các biến quan sát (Items) | Căn cứ đề xuất | |
Chính sách đất đai | OFA5 | Các quy định chính sách sử dụng đất có tác động làm gia tăng giá trị đất đai | |
Đầu tư của người SDĐ | OFA6 | Sự đầu tư của chủ sử dụng đất đối với đất đai tác động làm gia tăng giá trị đất đai |
Các biến số
Nguồn: Tác giả tổng hợp và đề xuất (2019).
2.2. Xây dựng và hiệu chỉnh bảng hỏi
Các câu hỏi trong bảng hỏi được vào kết quả nghiên cứu tổng quan của các yếu tác và cơ chế tác động của các yếu tố đến gia tăng giá trị đất đai. Cụ thể, nội dung các câu hỏi được thiết kế dạng đóng, sử dụng thang điểm Likert với 05 mức độ nhằm thể hiện quan điểm/ đánh giá của các đối tượng trả lời bảng hỏi (người sử dụng đất) về nội dung các phát biểu có liên quan đến các biến số chịu tác động của đầu từ mở đường giao thông và thay đổi giá trị đất đai. Trong đó, ý nghĩa tương ứng với mỗi mức điểm là: 1- Rất không đồng ý; 2- Không đồng ý; 3-Trung lập; 4-Đồng ý; 5- Rất đồng ý.
Sau khi xây dựng bảng khảo sát, tác giả thực hiện xin ý kiến chuyên gia về nội dung các câu hỏi trước khi thực hiện điều tra thử. Việc thực hiện xin ý kiến chuyên gia nhằm mục đích kiểm tra và hoàn thiện nhân tố, thống nhất thước đo (các chỉ báo). Về cơ bả, các nhân tố và chỉ báo đo lường trong mỗi nhân tố do tác giả tổng hợp, đề xuất được các chuyên gia đồng ý với tỷ lệ khá cao. Một số chỉ báo được đề nghị diễn giải lại về ngữ nghĩa cho phù hợp.
2.3. Xác định cỡ mẫu và điều tra thử
Xác định cỡ mẫu: Theo Hair và cộng sự (2010), kích thước mẫu tối thiểu để sử dụng kỹ thuật phân tích EFA là 50, tốt hơn là 100 và theo tỷ lệ số quan sát/biến đo lường là 5:1 – nghĩa là 1 biến đo lường cần tối thiểu 5 quan sát. Theo đó, chúng ta có công thức xác định cỡ mẫu tối thiểu để thực hiện phân tích nhân tố khám phá EFA là: N = 5
* item. Trong nghiên cứu này, tính số tổng số item của các biến (bao gồm biến kiểm soát) là 27. Như vậy, cỡ mẫu tối thiểu được xác định theo công thức trên sẽ là 135. Tuy nhiên, theo Tabachnick & Fidell (2012)8, công thức tính cỡ mẫu tối thiểu cho mô hình hồi quy đa biến được tính: N = 8*var + 50. Trong đó: N là kích thước mẫu tối thiểu, var là số lượng các biến độc lập được đưa vào trong mô hình hồi quy. Theo đó, trong nghiên cứu này: N = 8*10 + 50 = 130. Tóm lại, cỡ mẫu tối thiểu được xác định là 135 quan sát.
Điều tra thử (pilot test) được thực hiện với 40 phiếu khảo sát đối với người sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu. Tác giả thực hiện tổng hợp phân tích mẫu khảo sát và điều chỉnh 1 số lỗi chính tả, câu chữ để hoàn chỉnh bảng khảo sát phục vụ điều tra chính thức (xem phía dưới).
8 Tabachnick, B. G., Fidell, L. S., & Ullman, J. B. (2012), Using multivariate statistics, Pearson, the United States of America.
73