đây cho thấy. Các quy hoạch SDĐ liên quan đến chuyển đổi mục đích SDĐ và mục đích các loại đất sau quy hoạch không thay đổi - đất nông nghiệp nhưng giá đất trên thị trường đã gia tăng đáng kể, trung bình khoảng 4 – 26 lần tùy thuộc vào từng vị trí đất và địa phương.
Bảng 3. Giá đất được chuyển sang mục đích phi nông nghiệp tại một số tỉnh, thành phố khi công bố quy hoạch
ĐVT: Đồng
Tỉnh/thành | Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định | Giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường | Chênh lệch giá thị trường/ giá UBND (lần) | |
1 | TP Hồ Chí Minh | 120.000 | 1.500.000 | 12,50 |
2 | TP Hà Nội | 180.000 | 3.000.000 | 16,67 |
3 | TP Đà Nẵng | 50.000 | 250.000 | 5,00 |
4 | Tỉnh Khánh Hoà | 56.000 | 270.000 | 4,82 |
5 | Tỉnh Quảng Ninh | 15.000 | 250.000 | 16,67 |
6 | Tỉnh BR - VT | 15.000 | 122.000 | 8,13 |
Có thể bạn quan tâm!
- Diện Tích Đất Đô Thị Việt Nam Chia Theo Khu Vực (Gđ 2000-2010)
- Quy Định Chính Sách Pháp Luật Về Thuế Sử Dụng Đất Nông Nghiệp
- Phân Tích Tần Suất Các Yếu Tố Tác Động Gia Tăng Giá Trị Đất Đô Thị Xuất Hiện Trong Phỏng Vấn Sâu
- Đánh Giá Khả Năng Và Cơ Chế Tác Động Của Các Yếu Tố Đến Gia Tăng Giá Trị Đất Đô Thị Tại Việt Nam
- Đánh Giá Về Tác Động Của Một Số Yếu Tố Khác Làm Gia Tăng Giá Trị Đất Đai
- Xin Ông/ Bà Cho Biết Quan Điểm Cá Nhân Đối Với Các Phát Biểu Về Gia Tăng Giá Trị
Xem toàn bộ 301 trang tài liệu này.
Nguồn: Bảng giá đất của các Tỉnh và một số Văn phòng giao dịch bất động sản.
Đối với các quy hoạch chuyển mục đích SDĐ từ nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp thì mức độ biến động giá đất là rất lớn. Theo bảng tổng hợp phân tích phía dưới, mức giá đất gia tăng từ khoảng hơn 2 – 35 lần tùy thuộc vào mục đích SDĐ trước và sau khi có quy hoạch chuyển đổi.
26
Bảng 4. So sánh giá đất phi nông nghiệp được chuyển đổi sau quy hoạch tại một số địa phương
Địa điểm | Dự án/ chủ dự án | Năm | Mục đích SDĐ sau chuyển đổi | Giá đất trên thị trường trước chuyển đổi (ĐVT: đồng) | Giá đất do UBDN quy định (ĐVT: 1000đ) | Giá đất trên thị trường sau khi chuyển đổi (ĐVT: 1000đ) | Chênh lệch giá đất thị trường/ giá đất UBDN sau chuyển đổi (lần) | Chênh lệch giá đất thị trường sau chuyển đôi/ giá đất trước chuyển đổi (lần) | |
Tuyên Quang | P.Nông Tiến, TX. Tuyên Quang | Khu Sản xuất công nghiệp Dịch vụ Nông Tiến | 2010 | Đất ở | 71 | 1000 | 2500 | 2.50 | 35.21 |
Xã Lưỡng Vượng, TX. Tuyên Quang | Công ty TNHH Nhật Tân | 2010 | Đất ở | 71 | 180 | 400 | 2.22 | 5.63 | |
Cao Bằng | P. Hợp Giang, TX. Cao Bằng | VietinBank- CN Cao Bằng | 2009 | Sản xuất, kinh doanh | 4000 | 13000 | 25000 | 1.92 | 6.25 |
TT Quảng Uyên, H. Quảng Uyên | Quy hoạch khu dân cư khu tập thể Huyện Uỷ | 2009 | Đất ở | 230 | 484 | 2800 | 5.79 | 12.17 | |
Quảng Ninh | P.Bạch Đằng, TP. Hạ Long | Khu đất xây dựng mặt bằng SXKD | 2010 | Đất ở | 13800 | 25000 | 90000 | 3.60 | 6.52 |
P. Hồng Hà, TP. Hạ Long | Khu đất chuyển đổi mục đích | Đất ở | 2300 | 6000 | 13200 | 2.20 | 5.74 | ||
Lai Châu | TX. Lai Châu | Hội Doanh nghiệp trẻ tỉnh Lai Châu | 2010 | Sản xuất, kinh doanh | 650 | 1000 | 2500 | 2.50 | 3.85 |
Quảng Nam | P.Tân Thạnh, Tam Kỳ | XD khu cao ốc văn phòng | 2010 | Sản xuất, kinh doanh | 350 | 1149 | 2660 | 2.32 | 7.60 |
Xã Điện Dương, H. Điện Bàn | Khu du lịch | 2010 | Sản xuất, kinh doanh | 125 | 383 | 1233 | 3.22 | 9.86 | |
Đồng Tháp | Phường Mỹ Phú, TP. Cao Lãnh | Công trình Nút giao thông Nghĩa trang Liệt sĩ | 2010 | Đất ở | 380 | 4000 | 5800 | 1.45 | 15.26 |
27
Địa điểm | Dự án/ chủ dự án | Năm | Mục đích SDĐ sau chuyển đổi | Giá đất trên thị trường trước chuyển đổi (ĐVT: đồng) | Giá đất do UBDN quy định (ĐVT: 1000đ) | Giá đất trên thị trường sau khi chuyển đổi (ĐVT: 1000đ) | Chênh lệch giá đất thị trường/ giá đất UBDN sau chuyển đổi (lần) | Chênh lệch giá đất thị trường sau chuyển đôi/ giá đất trước chuyển đổi (lần) | |
Xã Phú Thành A, H. Tam Nông | Dự án trường THCS Phú Thành A | 2010 | Đất ở | 200 | 600 | 820 | 1.37 | 4.10 | |
An Giang | Mỹ Hòa, Thành phố Long Xuyên | Nghĩa trang nhân dân TP Long Xuyên | 2009 | Đất ở | 220 | 800 | 1200 | 1.50 | 5.45 |
Hậu Giang | Phường Ngã Bảy, TX. Ngã Bảy | Đường Trần Hưng Đạo | 2009 | Đất ở | 5100 | 7000 | 12000 | 1.71 | 2.35 |
Kiên Giang | P. Vĩnh Thanh Vân, TP Rạch Giá | Chi nhánh VietinBank | 2009 | Đất ở | 480 | 6000 | 22680 | 3.78 | 47.25 |
Hồ Chí Minh | Đường Đồng Khởi - Nguyễn Huệ, Quận 1 | Dự án của Công ty cổ phần Vincom | 2010 | Đất ở | 42500 | 81000 | 370000 | 4.57 | 8.71 |
Đường Lê Thánh Tôn, Quận 1 | Dự án của Công ty cổ phần Vincom | 2010 | Đất ở | 51600 | 61600 | 280000 | 4.55 | 5.43 | |
Đường Công trường Lam Sơn, Quận 1 | Dự án đầu tư xây dựng tuyến đường sắt đô thị Bến Thành - Suối Tiên | 2010 | Đất ở | 42800 | 58100 | 264100 | 4.55 | 6.17 | |
Đường Tôn Đức Thắng Quận 1 | Dự án đầu tư xây dựng tuyến đường sắt đô thị Bến Thành - Suối Tiên | 2010 | Đất ở | 32800 | 52800 | 231400 | 4.38 | 7.05 |
Nguồn: Tổng hợp theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), giá UBND các tỉnh công bố và giá đất do VP môi giới BĐS.
28
2.3. Giá trị đất gia tăng do tác động của đầu tư cơ sở hạ tầng
Về lý thuyết, CSHT đặc biệt các CSHT giao thông là yếu tố cơ bản tác động gia tăng giá trị đất đai do bởi CSHT làm thay đổi khả năng tiếp cận của đất đai cũng như mang lại lợi ích kỳ vọng trong sử dụng và phát triển đất đai.
Nghiên cứu tình huống tác động của CSHT đến giá đất tại Hà Nội: Trong những năm qua, ở Hà Nội, việc đầu tư cơ sở hạ tầng là yếu tố quan trọng tác động làm thay đổi cơ bản nguồn cung và giá cả đất đai (riêng lẻ và dự án). Tại các khu vực gần trung tâm và ngoại vi, có một số quận ghi nhận mức giá tăng nhẹ khi mà các điều kiển CSHT được đầu tư tốt như Hà Đông, một số Huyện phía Tây Hà Nội. Đáng chú ý, khu vực Tây Hồ ghi nhận giá BĐS nhà đất riêng lẻ tăng đặc biệt khu nhà biệt thự dành cho người nước ngoài thuê khu phố Tô Ngọc Vân nhờ sự hoàn thiện của CSHT.
Theo thống kê, trong vài năm trở lại đây, Thành phố Hà Nội đã hoàn thiện được số lượng lớn chiều dài cầu đường giao thông (đến năm 2011 hoàn thành được khoảng 7.365 km đường) với 7 trục hướng tâm và 03 đường vành đai (Lê Văn Huy, 2015). Theo đánh giá của CBRE (2009), nhờ các dự án cầu đường & giao thông sẽ góp phần làm tăng giá trị nhà đất các vùng ven và giảm áp lực tại các quận trung tâm. Cụ thể diễn biến giá đất tác động đầu tư CSHT: Trong năm 2010, do tác động hoàn thành về các dự án hạ tầng tại Hà Nội, tại thời điểm Quý II/2010 giá đất nền tăng trung bình 30% so với tháng 12/2009, đặc biệt tại khu vực phía Tây thành phố (Quận Hà Đông, huyện Hoài Đức). Trong đó, hai khu vực có giá chào bán tăng mạnh trong quý vừa qua là tại các khu đô thị mới đường Lê Văn Lương kéo dài, Hà Đông và những dự án khu phía Đông thành phố (Gia Lâm, Long Biên). Ngoài ra, có một số khu vực giá đất nền tại các dự án tăng mạnh như là: Các khu đô thị mới tại quận Long Biên – Gia Lâm (trung bình tăng ~25% so với quý trước); Các khu đô thị mới tại khu vực phía Tây như quận Hà Đông (trung bình tăng ~18% so với quý trước); Các dự án tăng giá so với quý trước như Dự án Văn Phú và Dự án Văn Khê tăng tới 30% (Hoàng Văn Cường, 2017).
Thêm vào đó, các đô thị vệ tinh góp phần làm giảm áp lực nội đô Hà Nội, đặc biệt là áp lực di dân đô thị Đáng chú ý, Quận Hà Đông được đánh già là hưởng nhiều lợi ích từ dự án đường Lê Văn Lương kéo dài (hiện nay đổi tên là Tố Hữu) và tuyến đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông; Dự án đường Vành đai 3 hoàn thiện đã là thay đổi diện mạo các quận phía Nam và quận Long Biên v.v. Hay như, việc hoàn thành cầu Đông Trù, Nhật Tân đã làm tăng cung nhà đất và tác động lớn đến giá đất trên thị trường ở khu vực Đông Anh.
Bên cạnh đó, khi đánh giá theo giai đoạn của quá trình đầu tư CSHT, có thể thấy rằng, với quy hoạch đầu tư phát triển CSHT ở tại các thời điểm khác mức độ gia tăng giá trị của đất đai là khác nhau. Thông thường, giá trị đất biến động gia tăng đáng kể tại các thời điểm có thông tin quy hoạch và công bố quy hoạch và thực hiện đầu tư xây dựng. Ngoài ra, bằng chứng thị trường thời gian gần đây cho thấy, khi có các thông tin và công bố quy hoạch dự án CSHT (ví dụ Sân bay Long Thành) đã làm cho giá đất đai các khu vực dự án tăng lên.
29
Bảng 5. Phân tích sự thay đổi giá đất tại một số dự án đầu tư CSHT tại đô thị
Đơn vị tính giá đất: Triệu đồng/m2
Dự án | Thông tin đất đai | Thông gian giá đất ban đầu | Có thông tin quy hoạch | Công bố quy hoạch và đầu tư xây dựng | Hoàn thành dự án đầu tư | Biến động giá (-/+) | |||||||
Năm | Giá đất (P0) | Năm | Giá đất (P1) | Năm | Giá đất (P2) | Năm | Giá đất (P3) | P1-P0 | P2-P1 | P3-P2 | |||
Hà Nội | Đường Lê Văn Lương (kéo dài) | Đất ở (vị trí 2) | 2006 | 4 -5,5 | 2008 | 11.5 | 2010 | 19,8 | 2011 | 31,5 | 6 -6,5 | 8,3 | 11.7 |
Cầu Đông Trù | Đất ở (vị trí 2) | N/a | N/a | 2010 | 7,8 | 2012 | 13,5 | 2016 | 21 | N/a | 5,7 | 7,5 | |
Cầu Vĩnh Tuy | Đất ở | N/a | N/a | 2006 | 10 | 2014 | 30 | 30 | 55 | N/a | 20 | 25 | |
Đường Trần Đại Nghĩa | Đất ở (ví trí 1) | N/a | N/a | N/a | N/a | 2010 | 150 | 2013 | 180 | N/a | N/a | 30 | |
Tp. HCM | Dự án cầu Thủ thiêm | Đất ở | 1996 | 0,3 -0,8 | 1998 | 2,1 - 6,0 | 2003 & 2004 | 6 – 20 | 2005 & 2008 | 20- 25 | 1,7 – 5,2 | 3,9 -14 | 5 - 14 |
Bắc Ninh | Đường Đấu Mã | Đất ở | 2010 | 3,1 | 2013 | 10,5 | 104 | 13,5 | 2015 | 17,4 | 7,4 | 3 | 3,9 |
Hồ sinh thái Phúc Ninh (đường Phương Vĩ) | Đất phi nông nghiệp | 2013 | 2,5 | 2017 | 22,2 | Đang thực hiện đầu tư | 19,7 | N/a | N/a |
Nguồn: Tác giả tổng hợp từ số liệu giao dịch của các Văn phòng môi giới BĐS và giá rao bán.
30
Phụ lục 11: Kết quả khảo sát đánh giá của chuyên gia, nhà nghiên cứu và định giá viên về tác động của yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị
1. Kết quả thống kê về mẫu khảo sát
Giới tính | |||||
Nam | Nữ | ||||
Số lượng | Tỷ lệ (%) | Số lượng | Tỷ lệ (%) | ||
Nghề nghiệp chính | Cán bộ quản lý nhà nước | 16 | 20.8% | 8 | 16.7% |
Định giá viên | 26 | 33.8% | 25 | 52.1% | |
Giảng viên, nhà nghiên cứu | 34 | 44.2% | 14 | 29.2% | |
Nhà đầu tư phát triển BĐS | 1 | 1.3% | 1 | 2.1% | |
Kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai/ BĐS | Dưới 5 năm | 9 | 11.7% | 14 | 29.2% |
Trên 20 năm | 8 | 10.4% | 1 | 2.1% | |
Từ 10– dưới 15 năm | 36 | 46.8% | 18 | 37.5% | |
Từ 15 – dưới 20 năm | 18 | 23.4% | 8 | 16.7% | |
Từ 5 – dưới 10 năm | 6 | 7.8% | 7 | 14.6% | |
Trình độ học vấn | Đại học/ cao đẳng | 6 | 7.8% | 6 | 12.5% |
Thạc sĩ | 55 | 71.4% | 36 | 75.0% | |
Tiến sĩ | 16 | 20.8% | 6 | 12.5% |
Nghề nghiệp chính
Frequency | Percent | Valid Percent | Cumulative Percent | ||
Valid | Cán bộ quản lý nhà nước | 24 | 19.2 | 19.2 | 19.2 |
Định giá viên | 51 | 40.8 | 40.8 | 60.0 | |
Giảng viên, nhà nghiên cứu | 48 | 38.4 | 38.4 | 98.4 | |
Nhà đầu tư phát triển BĐS | 2 | 1.6 | 1.6 | 100.0 | |
Total | 125 | 100.0 | 100.0 |
Kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai/ BĐS
Frequency | Percent | Valid Percent | Cumulative Percent | ||
Valid | Dưới 5 năm | 23 | 18.4 | 18.4 | 18.4 |
Trên 20 năm | 9 | 7.2 | 7.2 | 25.6 | |
Từ 10– dưới 15 năm | 54 | 43.2 | 43.2 | 68.8 | |
Từ 15 – dưới 20 năm | 26 | 20.8 | 20.8 | 89.6 | |
Từ 5 – dưới 10 năm | 13 | 10.4 | 10.4 | 100.0 | |
Total | 125 | 100.0 | 100.0 |
31
Trình độ học vấn
Frequency | Percent | Valid Percent | Cumulative Percent | ||
Valid | Đại học/ cao đẳng | 12 | 9.6 | 9.6 | 9.6 |
Thạc sĩ | 91 | 72.8 | 72.8 | 82.4 | |
Tiến sĩ | 22 | 17.6 | 17.6 | 100.0 | |
Total | 125 | 100.0 | 100.0 |
Giới tính
Frequency | Percent | Valid Percent | Cumulative Percent | ||
Valid | Nam | 77 | 61.6 | 61.6 | 61.6 |
Nữ | 48 | 38.4 | 38.4 | 100.0 | |
Total | 125 | 100.0 | 100.0 |
32
2. Đánh giá về nội hàm giá trị đất gia tăng
Statistics
Nhìn từ góc | |||||
Giá trị đất | độ kinh tế | ||||
Giá trị đất gia tăng là sự thay đổi tăng lên của mức giá đất trên thị trường | gia tăng là sự thay đổi tăng thêm về giá trị đất đai do tác động đầu tư, can thiệp chính sách của nhà nước; hoặc đầu tư của chủ sử dụng | Giá trị đất gia tăng là sự thay đổi tăng thêm của giá đất ở các thời điểm khác nhau sau khi loại bỏ tác động của yếu tố lạm phát | Giá trị đất gia tăng phản ánh tình trạng khả sinh lợi của đất thấp chuyển sang tình trạng khả sinh lợi của đất cao hơn | đất, giá trị đất gia tăng tại một khu vực phản ánh mức độ tập trung và khả năng sản xuất kinh tế của đất đai từ trạng thái thấp sang | |
đất | trạng thái | ||||
cao. | |||||
N Valid Missing | 125 0 | 125 0 | 125 0 | 125 0 | 125 0 |
Mean | 2.95 | 4.18 | 3.39 | 4.02 | 4.02 |
Std. Error of Mean | .091 | .056 | .077 | .064 | .072 |
Mode | 3 | 4 | 3 | 4 | 4 |
Minimum | 1 | 3 | 1 | 2 | 2 |
Maximum | 5 | 5 | 5 | 5 | 5 |
Sum | 369 | 522 | 424 | 502 | 503 |
Frequency Table
Giá trị đất gia tăng là sự thay đổi tăng lên của mức giá đất trên thị trường
Frequency | Percent | Valid Percent | Cumulative Percent | ||
Valid | 1 Rất không đồng ý | 10 | 8.0 | 8.0 | 8.0 |
2 Không đồng ý | 30 | 24.0 | 24.0 | 32.0 | |
3 Trung lập | 48 | 38.4 | 38.4 | 70.4 | |
4 Đồng ý | 30 | 24.0 | 24.0 | 94.4 | |
5 Rất đồng ý | 7 | 5.6 | 5.6 | 100.0 | |
Total | 125 | 100.0 | 100.0 |
Giá trị đất gia tăng là sự thay đổi tăng thêm về giá trị đất đai do tác động đầu tư, can thiệp chính sách của nhà nước; hoặc đầu tư của chủ sử dụng đất
Frequency | Percent | Valid Percent | Cumulative Percent | ||
Valid | 3 Trung lập | 15 | 12.0 | 12.0 | 12.0 |
4 Đồng ý | 73 | 58.4 | 58.4 | 70.4 | |
5 Rất đồng ý | 37 | 29.6 | 29.6 | 100.0 | |
Total | 125 | 100.0 | 100.0 |
33