So Sánh Giá Đất Phi Nông Nghiệp Được Chuyển Đổi Sau Quy Hoạch Tại Một Số

đây cho thấy. Các quy hoạch SDĐ liên quan đến chuyển đổi mục đích SDĐ và mục đích các loại đất sau quy hoạch không thay đổi - đất nông nghiệp nhưng giá đất trên thị trường đã gia tăng đáng kể, trung bình khoảng 4 – 26 lần tùy thuộc vào từng vị trí đất và địa phương.

Bảng 3. Giá đất được chuyển sang mục đích phi nông nghiệp tại một số tỉnh, thành phố khi công bố quy hoạch

ĐVT: Đồng

STT

Tỉnh/thành	Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định	Giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường	Chênh lệch giá thị trường/ giá UBND (lần)
1	TP Hồ Chí Minh	120.000	1.500.000	12,50
2	TP Hà Nội	180.000	3.000.000	16,67
3	TP Đà Nẵng	50.000	250.000	5,00
4	Tỉnh Khánh Hoà	56.000	270.000	4,82
5	Tỉnh Quảng Ninh	15.000	250.000	16,67
6	Tỉnh BR - VT	15.000	122.000	8,13

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 301 trang tài liệu này.

Nguồn: Bảng giá đất của các Tỉnh và một số Văn phòng giao dịch bất động sản.

Đối với các quy hoạch chuyển mục đích SDĐ từ nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp thì mức độ biến động giá đất là rất lớn. Theo bảng tổng hợp phân tích phía dưới, mức giá đất gia tăng từ khoảng hơn 2 – 35 lần tùy thuộc vào mục đích SDĐ trước và sau khi có quy hoạch chuyển đổi.

Bảng 4. So sánh giá đất phi nông nghiệp được chuyển đổi sau quy hoạch tại một số địa phương

Tỉnh/TP

Địa điểm	Dự án/ chủ dự án	Năm	Mục đích SDĐ sau chuyển đổi	Giá đất trên thị trường trước chuyển đổi (ĐVT: đồng)	Giá đất do UBDN quy định (ĐVT: 1000đ)	Giá đất trên thị trường sau khi chuyển đổi (ĐVT: 1000đ)	Chênh lệch giá đất thị trường/ giá đất UBDN sau chuyển đổi (lần)	Chênh lệch giá đất thị trường sau chuyển đôi/ giá đất trước chuyển đổi (lần)
Tuyên Quang	P.Nông Tiến, TX. Tuyên Quang	Khu Sản xuất công nghiệp Dịch vụ Nông Tiến	2010	Đất ở	71	1000	2500	2.50	35.21
Tuyên Quang	Xã Lưỡng Vượng, TX. Tuyên Quang	Công ty TNHH Nhật Tân	2010	Đất ở	71	180	400	2.22	5.63
Cao Bằng	P. Hợp Giang, TX. Cao Bằng	VietinBank- CN Cao Bằng	2009	Sản xuất, kinh doanh	4000	13000	25000	1.92	6.25
Cao Bằng	TT Quảng Uyên, H. Quảng Uyên	Quy hoạch khu dân cư khu tập thể Huyện Uỷ	2009	Đất ở	230	484	2800	5.79	12.17
Quảng Ninh	P.Bạch Đằng, TP. Hạ Long	Khu đất xây dựng mặt bằng SXKD	2010	Đất ở	13800	25000	90000	3.60	6.52
Quảng Ninh	P. Hồng Hà, TP. Hạ Long	Khu đất chuyển đổi mục đích		Đất ở	2300	6000	13200	2.20	5.74
Lai Châu	TX. Lai Châu	Hội Doanh nghiệp trẻ tỉnh Lai Châu	2010	Sản xuất, kinh doanh	650	1000	2500	2.50	3.85
Quảng Nam	P.Tân Thạnh, Tam Kỳ	XD khu cao ốc văn phòng	2010	Sản xuất, kinh doanh	350	1149	2660	2.32	7.60
Quảng Nam	Xã Điện Dương, H. Điện Bàn	Khu du lịch	2010	Sản xuất, kinh doanh	125	383	1233	3.22	9.86
Đồng Tháp	Phường Mỹ Phú, TP. Cao Lãnh	Công trình Nút giao thông Nghĩa trang Liệt sĩ	2010	Đất ở	380	4000	5800	1.45	15.26

Tỉnh/TP

Địa điểm	Dự án/ chủ dự án	Năm	Mục đích SDĐ sau chuyển đổi	Giá đất trên thị trường trước chuyển đổi (ĐVT: đồng)	Giá đất do UBDN quy định (ĐVT: 1000đ)	Giá đất trên thị trường sau khi chuyển đổi (ĐVT: 1000đ)	Chênh lệch giá đất thị trường/ giá đất UBDN sau chuyển đổi (lần)	Chênh lệch giá đất thị trường sau chuyển đôi/ giá đất trước chuyển đổi (lần)
	Xã Phú Thành A, H. Tam Nông	Dự án trường THCS Phú Thành A	2010	Đất ở	200	600	820	1.37	4.10
An Giang	Mỹ Hòa, Thành phố Long Xuyên	Nghĩa trang nhân dân TP Long Xuyên	2009	Đất ở	220	800	1200	1.50	5.45
Hậu Giang	Phường Ngã Bảy, TX. Ngã Bảy	Đường Trần Hưng Đạo	2009	Đất ở	5100	7000	12000	1.71	2.35
Kiên Giang	P. Vĩnh Thanh Vân, TP Rạch Giá	Chi nhánh VietinBank	2009	Đất ở	480	6000	22680	3.78	47.25
Hồ Chí Minh	Đường Đồng Khởi - Nguyễn Huệ, Quận 1	Dự án của Công ty cổ phần Vincom	2010	Đất ở	42500	81000	370000	4.57	8.71
	Đường Lê Thánh Tôn, Quận 1	Dự án của Công ty cổ phần Vincom	2010	Đất ở	51600	61600	280000	4.55	5.43
	Đường Công trường Lam Sơn, Quận 1	Dự án đầu tư xây dựng tuyến đường sắt đô thị Bến Thành - Suối Tiên	2010	Đất ở	42800	58100	264100	4.55	6.17
	Đường Tôn Đức Thắng Quận 1	Dự án đầu tư xây dựng tuyến đường sắt đô thị Bến Thành - Suối Tiên	2010	Đất ở	32800	52800	231400	4.38	7.05

Nguồn: Tổng hợp theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), giá UBND các tỉnh công bố và giá đất do VP môi giới BĐS.

2.3. Giá trị đất gia tăng do tác động của đầu tư cơ sở hạ tầng

Về lý thuyết, CSHT đặc biệt các CSHT giao thông là yếu tố cơ bản tác động gia tăng giá trị đất đai do bởi CSHT làm thay đổi khả năng tiếp cận của đất đai cũng như mang lại lợi ích kỳ vọng trong sử dụng và phát triển đất đai.

Nghiên cứu tình huống tác động của CSHT đến giá đất tại Hà Nội: Trong những năm qua, ở Hà Nội, việc đầu tư cơ sở hạ tầng là yếu tố quan trọng tác động làm thay đổi cơ bản nguồn cung và giá cả đất đai (riêng lẻ và dự án). Tại các khu vực gần trung tâm và ngoại vi, có một số quận ghi nhận mức giá tăng nhẹ khi mà các điều kiển CSHT được đầu tư tốt như Hà Đông, một số Huyện phía Tây Hà Nội. Đáng chú ý, khu vực Tây Hồ ghi nhận giá BĐS nhà đất riêng lẻ tăng đặc biệt khu nhà biệt thự dành cho người nước ngoài thuê khu phố Tô Ngọc Vân nhờ sự hoàn thiện của CSHT.

Theo thống kê, trong vài năm trở lại đây, Thành phố Hà Nội đã hoàn thiện được số lượng lớn chiều dài cầu đường giao thông (đến năm 2011 hoàn thành được khoảng 7.365 km đường) với 7 trục hướng tâm và 03 đường vành đai (Lê Văn Huy, 2015). Theo đánh giá của CBRE (2009), nhờ các dự án cầu đường & giao thông sẽ góp phần làm tăng giá trị nhà đất các vùng ven và giảm áp lực tại các quận trung tâm. Cụ thể diễn biến giá đất tác động đầu tư CSHT: Trong năm 2010, do tác động hoàn thành về các dự án hạ tầng tại Hà Nội, tại thời điểm Quý II/2010 giá đất nền tăng trung bình 30% so với tháng 12/2009, đặc biệt tại khu vực phía Tây thành phố (Quận Hà Đông, huyện Hoài Đức). Trong đó, hai khu vực có giá chào bán tăng mạnh trong quý vừa qua là tại các khu đô thị mới đường Lê Văn Lương kéo dài, Hà Đông và những dự án khu phía Đông thành phố (Gia Lâm, Long Biên). Ngoài ra, có một số khu vực giá đất nền tại các dự án tăng mạnh như là: Các khu đô thị mới tại quận Long Biên – Gia Lâm (trung bình tăng ~25% so với quý trước); Các khu đô thị mới tại khu vực phía Tây như quận Hà Đông (trung bình tăng ~18% so với quý trước); Các dự án tăng giá so với quý trước như Dự án Văn Phú và Dự án Văn Khê tăng tới 30% (Hoàng Văn Cường, 2017).

Thêm vào đó, các đô thị vệ tinh góp phần làm giảm áp lực nội đô Hà Nội, đặc biệt là áp lực di dân đô thị Đáng chú ý, Quận Hà Đông được đánh già là hưởng nhiều lợi ích từ dự án đường Lê Văn Lương kéo dài (hiện nay đổi tên là Tố Hữu) và tuyến đường sắt đô thị Cát Linh - Hà Đông; Dự án đường Vành đai 3 hoàn thiện đã là thay đổi diện mạo các quận phía Nam và quận Long Biên v.v. Hay như, việc hoàn thành cầu Đông Trù, Nhật Tân đã làm tăng cung nhà đất và tác động lớn đến giá đất trên thị trường ở khu vực Đông Anh.

Bên cạnh đó, khi đánh giá theo giai đoạn của quá trình đầu tư CSHT, có thể thấy rằng, với quy hoạch đầu tư phát triển CSHT ở tại các thời điểm khác mức độ gia tăng giá trị của đất đai là khác nhau. Thông thường, giá trị đất biến động gia tăng đáng kể tại các thời điểm có thông tin quy hoạch và công bố quy hoạch và thực hiện đầu tư xây dựng. Ngoài ra, bằng chứng thị trường thời gian gần đây cho thấy, khi có các thông tin và công bố quy hoạch dự án CSHT (ví dụ Sân bay Long Thành) đã làm cho giá đất đai các khu vực dự án tăng lên.

Bảng 5. Phân tích sự thay đổi giá đất tại một số dự án đầu tư CSHT tại đô thị

Đơn vị tính giá đất: Triệu đồng/m2

Địa phương

Dự án	Thông tin đất đai	Thông gian giá đất ban đầu		Có thông tin quy hoạch		Công bố quy hoạch và đầu tư xây dựng		Hoàn thành dự án đầu tư		Biến động giá (-/+)
Dự án	Thông tin đất đai	Năm	Giá đất (P0)	Năm	Giá đất (P1)	Năm	Giá đất (P2)	Năm	Giá đất (P3)	P1-P0	P2-P1	P3-P2
Hà Nội	Đường Lê Văn Lương (kéo dài)	Đất ở (vị trí 2)	2006	4 -5,5	2008	11.5	2010	19,8	2011	31,5	6 -6,5	8,3	11.7
	Cầu Đông Trù	Đất ở (vị trí 2)	N/a	N/a	2010	7,8	2012	13,5	2016	21	N/a	5,7	7,5
	Cầu Vĩnh Tuy	Đất ở	N/a	N/a	2006	10	2014	30	30	55	N/a	20	25
	Đường Trần Đại Nghĩa	Đất ở (ví trí 1)	N/a	N/a	N/a	N/a	2010	150	2013	180	N/a	N/a	30
Tp. HCM	Dự án cầu Thủ thiêm	Đất ở	1996	0,3 -0,8	1998	2,1 - 6,0	2003 & 2004	6 – 20	2005 & 2008	20- 25	1,7 – 5,2	3,9 -14	5 - 14
Bắc Ninh	Đường Đấu Mã	Đất ở	2010	3,1	2013	10,5	104	13,5	2015	17,4	7,4	3	3,9
Bắc Ninh	Hồ sinh thái Phúc Ninh (đường Phương Vĩ)	Đất phi nông nghiệp	2013	2,5	2017	22,2	Đang thực hiện đầu tư				19,7	N/a	N/a

Nguồn: Tác giả tổng hợp từ số liệu giao dịch của các Văn phòng môi giới BĐS và giá rao bán.

Phụ lục 11: Kết quả khảo sát đánh giá của chuyên gia, nhà nghiên cứu và định giá viên về tác động của yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị

1. Kết quả thống kê về mẫu khảo sát

Nội dung các chỉ tiêu

Giới tính
Nam		Nữ
Số lượng	Tỷ lệ (%)	Số lượng	Tỷ lệ (%)
Nghề nghiệp chính	Cán bộ quản lý nhà nước	16	20.8%	8	16.7%
	Định giá viên	26	33.8%	25	52.1%
	Giảng viên, nhà nghiên cứu	34	44.2%	14	29.2%
	Nhà đầu tư phát triển BĐS	1	1.3%	1	2.1%
Kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai/ BĐS	Dưới 5 năm	9	11.7%	14	29.2%
	Trên 20 năm	8	10.4%	1	2.1%
	Từ 10– dưới 15 năm	36	46.8%	18	37.5%
	Từ 15 – dưới 20 năm	18	23.4%	8	16.7%
	Từ 5 – dưới 10 năm	6	7.8%	7	14.6%
Trình độ học vấn	Đại học/ cao đẳng	6	7.8%	6	12.5%
	Thạc sĩ	55	71.4%	36	75.0%
	Tiến sĩ	16	20.8%	6	12.5%

Nghề nghiệp chính

Frequency	Percent	Valid Percent	Cumulative Percent
Valid	Cán bộ quản lý nhà nước	24	19.2	19.2	19.2
	Định giá viên	51	40.8	40.8	60.0
	Giảng viên, nhà nghiên cứu	48	38.4	38.4	98.4
	Nhà đầu tư phát triển BĐS	2	1.6	1.6	100.0
	Total	125	100.0	100.0

Kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai/ BĐS

Frequency	Percent	Valid Percent	Cumulative Percent
Valid	Dưới 5 năm	23	18.4	18.4	18.4
	Trên 20 năm	9	7.2	7.2	25.6
	Từ 10– dưới 15 năm	54	43.2	43.2	68.8
	Từ 15 – dưới 20 năm	26	20.8	20.8	89.6
	Từ 5 – dưới 10 năm	13	10.4	10.4	100.0
	Total	125	100.0	100.0

Trình độ học vấn

Frequency	Percent	Valid Percent	Cumulative Percent
Valid	Đại học/ cao đẳng	12	9.6	9.6	9.6
	Thạc sĩ	91	72.8	72.8	82.4
	Tiến sĩ	22	17.6	17.6	100.0
	Total	125	100.0	100.0

Giới tính

Frequency	Percent	Valid Percent	Cumulative Percent
Valid	Nam	77	61.6	61.6	61.6
	Nữ	48	38.4	38.4	100.0
	Total	125	100.0	100.0

2. Đánh giá về nội hàm giá trị đất gia tăng

Statistics

				Nhìn từ góc
	Giá trị đất			độ kinh tế
Giá trị đất gia tăng là sự thay đổi tăng lên của mức giá đất trên thị trường	gia tăng là sự thay đổi tăng thêm về giá trị đất đai do tác động đầu tư, can thiệp chính sách của nhà nước; hoặc đầu tư của chủ sử dụng	Giá trị đất gia tăng là sự thay đổi tăng thêm của giá đất ở các thời điểm khác nhau sau khi loại bỏ tác động của yếu tố lạm phát	Giá trị đất gia tăng phản ánh tình trạng khả sinh lợi của đất thấp chuyển sang tình trạng khả sinh lợi của đất cao hơn	đất, giá trị đất gia tăng tại một khu vực phản ánh mức độ tập trung và khả năng sản xuất kinh tế của đất đai từ trạng thái thấp sang
	đất			trạng thái
				cao.
N Valid Missing	125 0	125 0	125 0	125 0	125 0
Mean	2.95	4.18	3.39	4.02	4.02
Std. Error of Mean	.091	.056	.077	.064	.072
Mode	3	4	3	4	4
Minimum	1	3	1	2	2
Maximum	5	5	5	5	5
Sum	369	522	424	502	503

Frequency Table

Giá trị đất gia tăng là sự thay đổi tăng lên của mức giá đất trên thị trường

Frequency	Percent	Valid Percent	Cumulative Percent
Valid	1 Rất không đồng ý	10	8.0	8.0	8.0
	2 Không đồng ý	30	24.0	24.0	32.0
	3 Trung lập	48	38.4	38.4	70.4
	4 Đồng ý	30	24.0	24.0	94.4
	5 Rất đồng ý	7	5.6	5.6	100.0
	Total	125	100.0	100.0

Giá trị đất gia tăng là sự thay đổi tăng thêm về giá trị đất đai do tác động đầu tư, can thiệp chính sách của nhà nước; hoặc đầu tư của chủ sử dụng đất

Frequency	Percent	Valid Percent	Cumulative Percent
Valid	3 Trung lập	15	12.0	12.0	12.0
	4 Đồng ý	73	58.4	58.4	70.4
	5 Rất đồng ý	37	29.6	29.6	100.0
	Total	125	100.0	100.0