Trang chủ / Đất Đô Thị

Phân Tích Tần Suất Các Yếu Tố Tác Động Gia Tăng Giá Trị Đất Đô Thị Xuất Hiện Trong Phỏng Vấn Sâu


Phụ lục 9: Phân tích tần suất các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị xuất hiện trong phỏng vấn sâu



TT


Nội dung


ĐV1


ĐV2


ĐV3


ĐV4


ĐV5


ĐV6


ĐV7


ĐV8


ĐV9

Tần số (lần)

Tần suất (%)

I

Người sử dụng đất












1

Gia tăng đầu tư

3

2

2

3

3

3

2

3

3

24

77.42

2

Sử dụng hợp lý

2

1

1

1

0

0

0

0

2

7

22.58


Tần số (lần)

5

3

3

4

3

3

2

3

5

31



Tần suất (%)

16.13

9.68

9.68

12.90

9.68

9.68

6.45

9.68

16.13

11.11

100

II

Nhà nước can thiệp












1

Quy hoạch

5

4

4

5

5

4

5

5

5

42

28.19

2

Chính sách sử dụng đất

3

2

3

2

3

3

4

3

2

25

16.78


3

Chính sách chuyển mục đích SDĐ


4


4


4


3


4


3


4


4


4


34


22.82

4

Đầu tư CSHT

5

4

5

6

5

6

5

6

6

48

32.21


Tần số (lần)

17

14

16

16

17

16

18

18

17

149



Tần suất (%)

11.41

9.40

10.74

10.74

11.41

10.74

12.08

12.08

11.41

53.41

100

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 301 trang tài liệu này.


18



TT


Nội dung


ĐV1


ĐV2


ĐV3


ĐV4


ĐV5


ĐV6


ĐV7


ĐV8


ĐV9

Tần số (lần)

Tần suất (%)

III

Yếu tố khác












1

Thị trường BĐS

3

3

2

3

2

3

2

3

4

25

25.25

2

Tình hình kinh tế

3

2

2

2

2

2

2

2

3

20

20.20

3

Đô thị hóa

3

2

2

1

1

2

2

2

3

18

18.18

4

Tập trung dân cư

2

1

1

2

0

2

1

2

3

14

14.14

5

Giá trị đất tự gia tăng

1

0

1

1

0

1

0

1

0

5

5.05

6

Khan hiếm

2

1

2

2

2

2

2

2

2

17

17.17


Tần số (lần)

14

9

10

11

7

12

9

12

15

99



Tần suất (%)

14.14

9.09

10.10

11.11

7.07

12.12

9.09

12.12

15.15

35.48

100


Tổng số lần

36

26

29

31

27

31

29

33

37

279



19

Phụ lục 10: Kết quả nghiên cứu tại bàn về thực trạng gia tăng giá trị đất đai tại Việt Nam

1. Phương pháp nghiên cứu

Khi phân tích và xem xét phần giá trị đất đô thị gia tăng cần đề cập đến các yếu tố tác động làm thay đổi giá trị đất đai. Trong phạm vi báo cáo này, tác giả chỉ xem xét và đề cập đến tác động của các yếu tố chủ yếu là quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và đầu tư CSHT.

Để xác định mức giá trị đất gia tăng, cần xác định các chỉ tiêu phản ánh các mức giá trị đất đai ở tại các thời điểm khác nhau. Về mặt lý thuyết, giá cả đất đai/ quyền sử dụng đất (QSDĐ) trên thị trường là chỉ tiêu phản ánh giá trị đất đai. Theo đó, tại mục này, tác giả áp dụng phương pháp nghiên cứu tại bàn và sử dụng giá cả đất đai trên thị trường để tham chiếu và đánh giá sự thay đổi giá trị đất đai ở một số địa phương và từng trường hợp các dự án cụ thể để phân tích. Bên cạnh đó, các phân tích cũng thực hiện đối chiếu so sánh với mức giá đất do cơ quan quản lý nhà nước ban hành. Trong đó:

Nguồn dữ liệu: Giá đất (do các Công ty, sàn giao dịch BĐS cung cấp; Giá rao bán và giá giao dịch thực tế trên thị trường; Giá đất do UBND các tỉnh thành công bố và áp dụng tại các quyết định thực hiện án – thông qua bảng thu thập dữ liệu);

Phân tích dữ liệu: Tác giả áp dung các phương pháp phân tích thống kê mô tả về biến động giá trị đất gia tăng tại một số khu vực đô thị của Việt Nam.

Trên cơ sở phân chia giai đoạn biến động giá trị đất đai, tác giả thiết kế và thu thập dữ liệu liên quan đến giá đất tại 1 số khu vực đô thị của Việt Nam tại một số dự án quy hoạch thực hiện chuyển mục đích SDĐ và đầu tư phát triển CSHT. Từ dữ liệu về giá đất ở mỗi thời kỳ, tác giả thực hiện phân thống kê để xem xét biến động giá đất gia tăng theo giá trị tuyệt đối và giá trị tương đối theo 02 công thức:

∆Pt = Pt – Pt-1; (1)


∆Pt = 𝑃𝑡

𝑃𝑡−1

; (2)

Ngoài ra, báo cáo cũng phân tích và so sánh giá đất (thị trường) tại các thời điểm với giá nhà nước [giá trên bảng giá đất và giá đất được thực hiện trong chính sách liên quan điều tiết phần giá trị tăng thêm]. Quan đó, báo cáo rút ra những đánh giá tổng quan và cung cấp một bức tranh chung về sự biến động giá trị đất gia tăng tại các đô thị Việt Nam, đồng thời đi đến một số kết luận về sự ảnh hưởng của một số yếu tố làm thay đổi, gia tăng giá trị đất đô thị.


20

2. Kết quả nghiên cứu

2.1. Giá trị đất gia tăng do tác động của quy hoạch

Quy hoạch ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai tại các đô thị:

Về lý luận đã cho thấy quy hoạch đô thị sẽ hình thành và phân vùng các khu phát triển như: khu trung tâm lõi, khu cận trung tâm và các khu vực ngoại vi. Trong đó, quá trình hình thành và phát triển đô thị của các thành phố trên thế giới cho thấy xu hướng giá đất cao nhất ở trung tâm lõi – nơi diễn ra các hoạt động thương mại, dịch vụ và giá đất giảm theo hướng dịch chuyển dần ra ngoài các khu các trung tâm (Alonso, 1964). Trong thực tiễn, giá đất ở các đô thị Việt Nam cũng có xu hướng tương tự như nguyên lý đối với các đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh

– hình dưới) và các đô thị loại I trực thuộc Trung ương (Phan Văn Thọ, 2012).


110


100

Quận 1

V

90

80Hoàn

Thạ

trun

m

70


60


50

hú Nh

40

ưn

Đống

Tâ

30

Cầu Giấ

20

Liê

10


0

Đôn

Nam

An


K


Tru


ng

tâ

m


Kiế


m


Q.


Bìn


h


nh

K

V c

ận tâ

g

K

V n

go

ại

vi

Q

uậ

n 3

B

a Đ

ìn

h


Q


uậ


n


4


Qu


ận


5


H


ai


Bà


Tr


g

Q

uậ

n

10

Q

uận

11

Q

.P

uận


Q


.G


ò V


ấ


p

Đa

Q.

n B

ình

y T

ây

H

ồ

Lo

n

g B

iê

n

Q

uận

6


H


à


g

Bắ

c T

ừ

m


Q


uậ


n 1


2


Từ


Liê

Gia

m

Lâ

Đ

m

ôn


g


h

Hình 1. Sơ đồ vùng giá trị đất đai từ quận trung tâm của nhóm đô thị đặc biệt

Nguồn: Hoang Van Cuong and Nguyen Thanh Lan (2018).

Qua hình vẽ trên, thấy rằng, một số quận trung vùng ngoại vi tại Hà Nội (Bắc và Nam Liêm có mức giá đất tăng khá cao) – hình thành vùng trung tâm mới. Có thể lý giải hiện tượng này là do bởi, hai quận này mới được hình thành và có nhiều tiềm năng trong quy hoạch phát triển đất đai và BĐS. Cụ thể, tác giả thực hiện nghiên cứu phân tích về sự thay đổi giá nhà đất riêng lẻ tại Hà Nội.

21

Giá nhà đất riêng lẻ tại Hà Nội có thể chia làm 03 khu vực là: (i) Khu vực ngoại vi [các địa phương khu vực phía Tây (Quận Từ Liêm, Quận Hà Đông), phía Đông (Quận Long Biên), phía Nam (Quận Hoàng Mai)] có phổ giá dao động trong khoảng 968 USD/m2 - 8.329 USD/m2; (ii) Khu vực cận trung tâm (hay còn gọp là khu vực 2) (gồm các Quận Thanh Xuân, Cầu Giấy, Đống Đa, Tây Hồ) có phổ giá dao động từ

2.590 USD/m2 -18.940 USD/m2; (iii) Khu vực trung tâm (vùng lõi phát triển) (các Quận Hoàn Kiếm, Quận Hai Bà Trưng, Ba Đình) có phổ giá dao động từ 2.611 USD/m2 - 27.200 USD/m2 (Vũ Thị Minh & Nguyễn Thanh Lân, 2017). Ngoài ra, các quận càng trung tâm thì dải dao giá đất riêng lẻ biến động cũng khác nhau. Như vậy, lợi thế thương mại của đất đai phụ thuộc vào vị trí của các quận trung tâm và vị trí mỗi thửa đất đã làm cho sự khác biệt rõ nét giữa nhà trong ngõ và mặt phố.

Trong khi đó, diễn biến giá nhà đất riêng lẻ ở khu vực trung tâm do không có dữ liệu đánh giá chính xác nhưng có thể nhận thấy xu hướng chung tăng giá trong dài hạn và rất hạn chế nguồn cung bán trên thị trường. Cụ thể, có một số thông tin không chính thức về giá nhà đất năm 2011 tại một số tuyến phố như: “Phan Bội Châu (Q. Hoàn Kiếm), Nguyễn Trường Tộ, Phó Đức Chính (Q. Ba Đình) có giá từ 230-250 triệu đồng/m2; phố Đội Cấn từ 160-170 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí nhà ở đầu hay cuối phố. Một số nhà ở khu phố nhỏ như Núi Trúc, Vạn Bảo, Linh Lang (Q. Ba Đình) có giá từ 90-110 triệu đồng/m2; tuyến phố theo trục đường mới mở tại Khương Trung, Khương Đình (Q. Thanh Xuân) giá từ 70-100 triệu đồng/m2; khu Nghi Tàm, Thụy Khuê (Q. Tây Hồ) giá từ 130-150 triệu đồng/m2” v.v.

Đáng chú ý, ở khu vực ngoại vi, trong 03 tháng đầu năm 2011 giá nhà đất riêng lẻ (đất thổ cư) tăng lên khá cao do tác động của quy hoạch Thủ đô. Ví dụ: “khu vực Sóc Sơn, nhờ thông tin di dời các trường đại học về đây, giá đất tại các xã Thanh Xuân, Minh Phú, Nam Cường v.v đều tăng mạnh, lên mức 3-5 triệu đồng/m2, thậm chí khu đất có vị trí đẹp tăng giá tới 100 – 300% so với hồi đầu năm 2010. Tại Đông Anh, thông tin cầu Nhật Tân đang được đẩy nhanh tiến độ xây dựng để có thể thông xe vào cuối năm 2013 đã làm cho giá đất khu vực này lên một mặt bằng mới. Đất ở đây không còn giá 10-15 triệu đồng/m2 như trước nữa mà đã lên thấp nhất là 25 triệu đồng/m2. Riêng giá đất 2 bên cầu Nhật Tân thì giá đất rao bán và giao dịch tăng đáng kể, lên đến 40-50 triệu đồng/m2. Sang năm 2014, đất quanh cầu Nhật Tân (Hà Nội) đang tăng giá: Cùng với xu hướng đi lên của thị trường bất động sản, việc hợp long cầu Nhật Tân từ tháng 4/2014 đã làm giá đất tại đây tăng khoảng 20% so với cuối năm 2013” (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, 2014).

Như vậy, trong những năm qua tác động của quy hoạch làm gia tăng giá đất đô thị ở vùng ngoại vi của Hà Nội. Đặc biệt, các thông tin liên quan đến quy hoạch đầu tư phát triển CSHT nhận được nhiều sự quan tâm nhất và ảnh hưởng mạnh đến giá đất ở khu vực phía Đông (khu vực Đông Anh, Sóc Sơn) và Phía Tây (Từ Liêm, Hà Đông) Thành phố.

Những thay đổi quy hoạch liên quan đến chuyển cấp độ hành chính làm thay đổi giá đất tại đô thị:

Trong đó, các quy hoạch liên quan đến chuyển cấp độ hành chính có thể đề cập đến như là: (i) Quy hoạch chuyển vùng dân cư nông thôn thành vùng dân cư đô thị; đô thị cấp thấp lên đô thị cấp cao hơn v.v. hoặc (ii) các quy hoạch về các đơn vị

22

hành chính - kinh tế đặc biệt. Về tổng quan, bằng chứng thực tế cho thấy, các thông tin quy hoạch thuộc nhóm này làm cho giá đất trên thị trường tăng lên.

Tác động của mở rộng địa giới hành chính Hà Nội:

Theo Nghị quyết 15/2008/QH12 về điều chỉnh địa giới hành chính thành phố Hà Nội, theo đó, địa giới của Thủ đô được mở rộng từ ngày 01/8/2008, bao gồm toàn bộ diện tích Tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh, 4 xã của huyện Lương Sơn chuyển về. Sau khi thực hiện điều chỉnh hành chính, giá đất đai đã biến động tăng đáng kể cả về mức giá đất do UBND công bố và mức giá đất trên thị trường.

Bảng 1. Mức tăng giá đất tại các địa phương sau khi được điều chỉnh địa giới về Thành phố Hà Nội

ĐVT: Lần

Mức độ chênh lệch về giá đất

Hà Tây

Mê Linh

(Vĩnh Phúc)

Lương Sơn

(Hòa Bình)

Tối thiểu

Tối đa

Tối thiểu

Tối đa

Tối thiểu

Tối đa

Đất nông nghiệp

2

3

5,14

5,4

9

4,26

Đất phi nông nghiệp

khu vực thị trấn

2,37

2,35

10

2,75

31,35

3,67

Nguồn: Tính toán dự vào theo số liệu của Phan Văn Thọ (2012).

* Ghi chú: Mức giá thu tập được tham chiếu vào năm 2008 và 2009.

Trong khi đó, giá đất thị trường biến động tăng rõ rệt và xuất hiện hiện tượng sốt giá các loại đất theo thông tin về quy hoạch. Biểu hiện rõ rệt đó là khi mà quy hoạch tổng thể phát triển Thủ đô Hà Nội được đưa ra lấy ý kiến rộng rãi thì giá đất tất cả các huyện có QH đô thị vệ tinh đều tăng giá cao và tăng nhiều lần. Đáng chú ý, hiện tượng giá đất tăng theo “thông tin” quy hoạch không chỉ xảy ra ở vùng ven (tiềm năng trở thành đô thị) mà cả các quận khu vực trung tâm có các quy hoạch và triển khai quy hoạch đầu tư CSHT.


90Lần 80

70

60

50

40

30

20

10

0

78.29

28.67

24.62

25.64

18.77

10.57

5

Ba Vì Đan Phượng Hoài Đức Phú Xuyên Mê Linh Quốc Oai Thường Tín

Hình 2. Mức chênh lệch giá đất thị trường tại một số khu vực quy hoạch trở thành đô thị vùng ven khi Hà Nội điều chỉnh địa giới hành chính

Nguồn: Tính toán và xây dựng dựa vào theo số liệu của Phan Văn Thọ (2012).

23

Qua hình trên, thấy rằng ở khu vực Phú Xuyên có mức giá đất gia tăng cao nhất theo sau đó là tại một số khu vực như là Đan Phượng, Thường Tín, Hoài Đức (mức giá tăng trên 20 lần), các khu vực còn lại có mức gai tăng từ 5 đến hơn 15 lần.

Đáng chú ý, mức giá đất bình quân giao dịch trong các dự án đầu tư phát triển đất đai và BĐS thuộc địa bàn Hà Tây cũ sau khi về Hà Nội cũng chứng kiến những mức tăng khá chênh lệch khác nhau (xem hình dưới).

Hình 3 Đồ thị thay đổi giá đất của 24 dự án trước và sau khi Hà Tây sát 1

Hình 3. Đồ thị thay đổi giá đất của 24 dự án trước và sau khi Hà Tây sát nhập vào Hà Nội giai đoạn 2008 - 2009

Nguồn: Phan Văn Thọ (2012). Tóm lại, qua phân tích tình huống Hà Nội mở rộng địa giới hành chính, thấy rằng, quyết định quy hoạch đã làm giá đất gia tăng đáng kể cả các thửa đất riêng lẻ và diện

tích đất trong các dự án đầu tư phát triển BĐS.

- Tác động của thông tin quy hoạch thành lập 3 đặc khu kinh tế Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc

Ngay sau thời điểm Nghị quyết số 103/NQ-CP của Chính phủ (tháng 12 năm 2016) quyết định đưa Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc trở thành 3 đặc khu kinh tế theo dự thảo về Luật Đặc khu đã thu hút được sự quan tâm và kỳ vọng của giới đầu tư. Giá đất giao dịch tại các khu vực dự kiển trở thành đặc khu liên tục biến động tăng, cá biệt đến thời điểm tháng 4/2018, giá đất tăng bị giới đầu cơ đẩy lên rất cao và hình thành các cơn sốt giá trong những khoảng thời gian ngắn.

Bảng 2. Mức chênh lệch giá đất thị trường tại 03 địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế

STT

Đặc khu kinh tế

Mức chênh lệch giá (lần)

Tối thiểu

Tối đa

1

Vân Đồn (Quảng Ninh)

1,2-1,5

7-15

2

Phú Quốc (Kiên Giang)

2,5-3

26- 75

3

Bắc Vân Phong (Khánh Hòa)

1,4-1,8

35,3 - 100

Nguồn: Tổng hợp từ Báo cáo của Hội MG BĐS Việt Nam và Trung tâm môi giới.

*Ghi chú: Lấy giá so sánh tổng hợp tại tháng 4/2018 và T12/ 2016, T6/2017.


24

Đáng chú ý, trên thị trường đã xuất hiện hiện tượng các nhà đầu tư thực hiện các giao dịch chuyển nhượng đât sai mục đích, trái quy định của Luật Đất đai. Cơ quan quản lý nhà nước đã phải có những biện pháp can thiệp kiểm soát, tạm dừng các giao dịch liên quan đến đất đai tại các khu vực này để ổn định thị trường và đảm bảo sự phát triển đúng định hướng của các đặc khu kinh tế. Như vậy, các các thông tin quy hoạch về việc thành lập đặc khu kinh tế với những ưu đãi phát triển đã làm cho làm cho giá đất gia tăng biến động mạnh.

Ngoài ra, các quy hoạch đô thị và quy hoạch SDĐ làm thay đổi đô thị và mục đích SDĐ làm thay đổi giá trị đất đai. Những loại quy hoạch sẽ tác động tạo ra và/ hoặc thay đổi các vị trí mới cho các thửa đất, từ đó làm cho các giá trị đất đai tăng lên, cao hơn sau khi các quy hoạch được triển khai thực hiện. Ví dụ, kết quả nghiên cứu điển hình tại TP Móng Cái (đô thị loại 3) Quảng Ninh, do Phan Văn Thọ (2012) tổng hợp, cho thấy mức giá đất biến động trước và sau quy hoạch thay đổi mục đích SDĐ đáng kể như là: Giá đất ở tăng 2,5 lần; Giá đất vườn ao, đất nông nghiệp trong khu dân cư, thuộc phạm vi phường tăng 22,62 lần; Giá đất nông nghiệp tăng 3,57 lần.

2.2. Giá trị đất gia tăng do tác động chuyển mục đích sử dụng đất

Các mục đích SDĐ cụ thể của đất đô thị trong thực tế thường được đề cập đến như là các mục đích: đất công trình công cộng, khu thương mại, khu ở v.v. Ngoài ra, trong sử dụng đất, bên cạnh mục đích SDĐ thì các quy định liên quan đến khả năng phát triển các công trình trên đất như là hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng cũng có những tác động đáng kể đến giá trị của đất đai.

Trong đó, khi xem xét các về các mục đích sử dụng đất thấy rằng, phần diện tích đất sử dụng cho các mục đích thương mại thường có giá cao nhất, tiếp đến là diện tích đất dùng cho nhà ở và sau đó là diện tích đất phục vụ cho hoạt động công nghiệp, nông nghiệp v.v. Đối với khả năng phát triển các công trình trên đất, nếu một khu vực được quy hoạch có hệ số SDĐ cao và mặt độ xây dựng lớn, thì đồng nghĩa với việc diện tích đất ở khu vực đó được đầu tư, xây dựng phát triển các công trình nhiều hơn, làm cho tổng diện tích xây dựng lớn; khi đó, giá của một đơn vị diện tích đất sẽ cao hơn và ngược lại. Chính vì vậy, khi tiến hành phân tích đất đô thị sử dụng mục đích xây dựng, các yếu tố tác động liên quan đến chiều cao của các công trình do quy hoạch phát triển cũng tác động mạnh đến sự thay thay đổi của giá trị đất đai.

Chính quy định và thực thi các quy hoạch liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất có tác động làm thay đổi lớn đến giá trị đất đai của loại đất được chuyển mục đích sử dụng và loại đất cùng mục đích SDĐ (không được chuyển). Cụ thể, bảng dưới tổng hợp giá đất nông nghiệp khi có quy hoạch SDĐ tại một số địa phương dưới

25

..... Xem trang tiếp theo?
⇦ Trang trước - Trang tiếp theo ⇨

Ngày đăng: 24/01/2024