Mô Hình Bậc Thang Giá Trị Đất Đai Trong Quá Trình Phát Triển Đất Đô Thị

(1) Mục đích SDĐ

ban đầu

(2) Thay

đổi mục đích SDĐ

(3) Đầu tư của nhà nước

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 301 trang tài liệu này.

(CSHT)

(4) Đầu tư của người

SDĐ

(5) Phát triển KT-

Hạ tầng trong và bên ngoài khu vực dự

án phát triển

Đầu tư xây dựng công trình, BĐS

trên đất

Tập trung dân cư, phát triển KT,

v.v.

Đất NN

Phê duyệt QH, cấp giấy phép

đầu tư

Giai đoạn trước khi

phát triển

Giai đoạn đầu tư phát triển

Giai đoạn sau khi

phát triển

Hình 2.2. Mô hình bậc thang giá trị đất đai trong quá trình phát triển đất đô thị

Nguồn: Tổng hợp và điều chỉnh dựa theo Hendricks và các cộng sự (2017).

Như vậy, lý thuyết địa tô tập trung luận giải sự thay đổi giá trị đất đai là do các yếu tố tác động từ chủ sở hữu và chủ sử dụng đất. Trên cơ sở đó, lý thuyết cung cấp nguyên lý kinh tế trong việc điều tiết phần giá trị đất gia tăng, dưới góc nhìn từ các nguồn tạo ra giá trị gia tăng và sự tham gia tác động của các chủ thể liên quan trong quá trình đầu tư, phát triển sử dụng đất đai.

2.2.3. Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư

Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư có lịch sử phát triển khá dài, được xem xét gắn liền với quá trình hình thành của Lý thuyết vị trí (Location theory). Trong đó, Lý thuyết vị trí dành sự ưu tiên nghiên cứu về kinh tế học không gian, thông qua việc xem xét những tác động của địa lý đến hoạt động kinh tế xã hội và tác động của không gian (Space) đến các mối quan hệ kinh tế thông qua thị trường – được phản ánh bởi sự di chuyển (Movement) của con người và hàng hóa (Beckmann, 1999). Khái quát hơn,

Polimeni and Erickson (2007) cho rằng, Lý thuyết Vị trí có thể được tóm lược tập trung vào 04 chủ đề chính (cũng là 04 mô hình lý thuyết) là: Mô hình vòng tròn đồng tâm (Concentric-Circle Model), Mô hình vị trí công nghiệp (industrial location Model), Lý thuyết địa điểm trung tâm (Central place theory) và Lý thuyết cạnh tranh không gian (Theory of spatial competition).

Nhìn từ quan điểm của các chủ thể ra quyết định về vị trí, nhiều nhà nghiên cứu phân chia thành hai nhóm chính của quá trình lựa chọn vị trí, đó là: Các doanh nghiệp, hãng sản xuất (lựa chọn vị trí mặt bằng sản xuất kinh doanh, địa điểm đầu tư v.v.); Các hộ gia đình, cá nhân (lựa chọn vị trí nhà ở - nơi ở). Theo đó, khi xem xét đến vị trí dân cư, các mô hình lý thuyết thường phân tích trên quan điểm của các hộ gia đình, cá nhân (Rossi, 1955); và nhấn mạnh mối quan hệ giữa vị trí của nhà ở (đất và công trình nhà ở trên đất) và giá trị của các yếu tố kinh tế có liên quan, ví dụ như là: khả năng tiếp cận, giá trị đất, chi phí phát triển v.v. (Ricks, 1970).

Lý thuyết vị trí dân cư có nguồn gốc từ mô hình sử dụng đất trong nông nghiệp của Von Thunen (1826) với khái niệm hàm định giá thuê đất (bid-rent). Von Thunen đã luận giải về mối quan hệ giữa chi phí vận chuyển, địa điểm hoạt động và chức năng thị trường đất đai thông qua quyết định của chủ đất trong quyết định cho thuê thửa đất của của mình với người trả giá cao nhất. Trong lĩnh vực sử dụng đất đô thị, Alonso (1964) đã phát triển khái niệm giá thuê đất cho các địa điểm dân cư trong tại thành phố đơn tâm trên cơ sở phân vùng chức năng đất đai dựa vào chi phí di chuyển và khoảng cách đến trung tâm (nơi tập trung việc làm). Muth (1969) và Mills (1967) tiếp tục phát triển mô hình sử dụng đất đô thị dựa trên sự đánh đổi (trade-off) giữa chi phí di chuyển và chi phí về nhà ở. Cùng với đó, Lowry (1964) đã vận dụng mô hình trọng lực (The gravity model) nhằm giải thích sự lựa chọn vị trí dân cư đô thị. Theo đó, luận điểm cơ bản mà về lựa chọn vị trí dân cư tại đô thị được đưa ra trên cơ sở mối quan hệ chặt chẽ giữa giá đất (tiền thuê đất), mục đích sử dụng đất và khoảng cách đến trung tâm. Các hộ gia đình và cá nhân sẽ căn cứ vào khoảng cách, chi phí và thời gian di chuyển tới trung tâm để quyết định lựa chọn vị trí ở (nhà ở) cho phù hợp.

Sau này, có một số lượng lớn các nghiên cứu được thực hiện nhằm xác định tầm quan trọng của các yếu tố trong quyết định vị trí dân cư của các hộ gia đình; và hầu hết kết quả các nghiên cứu cho rằng, việc lựa chọn vị trí nhà ở (dân cư) của người dân dựa vào sự đánh đổi giữa giao thông, tiện nghi và các yếu tố khác (Poku-Boansi & Adarkwa, 2016). Tuy vậy, việc phân nhóm cụ thể của các yếu tố lại có sự khác biệt giữa các nhà nghiên cứu. Balchin và các cộng sự (1995) cho rằng, vị trí dân cư phụ thuộc vào cách thức sử dụng đất đai ở mỗi khu vực; do đó, khả năng tiếp cận của mỗi vị trí đất đai sẽ

được xác định bởi việc sử dụng đất cao nhất và tốt nhất. Một khu vực thu hút được sự quan tâm và lựa chọn của các cá nhân thường có một số đặc điểm liên quan đến các yếu tố như là: Vật lý, KT-XH, tiện ích công cộng, chất lượng môi trường và khả năng tiếp cận đến các khu vực (những địa điểm mà hộ gia đình/ cá nhân thường lui tới). Trong khi đó, J. Harvey (1996) lại tổng quát thành 03 nhóm yếu tố chính liên quan đến quyết định lựa chọn vị trí dân cư đó là: khả năng tiếp cận, đặc tính môi trường và giá trị đất.

Như vậy, có thể thấy rằng, khả năng tiếp cận là một yếu tố quan trọng quyết định đến sự lựa chọn địa điểm - vị trí dân cư của người dân. Với mỗi hộ gia đình và cá nhân, tầm quan trọng và sự đánh giá về khả năng tiếp cận đến vị trí của thửa đất hoặc nhà ở phụ thuộc vào các yếu tố kinh tế (được phản ánh thông qua chi phí đi lại, di chuyển đến nơi làm việc, trường học, trung tâm thương mại hay khu vực công cộng như công viên, không gian công cộng) và các yếu tố phi kinh tế (được phản ánh thông qua việc cảm nhận về khu vực ở có được sự yên tĩnh, trong lành, an toàn; sự gắn kết với cộng đồng dân cư; và các yếu tố vô hình khác) (Jordaan, Drost, & Makgata, 2004). Theo đó, đất đai ở mỗi vị trí dân cư sẽ có giá trị khác nhau. Trong đó, yếu tố liên quan đến khả năng tiếp cận có tác động trực tiếp đến giá trị đất đai. Đồng thời, đối với mỗi hộ gia đình và cá nhân, họ sẽ đánh giá khác nhau về giá trị đất đai ở mỗi vị trí dân cư.

Ở khía cạnh khác, sự lựa chọn vị trí dân cư là hành vi của các cá nhân, hộ gia đình về vị trí nhà ở (nơi ở) nên có thể xem xét dưới góc nhìn kinh tế học hành vi. Ở phạm vi phổ quát, kinh tế học hành vi tập trung vào tính hợp lý của sự lựa chọn kinh tế (Wilkinson & Klaes, 2012), được sử dụng nhiều trong các chủ đề nghiên cứu của lĩnh vực khác nhau như: tài chính, tâm lý, kinh tế học và marketing (Seiler, 2014). Luận điểm cơ bản lý thuyết hành vi tập trung xem xét quyết định của các cá nhân, nhóm, tổ chức trong việc mua, sử dụng và lựa chọn các hàng hóa, dịch vụ nhằm thỏa mãn nhu cầu. Đồng thời, Lý thuyết hành vi cũng giúp tìm hiểu, khám phá quá trình ra quyết định mua (trước, trong và sau) và ý định mua (Black và cộng sự, 2003). Như vậy, Lý thuyết hành vi không chỉ kiểm định quá trình ra quyết định của hành vi mà còn giúp tìm hiểu nguyên nhân thực hiện hành vi [Solomon và cộng sự (2017)].

Trong lĩnh vực đất đai và BĐS, Flavin and Yamashita (2002) cho rằng, BĐS nhà ở là một trong những bối cảnh nghiên cứu thú vị tiềm năng của kinh tế học hành vi, do bởi nhà ở vừa là quyết định tiêu dùng vừa là quyết đầu tư tài chính lớn, phản ánh sự tập trung của cải hầu hết các cá nhân. Tuy vậy, Goetzmann (1993) cho rằng, sở hữu BĐS nhà ở phần lớn là quyết định đầu tư.

Trong khi đó, Salzman and Zwinkels (2017) lại khẳng định rằng, chức năng tiêu dùng của BĐS nhà ở là không thể phủ nhận. Theo đó, việc tiếp cận hành vi trong

nghiên cứu lĩnh vực BĐS, có thể giúp cung cấp cái nhìn sâu sắc hơn về thị trường BĐS. Cụ thể là, cách tiếp cận hành vi quyết định trong đầu tư/ mua BĐS nhà ở ngày càng được thừa nhận, do bởi cách tiếp này có thể giải quyết được một số hạn chế về khả năng tiếp cận và mức độ đầy đủ, chính xác của thông tin về BĐS và thị trường BĐS nhà ở (Seiler, 2014). Bên cạnh đó, việc nghiên cứu tiếp cận theo lý thuyết hành vi thường được tập trung xem xét đến cho chủ đề định giá BĐS [xem chi tiết các nghiên cứu của Black và cộng sự (2003); Diaz (1999); Gibler and Nelson (2003)].

Đáng chú ý, đã có một số lượng lớn các nghiên cứu về BĐS dựa trên luận điển của kinh tế tân cổ điển, với cơ sở ban đầu xuất phát từ phân tích nhu cầu trong kinh tế vi mô nhằm giải thích các hiện tượng lợi ích cận biên giảm dần và các đường cong bàng quan (Black và cộng sự, 2003). Theo đó, người dân sẽ ra quyết định liên quan đến đất đai, BĐS sẽ nhằm tối đa hóa lợi ích, trong điều kiện ràng buộc về thu nhập và giá cả BĐS (Gibler & Nelson, 2003). Chính vì vậy, đã có nhiều nghiên cứu cứu tập trung xem xét việc hành vi lựa chọn tiêu dùng/ mua đất đai, BĐS nhà ở dựa trên Lý thuyết hành vi người tiêu dùng (Consumer behavior theory), mà cụ thể là các nghiên cứu xem hành vi lựa chọn vị trí BĐS, nhà ở (Kim, Pagliara, & Preston, 2005; Schirmer, van Eggermond, & Axhausen, 2014). Cụ thể, kết quả nghiên cứu tổng quan của Schirmer et al. (2014) khẳng định rằng, hành vi lựa chọn vị trí dân cư của hộ gia đình và cá nhân là hành vi lựa chọn rời rạc (discrete choice) về mặt không gian; chịu sự tác động bởi các đặc tính của người ra quyết định và các thuộc tính vị trí (location) đất đai. Trong đó, các thuộc tính vị trí đất đai được thể hiện thành các nhóm yếu tố khác nhau như là: Yếu tố thuộc vật lý của khu vực; Yếu tố KT-XH; Yếu tố tiện ích công cộng; và Yếu tố khả năng tiếp cận. Đây cũng chính là các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị và sự thay đổi giá trị đất đai. Chính vì vậy, hành vi lựa chọn vị trí dân cư sẽ có mối quan hệ với sự thay đổi giá đất đai và nhà ở.

Tóm lại, Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư sẽ cung cấp cơ sở để giải thích quá trình ra quyết định lựa chọn vị trí đất đai và BĐS trong quá trình người dân đầu tư, sử dụng đất và BĐS (cụ thể là BĐS nhà ở). Với luận điểm ban đầu đó là khi quyết định đầu tư, sử dụng đất & BĐS nhằm mục tiêu tối đa hóa lợi ích, người dân sẽ lựa chọn vị trí đất đai có tiềm năng gia tăng giá trị.

2.3. Các yếu tố xác định giá trị và mối quan hệ tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị

2.3.1. Các yếu tố xác định giá trị đất đô thị

Giá trị của một vật hay hàng hóa cụ thể có thể được xác định và đo lường bằng một số cách khác nhau. Tuy nhiên, để xác định một vật hay một hàng hóa có giá trị thì phải có 04 đặc trưng cơ bản( đóng vai trò điều kiện tiên quyết) là: sự tiện ích (Utility);

sự khan hiếm (Scarce); sự mong muốn (Desire); sức mua hiệu quả (effective purchasing power) (Appraisal Institute, 2013). Về mặt lý thuyết, khi phân tích phạm trù giá trị, chúng ta thường đề cập đến giá trị kinh tế đặt trong mối quan hệ cung cầu trên thị trường. Khi đó, giá trị thị trường sẽ phản ánh đại diện cho một loạt các yếu tố khác nhau trên thị trường – gồm cả yếu tố KT-XH, môi trường, pháp lý (De Vries & Voß, 2018).

Khi tiếp cận dưới góc độ của lý thuyết định giá, giá trị đất đai & BĐS được phân tích ở góc độ giá trị kinh tế trong điều kiện thị trường đất đai và BĐS. Về mặt tổng quát, Lorenz và các cộng sự (2018) đã tổng hợp và mô hình hóa các thành tố cơ bản khi xác định giá trị đất và BĐS theo bản đồ giá trị dưới đây.

Các yếu tác động đến giá trị kinh tế của đất đai, BĐS

Môi trường (Ngoại cảnh, môi trường, ví dụ: địa hình, khí hậu)

Kinh tế (Mối quan hệ cung cấu, sức mua của

người dân v.v.)

Chính trị

(Can thiệp của chính phủ làm thay đổi cung & cầu)

Xã hội, văn hóa (đặc điểm dân cư, đạo đức, lối sống)

Yếu tố ảnh hưởng đến sự ước tính

- Điều kiện của thị trường

- Mức giá cả

- Chất lượng thông tin về BĐS và thị trường BĐS

- Kinh nghiệm và kỹ năng định giá viên

Giá trị thị trường/ giá trị trao đổi

(ước tính của giá bán trong điều kiện thị trường mở)

Giá trị sử dụng/ giá trị cụ thể (Mức giá cụ thể tính bằng tiền mà 1 người chấp nhận trả cho BĐS/ thửa đất)

Yếu tố ảnh hưởng đến tính toán

- Nhu cầu, mong muốn

- Sở thích

- Kiến thức, nhận thức

- Thái độ về rủi ro, đạo đức

- Kỳ vọng tương lai

- Trải nghiệm

cá nhân

Giá trị kinh tế của đất đai/ BĐS

(đảm bảo 04 điều kiện/ tiêu chuẩn)

Giá trị môi trường Giá trị xã hội Giá trị văn hóa Giá trị biểu tượng

Khả năng đóng góp giá trị của đất đai/ BĐS

- Hiệu suất về kỹ thuật - Hiệu suất về kinh tế

- Công năng - Hiệu suất về môi trường

- Hiệu suất về xã hội - Chất lượng thiết kế, thẩm mỹ

Hình 2.3. Bản đồ giá trị đất đai và BĐS

Nguồn: Tổng hợp dựa theo Lorenz và các cộng sự (2018, p. 48).

Trong khi đó, các nguyên lý trong khoa học định giá lại đề cập giá trị kinh tế của đất đai chính là giá trị thị thường của thửa đất. Giá thị trường đất đai lại được định nghĩa và xác định theo quy định ở mỗi quốc gia có nền kinh tế thị trường (De Vries & Voß, 2018). Đáng chú ý, Ủy ban Tiêu chuẩn Định giá Quốc tế (IVSC), cho rằng cũng cần có sự phân biệt trong xác định giá trị thị trường và giá cụ thể của đất đai.

Trong đó, giá đất cụ thể hay còn gọi là giá đất cá biệt được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, phù hợp với người mua và người bán trong từng trường hợp cụ thể; Giá đất thị trường là mức giá đất được phản ánh và xác định phù hợp với đa số người mua và người bán trên thị trường. Giá trị thị trường đất đai sẽ chịu sự tác động của nhiều yếu tố khác nhau. Theo đó, giá trị thị trường đất đai xuất hiện và phản ánh quan hệ kinh tế của các yếu tố khác nhau này. Chính vì vậy, giá trị của đất đai có thể được xác định thông qua giá cả thanh toán trong các giao dịch cụ thể được thực hiện liên quan đến đất đai, BĐS.

Bên cạnh đó, Wyatt (2013) cho rằng, xác định giá trị đất đai/ BĐS cần dựa trên cơ sở là nhóm các yếu tố cấu thành thuộc về đất đai/ BĐS và nhóm các yếu tố thị trường. Cụ thể, nhóm yếu tố thuộc về đất đai bao gồm: yếu tố vật lý (diện tích, hình dạng thửa đất, chiều dài v.v); yếu tố pháp lý; vị trí; môi trường khu vực; Nhóm các yếu tố thị trường có thể bao gồm: Tốc độ tăng trưởng kinh tế, lạm phát, tốc độ đô thị, việc làm, hoạt động đầu tư xây dựng, yếu tố cung cầu thị trường BĐS v.v.

Như vậy, khi xem xét các yếu tố xác định giá trị đất đai, BĐS nói chung (trong đó bao gồm đất đô thị), các nhà nghiên cứu thường phân tích và đánh giá thông qua các nhóm yếu tố (hay còn gọi là các thành tố) có liên quan đến đất đai/ BĐS. Về mặt tổng quát, có thể chia làm 02 nhóm cơ bản là (i) Nhóm yếu tố thuộc về thửa đất và (ii) Nhóm yếu tố nằm ngoài thửa đất (Dziauddin & Idris, 2018). Đồng thời, việc phân nhóm các yếu tố này là khác nhau tùy thuộc vào mục đích nghiên cứu và khả năng thu thập dữ liệu (Abidoye & Chan, 2016). Đáng chú ý, có một cách tiếp cận được khá nhiều nhà nghiên cứu ủng hộ khi phân chia các yếu tố xác định giá trị đất đai/ BĐS thành 03 nhóm yếu tố cụ thể (yếu tố vị trí, yếu tố gắn liền với đặc điểm đất đai và yếu tố khu vực xung quanh của đất đai – mô tả chi tiết hình phía dưới) do Chau and Chin (2003) đề xuất. Về sau, cách tiếp cận này đã thu hút được khá sự quan tâm và sử dụng trong việc xác định các yếu tố tác động đến giá trị đất đai/ BĐS (cụ thể là nhà ở), thông qua kỹ thuật phân tích Hedonnic. Do bởi, cách tiếp cận này có lợi thế đó là tập trung đề cập cụ thể đến các yếu tố gắn liền với đất đai/ BĐS và khả thi trong thu thập dữ liệu. Thêm vào đó, chúng ta có thể phát triển hoặc bổ sung thêm các thuộc tính có liên quan khác.

Vị trí thửa đất

Khả năng tiếp cận đến trường học

Khả năng tiếp cận đến TTTM

Yếu tố thuộc về vị trí

Khả năng tiếp cận đến nơi làm việc

Khả năng tiếp cận đến trung tâm TP

Khoảng cách đến đường giaothông

Đặc điểm khu vực

Giá trị đất đai

Chất lượng về điện sinh hoạt

Chất lượng nước sạch

Yếu tố thuộc về

khu vực

Vệ sinh và thoát nước thải

Điều kiện an ninh

Hình dạng thửa đất

Chiều rộng thửa đất

Tính chất pháp lý

Yếu tố thuộc về đặc điểm đất đai

Đặc điểm nhà ở gắn liền với đất

Hàng rào bao quanh

Hình 2.4. Một số yếu tố cơ bản cấu thành khi xác định giá trị đất đô thị

Nguồn: Tổng hợp và có điều chỉnh dựa theo (Abidoye & Chan, 2016).