Nghiên cứu các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

---------------------------------

NGUYỄN THANH LÂN

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH

HÀ NỘI – NĂM 2021

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

---------------------------------

NGUYỄN THANH LÂN

NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh (QTKD BĐS) Mã số: 9340101

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS HOÀNG VĂN CƯỜNG

HÀ NỘI – NĂM 2021

LỜI CAM KẾT

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng luận án này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật.

Nghiên cứu sinh

(ký và ghi rõ họ tên)

Nguyễn Thanh Lân

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 301 trang tài liệu này.

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được luận án này, bên cạnh những cố gắng nỗ lực của bản thân, nghiên cứu sinh (NCS) đã nhận được rất nhiều sự động viên, giúp đỡ của các nhà khoa học, quý thầy/ cô giáo tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, và các nhà khoa học khác bên ngoài Trường.

Đầu tiên, NCS xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới GS.TS. Hoàng Văn Cường, người hướng dẫn khoa học - người thầy có ảnh hưởng rất lớn đến định hướng nghiên cứu và quá trình học tập, theo đuổi chuyên môn của NCS từ những năm tháng theo học ở bậc đại học, cao học và đến bây giờ.

NCS chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Viện Đào tạo Sau đại học, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã tạo điều kiện, môi trường để NCS học tập và nghiên cứu trong suốt thời gian qua.

NCS xin cám ơn các nhà khoa học, chuyên gia, nhà quản lý đất đai và người hoạt động thực tiễn trong lĩnh vực bất động sản đã giúp đỡ, chia sẻ quan điểm, đánh giá các ý kiến và gợi ý cho NCS trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu.

Cuối cùng, NCS cũng xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đồng nghiệp, các anh chị nghiên cứu sinh và sinh viên đã động viên, đồng hành và hỗ trợ để NCS hoàn thành công trình này.

Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến tất cả mọi người!

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT iv

DANH MỤC BẢNG BIỂU v

DANH MỤC HÌNH VẼ vii

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1. Tính cấp thiết của đề tài… 1

2. Mục tiêu nghiên cứu 3

3. Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu 4

3.1. Đối tượng nghiên cứu 4

3.2. Phạm vi nghiên cứu 4

3.3. Phương pháp nghiên cứu 5

4. Những đóng góp của luận án 5

5. Kết cấu luận án 6

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 7

1.1. Giá trị và gia tăng giá trị đất đai 7

1.1.1. Giá trị đất đai 7

1.1.2. Gia tăng giá trị đất đai 8

1.2. Những yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai 10

1.2.1. Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng 11

1.2.2. Quy hoạch sử dụng đất 21

1.2.3. Quy định sử dụng đất 26

1.2.4. Các yếu tố khác 33

1.3. Các công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng 35

1.3.1. Công cụ điều tiết chung 36

1.3.2. Công cụ trực tiếp 37

1.3.3. Công cụ gián tiếp 39

1.4. Khoảng trống nghiên cứu 41

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ 45

2.1. Các khái niệm nghiên cứu 45

2.1.1. Đất đô thị 45

2.1.2. Gia tăng giá trị đất đô thị 47

2.1.3. Quy hoạch sử dụng đất đô thị 49

2.1.4. Quy định sử dụng đất 51

2.1.5. Phát triển cơ sở hạ tầng 53

2.2. Một số lý thuyết có liên quan trong nghiên cứu về gia tăng giá trị đất đô thị 53

2.2.1. Lý thuyết quyền sở hữu 53

2.2.2. Lý thuyết địa tô 56

2.2.3. Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư 62

2.3. Các yếu tố xác định giá trị và mối quan hệ tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị 65

2.3.1. Các yếu tố xác định giá trị đất đô thị 65

2.3.2. Mối quan hệ của các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đô thị 72

CHƯƠNG 3: BỐI CẢNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 80

3.1. Thực trạng đất đô thị và chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng tại Việt Nam 80

3.1.1. Thực trạng đô thị hóa và thay đổi đất đô thị tại Việt Nam 80

3.1.2. Thực trạng chính sách điều tiết giá trị đất đô thị gia tăng tại Việt Nam 87

3.2. Thiết kế nghiên cứu 97

3.2.1. Quy trình nghiên cứu 97

3.2.2. Phương pháp nghiên cứu 99

3.2.3. Quy trình thu thập dữ liệu 100

3.3. Phân tích dữ liệu 106

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI VIỆT NAM 109

4.1. Biểu hiện gia tăng giá trị đất đô thị 109

4.2. Thực trạng tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị 113

4.2.1. So sánh tác động của các nhóm yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị 113

4.2.2. Phân tích tác động của các yếu tố do nhà nước can thiệp làm gia tăng giá trị đất đô thị 119

4.3. Phân tích tác động của đầu tư CSHT đường giao thông đến gia tăng giá trị đất đô thị

- qua nghiên cứu tình huống dự án tuyến đường Tố Hữu – Yên Lộ 137

4.3.1. Kết quả phân tích hồi quy Hedonic dựa vào giá đất thị trường 137

4.3.2. Kết quả phân tích dựa trên đánh giá của người sử dụng đất 139

4.4. Đánh giá về các chính sách điều tiết phần gia tăng giá trị đất đô thị 146

CHƯƠNG 5: HÀM Ý RÚT RA TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 154

5.1. Hàm ý quản trị đối với doanh nghiệp đầu tư SDĐ và phát triển BĐS 154

5.2. Hàm ý chính sách đối với nhà nước 156

5.2.1. Định hướng hoàn thiện chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng 156

5.2.2. Đề xuất hoàn thiện chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng 157

5.2.3. Khuyến nghị nhằm tăng cường tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị .166

5.3. Hạn chế của luận án và gợi ý cho nghiên cứu tiếp theo 169

5.3.1. Hạn chế của nghiên cứu 169

5.3.2. Gợi ý cho nghiên cứu tiếp theo 170

KẾT LUẬN 172

CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN i

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO i

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

TỪ VIẾT TẮT

	TỪ ĐẦY ĐỦ
ANOVA	:	Phân tích phương sai (Analysis of variance)
BĐS	:	Bất động sản
BTC	:	Bộ Tài chính
BTNMT	:	Bộ Tài nguyên và Môi trường
CBQL	:	Cán bộ quản lý
CP	:	Chính phủ
CSHT	:	Cơ sở hạ tầng
EFA	:	Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis)
GV	:	Giảng viên
KT-XH	:	Kinh tế - xã hội
NĐ	:	Nghị định
SDĐ	:	Sử dụng đất
TT	:	Thông tư
TTg	:	Thủ tướng
QH	:	Quốc hội
UBND	:	Ủy ban nhân dân