Thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành

2. Đối với các tổ chức hành nghề công chứng

Theo các tổ chức hành nghề công chứng, việc công chứng hợp đồng về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thường gặp phải một số khó khăn như sau:

- Các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành còn thiếu sự đồng bộ, thống nhất với Bộ luật dân sự năm 2015, dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng pháp luật. Bộ luật dân sự cũng không có quy định cụ thể về các nội dung cơ bản của hợp đồng thế chấp, cũng như tên gọi của hợp đồng thế chấp dẫn đến mỗi tổ chức tín dụng tự xây dựng mẫu hợp đồng thế chấp của riêng mình nên nội dung không thống nhất. Đồng thời, các tên gọi của hợp đồng thế chấp như “Hợp đồng thế chấp bất động sản”, “Hợp đồng thế chấp tài sản”… có thể bị Văn phòng đăng ký đất đai và Chi nhánh từ chối đăng ký.

- Hiện tại, nhiều trường hợp khó xác định được tài sản sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Ví dụ như trường hợp quyết định giao đất giao rừng để phát triển hoạt động lâm nghiệp, chỉ có một quyết định giao đất để trồng cây (ví dụ như cây keo). Trường hợp này người dân có nhu cầu thế chấp để vay vốn nhưng công chứng viên không xác định được đâu là tài sản thế chấp nên nếu ngân hàng cho vay thì dễ gặp rủi ro.

- Những trường hợp như tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai, hay tài sản gắn liền với đất đã hình thành nhưng không được chứng nhận quyền sở hữu đều gây khó khăn trong việc xác định tài sản dẫn đến công chứng viên phải cân nhắc rất kỹ lưỡng trước khi công chứng hoặc không công chứng được.

- Các công chứng viên còn gặp khó khăn trong việc xác định chủ thể hộ gia đình tham gia giao dịch, do chưa có quy định cụ thể về cách xác định thành viên của hộ gia đình. Ngoài ra, còn có trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng nhưng tổ chức tín dụng yêu cầu một người phải ủy quyền cho người kia để thế chấp vay vốn với tư cách cá nhân. Hoặc đối với trường hợp không xác định được chủ thể thì Văn phòng đăng ký đất đai chỉ cấp Giấy chứng nhận cho một người, dẫn đến công chứng viên có thể sai sót khi thực hiện công chứng theo Giấy chứng nhận.

3. Đối với tòa án

Theo các thẩm phán, thư ký tòa án, thẩm tra viên, việc giải quyết tranh chấp liên quan đến giao dịch bảo đảm thường gặp phải một số khó khăn, vướng mắc như sau:

- Khó khăn trong việc xác định chủ thể tham gia giao dịch trong trường hợp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, do chưa có quy định cụ thể về phương thức xác định thành viên hộ gia đình. Đồng thời, trường hợp chủ thể tham gia giao dịch là hộ gia đình, Tòa án còn gặp khó khăn khi giải quyết tranh chấp do có trường hợp một trong các thành viên hộ gia đình đã định cư ở nước ngoài hoặc không có mặt tại nơi cư trú gây khó khăn trong việc lấy lời khai và giải quyết tranh chấp.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 245 trang tài liệu này.

- Đối với tranh chấp liên quan đến việc bên vay giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để bảo đảm cho việc trả nợ, Tòa án

không xác định được đây là biện pháp cầm cố, thế chấp hay là biện pháp bảo đảm nào. Hiện còn có quan điểm không thống nhất về việc xác định đây là trường hợp hợp đồng bảo đảm vô hiệu do không tuân thủ quy định về các biện pháp bảo đảm trong Bộ luật dân sự năm 2015 hay cần tôn trọng thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch.

- Hợp đồng vô hiệu một phần thường khó xử lý. Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 thì trường hợp có một thành viên trong hộ gia đình không ký vào hợp đồng thì hợp đồng được coi là vô hiệu một phần. Tuy nhiên, trong trường hợp này thường khó xác định phần quyền của người này.

V. Đánh giá và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm

1. Đánh giá chung

Đa số ý kiến cho rằng pháp luật hiện hành về giao dịch bảo đảm còn nhiều bất cập, cụ thể là chưa có sự đồng bộ giữa các văn bản quy phạm pháp luật, còn mâu thuẫn, chồng chéo giữa quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 và pháp luật chuyên ngành (179/198 phiếu); quy định còn phân tán, rải rác trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng pháp luật (161/198 phiếu). Thiểu số cho rằng pháp luật về giao dịch bảo đảm đã điều chỉnh bao quát các vấn đề liên quan đến giao dịch bảo đảm và thuận tiện cho việc áp dụng pháp luật (10/198 phiếu).

2. Kiến nghị

2.1. Về một số biện pháp bảo đảm

Đối với việc cầm cố bất động sản, đa số các tổ chức tín dụng cho rằng pháp luật không nên quy định cho phép cầm cố bất động sản (64/79 phiếu) do phức tạp trong việc bàn giao và tốn kém chi phí cho bên nhận bảo đảm trong việc quản lý, giữ gìn tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, các tổ chức hành nghề công chứng và tòa án cho rằng nên quy định cho phép cầm cố bất động sản để đảm bảo quyền của người dân và tạo điều kiện thuận tiện cho việc tiếp cận nguồn vốn (tổ chức hành nghề công chứng: 64/71 phiếu; tòa án: 45/48 phiếu).

Đối với biện pháp tín chấp, đa số vẫn cho rằng cần thiết duy trì biện pháp tín chấp (173/198 phiếu; trong đó tổ chức tín dụng: 69/79 phiếu; tổ chức hành nghề công chứng: 63/71 phiếu, tòa án: 41/48 phiếu). Lý do duy trì biện pháp bảo đảm này là nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, đáp ứng yêu cầu tiếp cận nguồn vốn và đây đang là nhu cầu thực tế của xã hội. Bên cạnh đó, vẫn có một số cán bộ Tòa án cho rằng không nên duy trì biện pháp tín chấp (7/48 phiếu) do dễ phát sinh tranh chấp và khó xử lý trong trường hợp có vi phạm.

2.2. Về thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm

Hầu hết ý kiến cho rằng cần quy định đăng ký là thủ tục bắt buộc và là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (177/198 phiếu; trong đó tổ chức tín dụng: 66/79 phiếu; tổ chức hành nghề công chứng: 63/71 phiếu; tòa án: 48/48 phiếu). Nguyên nhân

là để đảm bảo việc đăng ký được thực hiện chặt chẽ, đúng quy định của pháp luật và dễ xử lý khi có tranh chấp.

Đồng thời, đối với các hợp đồng bảo đảm nói chung, có nhiều ý kiến cho rằng chỉ nên quy định việc đăng ký là điều kiện làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba (93/198 phiếu; trong đó tổ chức tín dụng: 35/79 phiếu; tổ chức hành nghề công chứng: 38/71 phiếu; tòa án: 20/48 phiếu). Bên cạnh đó, vẫn còn nhiều ý kiến cho rằng cần quy định đăng ký là điều kiện phát sinh hiệu lực của hợp đồng bảo đảm (105/198 phiếu; trong đó tổ chức tín dụng: 44/79 phiếu; tổ chức hành nghề công chứng: 33/71 phiếu; tòa án: 28/48 phiếu).

2.3. Về xử lý tài sản bảo đảm

Để khắc phục các khó khăn, vướng mắc hiện đang gặp phải, qua đó tăng cường hiệu quả của việc xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ, các tổ chức tín dụng, tổ chức hành nghề công chứng có quan điểm cho rằng cần có thêm các cơ chế để tạo điều kiện thuận tiện cho việc xử lý tài sản bảo đảm, cụ thể là: cơ chế tiếp cận tài sản bảo đảm để quản lý và xử lý tài sản trong trường hợp bên bảo đảm chết, mất tích hoặc vắng mặt tại nơi cư trú (tổ chức tín dụng: 73/79 phiếu; tổ chức hành nghề công chứng: 64/71 phiếu); cơ chế thu giữ tài sản bảo đảm (tổ chức tín dụng: 66/79 phiếu; tổ chức hành nghề công chứng: 59/71 phiếu); cơ chế cho phép bên nhận bảo đảm bán hoặc chuyển nhượng tài sản bảo đảm mà không cần có sự đồng ý của bên bảo đảm (tổ chức tín dụng: 56/79 phiếu; tổ chức hành nghề công chứng: 50/71 phiếu); thủ tục tố tụng rút gọn khi giải quyết yêu cầu về giao tài sản bảo đảm (tổ chức tín dụng: 74/79 phiếu; tổ chức hành nghề công chứng: 64/71 phiếu).

Đối với việc thu giữ tài sản bảo đảm, đa số ý kiến thống nhất cho rằng cần cho phép bên nhận bảo đảm thu giữ tài sản bảo đảm nếu đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định (190/198 phiếu; trong đó tổ chức tín dụng: 75/79 phiếu; tổ chức hành nghề công chứng: 68/71 phiếu; tòa án: 47/48 phiếu). Lý do là việc thu giữ tài sản bảo đảm sẽ đẩy nhanh quá trình xử lý tài sản bảo đảm, qua đó tạo điều kiện thuận tiện cho tổ chức tín dụng trong việc thu hồi vốn, đảm bảo quyền lợi của các bên, đảm bảo tôn trọng thỏa thuận của các bên và giảm tải cho việc xét xử của tòa án và thi hành án. Tuy nhiên, vẫn còn có tổ chức tín dụng cho rằng không cần thiết cho phép bên nhận bảo đảm thu giữ tài sản bảo đảm do sẽ gặp sự chống đối của bên bảo đảm (4/79 phiếu).

Đồng thời, đa số ý kiến cũng thống nhất cho rằng cần cho phép áp dụng thủ tục tố tụng rút gọn để giải quyết yêu cầu về giao tài sản bảo đảm (184/198 phiếu; trong đó tổ chức tín dụng: 72/79 phiếu; tổ chức hành nghề công chứng: 66/71 phiếu; tòa án: 46/48 phiếu). Lý do cũng là cơ chế này đảm bảo đẩy nhanh quá trình xử lý tài sản bảo đảm, hạn chế kéo dài thời gian giải quyết vụ án, cũng như thúc đẩy bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình.

3. Nhu cầu hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm

Đa số ý kiến cho rằng cần xây dựng Nghị định về giao dịch bảo đảm (thay thế Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP) (180/198 phiếu; trong đó tổ

chức tín dụng: 69/79 phiếu; tổ chức hành nghề công chứng: 66/71 phiếu; tòa án: 45/48 phiếu). Nguyên nhân chủ yếu là hiện các quy định pháp luật về xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản còn chưa đầy đủ, chưa giải quyết được đầy đủ các vấn đề phát sinh trong thực tiễn. Việc xây dựng Nghị định này cũng góp phần đảm bảo tính đồng bộ trong các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm, tạo điều kiện thuận tiện cho việc theo dõi và áp dụng.

Về lâu dài, đa số ý kiến cho rằng cần xây dựng một đạo luật riêng thống nhất về giao dịch bảo đảm, điều chỉnh tập trung các nội dung về giao dịch bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm, đăng ký biện pháp bảo đảm… (198/198 phiếu; trong đó tổ chức tín dụng: 76/79 phiếu; tổ chức hành nghề công chứng: 70/71 phiếu; Tòa án: 48/48 phiếu). Lý do là văn bản này sẽ đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất trong quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm; thuận tiện cho việc theo dõi và áp dụng; cũng như thuận lợi cho việc xử lý tài sản bảo đảm và tạo điều kiện cho tòa án giải quyết tranh chấp về giao dịch bảo đảm được chính xác, khách quan.

…

PHỤ LỤC 3

BÁO CÁO NGÀY 23/2/2012 CỦA CỤC ĐĂNG KÝ QUỐC GIA GIAO DỊCH BẢO ĐẢM VỀ KẾT QUẢ CUỘC HỌP LIÊN NGÀNH VỀ XỬ LÝ VƯỚNG MẮC TRONG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ

BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI KHÁC

(TRÍCH)

…

2.1. Vướng mắc trong áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba

Tại cuộc họp, đa số các ý kiến phát biểu đều cho rằng, hiện nay, do sự thiếu thống nhất trong quy định của pháp luật, đặc biệt là quy định của Luật Đất đai 2003 và Bộ luật Dân sự 2005 về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba nên trong thực tiễn đã phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc, thậm chí là rủi ro trong hoạt động tài trợ vốn của các tổ chức tín dụng. Sự việc TAND tỉnh Quảng Ngãi tuyên vô hiệu đối với một số hợp đồng được ký dưới hình thức này với lý do hình thức hợp đồng (thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba) không phù hợp với nội dung của hợp đồng (bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất) đã ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của các tổ chức tín dụng, đặc biệt là hoạt động xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi vốn. Bởi lẽ, từ “hiệu ứng” của bản án tuyên vô hiệu của TAND tỉnh Quảng Ngãi, hàng loạt hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba nói chung và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba nói riêng có nguy cơ bị tuyên vô hiệu và các khoản vay có bảo đảm của các tổ chức tín dụng cũng vì thế sẽ trở thành các khoản vay không có bảo đảm. Mặt khác, bên có nghĩa vụ trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba nhiều khả năng sẽ dựa trên phán quyết đã tuyên của TAND tỉnh Quảng Ngãi để “bội ước” với thỏa thuận đã giao kết với các tổ chức tín dụng bằng cách yêu cầu tòa án tuyên các hợp đồng được ký dưới hình thức này vô hiệu. Nếu điều này xảy ra sẽ dẫn đến sự bất ổn trong giao lưu dân sự, ảnh hưởng đến sự vận hành bình thường của thị trường tài chính, tín dụng. Thực tế nêu trên cho thấy sự cần thiết phải có hướng dẫn áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba trong hoạt động xét xử của tòa án.

2.2. Cách hiểu về thế chấp và bảo lãnh

Tại cuộc họp có 02 quan điểm khác nhau về vấn đề này:

Quan điểm thứ nhất (của đại diện Tòa Dân sự TANDTC, Vụ Kiểm sát việc giải quyết các vụ án hành chính - kinh tế - lao động và Vụ pháp luật của Văn phòng Quốc hội) cho rằng việc một người dùng tài sản (quyền sử dụng đất) của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người khác là quan hệ bảo lãnh, không phải là quan hệ thế chấp. Vì theo Điều 342 (quy định về thế chấp tài sản), Điều 361 (quy định về bảo lãnh), khoản 2

Điều 718 (quy định quyền được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thoả thuận của bên nhận thế chấp) của Bộ luật Dân sự 2005, thì thế chấp được hiểu là quan hệ bảo đảm giữa 2 bên (bên thế chấp (bên có nghĩa vụ) và bên nhận thế chấp, còn bảo lãnh được hiểu là quan hệ bảo đảm giữa 3 bên (bên bảo lãnh (bên bảo đảm), bên được bảo lãnh (bên có nghĩa vụ), bên nhận bảo lãnh (bên nhận bảo đảm)). Mặt khác, Luật Đất đai 2003 cũng sử dụng thuật ngữ hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh và hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh (Điều 130) độc lập. Từ những phân tích trên, đại diện của các cơ quan theo quan điểm nêu trên cho rằng, không có khái niệm thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba. Theo đó, quan hệ này được hiểu là quan hệ bảo lãnh. Do đó, việc các bên ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để thỏa thuận về việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho người khác là có sự không phù hợp giữa hình thức và nội dung của hợp đồng. Vì vậy, việc Tòa án tuyên vô hiệu đối với hợp đồng được ký dưới hình thức này là có căn cứ pháp luật.

Ngoài ra, Tòa dân sự TANDTC còn cho rằng, mặc dù khoản 4 Điều 72 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và khoản 1 Điều 31 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai có quy định việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được hiểu là thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho người thứ ba theo quy định của Bộ luật Dân sự; tuy nhiên, Tòa án căn cứ quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2003 để xác định biện pháp bảo lãnh là phù hợp.

Quan điểm thứ hai (của Cục Đăng ký, Vụ Pháp luật Dân sự, Kinh tế, Cục Kiểm tra VBQPPL, Vụ pháp luật Văn phòng Chính phủ) cho rằng việc Tòa án tuyên vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba có lý do xuất phát từ sự thiếu thống nhất trong quy định của pháp luật về vấn đề này. Tuy nhiên, tòa án nên cân nhắc việc tuyên vô hiệu đối với những hợp đồng được ký dưới hình thức này vì những ảnh hưởng không tốt của nó đối với hoạt động của các tổ chức tín dụng.

Chế định bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai 2003 được xây dựng dựa trên cơ sở các quy định về bảo lãnh trong Bộ luật Dân sự 1995. Theo quy định của khoản 2 Điều 366 Bộ luật Dân sự 1995, thì “Người bảo lãnh chỉ được bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc bằng việc thực hiện công việc.” Tuy nhiên, đến Bộ luật Dân sự 2005 (thay thế Bộ luật Dân sự 1995), thì bảo lãnh không còn là biện pháp bảo đảm bằng một tài sản cụ thể như trong quy định của Bộ luật Dân sự 1995 mà được hiểu là bảo đảm bằng toàn bộ tài sản của bên bảo lãnh. Do đó, áp dụng Điều 83 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp

luật1, đối với vụ việc yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba, các cơ quan có thẩm quyền cần áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự 2005 về bảo lãnh và thế chấp để giải quyết. Cụ thể là, trong trường hợp tổ chức, cá nhân dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ vay vốn của người khác (bên bảo đảm và bên có nghĩa vụ là 02 chủ thể khác nhau) thì hợp đồng đó cần được xác định là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và nghĩa vụ vay vốn của bên vay được bảo đảm thực hiện bằng tài sản cụ thể là quyền sử dụng đất của bên thế chấp

Theo quan điểm của Vụ Pháp luật Dân sự, Kinh tế, Cục Kiểm tra VBQPPL thì Bộ luật Dân sự 2005, cụ thể là Điều 342 không cấm việc một người thế chấp quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác. Do đó, trên nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận quy định tại Điều 4, Điều 389 Bộ luật Dân sự 2005 các cơ quan có thẩm quyền nên thừa nhận tính hợp pháp của giao dịch này. Mặt khác, việc xem xét hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba có vô hiệu hay không cần phải căn cứ vào Điều 122, Điều 127 và các trường hợp cụ thể về giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 128, 129, 130, 131, 132, 133, 134, 135 của Bộ luật Dân sự 2005. Căn cứ vào các điều luật nêu trên của Bộ luật Dân sự 2005, lý do tuyên vô hiệu đối với hợp đồng này (nếu có) chỉ có thể là do giả tạo. Tuy nhiên, áp dụng Điều 126 Bộ luật Dân sự 2005 về giải thích giao dịch dân sự, thì trong trường hợp này vì nội dung hợp đồng được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau (thế chấp, bảo lãnh) nên việc giải thích hợp đồng sẽ theo ý muốn đích thực của các bên khi xác lập giao dịch. Trong khi đó, đối với hợp đồng này, các bên hoàn toàn tự nguyện giao kết và trong các điều khoản của hợp đồng thể hiện sự thống nhất ý chí của các bên về việc người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho người khác, do đó, hợp đồng này cần được hiểu là hợp đồng thế chấp. Mặt khác, Bộ luật Dân sự 2005 cũng không có quy định cấm việc một người thế chấp tài sản (quyền sử dụng đất) của mình để bảo lãnh cho việc thực hiện nghĩa vụ của người khác.

Về áp dụng pháp luật, Cục Kiểm tra VBQPPL cho rằng, Nghị định của Chính phủ ban hành cũng thuộc hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật, do đó các cơ quan nhà nước (trong đó có Tòa án) buộc phải áp dụng các quy định của Nghị định. Đồng thời, nếu người dân, doanh nghiệp đã thực hiện theo các quy định trong Nghị định thì các cơ quan có thẩm quyền không thể nói là vi phạm pháp luật và tuyên vô hiệu đối với các giao dịch mà họ xác lập.

1 Điều 83 Luật Ban hành VBQPPL quy định: “Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau”

Theo quan điểm của Vụ pháp luật (Văn phòng Chính phủ), việc tuyên vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba là do “lỗi” của hệ thống pháp luật. Theo quan niệm truyền thống, thế chấp được hiểu là quan hệ 02 bên (bên thế chấp đồng thời là bên có nghĩa vụ và bên nhận thế chấp), bảo lãnh được hiểu là quan hệ 03 bên (bên bảo lãnh, bên được bảo lãnh (bên có nghĩa vụ) và bên nhận bảo lãnh. Tuy nhiên, quy định của Bộ luật Dân sự 2005 về thế chấp (Điều 342) chưa thực sự rõ ràng về việc quan hệ thế chấp chỉ gồm có 02 bên hay 03 bên. Do đó, cần sớm có hướng dẫn thống nhất áp dụng pháp luật về vấn đề này theo hướng có lợi cho người dân, không làm xáo trộn quan hệ kinh doanh, thương mại, tránh tình trạng bên có nghĩa vụ trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba đã ký từ bỏ trách nhiệm trả nợ vốn vay trong quan hệ bảo đảm bằng cách yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu đối với hợp đồng này. Trên tinh thần đó, Vụ pháp luật - Văn phòng Chính phủ cho rằng, việc hướng dẫn áp dụng pháp luật không nên theo hướng tuyên vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba.

…