Nghiên cứu các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1. Tổng hợp một số nghiên cứu đánh giá tác động của CSHT đến giá đất đai và BĐS 13

Bảng 1.2. Tổng hợp một số nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp trong nghiên cứu tác động của CSHT giao thông đến giá đất và BĐS 17

Bảng 1.3. Một số nghiên cứu thực nghiệm về ảnh hưởng quy hoạch đến giá trị đất -BĐS 24

Bảng 1.4. Một số nghiên cứu thực nghiệm về tác động của các quy định SDĐ đến giá trị đất – bất động sản 31

Bảng 1.5. Một số loại thuế và phí điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai và BĐS 38

Bảng 2.1. Một số định nghĩa về khả năng tiếp cận 76

Bảng 3.1. Số lượng đô thị chia theo loại đô thị tại Việt Nam, 2009 -2019 81

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 301 trang tài liệu này.

Bảng 3.2. Một số chỉ tiêu sử dụng đất trong đất đô thị tại Việt Nam giai đoạn 2016 - 2019 85

Bảng 3.3. Diện tích sàn xây dựng nhà ở hoàn thành trong năm phân theo loại nhà 86

Bảng 3.4. Đô thị hóa về đất đai và dân cư tại Việt Nam giai đoạn 1995 – 2020 87

Bảng 3.5. Tổng quan văn bản chính sách pháp luật về giá đất tại Việt Nam 90

Bảng 3.6. Tổng quan chính sách pháp luật về giá đất bồi thường tại Việt Nam 96

Bảng 3.7. Tổng hợp đối tượng tham gia phỏng vấn sâu (nhóm chuyên gia) 100

Bảng 3.8. Tổng hợp đối tượng tham gia thảo luận nhóm tập trung 101

Bảng 3.9. Tổng hợp thông tin các đáp viên tham gia khảo sát diện rộng 103

Bảng 3.10. Tổng hợp các phương pháp thu thập và phân tích dữ liệu 108

Bảng 4.1. Kết quả đánh giá về nội hàm của gia tăng giá trị đất đai 113

Bảng 4.2. Kết quả thống kê “cho điểm” về các yếu tố tác động giá trị gia tăng đất đai 118

Bảng 4.3. Kết quả đánh giá tác động gia tăng giá trị đất của các loại quy hoạch 124

Bảng 4.4. Mức chênh lệch giá đất thị trường tại 03 địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế 127

Bảng 4.5. Kết quả đánh giá tác động gia tăng giá trị đất khi đầu tư CSHT 128

Bảng 4.6. Phân tích sự thay đổi giá đất tại một số dự án đầu tư CSHT tại đô thị 130

Bảng 4.7. Kết quả đánh giá tác động gia tăng giá trị đất của chính sách SDĐ 131

Bảng 4.8. Giá đất được chuyển sang mục đích phi nông nghiệp tại một số tỉnh, thành phố khi công bố quy hoạch 134

Bảng 4.9. Tổng hợp đánh giá về cơ chế của các yếu tố do nhà nước can thiệp tác động giá tăng giá trị đất đô thị 135

Bảng 4.10. Kết quả thống kê mô tả mẫu nghiên cứu trong phân tích Hedonic 137

Bảng 4.11. Các giả thuyết đề xuất cần kiểm định 139

Bảng 4.12. Kết quả thống kê mô tả mẫu khảo sát người sử dụng đất 139

Bảng 4.13. Kết quả Cronbach’s Alpha của các thước đo (lần 1) 140

Bảng 4.14. Tổng phương sai trích (Total Variance Explained) 141

Bảng 4.15. Kết quả ma trận sau khi xoay nhân tố lần cuối các biến độc lập 142

Bảng 4.16. Kết quả kiểm định hồi quy ANOVA 143

Bảng 4.17. Tóm tắt kết quả mô hình 143

Bảng 4.18. Các hệ số của mô hình hồi quy 144

Bảng 4.19. Kết luận về các hệ số trong mô hình hồi quy bội 144

Bảng 4.20. Kết quả tổng hợp các giả thuyết nghiên cứu 145

Bảng 4.21. Tổng hợp số thu ngân sách nhà nước từ đất đai trong giai đoạn 2011- 2020 147

Bảng 4.22. Tổng hợp đánh giá các chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng tại Việt Nam 152

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 1.1. Sơ đồ hóa các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai theo chủ thể 41

Hình 2.1. Các yếu tố cấu thành và tác động gia tăng giá trị đất đai 60

Hình 2.2. Mô hình bậc thang giá trị đất đai trong quá trình phát triển đất đô thị 62

Hình 2.3. Bản đồ giá trị đất đai và BĐS 67

Hình 2.4. Một số yếu tố cơ bản cấu thành khi xác định giá trị đất đô thị 69

Hình 2.5. Mô hình hóa các nhóm yếu tố tác động đến giá trị đất đô thị 71

Hình 2.6. Sự khác biệt phân vùng quy hoạch các khu vực và giá trị đất đất đô thị 75

Hình 3.1. Biểu đồ về số lượng đô thị Việt Nam từ 1990 -2019 và dự báo đến 2025 80

Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu dân số thành thị và nông thôn, 1999 – 2019 83

Hình 3.3. Sơ đồ khái quát các chính sách điều tiết giá trị đất gia tăng tại Việt Nam 89

Hình 3.4. Quy trình nghiên cứu 98

Hình 3.5: Mô hình nghiên cứu phân tích tác động đầu tư đường giao thông đến giá đất đô thị 105

Hình 4.1. Biểu đồ so sánh tác động trung bình của các yếu tố đến giá trị đất gia tăng 117

Hình 4.2. Biểu đồ đánh giá mức độ giá trị đất gia tăng 119

Hình 4.3. Sơ đồ vùng giá trị đất đai từ quận trung tâm của nhóm đô thị đặc biệt 125

Hình 4.4. Biểu đồ thể hiện mức chênh lệch giá đất thị trường tại một số khu vực quy hoạch trở thành đô thị vùng ven khi Hà Nội điều chỉnh địa giới hành chính 126

Hình 4.5 Biểu đồ đánh giá cơ chế tác động của quy hoạch đến giá trị đất gia tăng 127

Hình 4.6 Biểu đồ đánh giá cơ chế tác động của đầu tư CSHT đến giá trị đất gia tăng 129

Hình 4.7. Biểu đồ đánh giá tác động của chính sách chuyển mục đích SDĐ 132

Hình 4.8. Biểu đồ đánh giá cơ chế tác động của chính sách chuyển mục đích SDĐ 133

Hình 4.9. Giá đất trung bình của khu vực tác động và khu vực kiểm soát 138

PHẦN MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai vừa là tài nguyên vừa là tài sản, đóng vai trò quan trọng đối với mỗi quốc gia, dân tộc cũng như đối với cá nhân, hộ gia đình và các bên liên quan trong sử dụng đất (SDĐ). Trong các học thuyết kinh tế, đất đai được phân tích và đánh giá theo nhiều góc độ khác nhau (Hubacek & Van den Bergh, 2006). Luận điểm cơ bản trong học thuyết kinh tế cổ điển, đã đề cập đến đất đai là một trong 03 yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất, cùng với vốn và lao động. Trong giai đoạn đầu của lịch sử kinh tế, chức năng chính của đất đai là tham gia vào các hoạt động sản xuất nông nghiệp. Theo quá trình phát triển nền kinh tế thị trường, đất đai đã dần chuyển từ là yếu tố sản xuất sang thành yếu tố của tiêu dùng và được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (Hubacek & Vazquez, 2009). Do vậy, các chức năng và giá trị kinh tế của đất đai ngày càng được khẳng định và gia tăng cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) (Piketty, 2014). Trong quá trình phát triển của hoạt động kinh tế - xã hội (KT-XH), giá trị đất đai ngày càng gia tăng do sự khan hiếm của đất đai và những kỳ vọng trong tương lai của người nắm giữ và SDĐ (Ryan-Collins, Lloyd, & Macfarlane, 2017).

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước là người đại diện chủ sở hữu (Quốc hội, 2013). Trong những năm gần đây, các chính sách về đất đai ở nước ta đã có nhiều thay đổi nhằm huy động nguồn lực từ đất đai cho phát triển KT-XH. Đáng chú ý, các chính sách liên quan đến tài chính đất đai liên tục được nghiên cứu điều chỉnh nhằm quản lý và điều tiết nhu cầu và lợi ích từ đất đai trong hoạt động SDĐ. Tuy nhiên, các quy định chính sách liên quan đến điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai hiện nay còn bất cập. Thực tiễn triển khai những quy định chính sách cho thấy, các hoạt động quy hoạch, đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng (CSHT) hoặc phát triển dự án trong quá trình đô thị hoá đã tác động làm tăng giá trị của đất lên rất lớn, nhưng việc điều tiết (hay phân phối) lợi ích giữa các chủ thể liên quan các hoạt động trên lại không hiệu quả và thiếu công bằng (Trần Thị Minh Châu, 2013a).

Trong đó, nhà nước (đại diện chủ sở hữu về đất đai) đã thực hiện nhiều tác động như quy hoạch, đầu tư CSHT, chuyển mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa, phát triển KT-XH - các tác động này làm cho giá trị đất đô thị tăng lên, nhưng nhà nước lại không thu được phần giá trị đất gia tăng. Cụ thể, trong giai đoạn 2011-2019, kết quả thu ngân sách nhà nước hàng năm từ đất chỉ đạt trung bình 12% số thu ngân sách nội địa (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2019); Xảy tình trạng thất thu nguồn ngân sách nhà nước từ đất đai, đặc biệt là những thất thoát nguồn thu đối với giá trị gia tăng của đất hình thành sau quy hoạch đất đai và đầu tư phát triển sử dụng đất (Nguyễn Xuân Phúc, 2019). Điều

này làm cho nguồn lực đất đai ở Việt Nam chưa được khai thác đúng tiềm năng và chưa hình thành được nguồn thu tài chính bền vững từ đất (Bộ Tài chính, 2011).

Đối với người dân có đất bị thu hồi để thực hiện đô thị hóa, họ luôn mong muốn được bồi thường thỏa đáng nhưng thường không thỏa mãn với mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Ngoài ra, những người đang SDĐ bị thu hồi toàn bộ đất luôn cảm thấy chịu thiệt thòi, trong khi đó, một số chủ sử dụng còn đất (1 phần diện tích đất) sau thu hồi hoặc người SDĐ khác lại được hưởng lợi ích từ quá trình đô thị hóa, do khả năng tiếp cận mảnh đất của họ thuận lợi hơn. Đây là một trong những nguyên nhân làm cho gia tăng các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài trong lĩnh vực đất đai, gây bất ổn xã hội trong quá trình đô thị hóa ở Việt Nam thời gian qua (Gillespie, 2011). Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường (2019), các đơn khiếu nại về đất đai chiếm 70% số lượng đơn thư khiếu nại của toàn ngành trong giai đoạn 2014 -2018. Trong đó, nội dung các đơn thư khiếu nại chủ yếu liên quan đến quyết định thu hồi đất, giá đất bồi thường và việc giải quyết quyền lợi của người bị thu hồi đất chưa thỏa đáng - chiếm gần 50% tổng số đơn thư về đất đai. Đáng chú ý, với các hoạt động phát triển SDĐ phục vụ vào mục đích thương mại và có sự tham gia của các doanh nghiệp khi phát triển dự án BĐS thì mối quan hệ điều tiết trên càng trở lên phức tạp, do xuất hiện chênh lệch địa tô lớn khi đầu tư, phát triển sử dụng đất (Tổng Thanh tra Chính phủ, 2019). Chính vì vậy, câu hỏi đặt ra đó là làm thế nào có thể xác định biểu hiện của gia tăng giá trị đất đai cũng như phân tích cơ chế tác động của các yếu tố tác động làm gia tăng giá trị đất đai? Đây là một trong những cơ sở và căn cứ quan trọng trong hoạch định và thực hiện các chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng.

Về mặt lý thuyết, chủ đề nghiên cứu đến giá trị đất đai và giá trị đất gia tăng đã được sự quan tâm của một số nhà nghiên cứu trong và ngoài nước trong thời gian qua. Đáng chú ý có một số lượng lớn các công trình đề cập đến các vấn đề chung trong lý thuyết giá trị đất đai trên cơ sở phân tích địa tô đất đai nhưng vẫn còn một số điểm còn nhiều tranh luận (Haila, 1990; Kerr, 1996; Ward & Aalbers, 2016). Trong đó, nội dung liên quan đến việc xác định địa tô chênh lệch (một phần giá trị đất tăng thêm) còn chưa được làm rõ trong bối cảnh hiện nay (ÖZdilek, 2011; Slater, 2017b); đồng thời, việc phân tích và đo lường các yếu tố tác động nhằm điều tiết phần giá trị đất gia tăng hiện vẫn còn gây nhiều tranh cãi. Nguyên nhân đó là, trong nhiều trường hợp để xác định chính xác được phần giá trị tăng thêm của đất đai là do những yếu tố nào tác động lên là rất phức tạp (G. Ingram & Hong, 2012). Chính vì vậy, ở mỗi quốc gia, chính phủ cần có những thay đổi trong việc sử dụng các công cụ pháp luật và chính sách đất đai nhằm đánh giá và điều tiết giá trị đất gia tăng tại đô thị (Levine-Schnur, 2018). Trong những năm gần đây, đã có một số ít các nghiên cứu đề cập trực tiếp đến gia tăng giá trị đất đai và điều tiết giá trị đất gia tăng trong quá trình thu hồi và chuyển đổi đất nông nghiệp được thực hiện tại Trung Quốc

(Cao & Wu, 2014; J. Du, Thill, Feng, & Zhu, 2017; Lin & Zhu, 2014; Yuan, Wang, & Li, 2014). Ở Việt Nam, đã có một số các nghiên cứu đánh giá, phân tích chính sách và thực trạng triển khai chính sách pháp luật đất đai có liên quan đến một số yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai và điều tiết phần giá trị đất gia tăng (Đỗ Thị Thanh Vân, 2013; Phan Văn Thọ, 2012). Tuy nhiên, các nghiên cứu tiền nhiệm cho thấy còn có nhiều khác biệt trong kết quả nghiên cứu tại mỗi địa bàn thực nghiệm khi xem xét tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai (C. D. Higgins & Kanaroglou, 2016). Thêm vào đó, các cơ chế tác động và phương pháp có thể sử dụng để xác định giá trị đất gia tăng và các chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng cũng chưa có sự thống nhất [Ibeas và cộng sự (2012); Zhong and Li (2016)]. Đáng chú ý, có rất ít các nghiên cứu xem xét giá trị đất gia tăng, dưới góc nhìn và đánh giá của các cá nhân và các bên liên quan trong khi lựa chọn địa điểm đầu tư, sử dụng đất đai (C. Higgins, 2015).

Với những phân tích trên đây, có thể thấy rằng, nghiên cứu của đề tài: “Nghiên cứu các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị tại Việt Nam” là cần thiết, có ý nghĩa về thực tế và lý luận. Đáng chú ý, Việt Nam là quốc gia có tốc độ đô thị hóa cao so với các quốc gia trong khu vực cả về không gian và dân số, với tỷ lệ tăng không gian đô thị trung bình 2,8%/ năm (giai đoạn 2000 -2010) (World Bank Group, 2015). Tỷ lệ đô thị hóa cả nước đạt khoảng 40% (tính đến cuối năm 2019) và tốc độ đô thị hóa còn được dự báo tiếp tục tăng trong những năm tới (NCIF, 2019; World Bank, 2011). Chính vì vậy, các hoạt động liên quan có tác động đến giá trị đất đô thị sẽ tiếp tục được triển khai, theo đó, đòi hỏi đặt ra cần đánh giá những biểu hiện về gia tăng giá trị đất đai và cơ chế tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất. Đây là cơ sở trong thiết kế chính sách, điều tiết và huy động nguồn lực từ đất đô thị cho quá trình phát triển KT-XH.

2. Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu tổng quát của đề tài này là: Phát hiện và đánh giá tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai.

Mục tiêu cụ thể:

 Hệ thống hóa cơ sở lý luận về các yếu tố tác động gia tăng giá trị đất đai;

 Xác định các biểu hiện về gia tăng giá trị đất đai và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố do nhà nước can thiệp đến gia tăng giá trị đất đô thị;

 Phân tích cơ chế tác động gia tăng giá trị đất đai từ các yếu tố can thiệp do nhà nước thực hiện;

 Đề xuất các giải pháp và khuyến nghị hoàn thiện cơ chế, chính sách trong điều tiết giá trị đất gia tăng do can thiệp của nhà nước, qua đó góp phần huy động nguồn lực tài chính đất đai.

Câu hỏi nghiên cứu:

 Biểu hiện tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất tại đô thị là gì?

 Tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai tại đô thị ở Việt Nam được nhìn nhận và đánh giá như thế nào?

 Nhà nước sử dụng các công cụ chính sách điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai như thế nào?

3. Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu

3.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu này hướng tới là các yếu tố tác động đến gia tăng giá trị đất đai và các chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng. Cụ thể, nghiên cứu xem xét các yếu tố có liên quan trực tiếp đến quyết định can thiệp của nhà nước làm thay đổi giá trị đất đô thị như là: quy hoạch, đầu tư CSHT, chính sách chuyển mục đích SDĐ. Trong đó, nghiên cứu tập trung xem xét và phân tích tình huống tác động của đầu tư CSHT giao thông đến sự thay đổi giá trị đất ở tại đô thị.

3.2. Phạm vi nghiên cứu

Về nội dung: Nghiên cứu tác động các yếu tố đến gia tăng giá trị đất ở tại đô thị và các chính sách điều tiết phần giá trị đất gia tăng tại đô thị. Trong đó, Luận án đặt trọng tâm chính là xem xét các yếu tố do nhà nước can thiệp.

Về thời gian: Các dữ liệu thứ cấp và sơ cấp phục vụ cho nghiên cứu sẽ được thu thập trong giai đoạn 2003 -2019.

Về không gian: Trong nghiên cứu này, phạm vi không gian nghiên cứu được tập trung vào một số khu vực đô thị tại Việt Nam. Trong đó, phạm vi không gian đất đô thị được xem xét là tại các khu vực quy hoạch trở thành đô thị và các khu vực đất thuộc đô thị hiện hữu tiếp tục được đầu tư, phát triển.

Cụ thể, Luận án sử dụng mô hình phân tích định lượng dựa vào dữ liệu thu thập phân tích tình huống tại địa bàn Thành phố Hà Nội. Ngoài ra, các số liệu thống kê khác được thu thập tại một số thành phố lớn tại Việt Nam.

3.3. Phương pháp nghiên cứu

Luận án sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng. Trong đó, phương pháp nghiên cứu định tính được sử dụng chủ yếu trong nghiên cứu này. Cụ thể, luận án dựa vào cảm nhận, đánh giá của các đối tượng khảo sát và phỏng vấn để phân tích. Các phương pháp định tính đã được sử dụng như là: thảo luận nhóm tập trung (01 cuộc); phỏng vấn sâu (09 đáp viên); nghiên cứu tình huống (lựa chọn 01 tình huống là dự án CSHT giao thông tác động đến gia tăng giá trị đất đô thị).

Các kỹ thuật và phương pháp định lượng:

- Sử dụng phương pháp điều tra khảo sát để phân tích tác động của các yếu tố làm gia tăng giá trị đất đô thị và cách thức sử dụng công cụ điều tiết giá trị đất gia tăng từ các đáp viên là những chuyên gia, nhà quản lý và định giá viên về đất đai & BĐS.

- Trong nội dung phân tích tình huống tác động đầu tư CSHT giao thông đến gia tăng giá trị đất đô thị: Luận án lựa chọn dự án mở đường Lê Văn Lương – Yên Lộ (tại Thành phố Hà Nội – chi tiết tại phụ lục) để nghiên cứu và áp dụng phương pháp phân tích định lượng bằng kỹ thuật giá Hedonic với nguồn dữ liệu về giá đất được định giá; phân tích hồi quy đa biến từ dữ liệu khảo sát người SDĐ về tác động của xây dựng đường giao thông.

4. Những đóng góp của luận án

Các kết quả đạt được của Luận án có đóng góp về lý luận và thực tiễn như sau:

Về lý luận: Luận án góp phần bổ sung thêm về mặt lý thuyết đó là:

- Luận án đã xác định được các biểu hiện và chỉ dẫn chính phản ánh về gia tăng giá trị đất đai tại Việt Nam, bao gồm: (i) Thay đổi tăng lên của mức giá đất sau khi loại bỏ yếu tố lạm phát; (ii) Giá trị đất đai thay đổi gắn liền với nguồn gây ra tác động; (iii) Tăng khả năng sản xuất kinh tế và sức sinh lợi của đất;

- Luận án đã phân tích và chỉ ra rằng nhóm yếu tố do nhà nước can thiệp tác động gia tăng giá trị đất đai mạnh hơn so với các nhóm yếu tố khác như là: sự đầu tư của người SDĐ, đất tự gia tăng, yếu tố thị trường, tác động của nền kinh tế và quá trình đô thị hóa;

- Luận án đã chứng minh được rằng, trong nhóm các yếu tố khi nhà nước thực hiện can thiệp tác động gia tăng giá trị đất đô thị, các yếu tố liên quan đến quy định chính sách chuyển mục đích SDĐ có tác động gia tăng giá trị đất đô thị mạnh nhất so với các yếu tố có liên quan đầu tư CSHT và quy hoạch SDĐ;

- Luận án đã chỉ rằng xuất hiện 03 cơ chế tác động làm gia tăng giá trị đất đô thị khi nhà nước thực hiện các can thiệp liên quan đến quy hoạch SDĐ, đầu tư CSHT và