Trình Tự Và Thủ Tục Đăng Ký Việc Cho Thuê Quyền Sử Dụng Đất

thuê có trách nhiệm chuyển giao tài sản cho bên thuê theo đúng những gì các bên thỏa thuận, đây cũng là nguyên tắc chung của hợp đồng thuê tài sản.

Thứ ba, bên cho thuê quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chấp hành quy định của pháp luật đất đai chỉ cho thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao, được thuê ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do bên cho thuê quyền sử dụng đất không phải chủ sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất này chỉ được coi là hợp pháp trong thời hạn sử dụng đất, nếu hết thời hạn sử dụng đất mà bên cho thuê vẫn cho thuê quyền sử dụng đất tức là vi phạm pháp luật.

Thứ tư, kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích. Tuy đã cho thuê quyền sử dụng đất nhưng về mặt pháp lý bên cho thuê vẫn là người sử dụng đất hợp pháp và phải chịu trách nhiệm đối với Nhà nước về việc sử dụng đất, trong trường hợp bên thuê quyền sử dụng đất vi phạm các quy định của pháp luật đất đai, thì có thể dẫn đến hậu quả là Nhà nước thu hồi đất và người bị thiệt hại trước tiên là bên cho thuê quyền sử dụng đất.

Thứ năm, bên cho thuê quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất, ví dụ thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất. Đây là nghĩa vụ của người sử dụng đất với nhà nước. Ngoài ra, bên cho thuê quyền sử dụng đất còn phải nộp thuế thu nhập từ việc cho thuê quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, các bên tham gia ký kết hợp đồng cũng có thể thỏa thuận trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là bên thuê quyền sử dụng đất phải nộp một hoặc một số loại thuế sử dụng đất này.

Thứ sáu, báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê, ví dụ như quyền đi qua, quyền sử dụng ngõ đi chung, quyền tưới nước, thoát nước của người sử dụng bất động sản liền kề. Hoặc các vấn đề có liên quan như như quyền sử dụng đất vẫn còn trong thời hạn thuê của một hợp đồng

khác. Việc này giúp cho bên thuê nắm được tình trạng, đặc điểm của đất để dự liệu được các vấn đề khó khăn trong quá trình sử dụng đất thuê. Đây là trách nhiệm của bên cho thuê, phải công bố thông tin một cách rõ ràng, minh bạch. Nếu không thông báo đầy đủ và kịp thời, trong trường hợp có tranh chấp xảy ra liên quan tới người thứ ba, bên cho thuê phải hoàn toàn chịu trách nhiệm.

Bên cho thuê đất, sau khi giao đất đúng như thỏa thuận, có các quyền như sau [36, Điều 706]:

Thứ nhất, yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất trả đủ tiền thuê. Đây là điều khoản cơ bản của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, nếu bên thuê không thực hiện đúng thời hạn và phương thức thanh toán mà các bên đã thỏa thuận, thì bên cho thuê có quyền áp dụng các chế tài mà pháp luật đã quy định để giải quyết như yêu cầu thực hiện nghĩa vụ, yêu cầu bồi thường thiệt hại, yêu cầu trả lãi chậm thanh toán [36, Điều 305]. Trong quá trình thuê quyền sử dụng đất, việc bên thuê không trả đủ tiền thuê nhưng vẫn chiếm hữu đất dẫn tới các bên xảy ra tranh chấp là khá phổ biến. Để bảo vệ quyền lợi của mình, bên thuê có thể áp dụng phương thức yêu cầu bên thuê đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo thực hiện hợp đồng.

Thứ hai, yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, huỷ hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của đất; nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất đang thuê và bồi thường thiệt hại. Đây là quyền lợi chính đáng của chủ sở hữu tài sản đối với tài sản của mình, người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, không được hủy hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của đất. Bên cho thuê vẫn là bên chịu trách nhiệm với nhà nước về quyền sử

dụng đất của mình, vì vậy nếu các hành vi vi phạm của bên thuê dẫn đến việc nhà nước thu hồi đất sẽ rất thiệt hại cho bên cho thuê.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 101 trang tài liệu này.

Thứ ba, Bên cho thuê quyền sử dụng đất có quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu bên thuê trả lại đất khi thời hạn cho thuê đã hết. Khi thời hạn hợp đồng, các bên phải hoàn thành mọi nghĩa vụ và chấm dứt các quyền lợi, đây là căn cứ để bên cho thuê yêu cầu trả lại tài sản nếu bên thuê cố tình chiếm giữ không trả lại đất.

Thứ tư, khi bên thuê chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất theo thoả thuận thì bên cho thuê có thể gia hạn; nếu hết thời hạn đó mà bên thuê không thực hiện nghĩa vụ thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất. Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả đủ tiền trong thời gian đã thuê kể cả lãi đối với khoản tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán [36, Điều 709].

Thứ năm, khi thời hạn cho thuê quyền sử dụng đất đang còn, bên cho thuê vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, nhưng phải báo cho bên thuê biết để bên thuê thực hiện nghĩa vụ với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất [36, Điều 712].

2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê

Trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, quyền lợi của bên cho thuê cũng chính là nghĩa vụ của bên thuê, cụ thể bên thuê có các nghĩa vụ sau [36, Điều 707]:

Thứ nhất, sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê. Mỗi một loại đất, thửa đất đã được Nhà nước quy định mục đích sử dụng khác nhau để phù hợp với quy hoạch về đất đai của từng địa phương,

đồng thời chủ thể thuê quyền sử dụng đất chỉ được sử dụng đất trong ranh giới mảnh đất đã thuê và trong thời hạn thuê, nếu vượt quá tức là bên thuê đã vi phạm quyền của người sử dụng đất liền kề hoặc người cho thuê, đây đều là những quyền được pháp luật bảo hộ, do đó bên thuê cần phải tuân thủ theo đúng quy định pháp luật và thoả thuận của hợp đồng.

Thứ hai, không được huỷ hoại, làm giảm sút giá trị sử dụng của đất và phải thực hiện các yêu cầu khác như đã thoả thuận trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Nếu bên thuê hủy hoại hay làm giảm sút giá trị sử dụng của đất, ngoài việc vi phạm nghĩa vụ đối với hợp đồng, họ còn vi phạm pháp luật đất đai về các nguyên tắc sử dụng đất. Vì vậy, cần đặc biệt tuân thủ nội dung này của hợp đồng, ngoài ra cần phải thực hiện các yêu cầu khác như yêu cầu tôn tạo, cải tạo đất...

Thứ ba, trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng địa điểm và theo phương thức đã thoả thuận; nếu việc sử dụng đất không sinh lợi thì bên thuê vẫn phải trả đủ tiền thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác. phương thức thanh toán hoàn toàn do các bên thỏa thuận, có thể bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản. Tuy nhiên, cần lưu ý theo quy định về quản lý và sử dụng ngoại hối, các giao dịch được thực hiện trên lãnh thổ Việt Nam phải sử dụng tiền Việt Nam làm đồng tiền thanh toán, nếu sử dụng ngoại hối hợp đồng có thể bị coi là vô hiệu [39].

Thứ tư, tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh. Đất đai là một thành tố của môi trường sống, có quan hệ mật thiết với các thành tố khác và với cuộc sống con người, vì vậy những hoạt động sản xuất, kinh doanh trên đất có thể gây nên những ảnh hưởng bất lợi cho môi trường sinh thái. Vì vậy, bên thuê có nghĩa vụ không chỉ bảo vệ môi trường đất mà còn bảo vệ các yếu tố môi trường khác như nước, không khí.

Thứ năm, trả lại đất đúng tình trạng như khi nhận sau khi hết thời hạn. thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Các bên có thể thỏa thuận, khi hết thời hạn thuê, bên thuê sẽ trả lại đất cùng toàn bộ thiết bị, công trình xây dựng trên đất hoặc chỉ trả lại đất, bên thuê sẽ tháo dỡ toàn bộ thiết bị, công trình trên đất...

Trong quá trình thuê quyền sử dụng đất, bên thuê đồng thời có các quyền sau đây [36, Điều 708]:

Thứ nhất, yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thoả thuận. Các thông tin về mảnh đất thường được thể hiện trong GCNQSDĐ, nếu bên thuê nhận được mảnh đất không giống như thỏa thuận thì có quyền yêu cầu bên thuê giao đúng tài sản đó lại cho bên thuê, hoặc bên thuê có thể yêu cầu hủy bỏ hợp đồng do giao không đúng tài sản.

Thứ hai, được sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn như đã thoả thuận. Thời hạn không chỉ là một khoảng thời gian, mà còn là một sự kiện pháp lý đặc biệt làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các chủ thể. Chỉ trong thời hạn thực hiện hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, các bên mới phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo thỏa thuận. Quyền sử dụng đất ổn định ở đây có nghĩa là bên cho thuê phải đảm bảo cho bên thuê được sử dụng đất một cách liên tục, thường xuyên không bị ngắt quãng hay xâm phạm, đồng thời khi thuê quyền sử dụng một cách hợp pháp, quyền này của bên thuê cũng được pháp luật bảo hộ.

Thứ ba, được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất. Sau khi thuê quyền sử dụng đất, bên thuê được hưởng tất cả các hoa lợi tự nhiên từ đất và các hoa lợi thu được từ quá trình đầu tư, khai thác và sử dụng đất.

Thứ tư, được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định. Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng được chia làm hai trường hợp. Trường

hợp thứ nhất, bên cho thuê quyền sử dụng đất có lỗi dẫn đến việc bên thuê quyền sử dụng đất không sử dụng được đất thuê. Ví dụ bên cho thuê quyền sử dụng đất không chuyển giao đất đúng thời hạn, đúng tình trạng đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng, hoặc quyền và lợi ích của người thứ ba gây ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của bên thuê mà bên thuê không được biết về quyền này do bên cho thuê không thông báo. Trong trường hợp này, bên thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng sau khi đã thông báo cho bên cho thuê về việc chấm dứt hợp đồng, và có thể yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại (nếu có). Nếu không thông báo, bên thuê có thể phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê nếu có thiệt hại xảy ra. Trường hợp thứ hai, bên thuê muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn không phải do lỗi của bên cho thuê, sau khi thông báo cho bên cho thuê về việc chấm dứt hợp đồng, bên thuê có thể phải bồi thường thiệt hại vì việc chấm dứt hợp đồng khiến cho bên cho thuê bị thiệt hại, đồng thời có thể phải chịu một khoản tiền phạt nếu trong hợp đồng có quy định về việc này.

Thứ năm, yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuê trong trường hợp do bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị mất hoặc bị giảm sút. Việt Nam là nước có khí hậu nóng ẩm, thường xuyên xảy ra thiên tai, vì vậy, quy định này cần thiết, bên cho thuê có thể chia sẻ một phần rủi ro, giảm bớt gánh nặng cho bên thuê.

Thứ sáu, trong trường hợp bên cho thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết thì bên thuê vẫn được tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê.

Thứ bảy, trong trường hợp bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết thì thành viên trong hộ gia đình của người đó được tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê nhưng phải báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ tám, bên thuê vẫn được tiếp tục thuê cho đến hết thời hạn thuê quyền sử dụng đất theo hợp đồng nếu bên cho thuê chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn của hợp đồng.

Ngoài các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên, pháp luật dân sự còn quy định về việc bồi thường thiệt hại trong trường hợp đất bị nhà nước thu hồi. Việc này được phân định rõ thành 2 trường hợp [36, Điều 710]: 1. Khi bên cho thuê hoặc bên thuê cố ý vi phạm nghĩa vụ của người sử dụng đất dẫn đến việc Nhà nước thu hồi đất thì bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. 2. Trong trường hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đang có hiệu lực nhưng do nhu cầu về quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế mà Nhà nước thu hồi đất thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trước thời hạn. Nếu bên thuê đã trả tiền trước thì bên cho thuê phải trả lại cho bên thuê khoản tiền còn lại tương ứng với thời gian chưa sử dụng đất; nếu bên thuê chưa trả tiền thì chỉ phải trả tiền tương ứng với thời gian đã sử dụng đất. Bên cho thuê được Nhà nước bồi thường thiệt hại do thu hồi đất theo quy định của pháp luật, còn bên thuê được Nhà nước bồi thường thiệt hại về hoa lợi có trên đất.

Bộ luật dân sự sửa đổi trong bản dự thảo trình Quốc hội thông qua đã bỏ đi các quy định riêng về từng loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi, cho thuê, chuyển nhượng… Điều này cũng đồng nghĩa với việc các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất cũng không còn. Thay vào đó là các quy định chung như nội dung, hình thức và hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Việc quy định như trên là cần thiết trong xu hướng các nhà làm luật đang đi theo hướng luật chỉ quy định những vấn đề chung nhất, mang tính định hướng. Tuy nhiên, trong điều kiện nền tư pháp Việt Nam hiện nay, khi các quy định pháp luật vừa thừa lại vừa thiếu, việc thực hiện các quy định này trên thực tế còn phụ

thuộc vào nhiều yếu tố như bộ máy hành pháp, trình độ dân trí… vì vậy cần có thời gian để kiểm chứng liệu việc xây dựng các quy định như vậy có thực sự đem lại hiệu quả hay không.

2.5. Trình tự và thủ tục đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc cho thuê quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Khi hết thời hạn thuê quyền sử dụng đất, các bên phải thực hiện việc xóa đăng ký đối với việc cho thuê quyền sử dụng đất cũng tại cơ quan này, việc đăng ký được thực hiện bởi bên cho thuê quyền sử dụng đất. Hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất gồm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thủ tục đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất như sau:

Thứ nhất, về trình tự đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất [22, Điều 79]:

Trước hết, người sử dụng đất cần nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất chỉ muốn cho thuê một phần diện tích mà mình có quyền sử dụng thì người sử dụng đất cần đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần cho thuê trước khi nộp hồ sơ nói trên.

Văn phòng đăng ký đất đai sau khi nhận được hồ sơ của người có quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện theo luật định sẽ thực hiện các công việc sau đây: gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính và xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp cho người sử dụng đất. Việc cho thuê quyền sử dụng đất của bên