Ý Nghĩa Của Việc Công Chứng Hợp Đồng Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Và Tài

- Điểm a, b Khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”;

- Khoản 1 Điều 122 LNƠ năm 2014: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”;

- Khoản 1 Điều 319 BLDS năm 2015: “Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác”.

Như vậy, hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ bắt buộc phải công chứng theo quy định và không có một ngoại lệ nào khác khi các bên đồng thuận tham gia giao dịch. Đồng thời việc công chứng hợp đồng thế chấp là cơ sở cho việc đăng ký biện pháp bảo đảm, một trong những mục đích chính của việc thế chấp. Căn cứ khoản 2 Điều 39 Nghị Định 102/2017/NĐ-CP, thành phần hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm phải gồm có hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định. Dẫn chiếu đến các quy định nêu trên thì hợp đồng thế chấp bắt buộc phải công chứng trong mọi trường hợp, cho nên

hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ được nộp kèm hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm phải được công chứng, chứng thực theo quy định.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 112 trang tài liệu này.

1.1.2. Ý nghĩa của việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và giá trị pháp lý của hợp đồng thế chấp đã công chứng

1.1.2.1. Ý nghĩa việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Việc công chứng không chỉ có ý nghĩa về mặt pháp lý là chứng nhận tính xác thực và tính hợp pháp, mà trên phương diện kinh tế, còn giúp các bên hạn chế được những rủi ro từ những hợp đồng, giao dịch dân sự, thương mại không được công chứng nói chung và hợp đồng thế chấp nói riêng.

Theo khoản 1 Điều 2 LCC năm 2014: “Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng”. Từ khái niệm nêu trên, đồng thời dựa vào chức năng xã hội của Công chứng viên tại Điều 3 LCC 2014: “Công chứng viên cung cấp dịch vụ công do Nhà nước ủy nhiệm thực hiện nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch; phòng ngừa tranh chấp; góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức; ổn định và phát triển kinh tế - xã hội”, nhìn chung việc công chứng nhằm hạn chế rủi ro cho các bên tham gia hợp đồng, giao dịch. Có thể là rủi ro khi thực hiện hợp đồng thế chấp hoặc là rủi ro khi giải quyết tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp.

Bên cạnh đó, hợp đồng, giao dịch đã được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Cụ thể, trong cuộc sống đời thường cũng như trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại, khi một bên không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, đến lúc này các bên thường có xu hướng tìm kiếm những chứng cứ để chứng minh cho những lý lẽ của mình hoặc bác bỏ lập luận của đối phương. Để phòng ngừa và đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại, họ cần đến một chứng cứ, một hợp đồng được kiểm chứng về mặt chủ thể, đối tượng giao dịch, cũng như tính hợp pháp của nội dung hợp đồng bởi người thứ ba hay ta hiểu là văn bản công chứng, đáng tin cậy hơn hẳn các loại giấy tờ không có chứng nhận xác thực hay bằng lời nói.

Có thể nói, công chứng là một hoạt động quan trọng không thể thiếu trong hoạt động Nhà nước. Thông qua hoạt động công chứng, người tham gia ký kết hợp đồng, giao dịch nâng cao sự an toàn pháp lý cho các hợp đồng thế chấp. Đồng thời góp phần phòng ngừa các vi phạm pháp luật trong các quan hệ giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại…. Khi các giao dịch, hợp đồng được chứng nhận bởi một tổ chức xã hội nghề nghiệp cung cấp dịch vụ công do Nhà nước ủy nhiệm thực hiện không chỉ là một thủ tục hành chính mà còn đảm bảo tính xác thực, phù hợp quy định pháp luật và có tính chứng cứ. Bên cạnh đó thông qua hoạt động tiếp nhận hồ sơ công chứng, người yêu cầu công chứng được Công chứng viên các TCHNCC tư vấn, tuyên truyền cho cá nhân, tổ chức những quy định của pháp luật, nâng cao nhận thức và ý thức tuân thủ pháp luật cho người dân.

Như vậy, văn bản công chứng là một công cụ hữu hiệu để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, phòng ngừa tranh chấp, tạo ra hành lang pháp lý ổn định trong quan hệ dân sự, tài sản. Mặc khác, văn bản công chứng là một chứng cứ xác thực, hợp pháp không ai có thể phủ nhận, trừ trường hợp bị tòa tuyên bố vô hiệu.

1.1.2.2. Giá trị pháp lý của hợp đồng thế chấp đã công chứng

Văn bản đã được công chứng (còn gọi là văn bản công chứng) là kết quả của hoạt động công chứng, bao gồm những loại văn bản được quy định tại Khoản 1 Điều 4 LCC năm 2014, trong đó có hợp đồng, giao dịch nói chung và hợp đồng thế chấp nói riêng, được Công chứng viên công chứng theo quy định của pháp luật không bao gồm bản sao được Công chứng viên xác nhận. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng được thể hiện rất cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật như:

Thứ nhất, về giá trị thi hành của văn bản công chứng

Đầu tiên, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được Công chứng viên ký và đóng dấu của TCHNCC. Nội dung của văn bản công chứng trước hết là nội dung của hợp đồng, giao dịch hay nói cách khác là sự thỏa thuận, cam kết của các bên tham gia ký kết hợp đồng, giao dịch nhằm xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Tại Điều 401 BLDS năm 2015 quy định hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm các bên ký kết trừ khi có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, theo LCC năm 2014, các loại hợp đồng đã qua công chứng thì chỉ có hiệu lực kể từ ngày được Công chứng viên ký và đóng dấu của TCHNCC. Xuất phát từ chức năng nhiệm vụ, Công chứng viên là người thực thi nhiệm vụ công chứng tại TCHNCC, có nhiệm vụ thực hiện chức năng xã hội do Nhà nước ủy nhiệm để cung cấp dịch vụ công gắn liền với TCHNCC đã đăng ký hành nghề. Do đó, nếu Công chứng viên chỉ ký vào hợp đồng, giao dịch mà không đóng dấu của TCHNCC nơi đăng ký hành nghề thì hợp đồng, giao dịch được chứng nhận đó không có hiệu lực pháp luật, không được xem là văn bản công chứng.

Bên cạnh đó, việc xác định ngày có hiệu lực của văn bản công chứng và ngày có hiệu lực thực hiện hợp đồng, giao dịch có ý nghĩa, giá trị pháp lý quan trọng vì xác định được mốc thời gian phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong văn bản công chứng, cũng như trách nhiệm của Công chứng viên đối việc chứng nhận đã thực hiện. Tuy nhiên thực tế cho thấy, ngày có hiệu lực của văn bản công chứng không đồng nhất với thời điểm có hiệu lực thực hiện của hợp đồng, giao

dịch. Theo quy định của pháp luật dân sự, mỗi loại hình thức hợp đồng sẽ tương ứng với thời điểm thực hiện hợp đồng được thỏa thuận một cách phù hợp trên cơ sở sự tự nguyện của các bên. Đối với hợp đồng bằng văn bản được công chứng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có thể là ngày được Công chứng viên ký và có đóng dấu của TCHNCC (ngày có hiệu lực của văn bản công chứng) nhưng có thể hiệu lực thực hiện của hợp đồng đó được thỏa thuận vào một thời điểm khác (ví dụ: Các bên tham gia hợp đồng, giao dịch thỏa thuận về ngày có hiệu lực thực hiện của hợp đồng, giao dịch là một thời điểm cụ thể hoặc khi xảy ra một sự kiện nào đó trong tương lai sau thời điểm công chứng hoặc có thể là khi một bên đáp ứng một điều kiện cụ thể nào đó trong tương lai) hoặc pháp luật có quy định (ví dụ: Hợp đồng thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ phải được đăng ký vào sổ địa chính và có hiệu lực tại thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Điều 188 LĐĐ năm 2013) hoặc hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng (Điều 122 LNƠ năm 2014)).

Mặc khác, văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Nói văn bản công chứng có giá trị thi hành đối với các bên có liên quan có nghĩa là những gì đã thỏa thuận trong hợp đồng, giao dịch đã được công chứng, văn bản công chứng, thì có hiệu lực bắt buộc thi hành đối với các bên giao kết hợp đồng, giao dịch đồng thời đối với cả bên thứ ba.

Trước hết, xét trong mối quan hệ giữa các bên hợp đồng thì hiển nhiên là những gì họ đã cam kết trong hợp đồng, giao dịch thì họ có nghĩa vụ thực hiện. Văn bản công chứng được tạo lập, mục đích ban đầu không nhằm tạo ra chứng cứ và càng không mong muốn mục đích duy nhất là chứng cứ. Mục đích đầu tiên và phổ biến của các bên đương sự là mong muốn văn bản được công chứng được các bên giao kết chấp hành, như trong quan hệ cho vay có thế chấp tài sản bảo đảm thì không một TCTD (ngân hàng) nào muốn xử lý tài sản của bên thế chấp khi cho vay, họ luôn mong muốn bên thế chấp sử dụng số tiền vay có hiệu quả, thu được lợi nhuận nhằm trả lãi và tiền vay đúng thời hạn. Bản thân một giao kết tự nguyện,

đúng pháp luật đã có giá trị ràng buộc các bên tham gia giao kết đó phải chấp hành. Khi giao kết được tổ chức xã hội nghề nghiệp do Nhà nước ủy nhiệm thực hiện việc chứng nhận thì giá trị tin tưởng càng cao, xác thực được đối tượng giao kết, chủ thể giao kết đúng thẩm quyền, hợp pháp và có giá trị đối với cả bên thứ ba.

Ở đây, văn bản công chứng không chỉ có giá trị thi hành đối với các bên trực tiếp giao kết hợp đồng, giao dịch mà còn có hiệu lực cả với bên khác liên quan đến hợp đồng, giao dịch đó. Theo khoản 2 Điều 5 LCC 2014 quy định: “Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác”. Bằng cách quy định văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với "các bên liên quan", Luật Công chứng bảo đảm các cơ quan có thẩm quyền liên quan phải thừa nhận, tôn trọng, tuân thủ và thực thi các điều khoản, điều kiện của hợp đồng, giao dịch đã được công chứng, ngay cả khi những hợp đồng, giao dịch này được chứng nhận bởi một Công chứng viên của một TCHNCC “tư”. Ví dụ: Một hợp đồng thế chấp tài sản đã được công chứng thì cơ quan có thẩm quyền như Văn phòng đăng ký đất đai phải có nghĩa vụ tiếp nhận và thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm khi có yêu cầu mà không được yêu cầu các bên giao kết phải chứng minh tính xác thực hay hợp pháp của hợp đồng thế chấp tài sản này hoặc trong trường hợp một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được được công chứng thì các cơ quan có thẩm quyền (tài nguyên môi trường, thuế) và các cá nhân có liên quan cũng phải công nhận và làm các thủ tục đăng ký QSDĐ (trước bạ, sang tên) khi nhận được yêu cầu.

Thứ hai, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ không phải chứng minh. Căn cứ điểm c Khoản 1 Điều 92 Bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định về những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh và khoản 3 Điều 5 LCC năm 2014 quy định: “Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”. Theo đó, những tình tiết, sự kiện được

ghi nhận trong văn bản đã được công chứng, chứng thực hợp pháp không phải chứng minh trừ trường hợp có dấu hiệu nghi ngờ tính khách quan hay có yêu cầu của chủ thể có liên quan đối với của những tình tiết, sự kiện hoặc tính khách quan của văn bản công chứng thì Tòa án có thể yêu cầu đương sự, cơ quan, TCHNCC xuất trình bản gốc, bản chính hoặc yêu cầu điều tra làm rõ và thậm chí có thể dẫn đến việc Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.

Nói một cách cụ thể, trong trường hợp xảy ra tranh chấp, khiếu kiện có liên quan đến văn bản, giấy tờ đã được công chứng, chỉ khi có yêu cầu hoặc phát hiện nội dung văn bản, giấy tờ đó vi phạm pháp luật hoặc có những căn cứ pháp lý mới chưa được xác định trong văn bản khi Công chứng viên thực hiện hành vi công chứng thì Tòa án mới có quyền tuyên bố bác bỏ một phần hoặc toàn bộ nội dung văn bản bản công chứng đó. Trường hợp không có yêu cầu xem xét lại tính hợp pháp của văn bản công chứng thì Tòa án phải thừa nhận và coi đó là một căn cứ để giải quyết tranh chấp. Do Công chứng viên đã xác định tính hợp pháp, hợp lý của hợp đồng, giao dịch thông qua trình tự thủ tục chặt chẽ, biện pháp nghiệp vụ được đào tạo, cùng kinh nghiệm xử lý hồ sơ từ giai đoạn tiếp nhận yêu cầu công chứng đến khi phát hành văn bản công chứng. Đồng thời, việc quy định hợp đồng, các văn bản được công chứng có giá trị chứng cứ là một chế định đặc biệt đối với hoạt động công chứng. Với việc quy định như vậy đã nâng cao tinh thần trách nhiệm của các Công chứng viên trong quá trình thực hiện hoạt động công chứng của mình.

Như vậy, có thể thấy rằng, thông qua hoạt động công chứng, Công chứng viên mang lại tính xác thực cho các hợp đồng, giao dịch nhờ đó những văn bản này có giá trị chứng minh, Tòa án không cần phải đánh giá lại tính xác thực của những điều đã được ghi trong văn bản đó và mặc nhiên xem nó là chứng cứ trừ trường hợp Tòa án phát hiện căn cứ vi phạm pháp luật hoặc có yêu cầu của bên có liên quan và không thể tùy tiện bác bỏ giá trị văn bản công chứng trong một vụ kiện khác khi không có yêu cầu.

Thứ ba, về giá trị hành chính: Trong một số trường hợp thực hiện thủ tục hành chính, khi có yêu cầu của bên thứ ba hoặc theo quy định pháp luật, trong thành phần hồ sơ yêu cầu hợp đồng, giao dịch liên quan phải được công chứng bởi TCHNCC theo quy định, cho thấy giá trị hành chính của văn bản công chứng trên cơ sở văn bản công chứng là cở sở cho việc thực hiện một thủ tục hành chính khác. Chẳng hạn, văn bản công chứng còn là cơ sở để bên nhận thế chấp đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm tránh “đối kháng quyền” đối với bên thứ ba khi xử lý tài sản. Như trên đã trình bày, trong thành phần hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm để xác lập quyền đối kháng với bên thứ ba khi xử lý tài sản bảo đảm theo hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ, cần phải có hợp đồng thế chấp QSDĐ và TSGLVĐ (trường hợp này bắt buộc phải công chứng theo quy định) đã được công chứng, chứng thực chứng nhận. Có thể nói, việc công chứng giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm là hai loại việc khác nhau, chức năng nhiệm vụ của mỗi cơ quan, tổ chức khác nhau, tư cách chủ thể tham gia vào quan hệ đó khác nhau. Công chứng giao dịch bảo đảm là việc chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của nội dung các hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Trong đó, bao gồm các thủ tục, quy trình chặt chẽ từ giai đoạn tiếp nhận yêu cầu công chứng đến giai đoạn Công chứng viên ký lời chứng và đóng dấu vào hợp đồng, đó là việc áp dụng pháp luật về nội dung. Sau khi hợp đồng bảo đảm đã được chứng nhận, có giá trị pháp lý thì việc đăng ký được thực hiện theo một thủ tục hành chính tại “bộ phận một cửa” của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Giao dịch bảo đảm được công chứng theo quy trình thủ tục chặt chẽ, chính xác, tuân thủ theo quy định của pháp luật thì giúp cho việc cập nhật các thông tin về QSDĐ, TSGLVĐ tại cơ quan đăng ký đầy đủ và chính xác hơn. Từ đó, phục vụ cho công tác cung cấp thông tin của cơ quan đăng ký, cơ quan có thẩm quyền cho các cá nhân, tổ chức cá nhân có nhu cầu kịp thời, chính xác, đầy đủ, thuận lợi hơn nhằm tăng cường hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai và TSGLVĐ. Như vậy, cơ quan có thẩm quyền, văn phòng đăng ký đất đai, chỉ tiếp nhận thực hiện đăng ký biện pháp bảo