Đối Tượng Của Hợp Đồng Thuê Quyền Sử Đụng Đất

định đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật [8].

Luật Đất đai được Quốc hội khóa XIII thông qua tại kỳ họp thứ 6 ngày 09/12/2013 đã cụ thể quy định của Hiến pháp, tiếp tục ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đồng thời thể chế hóa quy định của Hiến pháp về quyền sử dụng đất: “Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”. Luật quy

định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Người sử dụng đất có các quyền chung, như được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp, được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Luật Đất đai 2013 cũng tiếp tục khẳng định nội dung người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất tùy theo từng loại đất và nguồn gốc sử dụng đất. Để hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản, ngày 25 tháng 11 năm 2014, Quốc hội đã thông qua Luật kinh doanh bất động sản 2014, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2015, các quy định về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ở

luật này không có thay đổi so với Luật kinh doanh bất động sản 2006 và vẫn dựa trên các quy định nền tảng tại Bộ luật dân sự.

Nghiên cứu sự phát triển của pháp luật Việt Nam về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất cho thấy, với sự ra đời của Luật Đât đai 1993 quyền sử dụng đất đã chính thức được coi là một loại hàng hóa đặc biệt, người sử dụng đất được quyền chuyển quyền sử dụng đất trong đó có cho thuê quyền sử dụng đất. Trong giai đoạn đầu, quyền cho thuê quyền sử dụng đất chỉ dành cho những hộ gia đình, cá nhân khi gặp khó khăn. Sau đó, do những đòi hỏi khách quan trong quá trình phát triển kinh tế, pháp luật đã mở rộng quyền cho thuê quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhằm mục đích sản xuất kinh doanh. Qua các giai đoạn phát triển của pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất, các quy định của pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đã từng bước được xây dựng và hoàn thiện. Các quy định của pháp luật Việt Nam từ BLDS 1995 đến BLDS 2005, từ Luật Đất đai 1993 đến Luật Đất đai 2013 thực sự là bước tiến lớn trong việc công nhận các quyền kinh tế của người sử dụng đất. Đến nay, các quy định của Luật Đất đai và BLDS vẫn giữ vai trò nền tảng trong việc điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất đai nói chung và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nói riêng, góp phần sử dụng khai thác đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao, phù hợp với chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước đã đề ra.

2.2. Đối tượng của hợp đồng thuê quyền sử đụng đất

Cho thuê quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người cho thuê sang người thuê trong một thời hạn nhất định thông qua hợp đồng. Và cần nhắc lại rằng, bản thân đất đai không phải là đối tượng của hợp đồng mà đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất. Đối tượng của loại hợp đồng này ngoài việc có các đặc điểm chung như đã phân tích trong

chương 1 còn có một số đặc điểm riêng, làm nên sự khác biệt so với các loại hợp đồng khác. Theo quy định của pháp luật đất đai, không phải mọi tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất là được cho thuê quyền này mà chỉ có những chủ thể sử dụng các nhóm đất nhất định mới được cho thuê quyền sử dụng đất. Hơn nữa, không phải quyền sử dụng đất nào cũng có thể cho thuê. Theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất chỉ có thể cho thuê quyền sử dụng đất đối với các loại đất sau:

Thứ nhất, nhóm đất nông nghiệp bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối trong nhóm đất nông nghiệp. Đất nông nghiệp đôi khi còn gọi là đất canh tác hay đất trồng trọt là những vùng đất, khu vực thích hợp cho sản xuất, canh tác nông nghiệp, bao gồm cả trồng trọt và chăn nuôi. Nước ta là một nước nông nghiệp, với tỉ lệ 70% dân số là nông dân, việc cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp là tương đối phổ biến, cho thuê quyền sử dụng đất không những có tác dụng trong phân bố lao động mà còn góp phần thúc đẩy sản xuất ở địa phương đó phát triển.

Thứ hai, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong nhóm đất phi nông nghiệp. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, các giao dịch về thuê quyền sử dụng đất trong nhóm đất này ngày càng tăng lên. Do nhu cầu thuê đất để sản xuất kinh doanh ngày một lớn, chi phí thuê quyền sử dụng đất sẽ giúp cho các cá nhân, tổ chức tiết kiệm chi phí hơn so với nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời thủ tục thực hiện cũng đơn giản và nhanh chóng hơn.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 101 trang tài liệu này.

Một số loại đất khác như đất sử dụng vào mục đích công cộng; thủy lợi; xây dựng công trình văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh); đất do cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà

thờ họ; đất làm nghĩa trang nghĩa địa; đất sông ngòi, kênh rạch, mặt đất chuyên dùng, đất dùng làm cảng hàng không, dùng cho mục đích quốc phòng an ninh ... đều không được phép cho thuê. Đây là những loại đất mà việc sử dụng có liên quan đến nhiều chủ thể hoặc có tầm quan trọng ảnh hưởng tới an ninh quốc gia nên việc quy định không được phép cho thuê quyền sử dụng đất là hoàn toàn đúng đắn.

2.3. Chủ thể của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Chủ thể của hợp đồng nói chung được hiểu là các bên tham gia quan hệ hợp đồng, có thể là cá nhân hoặc tổ chức. Theo quy định của pháp luật dân sự, khi tham gia vào quan hệ hợp đồng, người tham gia giao dịch phải có năng lực hành vi dân sự và hoàn toàn tự nguyện [36, Điều 122], hay nói cách khác là người tham gia phải có năng lực chủ thể. Trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, chủ thể của quan hệ hợp đồng gồm bên cho thuê quyền sử dụng đất và bên thuê quyền sử dụng đất, hai chủ thể này trước hết cần đáp ứng các yêu cầu sau:

Đối với cá nhân, khi tham gia vào giao dịch thuê quyền sử dụng đất, tư cách chủ thể của họ được xác định thông qua năng lực hành vi dân sự. Theo quy định của pháp luật dân sự thì “năng lực hành vị dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân đó, bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự” [36, Điều 17]. Như vậy, có thể thấy cá nhân chỉ được coi là có đầy đủ năng lực hành vi dân sự khi người đó bằng khả năng nhận thức được đầy đủ về hành vi của mình, công việc và hậu quả pháp lý của việc mình làm và có đủ khả năng điều khiển các hành vi. Người thành niên đủ 18 tuổi trở lên, có trí não phát triển bình thường là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, những người này được toàn quyền xác lập mọi giao dịch dân sự; những người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi là người có năng lực hành vi dân sự chưa đầy

đủ, những người này khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải có sự đồng ý của người này khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật trừ những giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi; những người dưới 6 tuổi là người không có năng lực hành vi dân sự và những người mất năng lực hành vi dân sự (do bị bệnh tâm thần hoặc một số bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình) thì các giao dịch dân sự của những người này, phải do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện; ngoài ra, những người bị Tòa án tuyên bố là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, thì các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của người đó phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật. Còn những người chưa thành niên, những người mất năng lực hành vi dân sự, những người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự khi tham gia quan hệ thuê quyền sử dụng đất, đều phải thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật (cha mẹ, người giám hộ, người được Tòa án chỉ định làm giám hộ đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự).

Đối với tổ chức, khi tham gia vào quan hệ thuê quyền sử dụng đất phải thỏa mãn điều kiện: được thành lập hợp pháp; có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật một cách độc lập. Đồng thời, việc tham gia của pháp nhân vào quan hệ thuê quyền sử dụng đất phải thông qua người đại diện của tổ chức đó (đại diện theo pháp luật hoặc ủy quyền).

Đối với hộ gia đình, quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình chính là tài sản chung của hộ gia đình đó. Năng lực chủ thể của hộ gia đình là năng lực pháp luật và năng lực hành vi của hộ gia đình, nó phát sinh đồng thời với việc hình thành hộ gia đình với tư cách chủ thể; năng lực chủ thể của hộ gia đình do pháp luật quy định và có tính chất hạn chế trong một số lĩnh vực như

chỉ trong lĩnh vực sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp [36, Điều 106]. Khi hộ gia đình tham gia vào quan hệ thuê quyền sử dụng đất thì phải được đa số các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình đồng ý. Đây là một quy định của pháp luật trong việc định đoạt tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình, nhưng cũng là điều kiện hạn chế khi tham gia các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Đối với cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản tham gia quan hệ thuê quyền sử dụng đất theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản, các yêu cầu về chủ thể tham gia hợp đồng thuê quyền sử dụng đất không có sự khác biệt so với chủ thể của thuê quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, tuy nhiên phải đáp ứng các yêu cầu như cần phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Đối với trường hợp các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Ngoài các điều kiện về năng lực chủ thể, khi tham gia ký kết hợp đồng, các bên phải hoàn toàn tự nguyện, không bên nào được lừa dối, đe dọa, ép buộc bên nào. Do quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, nên khi tham gia vào quan hệ thuê quyền sử dụng đất, ngoài các điều kiện chung thì mỗi chủ thể còn phải đáp ứng các điều kiện do pháp luật đất đai quy định. Điều này cũng đồng nghĩa với việc không phải bất cứ ai có quyền sử dụng đất, đều có quyền cho thuê quyền sử dụng đất và không phải bất cứ người nào có nhu cầu, cũng có thể thuê được quyền sử dụng đất.

Bên cho thuê quyền sử dụng đất là những chủ thể có quyền sử dụng đất (gọi chung là người sử dụng đất), được phép thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013. Theo quy định, người sử

dụng đất là các tổ chức; hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất [38, Điều 5]. Tuy nhiên, không phải tất cả người sử dụng đất đều có quyền cho thuê quyền sử dụng đất, mà chỉ một số loại quyền sử dụng đất mới được phép cho thuê, thông thường đó là quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê [38, Điều 174 Khoản 2], hoặc tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cũng được cho phép cho thuê quyền sử dụng đất của mình, đây là một trong những chính sách thu hút và tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam [38, Điều 185]. Trong những năm gần đây, quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã được mở rộng hơn, cụ thể đối với người thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất được quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất đó [38, Điều 183].

Pháp luật hiện hành quy định khá chặt chẽ về điều kiện của bên cho thuê, tuy nhiên không có một điều khoản cụ thể nào quy định điều kiện của bên thuê trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, hay đối với các loại đất khác nhau thì điều kiện của người thuê có sự khác nhau hay không, vì vậy, để việc thuê quyền sử dụng đất được thực hiện hiệu quả và tránh lãng phí, pháp luật cần phải quy định bổ sung về vấn đề này.

2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Khi một chủ thể tham gia quan hệ sử dụng đất, họ được pháp luật cho hưởng các quyền, đồng thời pháp luật cũng bắt buộc chủ thể đó phải thực hiện những nghĩa vụ nhất định nhằm không làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nước và các chủ thể sử dụng đất khác. Hợp đồng thuê quyền sử đụng đất là hợp đồng song vụ, do đó cả bên thuê và bên cho thuê đều có những quyền và nghĩa vụ đối với nhau, tương xứng với nhau về phạm vi, mức độ, quyền của bên này chính là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại.

2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê

Bên cho thuê quyền sử dụng đất, sau khi ký kết hợp đồng có những nghĩa vụ sau đây [36, Điều 705]:

Thứ nhất, đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất. Đất đai thuộc sở hữu sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, vì vậy, mặc dù được Nhà nước trao cho các quyền năng sử dụng đất, nhưng người sử dụng đất vẫn phải thông báo cho các cơ quan quản lý đất đai việc mình cho thuê quyền sử dụng đất, để các cơ quan này nắm được việc chuyển dịch tài sản và thu thuế từ hoạt động này. Việc đăng ký được thực hiện theo thủ tục và trình tự quy định của pháp luật đất đai. Trên thực tế, nhiều giao dịch thuê quyền sử dụng đất không được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, trong khi đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất là một điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực. Việc này sẽ dẫn tới hệ quả khi có tranh chấp xảy ra, Tòa án có thể tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

Thứ hai, chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thoả thuận. Như đã phân tích, đối tượng của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất, bên cho