Khái Quát Chung Về Hợp Đồng Thuê Quyền Sử Dụng Đất

nghiệp, cho hộ gia đình, cá nhân, tạo động lực cho đầu tư khai thác đất đai làm tăng giá trị của đất, đầu tư xây dựng công trình trên đất để mua bán, cho thuê, kiếm lời, tạo lập nhiều hàng hóa bất động sản.

Là một trong các loại hình chuyển quyền sử dụng đất, các giao dịch thuê quyền sử dụng đất đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của kinh tế, đặc biệt là thị trường bất động sản. Thuê quyền sử đụng đất đặc biệt phù hợp với nhu cầu của các tổ chức, cá nhân có đất nhưng không có tiền để đầu tư, hoặc không muốn đầu tư do số vốn quá lớn, các doanh nghiệp không đủ điều kiện mua đứt quyền sử dụng, hoặc không muốn đầu tư lâu dài.

Các giao dịch thuê quyền sử dụng đất cũng góp phần tích cực vào việc phân phối tài nguyên đất đai, góp phần không nhỏ vào việc quản lý sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm hiệu quả cao, đảm bảo lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nước.

Thuê quyền sử dụng đất là giao dịch phổ biến, tạo ra nhiều giá trị vật chất. Trong quá trình vận hành của thị trường bất động sản, hoạt động này đã giúp đáp ứng nhu cầu của các tổ chức, cá nhân về đất đai, thúc đẩy kinh doanh bất động sản thông qua các biện pháp đầu tư vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc đa dạng, phong phú về mẫu mã, nhiều về số lượng ... tạo thêm giá trị cho bất động sản. Thị trường bất động sản vốn có mối quan hệ mật thiết với nhiều thị trường khác, khi thị trường này khởi sắc sẽ tạo ra sự ảnh hưởng thúc đẩy kinh tế nói chung phát triển.

1.2. Khái quát chung về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Con người luôn tham gia vào các mối quan hệ xã hội, kinh tế để tồn tại và phát triển, thông qua các giao dịch này, con người trao đổi các lợi ích tinh thần, vật chất với nhau để đáp ứng nhu cầu của bản thân và gia đình. Sự phát

triển của nền kinh tế đã tạo điều kiện cho các giao dịch về thuê quyền sử dụng đất trở nên phổ biến và phát triển, đặc biệt khi nhu cầu thuê đất đai để sản xuất, kinh doanh ngày tăng cao. Trong giao dịch thuê quyền sử dụng đất, bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng, và để nhận được sự chuyển giao này, bên thuê phải trả một khoản tiền thuê nhất định. Mặc dù có sự chuyển giao đất nhưng sự chuyển giao này chỉ trong một thời hạn nhất định, hay nói cách khác, về mặt pháp lý, người có quyền sử dụng đất cho thuê không mất đi quyền sử dụng đất với tư cách là người được nhà nước trao quyền sử dụng đất. Đồng thời, mặc dù họ không còn trực tiếp sử dụng đất nhưng vẫn có thể thu được một khoản lợi ích vật chất. Trong khi đó người đi thuê có thể dễ dàng tìm kiếm được mặt bằng sản xuất, kinh doanh với những thủ tục hết sức đơn giản, thuận lợi. Dưới góc độ kinh tế, trong bối cảnh hiện nay, các giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất không chỉ còn mang tính chất nhằm phục vụ đời sống, sinh hoạt thông thường mà nhằm mục tiêu lợi nhuận, tuy nhiên khác với các trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho và nhận thừa kế quyền sử dụng đất, bên thuê quyền sử dụng đất không được cấp GCNQSDĐ. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất đều phải lập thành hợp đồng, và “Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai.” [36, Điều 703].

Như vậy, hợp đồng trước hết là sự thỏa thuận, thống nhất về ý chí giữa các bên tham gia vào quan hệ hợp đồng. Chủ thể và đối tượng của hợp đồng như đã phân tích ở phần trên, cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện của theo quy định của pháp luật để hợp đồng có hiệu lực. Về bản chất, thuê quyền sử dụng đất là thuê tài sản nên hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là một dạng của hợp

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 101 trang tài liệu này.

đồng thuê tài sản, do đó nó cũng mang các đặc điểm của một hợp đồng thuê tài sản thông thường đó là hợp đồng song vụ và có tính chất đền bù. Trong hợp đồng này, các bên đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau, cụ thể là bên cho thuê phải chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong thời hạn hợp đồng, ngược lại, bên thuê có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, bảo quản tài sản theo đúng công dụng, mục đích như đã thỏa thuận và trả lại đất khi đã hết thời hạn thuê.

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất mà BLDS quy định nói trên không phải là hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất giữa một bên là cơ quan nhà nước có thẩm quyền và một bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, mà là loại hợp đồng giữa một bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp và một bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác có nhu cầu sử dụng đất [41, tr236]. Hợp đồng này được xác lập trên cơ sở thỏa thuận bình đẳng giữa các bên về việc thuê quyền sử dụng đất, tuân thủ các quy định hiện hành của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự. Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng thuê tài sản, do tính chất đặc thù hợp đồng thuê quyền sử dụng đất còn có những khác biệt, mà trong đó tương đối rõ nét là việc hạn chế tự do ý chí, hay nói cách khác là các bên được tự do thỏa thuận nhưng "trong khuôn khổ".

Thứ nhất, bên cho thuê phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định mới được cho thuê quyền sử dụng đất. Cụ thể bên cho thuê quyền sử dụng đất là những chủ thể có quyền sử dụng đất được phép thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật dân sự. Trong khi đó, bên thuê có thể là bất kỳ tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu sử dụng đất và mong muốn tham gia ký kết hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

Thứ hai, nội dung và hình thức hợp đồng phải tuân thủ các quy định bắt buộc mới có hiệu lực. Về nguyên tắc, các bên có quyền tự thỏa thuận với nhau các nội dung của hợp đồng, tuy nhiên đối với hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, BLDS quy định các nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng [38, Điều 704]. Ngoài ra, hợp đồng phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực và tiến hành đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai.

Theo quy định của pháp luật dân sự, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là một dạng của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, chúng ta có thể hiểu rõ hơn về đặc điểm của loại hợp đồng này thông qua việc so sánh với một số loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khác sau đây.

So sánh hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Về cơ bản hai loại hợp đồng này có nhiều điểm tương đồng như yêu cầu về chủ thể, yêu cầu về nội dung và hình thức hợp đồng. Bên nhận chuyển nhượng/bên thuê đều phải trả một khoản tiền để nhận được quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng, bên cho thuê. Tuy nhiên hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có một số nét khác biệt căn bản sau:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm chấm dứt hoàn toàn quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng và chuyển sang cho bên nhận chuyển nhượng còn trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên thuê và bên thuê chỉ tạm thời chuyển giao quyền này sang cho bên thuê trong thời hạn của hợp đồng.

Thứ hai, trên cơ sở hợp đồng được giao kết giữa các bên, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận là người sử dụng đất trong giấy CNQSDĐ, có quyền sử dụng đất thực tế và có quyền thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất" [41]. Đối với

hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, bên thuê quyền sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất thực tế, bên cho thuê không mất đi quyền sở hữu của mình và vẫn đứng tên trong giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, bên thuê quyền sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất mà không được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Thứ ba, về thời điểm chấm dứt của hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chấm dứt khi các bên đã hoàn thành các nghĩa vụ với nhau và hoàn thiện các giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất sang cho bên nhận chuyển nhượng. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt khi hết thời hạn của hợp đồng theo thỏa thuận của các bên, hoặc bị Nhà nước thu hồi đất hay hết thời hạn được Nhà nước giao đất, thuê đất.

So sánh hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất là một tài sản có giá trị, vì vậy từ lâu nay đã được sử dụng như một tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Thuê quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất đều có điểm chung là quyền sử dụng đất về mặt pháp lý vẫn thuộc về bên cho thuê/bên nhận thế chấp trong thời hạn hợp đồng. Có thể phân biệt hai loại hợp đồng này ở những điểm sau:

Thứ nhất, cả hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đều không làm chấm dứt quyền sử dụng đất của bên cho thuê/bên thế chấp quyền sử dụng đất.

Thứ hai, trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, bên thuê được trực tiếp khai thác, sử dụng đất. Trong khi đó, bên nhận thế chấp chỉ nhận giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không nhận chuyển giao đất để sử dụng. Bên thuê để sản xuất, kinh doanh trên thực tế nhưng không có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. Trong quan hệ thế

chấp, với mục đích dùng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay nên bên thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng thửa đất đã thế chấp và hưởng hoa lợi từ đất, đồng thời bên thế chấp vẫn được thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.

Thứ ba, theo hợp đồng khi chấm dứt thời hạn thuê đất, các bên hoàn thành nghĩa vụ đối với nhau, bên thuê phải trả xong tiền thuê đất và trả lại đất cho bên cho thuê, nếu một trong các bên không thực hiện đúng thỏa thuận, bên còn lại có quyền khởi kiện ra Tòa án. Trong khi đó, nếu hết thời hạn thế chấp mà bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp có quyền giữ lại GCNQSDĐ và xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng, cụ thể ở đây bên nhận thế chấp có thể yêu cầu bán đấu giá quyền sử dụng đất, hay nhận chuyển nhượng từ bên thế chấp ... hoặc khởi kiện ra Tòa án.

Từ việc phân tích các đặc điểm của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và so sánh với các loại hợp đồng nói trên, có thể thấy hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được thực hiện với mục đích tạo ra lợi ích vật chất, tinh thần cho cả bên cho thuê và bên thuê, là căn cứ để các bên trong quan hệ thuê quyền sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Về bản chất, việc ký kết hợp đồng không làm mất đi quyền sử dụng đất về mặt pháp lý của bên cho thuê, bên thuê được quyền khai thác, sử dụng đất nhưng không có các quyền của người sử dụng đất mà Nhà nước cho phép như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn .... Đây là những căn cứ, đặc điểm ban đầu để chúng ta tiếp tục đi sâu nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý của hợp đồng này.

1.2.2. Nội dung của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Nội dung của hợp đồng là tổng hợp những điều khoản mà các chủ thể tham gia hợp đồng đã thỏa thuận, trên cơ sở đó xác định những quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên trong hợp đồng. Về nguyên tắc, các bên được tự do thỏa thuận mọi vấn đề của hợp đồng nhưng các nội dung này không được vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Chính vì vậy, khi một trong các bên có hành vi thực hiện không đúng, không thực hiện, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trong hợp đồng do các bên đã cam kết, thỏa thuận hay dựa trên quy định của pháp luật thì khi đó hành vi đó sẽ bị coi là hành vi vi phạm hợp đồng và bên vi phạm phải chịu hậu quả pháp lý theo như đã thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Theo các quy định về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất lần đầu tiên được quy định tại BLDS 1995 [Điều 717], trong hợp đồng bắt buộc phải có các nội dung chủ yếu theo quy định, điều khoản này tiếp tục được kế thừa và giữ nguyên trong Bộ luật dân sự 2005 [38, Điều 704]. Cũng theo quy định của BLDS 2005, các bên tham gia ký kết hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất không phải nêu rõ trong hợp đồng điều khoản về lý do cho thuê quyền sử dụng đất như BLDS 1995, tuy nhiên, khi sử dụng đất thuê, bên thuê quyền sử dụng đất vẫn phải bảo đảm sử dụng đúng loại đất mà cơ quan nhà nước đã xác định, không được chuyển mục đích sử dụng [41].

Điều 704 BLDS 2005 quy định nội dung hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải bao gồm các nội dung sau đây: tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời hạn thuê; giá thuê; phương thức, thời hạn thanh toán; quyền của người thứ ba đối với đất thuê; trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng; giải quyết hậu quả khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn. Mỗi một nội dung, điều khoản trong hợp đồng đều có ý nghĩa pháp lý riêng, không

chỉ là căn cứ phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, để giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng, mà còn là căn cứ để các cơ quan có liên quan thực hiện nhiệm vụ quản lý về đất đai.

Trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, ngoài các nội dung về đối tượng của hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá cả và phương thức thanh toán, giải quyết tranh chấp hợp đồng là những nội dung các bên đặc biệt quan tâm, còn có một số nội dung thường được đưa vào hợp đồng như quyền được tiếp tục thuê khi bên cho thuê chết, hay bồi thường thiệt hại do đất bị Nhà nước thu hồi... Tất cả những nội dung này nếu được quy định đầy đủ, rõ ràng chi tiết sẽ tạo điều kiện cho các bên thuận lợi thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình trên thực tế, đồng thời là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp một cách chính xác, công bằng.

1.2.3. Hình thức của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Hình thức của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là cách thức biểu hiện nội dung của hợp đồng này ra bên ngoài, thông qua hình thức đó mà các chủ thể, bên thứ ba và cơ quan nhà nước có thẩm quyền thấy rõ được nội dung mà các bên tham gia trong hợp đồng đã cam kết, thỏa thuận. Qua đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể kiểm tra, kiểm soát được hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không. Hình thức của hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất còn là cơ sở để khẳng định các bên đã xác lập thỏa thuận, xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng này.

Cho thuê quyền sử dụng đất thực chất là việc chuyển quyền sử dụng đất từ bên cho thuê sang bên thuê trong một khoảng thời gian nhất định thông qua hình thức hợp đồng. Do đó, các bên ngoài việc tuân thủ các điều kiện của việc cho thuê quyền sử đụng đất như điều kiện về chủ thể, đối tượng, nội dung của