Thực Trạng Áp Dụng Pháp Luật Trong Giải Quyết Tranh Chấp Hợp Đồng Thuê

cho thuê sẽ được cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

80]

Thứ hai, về trình tự xóa đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất [22, Điều

Sau khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết thời hạn, hoặc các bên

thống nhất chấm dứt hợp đồng trước hạn, một trong các bên hoặc bên ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp 01 bộ hồ sơ xóa đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đến Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận việc xóa cho thuê vào Giấy chứng nhận theo quy định và trao cho bên cho thuê. Trường hợp cho thuê, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp mà đã cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê, thuê lại đất thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp. Trường hợp thời hạn sử dụng đất kết thúc cùng với thời điểm xóa cho thuê, cho thuê lại đất mà người sử dụng đất không có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất hoặc không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng đất thì thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp. Đồng thời, thực hiện việc xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Trên thực tế, việc thực hiện đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất không phải là chuyện nhanh chóng, dễ dàng như các quy định pháp luật đề ra. Các cán bộ địa chính thường yêu cầu người sử dụng đất kèm theo một số loại giấy tờ như giấy chứng nhận đất không tranh chấp, bản sao hộ khẩu gia đình…. Những thủ tục rườm rà như vậy đã khiến cho một bộ phận không nhỏ người sử dụng đất không tiến hành đăng ký việc thuê quyền sử dụng đất với các cơ quan có thẩm quyền, dẫn tới tình trạng các cơ quan này không nắm được biến động, và không có căn cứ để xác định tình trạng đất khi có tranh chấp xảy ra.

2.5. Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Theo cách hiểu thông thường, "chấm dứt" nghĩa là làm cho dừng lại hẳn, kết thúc. Như vậy, đối với hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, việc chấm dứt hợp đồng có nghĩa là một hoặc các bên ngừng lại và kết thúc việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đã thỏa thuận. Hành vi ngừng thực hiện quyền và nghĩa vụ này của các chủ thể có thể là đơn phương hoặc cả hai bên cùng đồng thuận, từ đó sẽ dẫn tới các hậu quả pháp lý khác nhau theo quy định của pháp luật. Điều 713 BLDS 2005 quy định hợp đồng thuê quyền sử dụng chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 101 trang tài liệu này.

1. Hết thời hạn thuê và không được gia hạn thuê;

2. Theo thoả thuận của các bên;

3. Nhà nước thu hồi đất;

4. Một trong các bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng hoặc huỷ bỏ hợp đồng theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật;

5. Bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết mà trong hộ gia đình của người đó không còn thành viên nào khác hoặc có nhưng không có nhu cầu tiếp tục thuê;

6. Diện tích đất thuê không còn do thiên tai;

7. Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

Hợp đồng do các bên thỏa thuận, tự do ý chí, tự nguyện vì vậy khi hết thời hạn thuê, các bên hoàn toàn có thể quyết định việc có tiếp tục gia hạn thuê đất hay không. Cũng vì tính chất tự do, tự nguyện mà trong quá trình thực hiện, các bên có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng, cùng thỏa thuận chấm dứt hợp đồng ngoài những trường hợp mà pháp luật quy định khi không còn nhu cầu, điều kiện tiếp tục việc cho thuê quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp bên cho thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết mà trong hộ gia đình của người đó không còn thành viên nào khác hoặc có nhưng

không có nhu cầu tiếp tục thuê; trường hợp này pháp luật mới chỉ quy định trường hợp bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết mà không quy định trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất khi tổ chức không còn tồn tại như phá sản, giải thể.... Trong khi bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết, pháp nhân, chủ thể khác chấm dứt là căn cứ để chấm dứt nghĩa vụ dân sự được quy định tại Khoản 8 Điều 374 BLDS 2005. Như vậy, trong trường hợp này khi bên thuê quyền sử dụng đất là tổ chức chấm dứt, nghĩa vụ theo hợp đồng thuê quyền sử dụng đất cũng chấm dứt, thì hợp đồng quyền sử dụng đất chấm dứt [41, tr266-267]. Ngoài ra, diện tích đất thuê không còn do thiên tai (trường hợp tài sản thuê không còn) cũng là căn cứ chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất,ví dụ trường hợp diện tích thuê ở bãi bồi ven biển bị sụt lở ... Khi diện tích đất thuê không còn thì có nghĩa là đối tượng của hợp đồng cũng không còn, do đó dẫn tới hợp đồng không thể thực hiện được và sẽ chấm dứt.

Khoản 2, Điều 713 BLDS 2005 cũng quy định, khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, người thuê quyền sử dụng đất phải khôi phục tình trạng đất như khi nhận đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Tài sản gắn liền với đất được giải quyết theo thỏa thuận của các bên, nếu khi ký kết hợp đồng hai bên đã thỏa thuận về tình trạng đất, về sự phân chia tài sản gắn liền với đất khi trả lại đất, thì các bên phải tuân theo quy định này khi kết thúc hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

2.6. Thực trạng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Từ khi hình thức thuê quyền sử dụng đất được thừa nhận tại Luật Đất đai 1993 cho đến nay, các giao dịch thuê quyền sử dụng đất được thực hiện ngày một nhiều hơn, góp phần đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh cùng

thỏa mãn những nhu cầu của con người trong sinh hoạt hàng ngày. Cùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế thị trường, sự gia tăng các giao dịch thuê quyền sử dụng đất cũng nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp, đòi hỏi sự điều chỉnh kịp thời của pháp luật. Tuy nhiên, trong khi nhận thức của người dân về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung và thuê quyền sử dụng đất nói riêng còn chưa cao, thì đường lối giải quyết tranh chấp ở các cấp xét xử trong hệ thống Tòa án vẫn còn những quan điểm khác nhau, thậm chí trái ngược nhau. Trong phạm vi luận văn này, tác giả chỉ chọn đưa ra phân tích một vụ việc tranh chấp trên thực tế, qua đó chỉ ra một số điểm bất cập trong áp dụng pháp luật về thuê quyền sử dụng đất, là tiền đề để tác giả đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, tạo điều kiện cho các giao dịch về thuê quyền sử dụng đất được diễn ra thuận lợi, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung phát triển.

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, khi thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải có GCNQSDĐ, và làm thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều trường hợp người sử dụng đất chưa có GCNQSDĐ nhưng vẫn cho thuê đất. Việc này đã dẫn tới một số tranh chấp và các quan điểm xử lý khác nhau, cụ thể trong trường hợp như sau:

Tháng 11/2005, bà Chu Thị Tâm được Ông Chu Văn Tám và bà Hoàng Thị Mai (bố mẹ bà Tâm) tặng cho 500m2 đất vườn tại thôn Dị Sử, huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên , việc tặng cho này được làm thành hợp đồng, có công chứng, tuy nhiên bà Tâm chưa làm thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp GCNQSDĐ.

Ngày 25/01/2006, bà Tâm cho ông Hoàng Văn Quang, là người cùng xóm thuê diện tích đất trên với giá 1.200.000 đồng/tháng, trong thời hạn 02 năm. Các bên đã thực hiện lập hợp đồng thuê viết tay, mỗi bên giữ một bản,

được UBND xã xác nhận. Ông Quang đã nhận đất và trồng cây, sản xuất trên mảnh đất này và trả tiền thuê đất, tuy nhiên đến tháng thứ 11 thì không trả nữa với lý do đất này chưa có GCNQSDĐ. Bà Tâm đã nhiều lần yêu cầu ông Quang thực hiện nghĩa vụ nhưng ông Quang không chịu thanh toán khoản tiền thuê. Sau nhiều lần hòa giải không thành, bà Tâm khởi kiện lên TAND huyện Mỹ Hào, yêu cầu ông Quang trả lại 500m2 đất nói trên.

Tại phiên tòa sơ thẩm, TAND huyện Mỹ Hào tuyên hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa bà Chu Thị Tâm và ông Hoàng Văn Quang vô hiệu do bà Tâm chưa có GCNQSDĐ đất mà đã tiến hành cho thuê đất là không đủ điều kiện theo quy định. Ông Quang phải trả lại đất cho bà Tâm và bà Tâm trả lại tiền thuê đất cho ông Quang. Không đồng ý với quyết định của Tòa án về bản án sơ thẩm, bà Tâm kháng cáo.

Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng tuy bà Tâm chưa có GCNQSDĐ nhưng diện tích đất 500m2 thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bà Tâm. Hợp đồng tặng cho QSDĐ giữa bà Tâm và bố mẹ bà Tâm là hoàn toàn hợp pháp (có công chứng). Gia đình ông Tám, bà Mai đã sử dụng đất ổn định từ năm 1980 đến nay, không hề có tranh chấp nên bà Tâm có quyền cho thuê. Như vậy, quan điểm của Tòa cấp phúc thẩm là mặc dù chưa có GCNQSDĐ, nhưng người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (50.1,2,5, Luật Đất đai 2003) thì vẫn được quyền cho thuê quyền sử dụng đất.

Thời điểm xét xử vụ án nói trên khi Luật Đất đai 2003 vẫn còn hiệu lực, cho đến nay Luật Đất đai 2013 đã ra đời, tuy nhiên các quy định về điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất vẫn giống như luật cũ. Như vậy, vẫn có thể dẫn tới tình trạng giao dịch mà người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất của mình nhưng khi chưa có GCNQSDĐ bị tuyên bố vô hiệu, hoặc không được chấp nhận cho đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai, quy định này rõ ràng là một hạn chế rất lớn cho quyền của người sử dụng đất.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Trong Chương 2 của Luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, bao gồm các vấn đề, điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất, đối tượng, chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó, tác giả đưa ra những phân tích, đánh giá tổng quan về thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.

Trong hệ thống luật nước ta hiện nay, các quy định điều chỉnh về một vấn đề còn chồng chéo, khác nhau giữa luật chung và luật chuyên ngành, dẫn tới nhiều cách vận dụng và cách hiểu pháp luật khác nhau, gây khó khăn cho các chủ thể tham gia quan hệ chuyển sử dụng đất nói chung và thuê quyền sử dụng đất nói riêng. Tác giả đã đưa ra những phân tích và bình luận về những điểm tiến bộ và thiếu sót của BLDS 2005, Luật Đất đai 2013 và các luật có liên quan. Từ đó làm cơ sở để đề xuất hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này. Bộ luật dân sự sửa đổi đã được Quốc hội khoá XIII thông qua ngày 24/11/2015, dự báo sẽ mang lại những thay đổi căn bản và ảnh hưởng sâu rộng tới sự phát triển của các quan hệ dân sự, kinh tế. Vì vậy, đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải đặt trong sự so sánh, đối chiếu với Bộ luật dân sự (sửa đổi). Theo quy định của pháp luật, các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất trong đó có thuê quyền sử dụng đất phải thực hiện đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai. Quy định này nhằm tăng cường sự quản lý của nhà nước đối với đất đai, giúp cho cơ quan có thẩm quyền nắm được tình trạng đất, đồng thời giúp cho người dân an tâm hơn khi tham gia giao dịch. Tuy nhiên, trên thực tế, hiện tượng cho thuê quyền sử dụng đất "chui" vẫn diễn ra khá phổ biến vì nhiều nguyên nhân (các chủ thể không đủ điều kiện cho thuê đất, thủ tục đăng ký phức tạp, kéo dài ...). Để

khuyến khích các giao dịch thuê quyền sử dụng đất phát triển, cần áp dụng nhiều giải pháp đồng bộ mà trước hết là sửa đổi các quy định còn bất cập.

CHƯƠNG 3

PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Hiến pháp 2013 đã xác định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, vì vậy trong thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước việc hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai nói chung và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nói riêng cần phù hợp với Hiến pháp và chính sách đất đai qua từng thời kì. Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI đã khẳng định quan điểm, định hướng "Khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật, chính sách đất đai, bảo đảm hài hoà các lợi ích của Nhà nước, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư; tạo điều kiện thuận lợi để sử dụng đất đai có hiệu quả; khắc phục tình trạng sử dụng lãng phí và tham nhũng đất đai. Khuyến khích các tổ chức, cá nhân bị thu hồi đất tham gia góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào các dự án đầu tư, kinh doanh. Nhà nước tạo lập, quản lý thị trường bất động sản và chủ động tham gia thị trường với tư cách là chủ sở hữu đất đai và nhiều tài sản trên đất để phát triển và điều tiết thị trường" [40] . Đây vừa là căn cứ, vừa là kim chỉ nam cho quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai ở nước ta.

Các giao dịch liên quan tới đất đai là những giao dịch được pháp luật quy định rất chặt chẽ về cả hình thức và nội dung, vì thế các chủ thể phải thực hiện khá nhiều thủ tục và trải qua thời gian dài mới có thể hoàn thành được trọn vẹn một giao dịch. Để có thể hoàn thiện pháp luật về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, phải gắn liền với việc đổi mới và hoàn thiện nền hành