Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

đất. Mục đích của việc đăng ký chuyển quyền sử dụng đất là công khai quyền của các chủ thể và đảm bảo an toàn pháp lý, do vậy, Nhà nước phải tôn trọng và tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền tự do định đoạt trong việc cho thuê quyền sử dụng đất, hạn chế thấp nhất những can thiệp hành chính không cần thiết đối với việc chuyển quyền sử dụng đất. Tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vận động theo những quy luật khách quan của kinh tế thị trường. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản, người sử dụng đất được thực hiện các quyền tài sản của mình theo quy định của BLDS. Cần tiếp tục đơn giản hóa thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, các thủ tục phải được thực hiện theo hướng vừa đảm bảo sự thuận tiện cho các bên, để giao dịch về đất đai được thực hiện dễ dàng, thuận lợi, vừa khuyến khích người sử dụng đất thực hiện.

Thứ ba, hoàn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa chính. Các tài liệu địa chính nhiều nơi không phản ánh đúng hiện trạng quản lý, sử dụng đất do các tài liệu này nhiều nơi vốn không được cập nhật thường xuyên. Cần phải rà soát lại, chỉnh sửa và bổ sung lại toàn bộ các tài liệu và thường xuyên chỉnh lý khi có biến động. Đồng thời Nhà nước cần đầu tư hoàn thiện để minh bạch hệ thống này, là cơ sở để kiểm soát tình trạng quyền sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để các bên thực hiện quyền chuyển quyền sử đụng đất. Hồ sơ phải do các cơ quan đơn vị có thẩm quyền xác lập, lưu giữ và cung cấp cho các chủ sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu hệ thống hồ sơ xác lập không chính xác thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trái pháp luật và Nhà nước không quản lý được về sử dụng đất. Nếu nhà nước chưa thể thực hiện hoàn toàn việc vẽ bản đồ hiện trạng sử dụng đất, có thể giao cho các tổ chức dịch vụ thực hiện dưới sự giám sát của cơ quan nhà nước. Các tổ chức này sẽ chịu trách nhiệm về các sản phẩm của mình.

Thứ tư, cần xây dựng hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép mọi người được tiếp cận tự do và công khai, thông tin về quy hoạch địa chính, thông tin về giá đất. Hoàn chỉnh hệ thống bản đồ địa chính chính quy, tin học hóa hệ thống quản lý đất đai, nhằm xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại ứng dụng công nghệ thông tin, bảo đảm liên kết giữa trung ương, địa phương. Nhà nước cần tổ chức cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất và các giao dịch liên quan. Các tổ chức, cá nhân cần được tạo điều kiện để được tư vấn thông tin về nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sử dụng, thế chấp và các tranh chấp nếu có.

Thứ năm, chuẩn hóa đội ngũ cán bộ địa chính. Yếu tố con người luôn là trung tâm của mọi sự cải cách. Ngoài việc các biện pháp kỹ thuật như đơn giản hóa thủ tục hành chính, xây dựng cổng thông tin quốc gia về đất đai... việc đào tạo đội ngũ cán bộ địa chính giỏi về chuyên môn nghiệp vụ, tận tình với công việc cũng đóng vai trò quan trọng trong quá trình cải cách thủ tục hành chính, bởi lẽ đội ngũ này là những người tiếp xúc trực tiếp và là người tiếp nhận các yêu cầu từ phía người dân, thái độ và trình độ của họ sẽ ảnh hưởng trực tiếp, quyết định tính chính xác và nhanh chóng của kết quả giải quyết công việc.

Thứ sáu, khuyến khích sự phát triển của hệ thống dịch vụ tư vấn và môi giới chuyển quyền sử dụng đất. Hiện nay, ở các đô thị lớn, tồn tại một số lượng lớn các trung tâm môi giới nhà đất, trung tâm giao dịch bất động sản, dịch vụ nhà đất, tuy nhiên những dịch vụ này phát triển một cách tự phát và phần lớn các trung tâm đó chưa có đăng ký kinh doanh. Nhà nước cần có biện pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển hệ thống này và quản lý hoạt động của hệ thống đó, góp phần phát triển và ổn định hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. Các tổ chức nằm trong hệ thống có thể cung cấp các dịch vụ như cung cấp thông tin hàng hóa quyền sử dụng đất, kiểm tra và tư vấn tính pháp

lý của quyền sử dụng đất, định giá quyền sử dụng đất, thanh toán và cho vay thế chấp quyền sử dụng đất, hoàn thiện hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, tư vấn về quy hoạch kiến trúc.... Có các tổ chức chuyên nghiệp thực hiện các công việc liên quan tới chuyển quyền sử dụng đất sẽ tiết kiệm được thời gian và công sức cho người dân, đồng thời do thông thạo các thủ tục hành chính, họ có thể chuẩn bị tốt các hồ sơ, thủ tục mà các cơ quan nhà nước yêu cầu, tránh tình trạng phải đi lại nhiều lần, giảm tải cho hệ thống giải quyết thủ tục hành chính đất đai ở địa phương.

Một trong những giải pháp mà Nhà nước cần đặc biệt chú trọng, đó là đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai cho người dân hiểu rõ và thực hiện đúng các quy định của pháp luật khi tham gia vào các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong đó có thuê quyền sử dụng đất, giảm thiểu những rủi ro và tranh chấp về sau. Trên đây là những đề xuất của tác giả nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Các giải pháp trên, nếu được thực hiện một cách đồng bộ sẽ góp phần tạo môi trường pháp lý lành mạnh, an toàn cho sự phát triển của quan hệ thuê quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3

Trên cơ sở nghiên cứu về cơ sở lý luận, thực trạng pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, tác giả đã nghiên cứu để đưa ra các nhận định về sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và đưa ra các giải pháp hữu hiệu để hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải đặt trong tổng thể quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai và pháp luật dân sự về quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, hoàn thiện các quy định của pháp luật về hình thức và nội dung hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Trong hệ thống các văn bản pháp luật hiện nay vẫn còn nhiều quy định chồng chéo về hình thức và nội dung của hợp đồng, gây khó khăn cho người dân và cả các cán bộ thi hành pháp luật trong quá trình giải quyết các yêu cầu về đất đai. Do tính chất phức tạp của các giao dịch về quyền sử dụng đất, tác giả ủng hộ quan điểm các loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực và đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Tuy nhiên, cần xác định lại thời điểm có hiệu lực của giao dịch này, sau khi công chứng xong hay sau khi thực hiện việc đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền xong, để tạo nên cách vận dụng thống nhất giữa các cơ quan nhà nước, chủ thể phải đăng ký giao dịch liên quan đến quyền sử đụng đất.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 101 trang tài liệu này.

Thứ hai, hoàn thiện quy định về điều kiện cho thuê đất. Theo quy định của pháp luật đất đai, chủ thể muốn cho thuê quyền sử dụng đất ngoài việc có quyền sử dụng đất để cho thu còn phải có GCNQSDĐ, trên thực tế, việc cấp GCNQSDĐ hiện nay còn nhiều bất cập, quy định như trên đã hạn chế quyền của người sử dụng đất hợp pháp, khiến cho một số lượng lớn diện tích đất không được đưa vào lưu thông trên thị trường hoặc lưu thông "chui". Vì vậy, tác giả đề nghị sửa đổi quy định về điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất,

người sử đụng đất chỉ cần có một trong các loại giấy tờ về đất như quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 là có thể cho thuê quyền sử dụng đất của mình.

Thứ ba, ngoài việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, cần áp dụng những giải pháp bổ trợ khác như cải cách thủ tục hành chính, nâng cao trình độ, đạo đức của đội ngũ cán bộ làm công tác địa chính, xây dựng hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, ứng dụng công nghệ thông tin trong đăng ký các thông tin về quyền sử dụng đất, khuyến khích phát triển hệ thống dịch vụ tư vấn, thực hiện về thủ tục về đất đai ... Tất cả những giải pháp trên cần được thực hiện một cách đồng bộ, thống nhất để tạo nên môi trường thông thoáng, minh bạch cho các giao dịch thuê quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chung, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

KẾT LUẬN

Từ xưa đến nay, đất đai luôn là một loại tài sản có giá trị lớn, tuy nhiên, ở Việt Nam không có giao dịch chuyển nhượng đất đai mà chỉ có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất luôn được khẳng định là hàng hoá đặc biệt. Các giao dịch về quyền sử dụng đất có vai trò kích thích sản xuất, kinh doanh phát triển, tạo lập hàng hóa cho thị trường bất động sản. Cho thuê quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyên quyền sử dụng đất, là một trong những quyền năng của người sử dụng đất, được thực hiện thông qua hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Nghiên cứu về đặc điểm của quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giúp chúng ta có cái nhìn toàn diện hơn về hoạt động này, đồng thời đề xuất định hướng xây dựng và hoàn thiện pháp luật nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch thuê quyền sử dụng nói riêng và cả các giao dịch khác về quyền sử đụng đất.

Pháp luật về đất đai là hệ thống pháp luật đồ sộ và tương đối phức tạp trong tổng thể hệ thống pháp luật Việt Nam, vì vậy khi đi sâu tìm hiểu, nghiên cứu các quy định chung của pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, tác giả đã có những phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đồng thời đề xuất hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này. Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất là những giao dịch phức tạp, vì vậy cần có sự quy định cụ thể của Nhà nước, nhưng việc xây dựng các quy định đó cũng phải đảm bảo tiêu chí thống nhất, minh bạch, tạo điều kiện cho người dân dễ dàng tham gia giao dịch, cơ quan quản lý có thể nắm được thông tin kịp thời.

Trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, cần sớm triển khai các giải pháp tổng thể và đồng bộ nhằm thúc đẩy các quan hệ chuyển quyền sử đụng đất phát triển, kiện toàn cơ chế quản lý của nhà nước đối với đất đai, mở rộng

tối đa quyền và lợi ích cho người sử dụng đất, mở rộng đa dạng hàng hóa bất động sản, kiểm soát và giải quyết kịp thời các tranh chấp, vi phạm phát sinh. Theo đó, từng bước xây dựng thị trường bất động sản đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế thị trường hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế..

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, NXB Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội.

2. Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật Dân sự Việt Nam lược giải, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội.

3. Nguyễn Thị Minh Châu (2006), Sự phân định của Nhà nước giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai - những vấn đề cần nghiên cứu, Hội thảo Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Viện Nghiên cứu lập pháp và Quỹ Rosa Luxemburg (CHLB Đức)

4. Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận các hợp đồng về tài sản trong Luật dân sự Việt Nam, NXB Trẻ, TP Hồ Chí Minh.

5. Nguyễn Ngọc Điện (2004), Một cách vận dụng Bộ luật dân sự NAPOLEON trong hệ thống pháp lý dựa trên quyền sở hữu toàn dân về đất đai, Hội thảo kỷ niệm 200 năm bộ luật dân sự Pháp, Nhà pháp luật Việt - Pháp.

6. Ngô Huy Cương (2009), Những bất cập về khái niệm tài sản, phân loại tài sản của Bộ luật Dân sự 2005 và định hướng cải cách, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Hà Nội.

7. Bùi Sỹ Dũng (2014), Những quy định mới của Luật đất đai 2013, Tọa đàm CLB Luật sư trẻ, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, Hà Nội.

8. Nguyễn Văn Giàu (2013), Ủy viên Trung ương Đảng, Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế, Cụ thể hóa các quy định về đất đai trong Hiến pháp sửa đổi năm, Tạp chí cộng sản, Hà Nội.

9. Bùi Đăng Hiếu, Một số góp ý về vật quyền trong Dự thảo BLDS, http://baochinhphu.vn/, ngày 27/03/2015