Hợp Đồng Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

phép giao dịch hay không)? Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đóng vai trò vô cùng quan trọng, là bằng chứng để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình và là bằng chứng để các ngân hàng khi cho vay xem xét có nhận hay không nhận quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo.

- Đất không có tranh chấp

Một điều kiện khác để ngân hàng thương mại nhận quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo là khi thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp (có thể là bên vay hoặc không phải là bên vay) phải chứng minh và cam kết về tình trạng đất đó hiện có tranh chấp hay không? Cũng như đối với các quyền khác, việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện và có giá trị khi đất đó hoàn toàn không có tranh chấp, có nghĩa là đất đai đó không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai, ví dụ như tranh chấp giữa những người thừa kế, tranh chấp đối với hộ liền kề,...Tuy nhiên, việc xác định đất có tranh chấp hay không, tiêu chí nào để xác định đất đang bị tranh chấp thì luật chưa có quy định cụ thể, rõ ràng. Do vậy, nhiều khi rất khó để xác định và ảnh hưởng rất lớn đến quyềncủa các chủ thể liên quan, gây không ít phiền toái cho khách hàng vay vốn và ngân hàng.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Trường hợp đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án có nghĩa là đất đó đã được dùng để đảm bảo cho nghĩa vụ khác do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện. Nếu vẫn đem giá trị quyền sử dụng đất đó để thế chấp thì quyền lợi của người nhận thế chấp sẽ không được đảm bảo, hơn nữa nếu đem thế chấp quyền sử dụng đất này thì việc giải quyết quyền lợi giữa người nhận thế chấp và người được thi hành án sau này sẽ rất phức tạp, do vậy pháp luật coi đây là một trong những điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình, hạn chế rủi ro cho bên nhận thế chấp.

- Trong thời hạn sử dụng đất

Người sử dụng đất chỉ có quyền và được phép thực hiện quyền của mình trong phạm vi thời hạn sử dụng đất mà nhà nước cho phép đối với từng loại đất (trong thời hạn giao đất, thuê đất, thuê lại đất...). Bởi lẽ chỉ trong thời hạn sử dụng đất được Nhà nước trao cho thì người sử dụng đất mới có được những quyền năng nhất định.

Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 113 trang tài liệu này.

Bên thế chấp.

Không phải bất kỳ ai được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, cho thuê đất cũng được quyền mang quyền sử dụng đất đi thế chấp để vay vốn tại ngân hàng thương mại. Chỉ có những chủ thể nhất định sử dụng đất theo hình thức nhất định mới được nhà nước cho phép thế chấp quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì các đối tượng được thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có quyền thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn đã trả tiền thuê đất.

+ Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

+ Tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất, trong đó tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển

mục đích sử dụng đất không cón guồn gốc từ ngân sách nhà nước mà tổ chức kinh tế sử dụng đất chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê.

+ Nhóm người sử dụng đất trong đó quyền sử dụng đất là tài sản chung của nhiều thànhviên nhưng chỉ gồm thành viên là hộ gia đình, cá nhân (không có thành viên là tổ chức kinh tế).

+ Nhóm người sử dụng đất trong đó quyền sử dụng đất là tài sản chung mà trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế có được quyền sử dụng đất chung đó thông qua:

. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

. Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc chuyển mục đích không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mà tổ chức kinh tế sử dụng đất chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất.

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất.

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thời gian thuê lại.

Quyền của bên thế chấp (Điều 321, BLDS 2015)

 Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.

 Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

 Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

 Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

 Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

 Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

 Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

Nghĩa vụ của bên thế chấp (Điều 320, BLDS 2015)

 Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

 Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

 Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

 Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

 Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

 Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận.

 Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

 Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp. Bên nhận thế chấp.

Trong quan hệ thế chấp, bên nhận thế chấp là bên có quyền và các bên ràng buộc nhau bởi quan hệ tài sản. Bên thế chấp dùng tài sản của mình để đảm bảo cho khoản vay, bên nhận thế chấp nhận thế chấp tài sản, cho bên thế chấp hoặc bên thứ ba vay vốn đồng thời thu lãi từ việc cho vay trên. Việc nhận tài thế chấp là biện pháp bảo đảm cho quan hệ cho vay.

Theo quy định tại BLDS năm 2015, Luật đất đai năm 2013, Luật tổ chức tín dụng năm 2010, bên nhận thế chấp có thể là tổ chức tín dụng, ngân hàng đang được phép hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân.

Hoạt động của ngân hàng, tổ chức tín dụng trong vai trò là bên nhận thế chấp, bên cho vay. Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại(với tư cách là chủ nợ) và người đi vay (khách hàng vay) là một hợp đồng tín dụng, ghi nhận những thoả thuận cơ bản ràng buộc người vay phải tuân thủ trước khi giao kết hợp đồng tín dụng. VD: Điều kiện về tài sản bảo đảm, mục đích sử dụng vốn vay, tính khả thi của dự án, phương án kinh doanh, mức độ tin tưởng lẫn nhau giữa khách hàng và ngân hàng... và để đảm bảo cho Ngân hàng thương mại tồn tại và phát triển bền vững thì hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại phải tuân thủ mục đích: An toàn lợi nhuận, và tính cạnh tranh. Việc cho vay được tiến hành theo một quy trình cho vay. Hoạt động cho vay không thể tách rời trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.

Quyền của bên nhận thế chấp (Điều 323, BLDS 2015)

 Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.

 Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.

 Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.

 Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.

 Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

 Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

 Xử lý tài sản thế chấp khi vi phạm

Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp (Điều 322, BLDS 2015)

 Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.

 Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp

luật.

1.2.3. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất ở của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trước bên có quyền (bên nhận thế chấp) trong quan hệ nghĩa vụ. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình trước bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.[12]

Nội dung của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là các quyền và nghĩa vụ của các bên trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất. Các quyền và nghĩa vụ này được thể hiện dưới dạng các điều khoản mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, diện tích đất, vị trí thửa đất, thời hạn thế chấp, phương thức xử lý quyền sử dụng đất...

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

+ Khi bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất ở (thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng vay tài sản). Trong trường hợp này thì hợp đồng thế chấp đương nhiên chấm dứt sau khi bên thế chấp thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ và đăng ký xóa việc thế chấp.

+ Quyền sử dụng đất đã được xử lý để thực hiện nghĩa vụ của người thế chấp. Nếu đến hạn thanh toán nợ được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất mà người thế chấp quyền sử dụng đất không thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ số tiền đã vay ở hợp đồng vay tài sản thì quyền sử dụng đất được xử lý theo thỏa thuận của các bên. Nếu các bên thế chấp không chịu xử lý theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu bên thế chấp thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng có thể chấm dứt do các bên thỏa thuận trong các trường hợp:

+ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được thay thế bằng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ khác. Trong thời hạn thế chấp quyền sử dụng đất các bên thỏa thuận với nhau về việc thay thế biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất bằng một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ khác (như bảo lãnh, cầm cố....) thì khi đó hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đương nhiên chấm dứt.

+ Bên nhận thế chấp và bên thế chấp thỏa thuận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chấm dứt trước thời hạn, mặc dù bên thế chấp chưa thực hiện hoặc mới thực hiện một phần nghĩa vụ trả nợ. Khi đó, bên nhận thế chấp từ chủ nợ có bảo đảm trở thành chủ nợ không có bảo đảm.

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn được chấm dứt trong trường hợp do pháp luật quy định:

+ Khoản 1, 2, 3 Điều 65 Nghị định 181/NĐ-CP quy định: Nếu đất đang thế chấp nhưng bị Nhà nước thu hồi thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đó chấm dứt.

+ Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bị Tòa án tuyên bố là hợp đồng vô hiệu (do vi phạm các quy định của pháp luật về hình thức, về tư cách chủ thể giao kết hợp đồng, về đối tượng của hợp đồng hoặc do vi phạm điều cấm