Khái Lược Quy Định Của Pháp Luật Việt Nam Về Thuê Quyền Sử Dụng Đất Và

hợp đồng... thì hình thức của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực.

Trước đây trong BLDS 1995, tại Điều 716 quy định rõ về hình thức "hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản" và "việc thuê quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai". BLDS 2005 đã bỏ đi điều này, tuy nhiên, BLDS 2005 không quy định cụ thể mà chỉ có quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, hợp đồng được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực [36, Điều 689].

Đối tượng của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt quan trọng, nên pháp luật đất đai quy định rất chặt chẽ về hình thức của hợp đồng cho thuê loại tài sản này, cụ thể là hình thức của hợp đồng cho thuê phải bằng văn bản. Trong trường hợp mà không lập thành văn bản thì Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có quyền quyết định buộc các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện đúng quy định này trong một thời gian nhất định, nếu các bên không tuân theo, thì hợp đồng thuê quyền sử dụng sẽ bị coi là vô hiệu. Đồng thời, nguyên nhân hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản cũng do đây là loại tài sản phải đăng ký quyền sử dụng, văn bản này sẽ là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, giám sát được việc dịch chuyển, quản lý quyền sử dụng đất giữa các chủ thể, cũng như là căn cứ pháp lý vững chắc để ghi nhận những nội dung mà các bên đã thỏa thuận xác lập, từ đó tạo cơ sở để giải quyết khi xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các bên.

Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa các bên phải công chứng, chứng thực. Việc này nhằm xác định và công nhận tính trung thực, tự nguyện trong việc cam kết thỏa thuận về

quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia quan hệ cho thuê quyền sử dụng đất, từ đó tạo ra môi trường pháp lý ổn định cho việc thuê quyền sử dụng đất giữa các chủ thể.

Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai 2013 nêu rõ "việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính". Như vậy, sau khi đã được lập thành văn bản, các bên phải thực hiện việc công chứng, chứng thực, và hợp đồng chỉ được coi là có hiệu lực sau khi đã hoàn thành thủ tục đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai ở địa phương, cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Trong Chương I, tác giả đã khái quát những vấn đề lý luận cơ bản về thuê quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Tác giả đã đi sâu tìm hiểu khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất, khái niệm và đặc điểm của thuê quyền sử dụng đất, khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Hiện nay, các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng nhiều hơn, tạo ra những khoản lợi ích cả về vật chất và tinh thần cho các chủ thể tham gia, góp phần không nhỏ cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung, giúp cho đất đai được sử dụng hiệu quả, đúng mục đích. Trong bối cảnh Hiến pháp 2013 ra đời, Luật Đất 2013 đã có hiệu lực, BLDS sửa đổi đã được thông qua, nhiều quy định liên quan đến quyền sử dụng đất được sửa đổi. Chính vì vậy, tác giả đã nghiên cứu và thấy cần thiết phải thống nhất cách hiểu khái niệm quyền sử dụng đất, sửa đổi một số quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho các giao dịch thuê quyền sử dụng đất được tiến hành một cách thuận lợi, tạo ra những giá trị vật chất, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội. Trên cơ sở nghiên cứu pháp luật về quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, có thể rút ra một số kết luận sau:

Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, do Nhà nước trao cho những chủ thể nhất định. Người được trao quyền sử dụng đất có quyền khai thác công dụng của đất, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất và các lợi ích khác theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, có thể đưa vào lưu thông trong thị trường bất động sản.

Thuê quyền sử dụng đất là một dạng của thuê tài sản, vì vậy các giao dịch thuê quyền sử dụng đất cũng mang các đặc điểm của giao dịch thuê tài sản và tuân theo pháp luật dân sự.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 101 trang tài liệu này.

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai.

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất để có hiệu lực cần tuân thủ các điều kiện về nội dung và hình thức quy định tại BLDS. Chủ thể của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất cần đảm bảo các tiêu chí theo quy định của pháp luật đất đai, không phải chủ thể nào cũng có quyền cho thuê quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất nào cũng được cho thuê.

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1. Khái lược quy định của pháp luật Việt Nam về thuê quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất từ 1993 đến nay

Trong quá trình phát triển của chế định hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, mặc dù khái niệm về loại hợp đồng này mới được hình thành trong chế độ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng có thể thấy việc chuyển dịch đất đai trong đó có thuê quyền sử dụng đất đã được hình thành từ lâu, manh nha từ thời nhà nước phong kiến cùng với quá trình hình thành quan hệ sở hữu tư nhân về đất đai. Tuy nhiên, chỉ đến khi Luật Đất đai 2003 và BLDS 2005 ra đời thì các quy định về thuê quyền sử dụng đất mới thực sự được quy định một cách cụ thể và chi tiết. Trong phạm vi luận văn này, tác giả chỉ khái lược các quy định của pháp luật kể từ khi hình thức thuê quyền sử dụng đất được chính thức thừa nhận trong Luật đất đai 1993 cho đến nay.

2.1.1. Giai đoạn từ 1993 đến 2003

Sau khi bản Hiến pháp mới ra đời, Luật Đất đai năm 1993 cũng được Quốc hội thông qua và có hiệu lực ngày 15/10/1993, Luật Đất đai 1993 khẳng định tinh thần của Hiến pháp 1992, ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Điểm mới của Luật Đất đai 1993 là công nhận và đưa đất đai vận động theo cơ chế thị trường, cho phép người sử dụng đất được định đoạt quyền sử dụng đất của mình, quy định các quyền năng cụ thể của người sử dụng đất như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp và cho thuê quyền sử dụng đất [33, Điều 3]. Lần đầu tiên hình thức thuê đất được đề cập tại Điều 1, Luật Đất đai 1993, tuy nhiên, các quy định về thuê quyền sử dụng đất mới chỉ

dừng lại ở các quy định mang tính nguyên tắc, trên thực tế việc cho thuê quyền sử dụng đất gặp rất nhiều khó khăn.

Ngày 28/10/1995, Quốc hội thông qua Bộ luật dân sự 1995, trong đó có các quy định cụ thể về thuê quyền sử dụng đất cũng như hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, các vấn đề được bộ luật dân sự quy định về thuê quyền sử dụng đất bao gồm chủ thể, đối tượng, hình thức, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê. BLDS 1995 quy định việc thuê quyền sử dụng đất phải lập thành hợp đồng, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê quyền sử dụng đất với bên có nhu cầu sử dụng đất (gọi là bên thuê QSDĐ) theo các điều kiện, nội dung được quy định tại Điều 715, 716, 717 BLDS.

Nhìn chung, thuê quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 1993 và BLDS 1995 là vấn đề mà nhà nhước không khuyến khích. Bởi vậy, chỉ có một số đối tượng thật đặc biệt sử dụng một loại đất trong những điều kiện hoàn cảnh đặc biệt mới được quyền cho thuê, đó là các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản được quyền cho thuê quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau: do hoàn cảnh gia đình neo đơn, khó khăn; do thiếu sức lao động; do chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định [33, Điều 78].

Tuy pháp luật trong thời kì này đã có các quy định về thuê quyền sử dụng đất, nhưng vẫn còn rất hạn chế. Mặc dù cho phép các chủ thể được thuê quyền sử dụng đất nhưng kèm theo đó là các quy định khắt khe như “người đi thuê không có quyền cho thuê lại”, “thời hạn thuê không quá 3 năm, trong trường hợp đặc biệt cho thuê có thể kéo dài nhưng không quá 10 năm và phải được sự đồng ý của Chính phủ [20, Điều 715, Điều 15]. Các quy định về quyền thuê đất trong Luật Đất đai 1993 và BLDS 1995 mới chỉ là các giải

pháp mang tính chất tình thế và để giải quyết cho một trường hợp cụ thể, nhất định.

Trong khi nhu cầu có đất để phát triển sản xuất kinh doanh ngày càng bức xúc hơn, cùng với sự phát triển ngày càng đa dạng của các thành phần kinh tế, việc thuê và cho thuê quyền sử dụng đất để phát triển sản xuất và kinh doanh, các nhà đầu tư đã phát triển hơn, họ tìm mọi cách để có địa điểm, mặt bằng phục vụ cho quá trình sản xuất. Các giao dịch về đất đai trong đó có hình thức thuê đất cũng ngày càng mở rộng hơn. Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 và Nghị định 17/CP/1999 đã khắc phục được hạn chế nêu trên bằng việc mở rộng quyền cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân, quy định cụ thể hơn về trình tự, thủ tục thực hiện việc cho thuê quyền sử dụng đất. Lần đầu tiên quyền cho thuê quyền sử dụng đất của tổ chức được đề cập trong luật. Đây là quy định hoàn toàn phù hợp với thực tế với thực tế khách quan, tạo sự chủ động, linh hoạt cho tổ chức trong quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Theo Điều 15 của Nghị định 17/CP/1999 thì hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không chỉ có quyền cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản mà còn được cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất chuyên dụng. Quy định này đã tạo ra khả năng rộng mở hơn, là cơ hội cho đất đai được khai thác hết tiềm năng. Thông qua việc cho thuê, người cho thuê sẽ có một khoản tiền để sử dụng cho các nhu cầu cuộc sống hoặc để đầu tư vào ngành nghề, lĩnh vực mới mà mình có khả năng điều kiện, nâng cao năng lực tự chủ cho hộ gia đinh, cá nhân trong phát triển kinh tế.

2.1.2. Giai đoạn từ 2003 đến nay

Ngày 26/11/2003, tại kì họp thứ IV, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003, thay thế Luật Đất đai sửa dổi 1993, sửa đổi bổ sung các năm

1998, 2001. Luật Đât đai 2003 đã kế thừa các quy định tiến bộ của các luật trước đó, đồng thời bổ sung thêm những quy định mới để hoàn thiện hơn nữa các quy định về thuê quyền sử dụng đất như: tiếp tục khẳng định người có quyền sử dụng đất có quyền cho thuê quyền sử dụng đất, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, ghi nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa, đưa quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản... Năm 2005, BLDS ra đời thay thế BLDS 1995 có các quy định mới để tiếp tục hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử đụng đất, phù hợp với pháp luật đất đai. Chế định hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đến đây đã tương đối hoàn thiện. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được quy định tại chương XXIX BLDS 2005, bao gồm 11 điều từ Điều 703 đến Điều 713. Một điểm nổi bật dễ nhận thấy là thuê quyền sử dụng đất trong giai đoạn này khác hẳn về bản chất so với việc thuê quyền sử dụng đất trong thời kì cũ, đối tượng của hợp đồng thuê quyền sử đụng đất là quyền sử dụng đất chứ không phải là đất đai. Pháp luật cũng quy định thuê quyền sử dụng đất là một trong những hình thức để thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.

Luật kinh doanh bất động sản 2006 đã quy định thuê quyền sử dụng đất là một trong những hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất, việc kinh doanh này được thực hiện bởi các tổ chức, cá nhân kinh doanh kinh doanh bất động sản, về cơ bản, các quy định về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản không có điểm khác biệt so với các quy định về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất quy định tại Bộ luật dân sự và Luật đất đai.

Hiến pháp sửa đổi năm 2013 được Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 28-11-2013. Các quy định về đất đai trong Hiến pháp được sửa đổi, bổ sung chặt chẽ hơn, thể hiện quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; đồng thời khẳng