Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam

để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để xác định quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, và cho phép người sử dụng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Khác với các tài sản khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai được tiến hành chủ yếu thông qua hệ thống tài liệu địa chính. Vì vậy, đòi hỏi hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch là cơ sở để Nhà nước kiểm soát việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để các bên thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, hồ sơ địa chính phải do các cơ quan đơn vị có thẩm quyền xác lập, lưu giữ và cung cấp cho các chủ sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu hệ thống hồ sơ xác lập không chính xác thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trái pháp luật và Nhà nước không quản lý được về sử dụng đất.

Các tài liệu địa chính nhiều nơi hiện không phản ánh đúng hiện trạng quản lý, sử dụng đất do các tài liệu này nhiều nơi vốn không được cập nhật thường xuyên. Một lý do nữa là thời gian qua, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật diễn ra khá phổ biến đã làm cho hệ thống tài liệu địa chính nhanh chóng trở nên lạc hậu. Do vậy, cần phải rà soát lại chỉnh sửa, bổ sung lại toàn bộ các tài liệu đó và thường xuyên phải chỉnh lý khi có biến động.

Cũng nên thực hiện xã hội hóa dần công tác đo vẽ bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Việc đo đạc bản đồ địa chính tới đây, để đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bảo đảm tính chính xác thì nên thuê tổ chức dịch vụ làm dưới sự giám sát của cơ quan nhà nước. Các tổ chức này sẽ chịu trách nhiệm về các sản phẩm của mình và phải đo vẽ chính xác. Việc hoàn chỉnh hệ thống bản đồ đại chính chính quy, tin học hóa hệ thống quản lý đất đai cần được tiến hành đồng bộ trong thời gian tới. Cần hoàn thành việc xây dựng hệ thống bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính chính quy, xây dung hệ thống quản lý đất đai hiện đại theo định hướng ứng dụng công nghệ thông tin thiết lập hệ thống mạng máy tính phục vụ quản lý bảo đảm liên kết giữa trung ương và địa phương cấp tỉnh, cấp huyện.

Ba là, hình thành và phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức tư vấn, dịch vụ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhà nước cần phải tổ chức cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất và các giao dịch liên quan. Trước khi quyết định chuyển nhượng

quyền sử dụng đất các tổ chức, cá nhân cần được tạo điều kiện để được tư vấn thông tin về nguồn gốc đất, quy hoạch, tình trạng sử dụng, thế chấp và các tranh chấp nếu có. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu được phép tư vấn có thu phí, thì sẽ là một đầu mối đáng tin cậy cho các tổ chức, cá nhân trước khi quyết định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cần xây dựng một hệ thống thông tin công khai minh bạch cho phép mọi người được tiếp cận tự do và công khai. Thông tin về quy hoạch địa chính, thông tin về giá. Thông tin là điều kiện quan trọng cho sự vận hành của thị trường nhưng thực ra thông tin là kết quả sau cùng trọng hàng loại cải cách quan trọng về thể chế đối với thị trường quyền sử dụng đất. Thực hiện đa dạng hóa, công khai minh bạch các thông tin về đất đai lên tất cả các thông tin đại chúng.

Hiện nay ở các đô thị lớn, các trung tâm tư vấn môi giới nhà đất, trung tâm giao dịch bất động sản, dịch vụ nhà đất. Phát triển một cách tự phát không có đăng ký kinh doanh. Nhà nước cần có biện pháp thúc đẩy sự hình thành và phát triển hệ thống dịch vụ tư vấn và môi giới chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quản lý hoạt động của hệ thống đó, góp phần phát triển và ổn định hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các tổ chức nằm trong hệ thống đó là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm: Dịch vụ thông tin hàng hóa quyền sử dụng đất, dịch vụ kiểm tra và tư vấn tính pháp lý quyền sử dụng đất, dịch vụ định giá quyền sử dụng đất, dịch vụ thanh toán và cho vay thế chấp quyền sử dụng đất, dịch vụ hoàn thiện hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, tư vấn về quy hoạch kiến trúc. Khuyến khích việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện tại các văn phòng, trung tâm, các chợ, siêu thị hay các công ty giao dịch bất động sản thuộc mọi thành phần kinh tế. Phát triển loại hình này giảm đi nhiều các công việc mà không nhất thiết phải do các cơ quan công quyền đảm nhiệm, giảm sự quá tải về công vụ, đơn giản nhiều thủ tục hành chính góp phần thúc đẩy của thị trường quyền sử dụng đất.

3.2.3. Hoàn thiện pháp luật về giá đất

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 93 trang tài liệu này.

* Về vấn đề định giá đất

Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2003 là về định giá đất. Giá đất được quy định cụ thể cho từng loại đất, vị trí đất theo từng vùng, do đó cách thức xác định và

các tiêu chí cũng phải hết sức phải được cụ thể và được lượng hóa. Tuy nhiên, hầu hết các quy định này lại được diễn đạt một cách chung chung, chưa được lượng hóa hoặc có lượng hóa thì cũng mang tính chủ quan.

Trong phương pháp so sánh trực tiếp, khi so sánh các tiêu thức giữa mảnh đất đã chuyển nhượng trên thị trường với mảnh đất cần định giá bằng các tiêu chuẩn định tính như: gần, xa, sâu hơn, ít sâu hơn, ồn ào hơn, ít ồn ào… từ đó cho điểm 8, điểm 10; mỗi điểm hơn kém nhau tính 5% giá. Việc so sánh các tiêu thức manh tính chất định tính với cách cho điểm chủ quan như vậy sẽ ảnh hưởng tới kết quả so sánh, làm cho tính chất khách quan của giá đất sẽ giảm đi. Mặt khác việc định giá này phụ thuộc rất nhiều vào năng lực, trình độ và sự khách quan của cán bộ định giá đất. Hoặc như quy định giá đất theo loại đô thị cũng chưa thể hiện được tính khách quan. Có những đô thị đang trên đà phát triển, cho dù chưa được xếp vào loại cao nhưng giá đất cũng không thấp hơn các đô thị loại cao đã phát triển trước nhưng đang trong giai đoạn kém phát triển.

Tất nhiên, khi định giá đất ở các địa phương, do điều kiện tự nhiên xã hội khác nhau đòi hỏi phải có sự vận dụng cho phù hợp. Nhưng nếu chỉ dừng lại ở những nguyên tắc định tính thì sự vận dụng linh hoạt nói trên sẽ làm giảm tính thống nhất của thị trường đất đai. Đây cũng là kẽ hở, dễ gây nên tình trạng lộn xộn trong định giá đất. Do vậy, cần có quy định phù hợp và chính xác hơn trong việc định giá đất.

* Về vấn đề bình ổn giá đất.

Trong nền kinh tế thị trường, cũng như giá cả của các hàng hóa khác, giá đất phải là giá của thị trường, phản ánh được tình hình cung cầu thực tế trên thị trường. Tuy nhiên, để có một nền kinh tế phát triển có hiệu quả thì thị trường đó phải được điều tiết và chịu sự quản lý của Nhà nước.

Đối với thị trường đất đai ở nước ta, cho đến nay chưa có quy định nào về Nhà nước điều tiết thị trường, cân đối cung cầu ngoài quy định Nhà nước thực hiện bình ổn giá (khoản 5 Điều 63 Luật đất đai 2003) nhưng cũng chưa có biện pháp cụ thể. Điều này làm cho thị trường phát triển một cách tự phát, giá cả dễ biến động và sai lệch so với giá trị làm ảnh hưởng tới hiệu quả sử dụng đất, hạn chế sự phát triển của cả nền kinh tế. Ngoài ra, đầu cơ cũng là một yếu tố tác động không nhỏ tới thị trường đất đai. Nhà nước đã có quy

định nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ đất như: nghiêm cấm các tổ chức được giao dự án xây dựng nhà ở chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền; quy định thời hạn đưa đất vào sử dụng, nếu quá thời hạn sẽ bị thu hồi (khoản 11, 12 Điều 38 Luật đất đai 2003; khoản 1 điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP). Các quy định đó tuy có hạn chế được tình trạng sử dụng đất không hợp lý song cũng chưa phải là quy định để loại trừ tình trạng đầu cơ. Điều này có ảnh hưởng không nhỏ tới công tác định giá đất của Nhà nước. Mặc dù khi định giá đất, các thông tin thu thập đa phần nào hạn chế được các hành vi đầu cơ đất cụ thể song chưa loại bỏ được tác động của đầu cơ đối với thị trường khi chưa hạn chế được tận gốc tệ đầu cơ.

Nhà nước phải áp dụng các biện pháp bình ổn giá đất, điều tiết thị trường quyền sử dụng đất. Giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường nhưng không có nghĩa là thụ động chạy theo biến động của thị trường, nhất là khi những biến động đó lại do những nhân tố tiêu cực tác động tới. Nhà nước phải có các biện pháp bình ổn giá cả, điều tiết thị trường. Nhưng cần sử dụng các biện pháp kinh tế, tác động vào cung, cầu trên thị trường, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập hoặc một số biện pháp khác. Để điều tiết thị trường, Nhà nước cần có quỹ đất dự phòng nhất định để tăng cung khi cầu đất tăng cao.

Bên cạnh việc Nhà nước nghiêm cấm việc bán nền mà chưa đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; quy định thời hạn đưa vào sử dụng, nếu quá thời hạn quy định mà chưa đưa đất vào sử dụng sẽ bị thu hồi để hạn chế tệ đầu cơ. Để chống đầu cơ phải phân biệt hoạt động đầu cơ và hoạt động kinh doanh. Nước ta, sản xuất nhỏ còn phổ biến, do đó tập trung ruộng đất để sản xuất lớn là đòi hỏi khách quan vì vậy các quy định hạn chế đầu cơ phải không cản trở quá trình tập trung đất cho sản xuất lớn. Để hạn chế đầu cơ về đất đai và bất động sản cần quy định về thời hạn được phép chuyển nhượng lại sau khi mua và đánh thuế lũy tiến đối với diện tích vượt hạn mức.

3.2.4. Hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính và thủ tục thực hiện các nghĩa vụ này

Một trong những nguyên nhân gây nên tình trạng chuyển nhượng ngầm giữa các bên, không qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chính là lý do ở nghĩa vụ tài chính

còn quá cao và chưa hợp lý. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngầm (như đã phân tích ở trên) không những gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước mà còn đồng thời tạo nguy cơ cho người sử dụng đất do tính bất hợp pháp của mối quan hệ này mang lại. Do vậy, để góp phần hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo chúng tôi, cần có một số thay đổi về các quy định về vấn đề tài chính đất đai.

* Về việc xác định " Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất".

Trong Luật đất đai 1993 và Bộ luật dân sự 1995, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất. Đây là loại thuế được xác định theo một tỷ lệ phần trăm trên giá trị quyền sử dụng đất. Theo quy định hiện hành, thuế suất được áp dụng là 4%, mức thuế tính theo diện tích đất chuyển nhượng và giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo khung giá của Chính phủ [23].

Theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai 2003, Nhà nước thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Đây là quy định hoàn toàn mới gắn liền với lộ trình cải cách chính sách tài chính - thuế của Nhà nước trong những năm tiếp theo khi chúng ta xây dựng luật thuế thu nhập cá nhân thay thể cho pháp lệnh thuế thu nhập đối với người có thu nhập cao nhằm điều tiết thu nhập từ người chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Với những quy định như vậy, một mặt Nhà nước điều tiết được các khoản thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, mặt khác thực hiện cơ chế tài chính lành mạnh trong quản lý và sử dụng đất đai.

Như vậy, các chính sách thu tài chính từ đất đai từ sau khi có Luật đất đai 1993 đã ngày càng hoàn thiện và đóng góp cho ngân sách Nhà nước mỗi năm trung bình khoảng 4500 tỷ đồng, riêng năm 2002 là 7280 tỷ đồng và đây là nguồn thu cân đối quan trong cho ngân sách các địa phương để đáp ứng nhu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng, chi đầu tư trở lại cho nông nghiệp nông thôn [2]. Tuy nhiên, trong các khoản thu từ đất thì tiền thuê đất trong và ngoài nước cộng với tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất chỉ bằng 3/5 khoản thu từ lệ phí từ đất đai. Điều đó cũng chứng tỏ rằng, Nhà nước ta thất thu rất lớn từ các khoản thu tài chính từ đất đai đặc biệt là các khoản thuế.

Tuy nhiên, quy định này cũng bộc lộ một số hạn chế cần phải chú ý khắc phục như sau:

Thứ nhất, việc tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất như hiện nay theo tỷ lệ phần trăm là chưa tính đến thu nhập phát sinh cao hay thấp qua mỗi lần chuyển nhượng nên chưa công bằng, chưa đáp ứng được nhu cầu điều tiết thu nhập phát sinh do chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thu nhập của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với giá trị quyền sử dụng của thửa đất hai bên giao dịch. Thu nhập của họ chỉ là phần giá trị gia tăng của quyền sử dụng đất, thể hiện ở sự chênh lệch giữa giá tại thời điểm chuyển nhượng và giá tại thời điểm mà người đó có được thửa đất đó. Nghĩa là trong số tiền người chuyển nhượng nhận được sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã bao gồm cả chi phí đầu vào mà họ đã bỏ ra sau để có được quyền sử dụng đối với thửa đất đó.

Có thể nêu công thức tính thuế thu nhập của doanh nghiệp trong luật thuế thu nhập doanh nghiệp: Thu nhập = Doanh thu - chi phí hợp lý. Vậy, giả sử, có một người trúng đấu giá quyền sử dụng đất với giá bằng giá của thị trường tại thời điểm hiện tại. Sau đó người này chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất vừa trúng đấu giá này cho người khác. Giá chuyển nhượng có thể bằng hoặc thấp hơn giá mà người này có được mảnh đất nhờ trúng đấu giá. Vậy, với trường hợp này, người đó không hề có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về nguyên tắc thuế phải bằng 0 (không). Vậy nếu áp thuế suất chung cho toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất thì về bản chất không phải là thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do vậy, trong các văn bản QPPL về đất đai, dân sự, tài chính cần phải làm rõ quy định xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Và việc quy định mức thuế suất phải đi kèm các biện pháp phối hợp tích cực với việc quy định khung giá và bảng giá đất.

Thứ hai, quy định hiện hành vẫn chưa có sự phù hợp giữa thuế thu nhập đối với người có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân với thuế suất điều tiết thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. Theo quy định tại luật thuế thu nhập doanh nghiệp đã có hiệu lực pháp lý từ 01/01/2004 thì thuế suất đối với tổ chức kinh tế có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 28%, trong khi hộ gia đình, cá nhân nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất ở, đất xây

dựng công trình chỉ có 4%. Việc điều tiết như hiện nay là chưa công bằng giữa các đối tượng khác nhau có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc xây dựng các văn bản luật thuế trong việc điều tiết các nguồn thu từ đất đai cần tính đến việc điều tiết thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất kể đó là tổ chức hay cá nhân.

* Về lệ phí trước bạ.

Theo quy định hiện hành, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ với mức phí 1% trên giá trị thực tế hợp đồng chuyển nhượng của các bên. Theo chúng tôi mức phí quy định như vậy là quá cao và có tính chất như một khoản thuế. Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khó khăn và tiến triển chậm. Lý do là rất nhiều hộ gia đình, cá nhân không kê khai làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thậm chí, có nhiều người đã được cơ quan nhà nước giải quyết xong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không có đủ tiền nộp lệ phí trước bạ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho mình. Vậy, về khoản lệ phí trước bạ, nên quy định một mức phí cố định với những hợp đồng chuyển nhượng có giá trị trong một khoảng nhất định. Như vậy, vừa giảm được gánh nặng nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất mà lại tăng thu cho ngân sách Nhà nước và khuyến khích được người sử dụng đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ khi sử dụng đất.

Kết luận

Qua tìm hiểu và nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong pháp luật dân sự Việt Nam, tôi rút ra một số kết luận sau đây:

- Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một bộ phận vô cùng quan trọng của pháp luật dân sự Việt Nam. Chế định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các quy định về trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, các quan hệ kinh tế vận động

không ngừng đòi hỏi các pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung đáp ứng các yêu cầu mới của xã hội.

- Trước yêu cầu lành mạnh hóa nền kinh tế, giảm giá thành chi phí đầu tư để thu hút đầu tư trong và ngoài nước cũng như trước yêu cầu hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu thì nhu cầu hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một đòi hỏi khách quan của nền kinh tế thị trường.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện đầu tiên và quan trọng nhất trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cần có quy định thống nhất đối với việc cấp giấy chứng nhận cho hai loại tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản có trên đất. Nên thống nhất quan điểm tài sản gắn liền với đất là hệ quả đầu tư của người sử dụng đất. Do vậy chỉ cần cấp một loại giấy tờ cho khối tài sản thống nhất nói trên để giảm bớt thủ tục hành chính với nhiều quy định rườm rà tốn kém cho Nhà nước và người sử dụng đất trong khi triển khai một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mất nhiều thời gian và tốn kém mà cho cho đến nay vẫn chưa hoàn thành. Mặt khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ở nhiều giai đoạn khác nhau với nhiều mẫu khác nhau nhưng có giá trị pháp lý như nhau. Người sử dụng đất không nhất thiết phải đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu mới do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo Luật đất đai 2003. Để xây dựng thị trường quyền sử dụng đất chính quy và vận hành đúng quy luật cần tạo ra được hàng hóa của thị trường đó đủ các tiêu chuẩn rõ ràng và hợp pháp. Với đất đai, bảo đảm nguồn gốc xuất xứ hợp pháp chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện đầu tiên để thực hiện một quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp. Do vậy cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay pháp luật đã quy định thời hạn cuối cùng cho việc đăng ký là ngày 01/01/2007 nhưng chưa có quy định nếu quá thời hạn đó mà người sử dụng đất không đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ giải quyết như thế nào.

- Việc xác định giá đất theo pháp luật hiện hành vẫn còn mang nặng tính chủ quan. Việc bình ổn giá đất cũng rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Tuy nhiên, ngoài quy định rất chung đó, pháp luật chưa quy định cụ thể biện pháp bình ổn giá đất như thế