Mục Đích, Ý Nghĩa Và Đặc Điểm Của Dịch Vụ Môi Giới Trên Sàn Giao Dịch

nhượng; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; tiến hành kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch giúp các bên tham gia giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Nói cách khác, sàn được hoạt động môi giới trong các giao dịch bất động sản.

Trong khi LKDBĐS năm 2006 cho phép ngoài làm trung gian bán hàng, cho thuê hàng hóa bất động sản, SGDBĐS cũng có quyền thực hiện môi giới bất động sản như các trường hợp môi giới khác để hưởng thù lao. Tuy nhiên, LKDBĐS năm 2014 không quy định điều này.

Với sự phát triển không ngừng của thị trường bất động sản, hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam đã hình thành như một tất yếu khách quan. Tiềm năng và quy mô của thị trường bất động sản ở Việt Nam còn rất lớn. Mục tiêu năm 2015, diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 22m2 sàn/ người, trong đó tại đô thị đạt 26m2 sàn/ người và tại nông thông đạt 19m2 sàn/ người; phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 6m2 sàn/ người. Mục tiêu đến năm 2020, diện tích nhà ở bình quân đạt khoảng 25m2sàn/ người, trong đó tại đô thị đạt 29m2sàn/ người và tại nông thông đạt 22m2 sàn/ người; phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 12,5m2sàn/ người. Đến năm 2030, phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân toàn quốc khoảng 30m2 sàn/ người, diện tích nhà ở tối thiểu đạt 12m2sàn/ người [15, Điều 1, Mục III]. Việc cho phép tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản với mô hình phù hợp, chiến lược phát triển hợp lý sẽ thúc đẩy thị trường, kích thích nhu cầu, mở rộng kênh phân phối, gián tiếp hình thành và làm tăng giá trị của bất động sản. Qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tư, bảo đảm hiệu quả kinh tế, tăng uy tín và tính hấp dẫn cho nhà đầu tư, người

tiêu dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn. Tuy mới hình thành, nhưng những năm gần đây thị trường môi giới bất động sản ở Việt Nam đã có những bước phát triển mạnh mẽ, huy động được nhiều nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư nước ngoài tham gia tạo lập cơ sở vật chất cho các ngành kinh tế phát triển; những thành tố mới của thị trường như hệ thống SGDBĐS, các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường như môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản... đang dần được hình thành và đi vào hoạt động.

1.1.1. Mục đích, ý nghĩa và đặc điểm của dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản

Như đã phân tích ở trên, LKDBĐS năm 2006 cho phép ngoài làm trung gian bán hàng, cho thuê hàng hóa bất động sản, SGDBĐS cũng có quyền thực hiện môi giới bất động sản như các trường hợp môi giới khác để hưởng thù lao. Từ khi LKDBĐS năm 2006 cú hiệu lực thi hành cho đến nay, SGDBĐS đã và đang tiến hành các dịch vụ môi giới, định giá, đấu giá, tư vấn và quảng cáo bất động sản. Tuy LKDBĐS năm 2014 không trực tiếp quy định về hoạt động môi giới trên SGDBĐS nhưng theo tác giả trong thời gian tới hoạt động môi giới trên SGDBĐS tiếp tục là hoạt động chính và chủ đạo của SGDBĐS. Từ 2006 đến nay, hoạt động môi giới trên SGDBĐS tiếp tục giữ vững vai trò của mình, cụ thể:

Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào giao dịch bất động sản: Do thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác nên hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường trường bất động sản. Đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất

động sản, môi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý, tập quán… Bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội và của các hộ gia đình và cá nhân. Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch. Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, người tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán. Vì vậy, khoản 2 Điều 70 LKDBĐS năm 2014 đã quy định SGDBĐS giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch. SGDBĐS càng phát triển, hệ thống thông tin bất động sản do SGDBĐS cung cấp ngày càng minh bạch, chính xác và hiệu quả, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, với mức độ chuyên nghiệp ngày càng tăng của các nhà môi giới bất động sản trên SGDBĐS, khách hàng sẽ được cung cấp những thông tin chính xác và tin cậy, ngoài ra, bằng kiến thức chuyên môn của mình họ sẽ phân tích, đánh giá và đưa ra những lời khuyên hữu hiệu cho khách hàng.

Thúc đẩy và ổn định thị trường bất động sản phát triển: Thị trường bất động sản bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lí của Nhà nước là thị trường hoạt động không chính thức ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Đồng thời, do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác, dẫn đến tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận. Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường. Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới

bất động sản. Thông qua các tổ chức môi giới - những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất. Thông qua hoạt động môi giới trên SGDBĐS, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các cá nhân tổ chức có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chế tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 128 trang tài liệu này.

Khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước: Thị trường bất động sản ngày càng phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng. Nhưng do đặc tính về bất động sản là thông tin thường không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm, Nhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường là điều Nhà nước chưa thực hiện được. Với các giao dịch bất động sản được thiết lập thông qua hoạt động các nhà môi giới độc lập, có thể vì lợi ích cá nhân và pháp luật còn quản lý lỏng lẻo nên họ có thể tránh nghĩa vụ nộp thuế. Còn đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ SGDBĐS, khi tiến hành hoạt động môi giới bất động sản bên cạnh việc giúp cho thị trường hoạt động có hiệu quả hơn, còn giúp Nhà nước quản lý được thị trường bất động sản, quản lý được lượng giao dịch thành công và tăng nguồn thu nhập về thuế cho Nhà nước.

Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội: Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân. Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao dịch bất động sản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau.

Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo. Nguyên nhân là do bản thân của từng bất động sản chỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà không phản ánh dược tình trạng pháp lý về quyền sở hữu (quyền sử dụng) của bất động sản. Đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn… cần nắm bắt. Thế nhưng hầu hết người mua, thuê, nhận thế chấp… lại không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện để tìm hiểu kĩ các thông tin về bất động sản. Một khi thị trường hoạt động không lành mạnh, giá cả lên xuống thất thường sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định. Thông qua hoạt động môi giới chuyên nghiệp, đặc biệt là hoạt động môi giới trên SGDBĐS, các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội.

Hoạt động môi giới trên SGDBĐS cũng là một hoạt động môi giới thương mại, cũng có những đặc điểm sau:

Là hoạt động trung gian nhằm mục đích sinh lợi: Giống như các hoạt động môi giới khác, môi giới bất động sản trên sàn giao dịch là hoạt động trung gian, trong đó người môi giới không trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch bất động sản mà chỉ là người đứng giữa các bên có nhu cầu giao dịch bất động sản. Thông qua hoạt động môi giới, bên môi giới sẽ nhận được một khoản tiền nhất định do bên được môi giới trả.

Là hoạt động được tiến hành trên cơ sở hợp đồng: Người môi giới đứng giữa hai bên trong quan hệ giao dịch bất động sản, cho nên họ không thể kết nối quan hệ này mà không dựa trên sự thỏa thuận của họ với các bên trong giao dịch. Sự thỏa thuận này được gọi là hợp đồng. Như vậy không hoạt động môi giới nào nằm ngoài sự thỏa thuận giữa các bên, nói cách khác, các bên trong quan hệ môi giới bất động sản không thể được coi là có các quyền và nghĩa vụ với nhau khi không có bất cứ một thỏa thuận nào cả.

Là hoạt động mang tính chuyên môn ở trình độ cao: Xuất phát từ đặc điểm, tính chất của bất động sản, nên hoạt động môi giới bất động sản trên sàn giao dịch mang tính chuyên môn cao so với các loại môi giới khác. Không bất động sản nào giống bất động sản nào, hai mảnh đất gần nhau, các căn hộ trong cùng tòa nhà nhìn có thể giống nhau về mặt hình thức nhưng trong thực tế có khác nhau. Với đặc điểm của từng bất động sản, người môi giới bất động sản khi tham gia giao dịch không thể không trang bị cho mình một trình độ nhất định về pháp lý và thực tế như tâm lý, tập quán… Cho nên hoạt động môi giới bất động sản có tính chuyên môn cao và cũng là đặc điểm pháp lý quan trọng của hoạt động này được pháp luật của hầu hết các nước ghi nhận bằng quy định người tham gia hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề để chứng minh trình độ chuyên môn của họ.

Trên thị trường, tồn tại nhiều dịch vụ môi giới như: môi giới bảo hiểm, môi giới chứng khoán... Để có cái nhìn cụ thể về dịch vụ môi giới bất động sản trên SGDBĐS, tác giả đã nghiên cứu đưa ra một số điểm khác biệt của dịch vụ môi giới trên SGDBĐS và dịch vụ môi giới khác trên thị trường.

Một trong những điểm khác biệt lớn đó là đối tượng của dịch vụ môi giới trên SGDBĐS là bất động sản, đây là một loại hàng hóa đặc biệt. Theo đó, bất động sản có tính cố định, không di chuyển được. Tính cố định theo nghĩa rộng là khi một địa phương khan hiếm hàng hóa bất động sản không thể đưa bất động sản ở địa phương khác về bán các hàng hóa khác như mỳ tôm, sữa, xà phòng… Tính cố định làm cho bất động sản không thể đem ra chợ bán như các hàng hóa khác mà đòi hỏi có một phương thức giới thiệu và giao dịch khác. Bên cạnh đó, bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm, trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế hay các căn phòng cũng trong cùng tòa nhà cũng có hướng và

cấu tạo nhà khác nhau. Một mảnh đất khi quy hoạch sử dụng để trồng cây nông nghiệp có giá trị khác, khi quy hoạch thành đất đô thị để xây dựng nhà ở giá trị sẽ lớn rất nhiều và nếu quy hoạch làm khu thương mại giá trị càng khác. Hoặc một ngôi nhà đang ở trong ngõ xóm, Nhà nước quy hoạch mở đường đi qua giá trị nhà sẽ tăng lên rất nhiều…

Về chủ thể của dịch vụ môi giới trên SGDBĐS, điều kiện để trở thành nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp khắt khe hơn, nếu nhà môi giới trong lĩnh vực bảo hiểm chỉ cần đào tạo kiến thức cơ bản, cần một chút am hiểu về các chính sách bảo hiểm, khả năng tư vấn thì nhà môi giới bất động sản cần phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Để được cấp chứng chỉ này, nhà môi giới bất động sản phải đáp ứng đủ các điều kiện: có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên, đã qua sát hạch kiến thức về môi giới bất động sản.

Quy trình, thủ tục các thương vụ môi giới bất động sản trên SGDBĐS được quy định rất chặt chẽ, quy trình này thường được quy định trong Quy chế hoạt động của sàn giao dịch. Về cơ bản, quy trình môi giới bất động sản được tiến hành theo các bước sau: thu thập thông tin về bất động sản cũng như thông tin về khách hàng; xác định đối tượng và các bên tham gia môi giới bất động sản; lập hồ sơ thương vụ môi giới. Nếu như dịch vụ môi giới khác trên thị trường chỉ dừng lại ở việc nhà môi giới cung cấp thông tin, đưa ra lời tư vấn cho khách hàng còn dịch vụ môi giới trên SGDBĐS, nhà môi giới bất động sản bên cạnh cung cấp thông tin chính xác, phân tích, đánh giá, tư vấn đưa ra lời khuyên cho khách hàng còn có thể đại diện theo ủy quyền thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng bất động sản.

Hợp đồng môi giới bất động sản phải được lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực do các bên thỏa thuận. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng, nhà môi giới bất động sản được hưởng phí dịch vụ, ngoài ra còn

được hưởng hoa hồng, tính theo tỷ lệ phần trăm với giá trị hợp đồng được ký kết. Còn các dịch vụ môi giới khác như môi giới bảo hiểm hay môi giới chứng khoán thì các nhà môi giới được hưởng phí dịch vụ, được hoa hồng từ doanh nghiệp bảo hiểm vì đã có công trong khâu phân phối, bù đắp cho những chi phí đã bỏ ra trong khâu khai thác, bán sản phẩm.

Đặc biệt, dịch vụ môi giới trên SGDBĐS và dịch vụ môi giới bất động sản ngoài sàn có những điểm khác biệt. Có thể thấy rằng, dịch vụ môi giới trên SGDBĐS có tính pháp lý chặt chẽ hơn, chuyên nghiệp hơn, hiệu quả hơn. Dịch vụ môi giới bất động sản ngoài sàn có thể tồn tại dưới các hình thức môi giới độc lập, các trung tâm môi giới bất động sản... Các cơ sở này hoạt động tự phát, thiếu chuyên nghiệp, các điều kiện thành lập chỉ thực hiện mang tính chất đối phó, việc đăng ký kinh doanh hay nộp thuế không được thực hiện nghiêm túc, bên cạnh đó, SGDBĐS được thành lập chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện (quy mô, cơ sở vật chất, diện tích, số lượng, chất lượng nhân viên...), người quản lý và điều hành sàn phải là người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Hiện nay, theo quy định của LKSBĐS năm 2014, SGDBĐS chỉ tập trung vào nhiệm vụ làm trung gian tổ chức việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua; giới thiệu, niêm yết thông tin; kiểm tra giấy tờ bất động sản; làm trung gian cho các bên đàm phán, ký kết hợp đồng. Như vậy, hoạt động môi giới bất động sản sẽ tiếp tục là nội dung chính và cơ bản của SGDBĐS, chính hiệu quả của hoạt động này sẽ có tác động tích cực đến quá trình phục hồi của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

1.1.2. Kinh nghiệm về môi giới bất động sản của một số nước trên thế giới và bài học rút ra cho Việt Nam

Trong quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài, tác giả đã sưu tầm tài liệu và nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước như Mỹ, Ba Lan, Trung Quốc về