Nguyên Tắc Và Điều Kiện Hoạt Động Của Dịch Vụ Môi Giới Trên Sàn Giao

Một điểm mới khác là LKDBĐS năm 2014 còn quy định thời hạn của chứng chỉ hành nghề môi giới là 05 năm trong khi LKDBĐS năm 2006 quy định cấp chứng chỉ 1 lần và vô thời hạn. Quốc hội giao cho Bộ Xây dựng quy định cụ thể về việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chứ không giao cho Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương như trước đây. Hiện nay chưa có văn bản hướng dẫn về việc sau 05 năm hành nghề, muốn tiếp tục hoạt động nhà môi giới bất động sản phải xin cấp lại hay phải trải qua kì sát hạch một lần nữa.

Việc quy định cụ thể, chi tiết đối với các cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động môi giới đã góp phần đảm bảo cho hoạt động môi giới được tiến hành nhanh chóng, hiệu quả, đồng thời nâng cao công tác quản lý đối với hoạt động môi giới bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, cho đến hiện nay khi mà LKDBĐS năm 2006 vẫn đang còn hiệu lực thi hành, chưa có những quy định cụ thể cho dịch vụ môi giới trên SGDBĐS, vì vậy đối với các quy định về tổ chức, cá nhân tham gia môi giới trên SGDBĐS được áp dụng chung, thống nhất như đối với các tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới độc lập. Ngoài ra, những nhà môi giới bất động sản trên sàn giao dịch còn phải tuân thủ theo Quy chế hoạt động của từng sàn giao dịch mà mình tham gia.

2.1.2. Nguyên tắc và điều kiện hoạt động của dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản

Bất kỳ hoạt động kinh doanh nào cũng phải tuân thủ theo những nguyên tắc nhất định. Thực hiện tốt các nguyên tắc sẽ góp phần đưa hoạt động kinh doanh theo một quỹ đạo thống nhất, hiệu quả. Vì vậy, để hoạt động môi giới thực sự phát huy được hiệu quả cũng như góp phần nâng cao chất lượng hoạt động của các SGDBĐS, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới cần tuân thủ những nguyên tắc nhất định.

Môi giới bất động sản là một loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản

phổ biến, theo đó quy định của pháp luật đối với loại hình dịch vụ môi giới cũng chặt chẽ, cụ thể hơn so với những hình thức khác. Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản ngoài việc phải tuân thủ những điều kiện, yêu cầu chung như hoạt động kinh doanh bất động sản còn phải tuân thủ những nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGDBĐS như đã phân tích ở trên và nguyên tắc riêng của hoạt động môi giới bất động sản. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản quy định tại Điều 44 LKDBĐS năm 2006.

Hoạt động môi giới bất động sản chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện theo quy định khoản 2, khoản 3 Điều 8 LKDBĐS năm 2006; được hưởng thù lao và hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản. Theo đó, tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh dịch vụ SGDBĐS, trong đó có hoạt động môi giới bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản.

Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật. Đây là nguyên tắc áp dụng chung cho hoạt động thương mại, với môi giới bất động sản thì nguyên tắc này đóng vai trò quan trọng hơn bởi bất động sản là tài sản có giá trị, nó là không gian cư trú của mỗi người, nó là tài sản, sản nghiệp, là nguồn vốn to lớn của các chủ đầu tư [57, tr.82].

Ở hầu hết các nước trên thế giới, tổ chức, cá nhân muốn hoạt động môi giới bất động sản thì phải đáp ứng những điều kiện nhất định do Nhà nước đặt ra và những điều kiện ấy được quy định rõ ràng trong pháp luật. Những điều kiện đó là cơ sở đảm bảo tin cậy trong hoạt động của người môi giới, nó sẽ mang lại sự an toàn cho thị trường và đối với khách hàng. Trong đó, hoạt động môi giới là một lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm, vì vậy mọi hoạt động của nhà môi giới đều phải công khai và đảm bảo tính trung thực từ đó tạo được độ tin cậy cho khách hàng.

Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 128 trang tài liệu này.

Việc tuân thủ đầy đủ các nguyên tắc này sẽ góp phần bảo đảm sự khách quan, đúng đắn, trung thực trong dịch vụ môi giới bất động sản nói chung, dịch vụ môi giới trên SGDBĐS nói riêng. Góp phần đảm bảo hoàn thành tốt công việc môi giới, mang lại lợi ích tối đa cho khách hàng và xứng đáng với khoản tiền được nhận từ hoạt động môi giới cho khách hàng gồm thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản. Đồng thời, đó là những định hướng cho hoạt động môi giới bất động sản ngày càng phát triển, tạo sự cạnh tranh giữa các nhà môi giới với nhau, phản ánh đúng quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản.

LKDBĐS năm 2014 không quy định riêng về nguyên tắc và điều kiện của môi giới bất động sản. Theo LKDBĐS năm 2014, dịch vụ môi giới là một loại hình kinh doanh bất động sản, vì vậy, khi tiến hành dịch vụ môi giới bất động sản cũng phải tuân thủ các nguyên tắc kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 4 và điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được quy định tại Điều 62 LKDBĐS năm 2014.

2.1.3. Nội dung hoạt động của dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản

Thứ nhất, tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.

Đây là công việc chủ yếu nhất và đúng với chức năng môi giới của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Dựa vào những điều kiện khách hàng đưa ra, tổ chức làm dịch vụ bằng chuyên môn riêng của mình tìm được những đối tác đúng yêu cầu cần tìm. Quy định này giúp cho người có nhu cầu nhanh chóng tìm được những tổ chức, cá nhân đủ tiêu chuẩn để thực hiện các giao dịch, thay vì tự thân đi tìm. Bằng kinh nghiệm, khả năng phân tích, phán đoán hoặc sự nhạy cảm nghề nghiệp nhà môi giới xác định được mức độ thành công của thương vụ, giúp cả bên môi giới, bên bán (bên cho thuê) và bên mua (bên thuê) tiết kiệm thời gian, chi phí trong giao dịch.

Nếu có một người cần chuyển nhượng một bất động sản; họ cần tìm một khách hàng có nhu cầu nhận chuyển nhượng bất động sản trong thời gian sớm nhất. Nếu bên cần chuyển nhượng kí hợp đồng môi giới, nhà môi giới sẽ tìm kiếm khách hàng trên cơ sở thu thập thông tin về khách hàng, đánh giá và phân loại khách hàng để xác định khách hàng có nhu cầu thực sự, phù hợp với điều kiện bên cần bán, chuyển nhượng đã đưa ra. Trên cơ sở đó, nhà môi giới sẽ sắp xếp để hai bên cung, cầu gặp nhau, đàm phán và ký kết hợp đồng.

Thứ hai, đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo Luật Thương mại năm 2005, doanh nghiệp thực hiện dịch vụ thương mại được phép thực hiện các hoạt động mà bên ủy quyền đã giao với tư cách đại diện cho bên ủy quyền. Việc cho phép doanh nghiệp, cá nhân làm dịch vụ môi giới được đại diện theo ủy quyền mở rộng hơn khả năng hoạt động của các chủ thể này. Nhà môi giới chỉ thực hiện công việc đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản trong phạm vi giới hạn của Hợp đồng ủy quyền được ký kết giữa hai bên nhằm bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng. Chỉ cần có sự đồng ý của bên ủy quyền, bên môi giới được thực hiện hợp pháp các hoạt động như: ủy quyền nộp tiền đặt cọc, ủy quyền thực hiện các thủ tục hành chính về mua bán, chuyển nhượng bất động sản...

Thứ ba, cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.

Thông tin về bất động sản rất đa dạng và thường không thống nhất. Mong muốn và kỳ vọng lớn nhất của bên cầu là có được sản phẩm bất động sản đúng với yêu cầu đặt ra của mình như: đảm bảo rõ ràng về pháp lý, phù hợp với quy hoạch, phù hợp với tính chất, đặc điểm và mục đích sử dụng của mình và đặc biệt là phù hợp với khả năng tài chính. Tất cả những yêu cầu đó

không phải chủ thể nào khi giao dịch trên thị trường cũng có thể tự mình tìm hiểu được một cách thấu đáo, kỹ càng, thuận lợi và trôi chảy. Vì vậy, sự cung ứng thông tin về bất động sản sẽ là cơ hội tốt với họ trong việc quyết định lựa chọn sản phẩm giao dịch vừa đảm bảo sự phù hợp với nhu cầu, vừa đảm bảo an toàn pháp lý.

Trong giao dịch bất động sản trên sàn, việc cung cấp, công khai thông tin liên quan đến bất động sản được quy định chi tiết tại Thông tư số 13/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 153/NĐ-CP ngày 15/10/2007, cụ thể: Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh phải đầy đủ theo quy định tại Điều 11 LKDBĐS năm 2006; Thông tin về loại bất động sản; Thông tin về vị trí bất động sản; Thông tin về quy mô, diện tích của bất động sản; Thông tin về đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; Thông tin về quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan về quyền sở hữu, quyền sử dung, quyền hưởng lợi ích, tình trạng đang cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ...

2.1.4. Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản trên sàn giao dịch bất động sản

Về cơ bản, mỗi thương vụ môi giới bất động sản dù là chuyên nghiệp hay không chuyên nghiệp, dù có giao dịch qua sàn hay không đều phải tuân thủ theo quy trình chặt chẽ. Tuy nhiên, với môi giới trên SGDBĐS, quy trình cũng như kỹ năng đòi hỏi tính chuyên nghiệp, khoa học và hiệu quả cao hơn. Hiện nay, pháp luật không quy định cụ thể về quy trình, kỹ năng môi giới bất động sản, tuy nhiên, qua tìm hiểu Quy chế hoạt động của một số sàn giao dịch, khảo sát thực tế, tác giả đã tổng hợp được quy trình cũng như kỹ năng cần thiết của nhà môi giới bất động sản như sau:

2.1.4.1. Quy trình môi giới trên sàn giao dịch bất động sản

Thứ nhất, thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản. Môi giới là

ngành kinh doanh thuộc lĩnh vực dịch vụ mà thông tin là yếu tố đầu vào vô cùng quan trọng để có thể tiến hành các thương vụ. Sở hữu một lượng thông tin dồi dào, cơ bản và đa dạng về bất động sản chính là thế mạnh quan trọng nhất đối với nhà môi giới. Người môi giới cần tuân thủ nguyên tắc thu thập thông tin. Thông tin đến với người môi giới cần phải được xử lý và phản biện. Người môi giới cần tìm hiểu và nắm được tiềm năng tài chính của khách hàng, tâm lý và thẩm mỹ cũng là yếu tố cần phải nắm bắt. Khi có được thông tin, nhà môi giới cần phải phân tích, kiểm tra tính pháp lý của bất động sản, kiểm tra giấy tờ gốc... Ngoài ra cần đánh giá nội thất và trang thiết bị trong bất động sản tham gia giao dịch, tìm hiểu về bất động sản liền kề, sự thuận tiện trong khai thác sử dụng điện, đường, trường, trạm... Thông tin trong hoạt động môi giới bất động sản là thông tin kinh doanh nên nó phải chính xác và rõ ràng, là những thông tin về những hiện tượng có thực, có định dạng, tên và một số đặc tính, có địa điểm, thời gian; thông tin phải kịp thời, ngắn gọn, súc tích và phản ánh đầy đủ các yếu tố cần thiết liên quan đến bất động sản. Thông tin trong môi giới bất động sản có thể phân biệt thành thông tin về bất động sản và thông tin về khách hàng.

Khách hàng trong thương vụ môi giới có thể là người bán hoặc cho thuê nhà, người mua hoặc có nhu cầu thuê nhà, thông tin về khách hàng phải phản ánh đầy đủ về nhân thân của khách hàng, về hoàn cảnh gia đình, công việc, mục đích và kỳ vọng của họ qua giao dịch.

Thông tin về bất động sản rất phong phú, bao gồm thông tin về cung và thông tin về cầu bất động sản. Trong đó, thông tin về cung bất động sản (bán, cho thuê, cho thuê lại, đầu tư liên doanh, liên kết, khai hoang, khai phá) từ văn phòng môi giới, từ khách hàng, từ các phương tiện thông tin đại chúng, các công ty đầu tư kinh doanh xây dựng, các cơ quan đấu giá đất và bất động sản, các cơ quan quản lý địa chính… Các thông tin về bất động sản gồm:

Kinh tế kĩ thuật: Vị trí địa lý; loại, kích thước, hình khối, không gian, hướng; cơ sở vật chất kỹ thuật; hạ tầng kỹ thuật (điện, nước …); Pháp lý: Giấy tờ xác nhận quyền năng đối với bất động sản: sổ đỏ, sổ hồng, quyết định giao đất, giấy phép xây dựng; quy hoạch; các giấy tờ liên quan đến tranh chấp (nếu có); quyền năng và sự hạn chế về quyền năng (như hạn chế về độ cao); Xã hội, lịch sử: Thời gian sử dụng, người sử dụng, xây dựng và quá trình phát triển của bất động sản; môi trường xã hội, dân cư; phong thủy… Những thông tin về cung bất động sản được tìm hiểu từ chủ sở hữu; tìm hiểu từ cơ quan quản lý nhà nước (Phòng quản lý nhà đất…); bản đồ quy hoạch tổng thể, quy hoạch đất đai; dân cư xung quanh; kinh nghiệm cá nhân và thông qua trao đổi thông tin giữa các nhà môi giới với nhau.

Thông tin về cầu bất động sản từ người mua (để tiêu dùng, đầu tư hoặc bảo tồn vốn); người thuê (thuê làm văn phòng, kinh doanh dịch vụ, cho thuê mặt bằng …), có thể thu thập qua các phương tiện thông tin đại chúng; gửi thư mời tới khách hàng tiềm năng; tiếp cận trực tiếp; quảng cáo…

Thứ hai, xác định đối tượng và các bên tham gia môi giới bất động sản. Nhà môi giới có thể tìm thấy bất động sản qua nhiều con đường khác nhau như do chủ sở hữu trực tiếp giới thiệu cho nhà môi giới, do nhà môi giới tự tìm hiểu qua thực tế hay internet... Sau đó cần xem xét về bất động sản muốn giao dịch, bởi vì mỗi bất động sản có một đặc điểm khác nhau, hơn nữa chỉ có kiểm tra thực địa, người môi giới mới có những miêu tả chính xác về bất động sản (vị trí địa lý, tình trạng pháp lý của bất động sản...). Việc xem xét này giúp nhà môi giới không rơi vào thế bị động trong các thương vụ, tạo niềm tin cho khách hàng.

Theo đó, cần xem xét những đặc điểm sau của bất động sản: Một là, Vị trí bất động sản là cố định chính vì vậy mà địa điểm, địa chỉ, môi trường xung quanh, địa điểm trên bản đồ có ý nghĩa nhất định, tác động đến mối quan tâm

của khách hàng, quyết định của họ cũng như giá cả bất động sản. Đối với người này thì một vị trí được cho là đẹp nhưng đối với người khác lại là xấu, vì vậy, trong khi xem xét địa điểm, nhà môi giới sẽ ghi nhớ lại những đặc điểm về hướng, hình dạng mảnh đất, khoảng cách đến các phương tiện công cộng, công viên, trường học, nhà trẻ, siêu thị... Hai là, Tình trạng kỹ thuật, trang thiết bị, hạ tầng kỹ thuật của bất động sản. Ba là, Các thông tin pháp lý bao gồm: thông tin về chủ sở hữu, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Bốn là, Giá của bất động sản: Nhà môi giới cần kiểm tra các thông tin về giá trị thị trường của bất động sản và các bất động sản xung quanh để đưa ra mức giá có lợi.

Xác định các bên tham gia thương vụ môi giới dựa trên các tiêu chí: Người môi giới đóng vai trò là người thứ ba, làm trung gian gian giữa người cung (người bán, người cho thuê) và người cầu (người mua, người thuê). Đối với mỗi bên tham gia thương vụ môi giới, người môi giới cần xác định một số tiêu chí như Thông tin cá nhân, tổ chức; mục tiêu tham gia thương vụ; điều kiện pháp lý… Cụ thể: Đối với người cung cần xác định: Lí do, nguyện vọng; mức độ cần nhanh hay chậm; khung giá có phù hợp; khách hàng có đủ năng lực bán bất động sản đó không? Ví dụ như: Người cho thuê: Đầu tư sinh lợi; cho thuê để có người trông coi nhà…; Người bán: Có tự nguyện hay bị ép buộc?... ; Đối với người cầu cần quan tâm đến đặc tính của bất động sản, giá cả bất động sản, mục tiêu của người mua… hay đối với người thuê cần quan tâm thu nhập của người thuê, hoàn cảnh của người thuê, độ ổn định…

Thứ ba, lập hồ sơ thương vụ môi giới. Hồ sơ thương vụ môi giới gồm: Thông tin cá nhân; giấy tờ liên quan; hợp đồng dịch vụ môi giới; những ghi chép về khách hàng … Từ lúc tiếp nhận yêu cầu bán, cho thuê hay mua, thuê của khách hàng, nhà môi giới phải chuẩn bị hồ sơ giấy tờ đầy đủ để hoàn thành thương vụ một cách khoa học và hiệu quả. Việc thu thập và xác định