Phí Môi Giới Bất Động Sản Tại Một Số Sàn Giao Dịch Bất Động Sản (Thời

Từ khi Luật kinh doanh BĐS năm 2006 ra đời, các sàn giao dịch BĐS được thành lập ồ ạt. Sàn giao dịch BĐS cũng là chủ thể duy nhất cần đáp ứng các điều kiện về cơ sở vật chất do Luật quy định. Các quy định này của Luật kinh doanh BĐS năm 2006 rất đơn giản.

Theo khoản 3, Điều 57, Luật kinh doanh BĐS năm 2006, sàn giao dịch BĐS phải “có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch BĐS”. Cụ thể hơn, theo khoản 1.6 và 1.7, Thông tư số 13/2008/TT-BXD, Sàn giao dịch BĐS phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch. Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, biển hiệu và phải có địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu trong thời hạn 01 năm.

Quy định về thành lập sàn giao dịch BĐS còn dễ dãi nên nhiều sàn có cơ sở vật chất rất khiêm tốn, chất lượng dịch vụ thấp (trích lời Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam)33.

Cơ sở vật chất kỹ thuật nghèo nàn, chất lượng dịch vụ chưa cao chính là một trong những nguyên nhân các sàn giao dịch BĐS chưa thu hút được nhiều khách hàng. Theo ước tính của Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, tỷ lệ giao dịch bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch mới chỉ chiếm khoảng 15% tổng giao dịch của thị trường, bao gồm giao dịch của các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và người dân34.

2.2.3.4 Phí môi giới bất động sản

Thị trường môi giới bất động sản phân khúc khá rõ ràng. Các sàn giao dịch BĐS chủ yếu môi giới mua bán nhà, đất hoặc môi giới thuê căn hộ cao cấp làm nhà ở hay văn phòng. Các văn phòng môi giới BĐS có quy mô kinh doanh nhỏ lẻ thường tập trung vào đối tượng khách hàng có thu nhập trung

33 Hạnh Nguyên (2009), Sàn giao dịch bất động sản: yên lòng về lượng, buồn lòng về chất, 01/10/2009, truy cập ngày 09/04/2010, http://www.tinmoi.vn/San-giao-dich-bat-dong-san-Yen-long-ve-luong-buon-long-ve- chat-1062014.html.

34 Bát nháo sàn giao dịch bất động sản (2010), 03/02/2010, truy cập ngày 09/04/2010, http://dantri.com.vn/c76/s76-377181/bat-nhao-san-giao-dich-bat-dong-san.htm,.

bình như sinh viên, người mới đi làm… để cung cấp dịch vụ môi giới các BĐS có chất lượng trung bình mà hầu hết là môi giới thuê nhà ở hay cửa hàng, văn phòng. Cá nhân môi giới bất động sản tự do là người có đối tượng khách hàng phong phú nhất. Những cá nhân này chủ yếu tiến hành môi giới mua, bán đất; căn hộ của các dự án nhà chung cư hoặc nhà, đất của người dân.

Các sàn giao dịch bất động sản thành viên của Mạng các sàn giao dịch động sản Việt Nam đều có website riêng của mình. Tuy nhiên, trên những website này không công bố biểu phí môi giới của các sàn giao dịch. Người viết khóa luận đã liên hệ trực tiếp với một số sàn giao dịch bất động sản và thu được thông tin về mức phí môi giới (xem bảng 6).

Bảng 6: Phí môi giới bất động sản tại một số sàn giao dịch bất động sản (thời điểm tháng 04/2010)

STT

Tên sàn giao dịch BĐS	Phí môi giới mua, bán BĐS	Phí môi giới thuê BĐS
1.	Công ty CP quỹ đầu tư bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam	1% tổng giá trị giao dịch	 Thuê căn hộ, văn phòng trọn gói:  1 tháng tiền thuê nhà đối với hợp đồng thuê có thời hạn tối thiểu 1 năm;  Tính theo tỉ lệ đối với hợp đồng thuê nhà có thời hạn dưới 1 năm: thời hạn hợp đồng (tính bằng tháng)÷12×tiền thuê nhà 1 tháng.  Thuê căn hộ, văn phòng bình thường:  1 tháng tiền thuê nhà đối với hợp đồng thuê nhà có thời hạn tối thiểu 2 năm;  Tính theo tỉ lệ đối với hợp đồng thuê nhà có thời hạn dưới 2 năm: thời hạn hợp đồng (tính bằng tháng)÷24×tiền thuê nhà 1 tháng.
2.	Công ty Cổ phần Vạn Phát Hưng	Trị giá giao dịch ≤ 3 tỷ VNĐ: 1% Trị giá giao dịch >3 tỷ: 0,5%	1 tháng tiền thuê nhà, không phụ thuộc thời hạn hợp đồng thuê nhà.
3.	Công ty TNHH Tư vấn – Thương mại – Dịch vụ Địa Ốc	Thù lao môi giới: 400.000	Không kinh doanh dịch vụ môi giới thuê nhà.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 105 trang tài liệu này.

Hoàng Quân	VNĐ/tháng Hoa hồng môi giới: 1%-1,5% giá trị giao dịch
4.	CTCP Đầu Tư Bất Động Sản Phúc Đức	1,5% giá trị giao dịch	 1 tháng tiền thuê nhà đối với hợp đồng thuê nhà có thời hạn ≥ 1 năm.  ½ giá trị tiền thuê nhà một tháng đối với hợp đồng thuê nhà có thời hạn < 1 năm.
5.	Công ty cổ phần Xây dựng và Phát triển đầu tư Hải Phòng	1% giá trị giao dịch	1 tháng tiền thuê nhà, không phụ thuộc thời hạn hợp đồng thuê nhà.
6.	Công ty TNHH Xây Dựng - Kinh Doanh Nhà Gia Hoà	1% tổng giá trị giao dịch	Không kinh doanh dịch vụ môi giới thuê nhà.

Nguồn: Số liệu điều tra của tác giả, thực hiện ngày 20/04/2010.

Có thể thấy, mức phí môi giới mua, bán nhà đất phổ biến là 1% giá trị giao dịch giữa khách hàng và bên thứ ba. Tất cả các sàn giao dịch được hỏi đều cho biết mức phí này có thể thương lượng được. Mức phí môi giới thuê nhà, văn phòng chủ yếu là 1 tháng tiền thuê nhà. Điều đáng chú ý là hầu hết các sàn giao dịch được đề cập trong bảng (ngoại trừ Công ty TNHH Tư vấn – Thương mại – Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân) đều cho biết, trừ khi giao dịch giữa khách hàng và bên thứ ba thành công, họ sẽ không thu phí của khách hàng. Nghĩa là các sàn giao dịch không thu khoản “thù lao môi giới” (theo như cách gọi của Luật kinh doanh BĐS năm 2006) mà hầu hết chỉ thu “hoa hồng môi giới” từ khách hàng.

Điều này có thể lí giải bởi 2 nguyên nhân.

Thứ nhất, MGBĐS chỉ là một trong nhiều nghiệp vụ của các sàn giao dịch BĐS. Các sàn giao dịch bất động sản thu được lợi nhuận lớn từ các dịch vụ khác như: định giá tài sản, tư vấn hồ sơ bất động sản, quảng cáo bất động sản, đấu giá bất động sản, tư vấn thiết kế - xây dựng, quản lý bất động sản…

Thứ hai, các sàn giao dịch BĐS đều muốn tìm cách khuyến khích khách hàng sử dụng dịch vụ môi giới của mình. Sản phẩm tại các sàn giao dịch chủ yếu là bất động sản của các công ty kinh doanh BĐS; người dân ít tham gia

sàn giao dịch vì e ngại bất động sản ở sàn có giá cao hơn bất động sản thông thường35. Ngoài ra, người dân biết rất ít thông tin về các dự án quy hoạch đô thị, xây dựng nhà để tìm đến mua, thuê BĐS ở các sàn giao dịch36. Do đó, tỷ lệ giao dịch BĐS thông qua dịch vụ môi giới của sàn giao dịch BĐS vẫn còn rất thấp.

Các văn phòng môi giới nhà đất kinh doanh nhỏ lẻ chủ yếu thu của khách hàng 2 loại phí. Thứ nhất, phí dẫn khách hàng đi xem nhà, khoản này khoảng 50.000 đồng đến 100.000 đồng (không phụ thuộc vào việc khách có thuê nhà hay không). Thứ hai, hoa hồng môi giới, khoản này thường được tính bằng 50%-100% trị giá tiền thuê nhà 1 tháng (theo thỏa thuận giữa chủ nhà và khách hàng)37.

Đối với người môi giới bất động sản độc lập, rất khó xác định họ có thu thù lao môi giới từ khách hàng hay không, nhưng hoa hồng môi giới vẫn ở mức phổ biến trên thị trường, từ 0,5% đến 1% trị giá giao dịch gữa khách hàng và bên thứ ba38.

2.2.3.5 Một số bất cập trong hoạt động môi giới bất động sản

2.2.3.5.1 Người môi giới bất động sản cung cấp thông tin không chính xác cho khách hàng, vi phạm nguyên tắc hoạt động MGBĐS phải trung thực (khoản 2, Điều 44, Luật kinh doanh BĐS năm 2006)

Thứ nhất, người môi giới đưa ra thông tin sai về bất động sản, hoặc đưa ra thông tin về bất động sản không có thật để tìm kiếm, thu thập thông tin về nhu cầu mua, bán, thuê, cho thuê BĐS của khách hàng. Người cần mua BĐS

35 “Ngập ngừng” sàn giao dịch bất động sản (2006), 19/10/2006, truy cập ngày 21/04/2010, http://vietbao.vn/Kinh-te/Ngap-ngung-san-giao-dich-bat-dong-san/65070770/87/.

36 “Bát nháo” sàn giao dịch bất động sản (2010), 03/02/2010, truy cập ngày 21/04/2010, http://dantri.com.vn/c76/s76-377181/bat-nhao-san-giao-dich-bat-dong-san.htm.

37Quái chiêu của môi giới nhà đất (2009), 13/04/2009, truy cập ngày 21/04/2010,

http://www.landtoday.net/vn/tintuc/16807/index.aspx.

38 An Trung (2009), Đông như “cò” nhà đất, 10/09/2009, truy cập ngày 21/04/2010, http://dddn.com.vn/20090909100247750cat114/dong-nhu-co-nha-dat.htm

thường cung cấp các thông tin cá nhân cho người môi giới để tìm hiểu về BĐS mình cần mua hoặc thuê. Khi đó, người môi giới thường trả lời đã có người khác mua/thuê BĐS đó trước, đồng thời lấy được thông tin cá nhân của khách hàng để tạo nên cơ sở dữ liệu kinh doanh của mình39.

Thứ hai, người môi giới đưa ra các chương trình khuyến mại giả mạo để tạo sức ép khiến khách hàng nhanh chóng quyết định thuê, mua BĐS. Đầu tiên, khách hàng được thông báo về một chương trình khuyến mại giảm giá, và hầu hết các căn hộ trong chương trình này đã được đăng ký hết, khách hàng có thể ghi danh vào “sổ chờ”. Không lâu sau, nhân viên môi giới sẽ thông báo với khách hàng “có một suất trống, cần phải đặt cọc ngay để được mua với giá khuyến mại”. Khách hàng bị tác động bởi sức ép thời gian có thể sẽ đặt cọc ngay mà không cân nhắc kỹ lưỡng về nhu cầu đối với BĐS và khả năng tài chính của mình40.

Thứ ba, người môi giới quảng cáo thông tin về bất động sản với danh nghĩa là người sở hữu BĐS, khi khách hàng đến địa chỉ đã cho trong quảng cáo mới biết đó là văn phòng môi giới nhà đất41. Phương thức quảng cáo này khiến khách hàng tốn thời gian và công sức một cách vô ích, lại gây mất thiện cảm vì khách hàng cảm thấy bị lừa dối.

Thứ tư, người môi giới mô tả BĐS sai lệch với thực tế để thu hút những khách hàng cần thuê nhà, sau đó dẫn khách hàng đi xem nhà và lấy tiền thù lao môi giới42. Cách làm này thường được những văn phòng môi giới có quy mô kinh doanh nhỏ lẻ áp dụng. Họ thuê một ngôi nhà nhỏ có cơ sở vật chất

39 Cảnh giác với người môi giới khi mua căn hộ (2009), 30/06/2009, truy cập ngày 11/04/2010, http://www.landtoday.net/vn/doanhnghiep/18158/index.aspx.

40 Cảnh giác với người môi giới khi mua căn hộ (2009), 30/06/2009, truy cập ngày 11/04/2010, http://www.landtoday.net/vn/doanhnghiep/18158/index.aspx.

41 Quái chiêu của môi giới nhà đất (2009), 13/04/2009, truy cập ngày 13/04/2010.

http://www.landtoday.net/vn/tintuc/16807/index.aspx.

nghèo nàn với giá thấp, sau đó đăng các thông tin miêu tả BĐS rất hấp dẫn và thu tiền thu lao môi giới của khách hàng khi dẫn khách đi xem nhà.

2.2.3.5.2 Người môi giới BĐS lừa dối khách hàng trong việc giao kết hợp đồng

Người môi giới nhận tiền thù lao môi giới và dẫn khách hàng đi xem nhà, với cam kết nếu khách hàng không đồng ý thuê nhà sẽ trả lại tiền thù lao. Nhưng sau đó, khách hàng không đồng ý thuê nhà, người môi giới vẫn từ chối trả lại tiền với lí do đã dẫn khách đi xem nhà43. Thậm chí có trường hợp, văn phòng môi giới nhận tiền của khách hàng và hẹn hôm sau dẫn đi xem nhà. Khi quay trở lại, khách hàng được cho biết văn phòng cũ đã chuyển đi. Văn phòng mới và khách hàng so sánh hợp đồng với nhau, thấy cùng địa chỉ, cùng số điện thoại nhưng tên văn phòng khác nhau44.

Ngoài ra, người môi giới có thể thông đồng với chủ sở hữu nhà cho thuê để lừa dối khách hàng45. Hợp đồng của các văn phòng môi giới BĐS thường có điều khoản: thời điểm thanh toán tiền hoa hồng cho văn phòng môi giới cùng lúc thời điểm bên cho thuê nhà nhận tiền đặt cọc của người thuê. Đồng thời, hợp đồng ghi rõ, khi khách hàng đồng ý thuê nhà và đặt cọc cho chủ nhà

thì hợp đồng giữa văn phòng môi giới và khách hàng chấm dứt hiệu lực. Khách hàng sẽ mất tiền thù lao và tiền hoa hồng môi giới (thông thường trị giá bằng 50% tiền thuê nhà một tháng). Tuy nhiên, sau đó, chủ nhà đổi ý không cho thuê nữa và hoàn trả tiền đặt cọc cho khách hàng. Lúc này, khách hàng cũng không có cách nào đòi lại tiền hoa hồng từ văn phòng môi giới.

Khoản 3, Điều 44, Luật kinh doanh BĐS năm 2006 quy định người môi giới BĐS không được đồng thời vừa là bên môi giới vừa là một bên thực hiện

43 Quái chiêu của môi giới nhà đất (2009), 13/04/2009, truy cập ngày 13/04/2010. http://www.landtoday.net/vn/tintuc/16807/index.aspx.

hợp đồng trong giao dịch kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, Luật không cấm các doanh nghiệp đầu tư dự án BĐS mở sàn giao dịch BĐS để bán sản phẩm của mình; đồng thời, vẫn được tiến hành kinh doanh dịch vụ MGBĐS. Lợi dụng kẽ hở này, các sàn giao dịch BĐS giới thiệu cho khách hàng những sản phẩm của chính doanh nghiệp nhưng vẫn thu phí môi giới46.

2.2.3.5.3 Người môi giới nâng giá bất động sản lên rất cao để hưởng chênh lệch giữa giá mà chủ sở hữu BĐS đưa ra với giá mà người môi giới thương lượng được với bên thứ ba

Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến cho giá bất động sản ở Việt Nam liên tục tăng cao (nhất là trong những năm 2006, 2007). Khi một căn hộ bán được với giá cao, giá ấy lập tức được áp dụng cho các căn hộ khác trong cùng khu chung cư hoặc thậm chí trong cùng khu vực47. Người môi giới

cũng có thể tập hợp lại thành nhóm, dẫn nhiều khách hàng đến xem cùng một bất động sản, mỗi lần lại đưa ra một giá bán khác nhau (trong nhóm đã có sự thống nhất về các mức giá mà mỗi người môi giới “đảm nhiệm”). Khi khách hàng đồng ý mua BĐS, hoa hồng môi giới sẽ được chia cho các thành viên trong nhóm.

2.2.3.5.4 Người môi giới BĐS nhận ủy quyền của khách hàng để thực hiện các công việc trái pháp luật

Để làm được việc này, người MGBĐS cần có mối quan hệ với các cán bộ của chính quyền địa phương. Người môi giới giới thiệu cho khách hàng những mảnh đất chưa được cấp phép xây dựng, sau đó nhờ vào mối quan hệ của mình, lo liệu để khách hàng xây được nhà. Nhờ sự thu xếp giữa người môi giới và cán bộ địa phương, khách hàng có một thời gian nhất định (thường là 10 đến 14 ngày) để xây nhà. Thủ thuật mà người môi giới hướng

dẫn cho khách hàng là: xây nhà vào ban đêm, vào các ngày nghỉ; hoặc cất nhà bằng cây lợp lá, rồi xây bên trong xong mới tháo dỡ phần vỏ bên ngoài, để lộ tường gạch. Nếu quá thời hạn mà vẫn chưa xây xong, khách hàng sẽ tốn thêm chi phí để người môi giới “làm việc” với cán bộ quản lý quy hoạch48.‌

2.3 Những vấn đề đặt ra

2.3.1 Khung pháp luật cho hoạt động môi giới thương mại chưa đầy đủ

2.3.1.1 Chưa có văn bản luật riêng về hoạt động môi giới thương mại

Tính đến tháng 09/2007, Chính phủ đã ban hành 13 nghị định hướng dẫn thi hành luật thương mại năm 200549, nhưng không có văn bản dưới luật nào hướng dẫn thực hiện các quy định về môi giới thương mại. Chỉ có những quy định về các loại hình trung gian thương mại khác được đưa lẫn vào các văn bản hướng dẫn các loại hình hoạt động thương mại.

Cụ thể, có hai nghị định đề cập đến trung gian thương mại. Thứ nhất, Nghị định số 12/2006/NĐ-CP ngày 23/01/2006 quy định chi tiết thi hành Luật thương mại về hoạt động mua bán hàng hóa quốc tế và hoạt động đại lý mua, bán, gia công, quá cảnh hàng hóa với nước ngoài. Nghị định này cũng chỉ đề cập đến Ủy thác và nhận ủy thác xuất nhập khẩu hàng hóa, Đại lý mua bán hàng hóa cho thương nhân nước ngoài và Thuê thương nhân nước ngoài làm đại lý bán hàng ở nước ngoài. Thứ hai, Nghị định số 59/2006/NĐ-CP ngày 12/06/2006 quy định chi tiết thi hành Luật thương mại về hàng hóa dịch vụ cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh và kinh doanh có điều kiện.

Chứng tỏ, khung pháp luật cho hoạt động MGTM nói riêng và trung gian thương mại nói chung chưa đầy đủ. Nói chính xác hơn, so với những loại hình hoạt động trung gian thương mại khác, hoạt động MGTM chưa được quan tâm thỏa đáng.

48 Cò nhà đất quậy tưng bừng (2008), 23/02/2008, truy cập ngày 15/04/2010, http://www.diemtin.com/Thoi- cuoc_4/Co-nha-dat-quay-tung-bung_4_7868/.

49 Trần Thị Bạch Dương (2007), Hoàn thiện pháp luật thương mại Việt Nam trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, Luận án tiến sĩ Luật học, tr109-110, Đại học Luật Hà Nội.