Hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Như vậy có thể thấy pháp luật vẫn quy định cho SGDBĐS được tiến hành một số dịch vụ bất động sản, đối chiếu quy định này với khoản 2 Điều 3 LKDBĐS năm 2014 thì dịch vụ môi giới bất động sản tiếp tục là một trong những nội dung hoạt động quan trọng và chủ yếu của SGDBĐS.

Thứ hai, vai trò của SGDBĐS. SGDBĐS có thể được hiểu như một “chợ chuyên biệt” để giao dịch về bất động sản, không phân biệt đối tượng tham gia là tổ chức hay cá nhân. Xét tổng thể thì việc đưa bất động sản giao dịch qua sàn sẽ giúp Nhà nước quản lý được các giao dịch bất động sản, từ đó có chính sách kịp thời để điều tiết thị trường, bảo đảm hoạt động kinh doanh bất động sản theo đúng định hướng và đúng yêu cầu đặt ra [57, tr.150].

Thông qua SGDBĐS, Nhà nước sẽ kiểm soát được hoạt động bán, cho thuê hàng hoá bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Theo định kỳ 6 tháng, hàng năm hoặc đột xuất, các doanh nghiệp bất động sản phải phải báo cáo kết quả hoạt động của mình cho cơ quan có thẩm quyền, qua đó giúp Nhà nước biết được số lượng hàng hoá được đưa vào lưu thông, giá mua bán, nhu cầu giao dịch, làm cơ sở để Nhà nước đưa ra các giải pháp nhằm bình ổn thị trường, xử lý những doanh nghiệp có vi phạm.

SGDBĐS sẽ từng bước hạn chế được các giao dịch không chính thức, giao dịch ngầm, làm tăng các giao dịch lành mạnh, hạn chế tối đa thất thu thuế từ việc chuyển nhượng bất động sản. Thông qua báo cáo hoạt động của các sàn giao dịch, Nhà nước sẽ biết được các hạn chế, sự không phù hợp của các chính sách về bất động sản, các quy định về giao dịch bất động sản để có sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tiễn, tạo điều kiện để các chủ thể gặp thuận lợi hơn trong kinh doanh bất động sản.

Với các thủ tục chặt chẽ, yêu cầu khắt khe về giấy tờ, điều kiện bất động sản tham gia thị trường sẽ giảm tần suất bất động sản tham gia giao dịch bất động sản diễn ra trên SGDBĐS, cũng làm giảm đáng kể số lượng người tham gia đầu tư với mục đích kiếm lợi làm khan hiếm thị trường, tạo cơn sốt, từ đó tạo sự bình ổn về giá bất động sản.

SGDBĐS giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển có hiệu quả, chính quy, lành mạnh. SGDBĐS còn là nơi kết nối các nhà đầu tư bất động sản. Các nhà đầu tư gặp nhau trên sàn giao dịch sẽ cùng trao đổi, tham khảo thông tin và quyết định đầu tư đối với những dự án khả thi. Sàn giao dịch đã trở thành yếu tố thiết yếu để hỗ trợ và định hướng cho nhà đầu tư trong phân tích, đánh giá, nhận định cơ hội khi tham gia thị trường bất động sản.

LKDBĐS năm 2006 quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua SGDBĐS và khuyến khích các tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua SGDBĐS để đảm bảo công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên (Điều 59). Tuy nhiên LKDBĐS năm 2014 không quy định bắt buộc giao dịch qua sàn bất động sản, với các lý do như: Việc giao dịch bất động sản thông qua sàn đã làm tăng thêm tổ chức kinh doanh dịch vụ trung gian, tăng thêm thủ tục, chi phí và góp phần đẩy giá, tạo giao dịch ảo; qua nhiều năm tồn tại, ngày càng nhiều sàn hoạt động thiếu chuyên nghiệp, mang tính hình thức, thậm chí trở thành công cụ hợp thức hoá vi phạm cho các chủ đầu tư, không ít sàn giao dịch bị xử lý vi phạm, buộc đóng cửa khiến khách hàng chịu thiệt hại; điều kiện thành lập sàn đơn giản, phần lớn đội ngũ nhân viên SGDBĐS chỉ qua đào tạo ngắn hạn là đã có chứng chỉ. Việc bãi bỏ quy định này sẽ phù hợp với thực tế thị trường “trầm lắng” như hiện nay, khắc phục được một số bất cập về vấn đề làm tăng thêm thủ tục, thêm chi phí cho người mua, thuê bất động sản.

Trong quá trình xây dựng LKDBĐS năm 2014, cũng có ý kiến cho rằng thay vì bỏ quy định giao dịch bắt buộc qua sàn nên chuyên nghiệp hoá hoạt động của chủ đầu tư xây dựng, phát triển dự án; nâng cao chất lượng môi giới trên SGDBĐS, làm cầu nối người dân đến với sản phẩm và cơ quan quản lý cần có biên pháp siết chặt quản lý các sàn. Bên cạnh đó, thời gian gần đây người dân đã tin tưởng và quen với việc đến các sàn giao dịch để tìm hiểu thông tin nhà đất, đăng ký mua bán, giao dịch và SGDBĐS cũng làm tốt vai trò của mình trong việc giúp Nhà nước tăng cường sự minh bạch, kiểm soát chặt chẽ thị trường.

LKDBĐS năm 2014 không bắt buộc nhưng cũng không cấm, việc giao dịch qua sàn hay không tuỳ vào khách hàng. Nếu chủ đầu tư thấy họ không đủ khả năng hoặc tự tổ chức bán hàng sẽ kém chuyên nghiệp, hạn chế tiếp cận khách hàng tiềm năng thì họ sẽ tìm đến các SGDBĐS chuyên nghiệp để gửi bán sản phẩm. Theo quan điểm của tác giả thì SGDBĐS trong thời gian tới vẫn tiếp tục là kênh trung gian quan trọng, hữu ích của thị trường bất động sản.

Thứ ba, nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGDBĐS được quy định tại Điều 56 LKDBĐS năm 2006: Một là, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập SGDBĐS hoặc thuê SGDBĐS của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Hai là, SGDBĐS phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập SGDBĐS thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động. Ba là, Hoạt động của SGDBĐS phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật. Bốn là, SGDBĐS, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập SGDBĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của SGDBĐS. Năm là,

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 128 trang tài liệu này.

SGDBĐS phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.

LKDBĐS năm 2014 không quy định riêng nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGDBĐS, theo đó SGDBĐS hoạt động trên cơ sở tuân thủ nguyên tắc kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 4, như sau: Bình đẳng trước pháp luật; Tự do thoả thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật; Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này; Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch. Bên cạnh đó, SGDBĐS phải tuân thủ quy định tại Điều 69 LKDBĐS năm 2014 về điều kiện kinh doanh, bao gồm: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ SGDBĐS phải thành lập doanh nghiệp; Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ SGDBĐS phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành SGDBĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; SGDBĐS phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.

Về cơ bản, quy định về nguyên tắc, điều kiện tổ chức, hoạt đông SGDBĐS vẫn giữ nội dung cũ, tuy nhiên các nhà làm luật đã cơ cấu lại dễ hiểu và khoa học hơn, sửa đổi, bổ sung một số điểm mới so với LKDBĐS năm 2006. Theo LKDBĐS năm 2006, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập SGDBĐS hoặc thuê SGDBĐS của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản của mình. SGDBĐS phải là pháp nhân, có thể là pháp nhân độc lập với doanh nghiệp thành lập ra sàn cũng có thể phụ thuộc (lấy tư cách pháp nhân của doanh nghiệp để hoạt động). Tuy nhiên, cơ quan chức năng không hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, theo Bộ Luật Dân sự năm

2005 thì một pháp nhân phải vừa có trụ sở, vừa có tài sản, vừa có cơ cấu tổ chức chặt chẽ và được quyền nhân danh pháp nhân để hoạt động nếu thiếu một trong các điều kiện thì không gọi là pháp nhân, còn theo Luật Doanh nghiệp thì pháp nhân phải có đủ các điều kiện trên và có con dấu để nhân danh pháp nhân. SGDBĐS gọi là pháp nhân, có đủ các điều kiện nhưng không được cơ quan có thẩm quyền cấp con dấu để nhân danh hoạt động bởi sàn giao dịch không nằm trong hệ thống các doanh nghiệp theo Luật Doanh nghiệp mà sàn là do doanh nghiệp thành lập ra, được coi là “nơi, địa điểm” để giao dịch hàng hoá [57, tr.157]. Khắc phục những điểm mâu thuẫn trong quy định SGDBĐS là pháp nhân, Điều 69 LKDBĐS năm 2014 bỏ quy định SGDBĐS là pháp nhân, chỉ quy định cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ SGDBĐS thì phải thành lập doanh nghiệp. Tư cách pháp nhân của sàn giao dịch sẽ được thực hiện thống nhất với các quy định về pháp nhân trong Bộ Luật Dân sự năm 2005, Luật Doanh nghiệp năm 2014.

Nếu LKDBĐS năm 2006 quy định ít nhất có 02 người có chứng chỉ môi giới và nếu kinh doanh dịch vụ định giá phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ định giá thì LKDBĐS năm 2014, SGDBĐS chỉ là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản mà không tiến hành các hoạt động dịch vụ bất động sản khác nên doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ SGDBĐS chỉ phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới. Đồng thời, bổ sung quy định người quản lý, điều hành SGDBĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Bên cạnh đó, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ SGDBĐS phải thành lập doanh nghiệp và theo quy định tại khoản 1 Điều 10 về Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, đối chiếu với quy định này thì doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ SGDBĐS phải có vốn pháp

định không dưới 20 tỷ đồng. Ngoài ra, SGDBĐS phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.

Thứ tư, nội dung hoạt động của SGDBĐS. Thị trường bất động sản là thị trường phát triển nhưng lại tiềm ẩn nhiều biến động. Việc quản lý thị trường bất động sản cần sự hỗ trợ của các SGDBĐS. SGDBĐS là chủ thể cung cấp các dịch vụ bất động sản để phục vụ cho thị trường bất động sản. Hiện nay, các nội dung của sàn giao dịch được ghi nhận tại Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 bao gồm: Giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Môi giới bất động sản; Định giá bất động sản; Tư vấn bất động sản; Quảng cáo bất động sản; Đấu giá bất động sản; Quản lý bất động sản.

Tuy nhiên, LKDBĐS năm 2014 đã được cơ cấu lại theo hướng SGDBĐS là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản mà không thực hiện các dịch vụ môi giới khác. Nếu LKDBĐS năm 2006 liệt kê các nội dung thuộc hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản thì LKDBĐS năm 2014 quy định theo hướng liệt kê các hoạt động cụ thể mà SGDBĐS được tiến hành bao gồm: Một là, Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Hai là, Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản; giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch; kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch; làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Để phù hợp với pháp luật về giá và pháp luật về quảng cáo, cũng như hạn chế tình trạng trùng lắp, chồng chéo giữa LKDBĐS năm 2014 và các văn bản luật khác, LKDBĐS năm 2014 quy định kinh doanh dịch vụ bất động sản

không có dịch vụ đấu giá, định giá và quảng cáo bất động sản mà chỉ bao gồm: Dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ SGDBĐS, dịch vụ tư vấn bất động sản và dịch vụ quản lý bất động sản. Nguyên nhân là do:

Dịch vụ định giá bất động sản đòi hỏi yêu cầu chuyên môn, khả năng nhạy bén với thị trường nắm bắt được quy hoạch, nhu cầu, xu thế của thị trường. Là hoạt động giúp chủ đầu tư, những người có tài sản xác định được giá trị của bất động sản để phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau. Đây là hoạt động kinh doanh đặc biệt, trước khi có LKDBĐS năm 2006 thì hoạt động định giá bất động sản được gọi là hoạt động kinh doanh nói chung của các công ty có chức năng định giá tài sản, nhưng không được coi là kinh doanh dịch vụ bất động sản. Các doanh nghiệp tham gia lĩnh vực này phải được Bộ Tài chính công nhận và các cá nhân hoạt động định giá phải có thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp; việc định giá bất động sản cũng được thực hiện giống như việc định giá tài sản nói chung. Để thực hiện dịch vụ này thì các doanh nghiệp có thể đăng ký kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản độc lập hoặc thành lập SGDBĐS. Theo quy định, sàn giao dịch muốn thực hiện dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp. Tuy nhiên, dịch vụ định giá bất động sản thực chất là dịch vụ thẩm định giá quy định tại pháp luật về giá mà đối tượng định giá là bất động sản, vì vậy nguyên tắc, các hoạt động liên quan đến dịch vụ này phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về giá để đảm bảo tính chuyên ngành, thống nhất và đồng bộ với các văn bản pháp luật có liên quan.

Đấu giá bất động sản được thực hiện giống như việc đấu giá các tài sản khác, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ đấu giá phải có người có Thẻ đấu giá viên do Bộ Tư pháp cấp. Pháp luật hiện nay quy định, SGDBĐS được hoạt động đấu giá và việc đấu giá phải tuân thủ quy định của pháp luật dân sự. Đấu

giá bất động sản được hiểu là việc bán, chuyển nhượng bất động sản công khai để chọn người mua, người nhận chuyển nhượng bất động sản trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản. Khác với các hình thức cung cấp dịch vụ bất động sản khác, pháp luật không quy định quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia dịch vụ đấu giá, các bên tự thỏa thuận về hình thức, nội dung đấu giá, quyền, nghĩa vụ và giá dịch vụ đấu giá trong hợp đồng dịch vụ. Tuy nhiên do quy định của Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản thì không có quy định đối với cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản mà chỉ có tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp, nguyên tắc, hoạt động về đấu giá bất động sản phải thực hiện theo pháp luật về giá.

Dịch vụ quảng cáo bất động sản được coi là dịch vụ kinh doanh bất động sản, dịch vụ này có thể đăng ký độc lập hoặc do SGDBĐS thực hiện [57, tr.168]. Theo đó, quảng cáo bất động sản được thực hiện thông qua SGDBĐS, trên phương tiện thông tin đại chúng hoặc các phương tiện khác. Sàn giao dịch chính là nơi các chủ thể kinh doanh quảng cáo sản phẩm bất động sản của mình, là điểm đến cho cả khách hàng cung và cầu trên thị trường bất động sản, là hình thức quảng bá riêng biệt các sản phẩm bất động sản. Quảng cáo bất động sản được thực hiện dựa trên sự thỏa thuận của các bên về hình thức, nội dung quảng cáo, quyền, nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quảng cáo. Tuy nhiên, quảng cáo bất động sản thực chất cũng là các hoạt động dịch vụ quảng cáo được quy định tại pháp luật về quảng cáo.

Như vậy, theo quy định mới, sàn giao dịch không tiến hành các dịch vụ đấu giá, định giá và quảng cáo bất động sản mà các dịch vụ này do các tổ chức chuyên nghiệp tiến hành. Ngày 01/7/2015, LKDBĐS năm 2014 có hiệu lực thì bên cạnh việc trực tiếp thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản, SGDBĐS tiếp tục thực hiện nhiệm vụ là tổ chức trung gian đứng ra tổ chức việc mua bán, chuyển