Các Giải Pháp Bổ Trợ Dịch Vụ Môi Giới Trên Sàn Giao Dịch Bất Động Sản

được phép hoạt động. Quy định quy tắc ứng xử, đạo đức giữa những nhà môi giới bất động sản với nhau. Như: nhà môi giới không được tự ý thay đổi các mức phí dịch vụ, tranh giành khách hàng; không được sử dụng thông tin nội bộ để mua bán thu lợi cá nhân; các nhà môi giới bất động sản luôn sẵn sàng cộng tác với nhà môi giới khác vì quyền lợi tốt nhất cho khách hàng của mình... Trong trường hợp khách hàng không muốn tiếp tục làm việc và có nhu cầu chuyển sang làm việc với nhà môi giới khác thì nhà môi giới cũ không được có thái độ bài trừ, bất hợp tác.

Quy định các quy tắc ứng xử, đạo đức của nhà môi giới đối với khách hàng như: nhà môi giới phải trung thực với khách hàng, không được cố ý hướng dẫn khách hàng sai lầm về giá thị trường; phải thông báo rõ ràng khi làm đại diện cho cả hai bên trong một giao dịch; phải tuyệt đối giữ bí mật về các thông tin do khách hàng cung cấp để không gây bất lợi cho khách hàng; có trách nhiệm chu đáo đối với tài sản của khách hàng do mình giữ hay quản lý; không được hư cấu, nói sai sự thật về tài sản, không được che dấu các sự kiện, đặc điểm hiển nhiên liên quan đến tài sản và giao dịch; không được đề nghị nhận những khoản thù lao ngoài hợp đồng... Ngoài ra, nhà môi giới bất động sản cần phải có thái độ lịch sự, tôn trọng, trung thực, thân thiện và hợp tác.

Thứ ba, ban hành chế tài đối với hành vi vi phạm của cá nhân, tổ chức môi giới bất động sản. Vi phạm pháp luật xảy ra trên SGDBĐS ngày càng nhiều, các dạng vi phạm được quy định trong Nghị định số 23/2009/ NĐ-CP ngày 27/2/2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý và phát triển nhà và công sở. Tuy nhiên các vi phạm chỉ được nêu chung chung, bên cạnh đó các vi phạm trong dịch vụ môi giới bất động sản ngày càng diễn biến phức tạp, chế tài xử phạt chưa đủ sức răn đe, mức phạt cao nhất hiện nay chỉ là 70.000.000 đồng [11, Điều 34].

LKDBĐS năm 2014 quy định tại Điều 79 – Xử lý vi phạm thì tổ chức, cá nhân có hành vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. Trong quá trình xây dựng Nghị định hướng dẫn cần quy định cụ thể về việc kiểm tra, rà soát thường xuyên hoạt động của sàn giao dịch, quy định chế tài đủ mạnh đối với hành vi vi phạm trong môi giới bất động sản đặc biệt là môi giới trên SGDBĐS như: tăng mức xử phạt đối với từng mức độ của hành vi vi phạm, trường hợp gây thiệt hại lớn đối với cá nhân, tổ chức được môi giới thì phải bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

3.2.2. Các giải pháp bổ trợ dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản

Bên cạnh các giải pháp hoàn thiện pháp luật, những giải pháp bổ trợ cho dịch vụ môi giới trên SGDBĐS cũng hết sức cần thiết. Trong đó phải kể đến:

Thứ nhất, đổi mới quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. Hiện nay tốc độ phát triển của các doanh nghiệp bất động sản nói chung và các SGDBĐS nói riêng ngày càng cao, đòi hỏi các cơ quan quản lý nhà nước phải ngày một hoàn thiện hơn. Do đó, cần phải đổi mới sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động môi giới phát triển đúng hướng. Chính sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản tạo cho môi giới bất động sản có môi trường phát triển tốt hơn. Trong thời gian qua, cơ chế quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều bất cập, không thống nhất, thị trường bất động sản thiếu minh bạch. Quy hoạch không dựa trên cơ sở phát triển kinh tế xã hội cũng là nguyên nhân dẫn đến thiếu ổn định của những thông tin về bất động sản. Một hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam là thiếu hụt hệ thống cơ quan chuyên trách quản lý bất động

sản. Để khắc phục hạn chế này trong thời gian tới, cần phải củng cố cơ quan địa chính các cấp, mạnh dạn phân cấp, giao quyền cho những cơ quan chuyên môn này, hướng tới thành lập một hệ thống cơ quan chuyên trách đảm nhiệm việc quản lý thị trường bất động sản bao gồm cơ quan đăng ký bất động sản và cơ quan địa chính.

Tăng cường công tác kiểm tra, theo dõi, giám sát của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp. Kiểm soát chặt chẽ vốn pháp định của doanh nghiệp, ngăn chặn doanh nghiệp không đủ vốn vẫn tham gia đầu tư dự án bất động sản; quy định cụ thể việc đăng ký tiến độ đầu tư, theo dõi sát sao tiến độ thi công từng dự án bất động sản; kiểm tra các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật trong đăng ký kinh doanh.

Áp dụng các chính sách giảm thuế cho các giao dịch bất động sản thực hiện trên sàn thì hiện tượng giao dịch ngầm sẽ không còn nữa. Việc giảm thuế đối với giao dịch qua sàn sẽ thu hút được mọi giao dịch bất động sản vì các tiện ích mà khi giao dịch qua sàn mang lại (như nhanh chóng, tiện lợi, chi phí thấp...) Ngoài ra, khi giao dịch được tiến hành qua sàn thì mọi thông tin về thị trường bất động sản, về các giao dịch bất động sản được niêm yết sẽ chính xác, minh bạch, giúp cho nhà nước nắm bắt thông tin chính xác, cụ thể về xu hướng phát triển của thị trường bất động sản và đề ra các chính sách phát triển đúng đắn.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 128 trang tài liệu này.

Cần phải đẩy nhanh tiến độ hợp thức hoá các quyền bất động sản bằng cách nhanh chóng ban hành Nghị định sửa đổi Nghị định số 60/CP ngày của Chính phủ theo hướng sau: Một là, thay vào việc liệt kê các trường hợp có thể được hợp thức hoá như Nghị định cũ cần liệt kê một vài trường hợp cụ thể không được hợp thức hoá. Tất cả các trường hợp khác ngoài các trường hợp được liệt kê trong Nghị định đều sẽ được hợp thức hoá và không đòi hỏi nhiều

giấy tờ. Những trường hợp không được hợp thức hoá chỉ nên bao gồm các mảnh đất đang có tranh chấp, vi phạm quy hoạch đã được công bố hoặc mới lấn chiếm đất công. Hai là, cần phải mạnh dạn giao việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cơ quan chuyên trách về đất đai, tức là các cơ quan địa chính. Hầu hết các nước đều có cơ quan chuyên trách về đăng ký bất động sản. Việc phân cấp này góp phần tăng trách nhiệm cho ngành địa chính, đồng thời đẩy nhanh tốc độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đáp ứng yêu cầu của cải cách hành chính giảm nhẹ khối lượng công việc sự vụ của Chủ tịch UBND các cấp. Ba là, cần tăng diện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không chỉ là đất ở thành thị mà còn cấp các loại giấy chứng nhận khác cho các loại bất động sản khác như đất ở nông thôn và các loại nhà không phải là nhà ở như văn phòng đại diện, khách sạn, câu lạc bộ, nhà hàng,… Bốn là, tăng cường áp dụng các cơ chế miễn giảm hoặc cho nợ tiền sử dụng đất cho đến khi thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Sau khi đã tạo đầy đủ điều kiện thuận lợi cho các chủ sử dụng đất, cần tăng cường các biện pháp cưỡng chế thi hành việc đăng ký đất đai thông qua các biện pháp như thanh tra, kiểm tra, xử phạt hành chính… [33].

Thành lập các SGDBĐS của nhà nước. Hiện nay các SGDBĐS trên cả nước đều do doanh nghiệp tư nhân thành lập dẫn đến nhiều hạn chế, như tính công khai, minh bạch của thông tin niêm yết trên sàn không chính xác dẫn đến nhà nước không thể triệt để thu thuế từ các giao dịch bất động sản mặc dù là các giao dịch này đã thông qua sàn. Khi các sàn giao dịch của nhà nước được thành lập và phát triển thì việc thu thập thông tin trên thị trường sẽ đảm bảo chính xác nhờ có sự chọn lọc từ hai nguồn sàn giao dịch của tư nhân và sàn giao dịch của nhà nước. Đồng thời, sự ra đời của sàn giao dịch nhà nước sẽ khuyến khích và từng bước đưa tất cả các giao dịch của người dân lên sàn giao dịch để cơ quan quản lý nắm được mọi thông tin về thị trường để từ đó

hoạch định những cơ chế, chính sách đúng đắn cho việc quản lý và điều tiết thị trường có hiệu quả.

Thứ hai, tạo lập bất động sản cho thị trường. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng và thị trường lao động. Vì vậy, tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản không phải chỉ vì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà vì lợi ích chung, góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Tạo lập nguồn hàng hóa cho thị trường bất động sản là một trong những phương thức quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Sự phát triển của thị trường bất động sản sẽ góp phần làm đa dạng hóa các hoạt động kinh doanh bất động sản và phát triển nó theo hướng tích cực. Nguồn hàng hóa bất động sản ngày càng đa dạng, sẽ là động lực thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản trong đó có hoạt động môi giới trên SGDBĐS. Chính điều này đã đặt ra nhiều cơ hội và thách thức cho các nhà môi giới bất động sản, do đó các nhà môi giới phải hoàn thiện kỹ năng của mình không chỉ nắm vững kiến thức pháp luật, chính sách phát triển đất đai của Nhà nước, mà còn phải nắm rõ thông tin về bất động sản để đưa ra những hàng hóa phù hợp với thị hiếu của người có nhu cầu.

Khác với các hàng hoá thông thường, nguồn cung bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất... Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất. Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các

nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp. Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế-xã hội là cơ sở để Nhà nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai. Nếu xu thế đô thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh tế xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai không được điều chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu hụt về hàng hóa bất động sản. Từ sự mất cân đối giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiện của những nguồn cung bất động sản bất hợp pháp, song do thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên các nguồn cung bất hợp pháp vẫn được chấp nhận.

Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng bất động sản là một nhân tố tác động rất lớn đến lượng cung và cầu về bất động sản. Công khai hoạt động của thị trường bất động sản, cho phép mọi đối tượng đều có thể tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn hàng hóa bất động sản và đa dạng hoá cơ cấu về cung bất động sản. Sự thừa nhận và chủ trương đa dạng hoá các nguồn cung về nhà ở cũng là một nhân tố hết sức quan trọng mở đường cho việc đa dạng hoá các hình thức phát triển nhà ở và làm phong phú thêm số lượng và cơ cấu của các nguồn cung nhà ở.

Khuyến khích xây dựng các chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển đô thị. Đây là những tác động trực tiếp đến nguồn hàng hóa bất động sản. Nhà nước luôn luôn là người duy nhất có chức năng, vai trò và khả năng trong việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng. Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại mới có thể phát triển tiếp theo. Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà nước không được triển khai thì dù các tiềm lực xây dựng có to lớn đến

đâu, các chủ trương chính sách khác có hấp dẫn biết bao nhiêu, những vùng đất không có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ là đất không hơn không kém chứ không thể trở thành nguồn cung bất động sản. Vì vậy, sự phát triển và hoàn thiện của kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan trọng đối với sự thay đổi về lượng cung hàng hoá bất động sản.

Thứ ba, Nhà nước cần xây dựng hệ thống thông tin bất động sản nhằm hỗ trợ cho các chủ thể tham gia thị trường trong việc tìm kiếm thông tin, nắm bắt diễn biến thị trường một cách kịp thời. Chính quyền các cấp cần có biện pháp hỗ trợ và tạo hành lang pháp lý cụ thể và rõ ràng để các SGDBĐS có cơ hội tham gia hoạt động vào mạng các sàn giao dịch. Việc hình thành một hệ thống thông tin thường xuyên về thị trường bất động sản cho phép thị trường hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu quả hoạt động của thị trường và có thể giảm nguy cơ xấu tác động lên nền kinh tế do đầu cơ. Vì vậy, cần đa dạng hóa các hình thức cung cấp thông tin và tư vấn cần thiết về pháp luật, quy hoạch, kế hoạch, chính sách, cung cầu, giá cả, tài chính, tín dụng đối với bất động sản thông qua tổ chức công và tư. Tạo điều kiện về mặt pháp lý, quy chế tổ chức để các sàn được tiếp tục hình thành, củng cố, mở rộng và hoạt động có hiệu quả.

Thực hiện đa dạng hóa, công khai, minh bạch thông tin. Theo đó đưa thông tin về pháp luật, cơ chế chính sách, quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý và phát triển thị trường bất động sản lên phương tiện thông tin đại chúng. Bên cạnh đó, kiểm soát tính công khai của các thông tin và chất lượng dịch vụ tư vấn, những người tư vấn được quyền yêu cầu các cơ quan quản lý Nhà nước xác nhận thông tin pháp lý về bất động sản. Tiếp tục phát huy vai trò của Mạng các sàn giao dịch (Vrnet), các thông tin về thị trường mà cơ quan quản lý nhà nước thu thập được từ các SGDBĐS sẽ đảm bảo chính xác và minh bạch; các doanh nghiệp sẽ luôn được sự hỗ trợ của các cơ quan nhà

nước thông qua việc ban hành cơ chế chính sách phù hợp. Đồng thời cơ chế quản lý sàn này sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định hơn hạn chế đến mức thấp nhất sự ảnh hưởng xấu đến thị trường của nhà đầu tư và các nhà đầu cơ.