Một Số Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Thực Thi Pháp Luật Về Dịch Vụ Môi Giới

của mỗi quốc gia, nó có tác dụng định hướng cho giao dịch bất động sản trên các địa bàn nhất định và nó cũng là điều kiện cần thiết giúp cho nhà nước đầu tư cho việc thực hiện nhiệm vụ này. Để hoạt động kinh doanh bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam trở nên chuyên nghiệp, ngang tầm quốc tế, Chính phủ, Bộ Xây dựng sẽ có những giải pháp, những chương trình hành động cụ thể để hỗ trợ thị trường bất động sản, tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển, nhưng cũng đặt ra những yêu cầu cơ bản đối với các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Cụ thể: Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần xây dựng chiến lược phát triển của doanh nghiệp, có kế hoạch thực thi hữu hiệu dài hạn và ngắn hạn; nghiêm chỉnh chấp hành kinh doanh theo đúng pháp luật. Đặc biệt, phải từng bước nâng cao năng lực tài chính như tăng vốn chủ sở hữu, thu hút vốn từ bên ngoài theo pháp luật, tăng cường quản trị doanh nghiệp qua phân tích hoạt động kinh tế, phân tích thị trường. Nghiên cứu và xây dựng hệ thống thông tin chuẩn về thị trường. Quan tâm nâng cao năng lực, đạo đức nghề nghiệp cho toàn thể người lao động trong doanh nghiệp.

Ngoài ra, nhằm thúc đẩy phát triển nghề môi giới bất động sản, cần sớm thành lập các hiệp hội môi giới bất động sản ở nước ta dưới dạng tổ chức phi chính phủ, có điều lệ, quy chế nhằm nâng cao nghiệp vụ, tính chuyên nghiệp, kiểm soát đạo đức nghề nghiệp và bảo vệ quyền lợi chính đáng của các hội viên. Các nhân viên môi giới muốn hành nghề phải là thành viên của hiệp hội, đóng hội phí, được đào tạo nâng cao, chịu sự giám sát của hội về nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp. Hàng năm, hiệp hội tổ chức tổng kết nhằm tôn vinh và ghi nhận những đóng góp của các nhà môi giới đã hoàn thành xuất sắc công việc của mình và có trách nhiệm với cộng đồng… đồng thời xử lý các trường hợp vi phạm đạo đức nghề nghiệp. Điều lớn nhất có thể đạt

được từ hoạt động này là phát huy sức mạnh cộng đồng có thể hình thành các doanh nghiệp môi giới đủ tầm có sức cạnh tranh cao và tập hợp, phát huy tối đa nguồn nội lực đang tự phát triển một cách rời rạc, đưa hoạt động môi giới trở thành nghề có tính chuyên nghiệp cao và quản lý tốt về đạo đức nghề nghiệp của các thành viên. Ngoài ra hiệp hội môi giới còn có ý nghĩa quan trọng trong việc xây dựng nguồn dữ liệu thông tin thị trường, các thông tin về giao dịch bất động sản từ các thành viên bắt buộc phải chuyển giao cho hiệp hội, tại đó họ sẽ có trách nhiệm cập nhật, kiểm soát tính trung thực và công bố ra thị trường. Đây là nguồn dữ liệu vô cùng quý giá và đáng tin cậy phục vụ cho rất nhiều lĩnh vực khác như xây dựng chính sách quản lý, thẩm định giá bất động sản, phát triển thị trường, phân tích, dự báo…

Thứ hai, vấn đề đào tạo luôn là nền tảng cơ bản của mọi sự phát triển và tính chuyên nghiệp, do đó công tác đào tạo cần phải tiến hành thường xuyên và đặc biệt quan tâm về chất lượng. Việc đào tạo nghiệp vụ môi giới nói riêng và kinh tế bất động sản nói chung cần có chủ trương nâng cao các cấp học chuyên sâu như hệ cử nhân hoặc sau đại học và cần thiết lập viện nghiên cứu về thị trường bất động sản, kinh tế bất động sản, thẩm định giá bất động sản, có như vậy mới có khả năng nghiên cứu mở rộng và chuyên sâu các kỹ năng và kiến thức, nghiệp vụ của nguồn nhân lực hoạt động trong các lĩnh vực bất động sản, sớm đưa kinh tế bất động sản nước ta trở thành kinh tế mũi nhọn và bắt kịp trình độ phát triển của cộng đồng ASEAN.

Tóm lại, môi giới bất động sản ở nước ta là nghề có mức độ hấp dẫn cao, với lực lượng ngày càng tăng nhưng tính chuyên nghiệp, chất lượng đào tạo và đạo đức nghề nghiệp là các vấn đề chưa được quan tâm đúng mức. Từ những gợi ý chính sách theo hướng quản lý nghề theo Hiệp hội và tập trung nâng cao chất lượng đào tạo cùng với việc xây dựng văn hóa môi giới, trong việc quản lý và chia sẻ thông tin giao dịch cũng như kiểm soát tốt đạo đức

nghề nghiệp các thành viên, kỳ vọng sẽ tạo động lực mới phát triển lành mạnh và xứng tầm nghề môi giới bất động sản trong hệ thống ngành nghề kinh tế quốc dân của cả nước.

Tình hình kinh tế - xã hội trong những năm gần đây đã có những chuyển biến tích cực, đúng hướng, các giải pháp kiềm chế lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô đã được phát huy hiệu quả; tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục đối mặt với khủng hoảng, trầm lắng, diễn ra với hầu hết các phân khúc bất động sản, ảnh hưởng đến tình hình sản xuất kinh doanh, vốn bị tồn đọng không quay vòng được, tác động đến các ngành khác như xi măng, sắt thép, trang trí nội thất... Năm 2012 được nhiều người nhận định là “đáy” của thị trường bất động sản, nhiều doanh nghiệp bất động sản bị thua lỗ, các sàn giao dịch ế ẩm, rất nhiều sàn giao dịch nhỏ phải đóng cửa. Tất cả tạo nên một bức tranh ảm đạm về thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và dịch vụ môi giới trên các sàn giao dịch nói riêng. Nguyên nhân của những việc đó là do thị trường bất động sản đã trải qua một thời kỳ phát triển quá mức, quy hoạch tràn lan, không có kế hoạch cụ thể cộng thêm với những biến động kinh tế không tốt từ cuối năm 2009, giá vàng tăng cao khiến cho thị trường bất động sản rơi vào khó khăn, nhiều sàn giao dịch phải trì hoãn hoạt động.

Năm 2014 và những năm tiếp theo, nhiều chuyên gia nhận định thị trường bất động sản cũng sẽ chưa khởi sắc nhiều. Tuy nhiên, khi mà giá cả bất động sản sẽ có chiều hướng giảm dần cùng với việc cải thiện hệ thống pháp lý từ phía nhà nước, hệ thống quản lý tại các sàn giao dịch, chúng ta hoàn toàn có thể hi vọng vào việc nâng cao mật độ giao dịch tại các sàn, từ đó đưa đến sự ổn định trong hoạt động môi giới bất động sản tại sàn nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Con đường phía trước đầy khó khăn và thách thức nhưng với nỗ lực của cộng đồng doanh nghiệp và Nhà nước, thị trường bất động sản hi vọng sẽ có những bước chuyển tích cực,

khó khăn sẽ giảm dần. Bên cạnh đó, Hiến pháp năm 2013 có hiệu lực từ 01/01/2014, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ 1/7/2014, LKDBĐS sửa đổi có hiệu lực vào ngày 01/7/2015 tới và các quy phạm pháp luật khác sẽ đặt nền tảng cho thị trường bất động sản hồi phục và phát triển lành mạnh, minh bạch, ổn định và bền vững trong những năm tiếp theo, góp phần vào việc hồi phục, phát triển kinh tế.

LKDBĐS năm 2014 với nhiều điểm mới tích cực sẽ góp phần vào sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản. Cùng với việc mở rộng phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và việc cho phép kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, các bên muốn thực hiện giao dịch nhanh chóng, tiết kiệm chi phí và thời gian khiến dịch vụ SGDBĐS nói chung, hoạt động môi giới trên sàn giao dịch nói riêng tiếp tục là hoạt động kinh doanh bất động sản quan trọng, mang lại hiệu quả cao cho các bên tham gia giao dịch. Tuy nhiên để LKDBĐS năm 2014 đi vào thực hiện, cần tiếp tục nghiên cứu xây dựng các văn bản hướng dẫn phù hợp với thực tiễn, đặc biệt chú trọng đến quy định các vấn đề liên quan đến môi giới bất động sản, SGDBĐS.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 128 trang tài liệu này.

3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam

3.2.1. Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch bất động sản

Hoàn thiện khung pháp lý cho dịch vụ môi giới bất động sản nói chung và môi giới trên SGDBĐS nói riêng là một nhiệm vụ quan trọng. Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã khắc phục được một số hạn chế so với LKDBĐS năm 2006, tuy nhiên, để triển khai LKDBĐS năm 2014, tác giả đề xuất một số vấn đề cần quy định rõ và hoàn thiện hơn để hoạt động của

sàn giao dịch nói chung, hoạt động môi giới trên sàn giao dịch nói riêng ngày càng hiệu quả hơn, góp phần vào sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản. Theo đó, cần tập trung vào các quy định về điều kiện mô hình tổ chức của sàn giao dịch, chủ thể môi giới bất động sản...

Thứ nhất, xây dựng quy định tiêu chí SGDBĐS chuẩn.

Theo quy định mới của LKDBĐS năm 2014 thì không bắt buộc nhưng cũng không cấm các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua SGDBĐS, mặt khác Nhà nước tiếp tục khuyến khích các tổ chức, các nhân kinh doanh bất động sản thông qua sàn. Chính vì vậy, các sàn giao dịch muốn thu hút được khách hàng, đạt được lợi nhuận cao cần phải tự hoàn thiện mình, nâng cao chất lượng hoạt động. Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007, SGDBĐS phải có đầy đủ các điều kiện về mô hình tổ chức, cơ sở vật chất, trang thiết bị. Tuy nhiên, với những thay đổi trong LKDBĐS năm 2014, các quy định cũ điều kiện mô hình tổ chức sàn giao dịch không còn phù hợp cần có sự điều chỉnh hợp lý về tiêu chuẩn sàn chuẩn như là xây dựng các chỉ số chuẩn về quy mô của sàn giao dịch, số lượng, chất lượng đội ngũ nhân viên ...

Thứ hai, hoàn thiện khung pháp lý cho chủ thể môi giới bất động sản.

Một là, hoàn thiện các quy định về đào tạo, bồi dưỡng và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Nhà môi giới bất động sản đóng vai trò trung gian, kết nối những người có nhu cầu về bất động sản với nhau. Họ cần phải tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu cho chính bản thân mình. Hiệu quả công việc và đạo đức nghề nghiệp luôn song hành với nghề môi giới. Việc này thể hiện được năng lực quản lý, trình độ quản lý, trình độ đào tạo của các cơ sở đào tạo nghề, đào tạo cán bộ cung cấp cho thị trường; đảm bảo cho chất lượng dịch vụ môi giới trên thị trường tránh những hành vi sai trái, lừa đảo,

năng lực yếu kém. Nhà nước cần có sự đầu tư và quan tâm hơn nữa đến việc mở rộng quy mô và nâng cao chất lượng của các cơ sở đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, đảm bảo chất lượng đầu ra của sản phẩm đào tạo phải đáp ứng tốt hơn các nhu cầu cung ứng dịch vụ đối với các chủ thể tham gia thị trường. Bên cạnh đó, cần tiến hành rà soát kịp thời và xử lý kiên quyết những văn phòng, những trung tâm dịch vụ đang hoạt động không đúng pháp luật, nhằm tạo nên những nhà cung cấp dịch vụ chính quy, chuyên nghiệp trên cơ sở cạnh tranh bình đẳng và lành mạnh.

Từ năm 2006 đến nay, người làm nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất động sản. Bên cạnh đó, ngoài việc phải nắm rõ các văn bản pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng như một số hệ thống văn bản pháp luật khác liên quan, người môi giới phải thật sự am hiểu vị trí, các thông tin chi tiết về quy hoạch, quy định các loại thuế liên quan đến mua bán bất động sản; so sánh các loại mức giá bất động sản… để có thể tư vấn tốt cho khách hàng. Với quy mô phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, cần thiết đội ngũ môi giới phải ngày càng chuyên nghiệp, cần thiết phải có cả trình độ ngoại ngữ thì mới thuận lợi trong tư vấn và giao dịch. Bộ Xây dựng đưa ra khung đào tạo, bồi dưỡng môi giới, định giá và điều hành SGDBĐS theo quy định của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 15-10-2007 đã quy định từ ngày 1-1-2009, mọi hoạt động về môi giới và định giá bất động sản, SGDBĐS phải có đủ số người có chứng chỉ hoặc giấy chứng chỉ hành nghề. Hơn nữa, Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31-12-2007 ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý điều hành SGDBĐS, với các điều kiện rất "mở", như: không quy định cụ thể cơ sở nào được phép đào tạo, giảng viên nào có kinh nghiệm cụ thể được phép giảng dạy. Bên cạnh đó, nội dung chương trình đào tạo về môi giới bất động sản còn

sơ sài, chưa đáp ứng được đòi hòi thực tiễn của thị trường nói riêng cũng như đảm bảo tính khoa học của một chương trình đào tạo nghề môi giới nói chung. Vì vậy, việc ban hành các văn bản pháp luật quy định chi tiết và cụ thể nội dung đào tạo là rất cần thiết, các quy định này phải xuất phát và phù hợp với những yêu cầu trên hoạt động thực tế. Cần quy định theo hướng, các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng được tổ chức đào tạo về môi giới bất động sản, định giá bất động sản… phải đáp ứng yêu cầu như: có đăng ký kinh doanh về đào tạo đối với doanh nghiệp hoặc có chức năng, nhiệm vụ đào tạo đối với các tổ chức khác; có chương trình, giáo trình, tài liệu phù hợp với quy định của pháp luật và yêu cầu trên thực tế; giảng viên có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm giảng dạy đáp ứng yêu cầu của các môn học. Giảng viên là các nhà giáo chuyên nghiệp, các chuyên gia, các nhà quản lý, người có chứng chỉ và có kinh nghiệm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

LKDBĐS năm 2014 đã quy định về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, theo đó, người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có trình độ trung học phổ thông, phải trải qua kỳ sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản; thời hạn sử dụng của chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản là 05 năm. Để quy định trên được thi hành, Chính phủ cần nghiên cứu, ban hành Nghị định hướng dẫn chi tiết LKDBĐS năm 2014, trong đó, cần quy định cụ thể các vấn đề: Một là, Cần bổ sung các quy định về đào tạo kỹ năng hành nghề môi giới bất động sản trong đó quy định cụ thể hơn nội dung, chương trình đào tạo về kỹ năng và thực hành kỹ năng môi giới bất động sản. Bổ sung quy định về đào tạo các chuyên ngành bổ trợ cho hoạt động môi giới bất động sản như chuyên đề về kỹ năng thu thập, đánh giá và phân tích thông tin về bất động sản, chuyên đề về nắm bắt tâm lý khách hàng, chuyên đề về đạo đức và quy tắc ứng xử của nhà môi giới bất động sản... Ngoài ra cần chú trọng đến nội dung đào tạo

riêng về phòng, chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản, trong đó nhấn mạnh nội dung về phương thức, thủ đoạn rửa tiền thường gặp; cách nhận biết khách hàng, nhận biết giao dịch đáng ngờ... Hai là, Bổ sung quy định về thời gian tập sự của người có nhu cầu cấp chứng chỉ môi giới. Hiện nay, không có quy định cụ thể về thời gian tập sự đối với người xin cấp chứng chỉ môi giới sau khi đã hoàn thành khóa bồi dưỡng môi giới bất động sản. Các cơ sở đào tạo có lập kế hoạch, chương trình về tổ chức đi thực hành nghề môi giới bất động sản cho học viên nhưng chỉ mang tính hình thức. Nhiều khi, các cơ sở đào tạo này liên hệ với một sàn giao dịch rồi tổ chức một vài buổi ngoại khóa để tham quan, tìm hiểu sơ bộ. Vì vậy, cần bổ sung quy định về thời gian thực tập từ 01-03 tháng đối với các học viên tham gia các khóa đào tạo về nghề môi giới bất động sản.

Hai là, kinh nghiệm của các nước có thị trường bất động sản phát triển cho thấy, muốn dịch vụ môi giới bất động sản phát triển theo hướng chuyên nghiệp thì cần phải có quy định về quy tắc ứng xử, đạo đức của nhà môi giới để tạo mối quan hệ bình đẳng giữa các nhà môi giới với nhau cũng như mối quan hệ giữa nhà môi giới với khách hàng, đảm bảo quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch bất động sản. Thông qua đó, định hướng cho dịch vụ môi giới bất động sản nói chung và môi giới trên SGDBĐS nói riêng đi vào nề nếp, nâng cao uy tín, vị thế của nhà môi giới bất động sản. Với mục đích xây dựng chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp của chuyên gia bất động sản chuyên nghiệp, khách quan, trung thực, công khai và tạo sự tin tưởng và đem lại lợi ích cho khách hàng, cần nghiên cứu, xây dựng quy định về quy tắc ứng xử, đạo đức của nhà môi giới bất động sản với những nguyên tắc quan trọng sau:

Nhà môi giới bất động sản phải tuân thủ các quy định của pháp luật, các quy trình, quy chế, quy định của doanh nghiệp; không được làm những việc pháp luật cấm, chỉ cung cấp những dịch vụ trong phạm vi nghề nghiệp