Sự Cần Thiết Và Phương Hướng Hoàn Thiện Pháp Luật Về Dịch Vụ Môi Giới

của pháp luật, các sàn bất động sản chỉ phát triển về số lượng mà không quan tâm đến nâng cao chất lượng dịch vụ. Phần lớn các sàn giao dịch do chủ đầu tư tự thành lập để bán sản phẩm của chính mình, vì vậy, tính cạnh tranh thấp, nhu cầu chia sẻ thông tin chưa cao, các sàn không có chiến lược phát triển lâu dài. Các sàn bất động sản được mở tràn lan song các giao dịch ngoài luồng, mua bán trao tay vẫn nhiều, dẫn đến việc giao dịch qua sàn mang tính chất hình thức.

Bên cạnh đó, tính chuyên nghiệp của SGDBĐS còn kém. Đây là lĩnh vực kinh doanh có điều kiện nhưng thực tế các điều kiện còn dễ dãi, lòng lẻo. Khi thấy có lãi các doanh nghiệp đua nhau đầu tư bất động sản thậm chí các doanh nghiệp thủy sản, điện lực, dầu khí cũng làm địa ốc trong khi lộ trình làm dự án rất phức tạp, cần nguồn lực lớn đặc biệt là thủ tục hành chính kéo dài mất nhiều công sức tiền bạc cũng góp phần đẩy giá lên cao. Tính thiếu minh bạch của thông tin cũng làm tình trạng đầu cơ ngày càng nhiều. Hiện nay các doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản ở phía Nam, do gặp nhiều khó khăn trong vấn đề tài chính, tỷ trọng dư nợ bất động sản phía Nam chiếm xấp xỉ 50% của cả nước trong khi khu vực phía Bắc chỉ chiếm dưới 20%. Qua kết quả khảo sát bước đầu, nhiều dự án tạm dừng, chậm triển khai; nhiều dự án có sản phẩm

hoàn chỉnh nhưng không bán được, hàng tồn kho tăng (đa số căn hộ tồn kho có diện tích lớn: 10.039 căn hộ có diện tích 60 - 90m2, chiếm tỷ lệ 69,3%;

3.406 căn hộ có diện tích trên 90m2, chiếm tỷ lệ 23,5%), không phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán hiện tại của người dân, dẫn đến nợ xấu gia tăng. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước - chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh, dư nợ cho vay bất động sản trên địa bàn thành phố khoảng 85.000 tỷ đồng, chiếm 10,6% trong tổng dư nợ trên địa bàn; trong đó, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản là 66.084 tỷ đồng, cho vay khác (cho vay mua nhà để

ở, cho vay mua nhà cho công nhân thuê, xây nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở khu chế xuất - khu công nghiệp) là 18.916 tỷ đồng. Nợ xấu cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản khoảng 4.145 tỷ đồng, chiếm 6,27% tổng dư nợ kinh doanh bất động sản [34].

Mặt khác, các chủ thể tham gia thị trường còn nhiều bất cập như: Các tổ chức đầu tư bất động sản năng lực tài chính yếu, năng lực quản lý không đồng đều, thiếu thông tin về cơ chế chính sách mới, về tình hình thị trường; đội ngũ các tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản trong đó có môi giới bất động sản, đã hình thành và từng bước phát triển nhưng tính chuyên nghiệp chưa cao, thiếu những tổ chức tài chính phi ngân hàng, tổ chức dịch vụ công, tổ chức nghiên cứu dự báo để hỗ trợ cho thị trường bất động sản.

Ngoài ra, công tác đào tạo nguồn nhân lực tham gia thị trường bất động sản vẫn còn nhiều bất cập. Mặc dù theo LKDBĐS năm 2006, các đối tượng cung ứng dịch vụ bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề do Bộ Xây dựng cấp, nhưng chất lượng đào tạo vẫn là ẩn số và mang tính hình thức. Nguyên nhân cơ bản là đào tạo ngắn hạn nhưng cấp chứng chỉ hành nghề dài hạn (không kỳ hạn). Điều này không phù hợp vì kinh doanh bất động sản là kinh doanh đặc thù có điều kiện, thị trường thì liên tục biến động theo thời gian, người hành nghề môi giới hoạt động chỉ dựa chủ yếu vào kinh nghiệm, mối quan hệ và một ít kiến thức được cập nhật về pháp luật, thị trường, đầu tư và môi giới khi tham gia các lớp bồi dưỡng ngắn hạn. Bên cạnh đó, phần lớn cơ sở đào tạo môi giới bất động sản chỉ đào tạo theo phong trào, chưa chú trọng đến chất lượng. Việc quy định về cấp chứng chỉ còn khá đơn giản, các chứng chỉ được cấp không thời hạn, chưa có các quy định cụ thể về thi sát hạch...

Điều đáng quan ngại nữa là chưa có giải pháp nào để kiểm soát đạo đức nghề nghiệp của nhân viên (tổ chức) môi giới. Trong môi trường thông tin kém minh bạch kết hợp với đặc điểm của thị trường bất động sản là thông tin

bất cân xứng giữa các bên tham gia giao dịch, thì môi giới và tổ chức của họ sẽ là cầu nối quan trọng trong việc cung cấp thông tin cho các bên có liên quan một cách đầy đủ và trung thực nhưng điều này chỉ tồn tại trên lý thuyết, một phần vì lợi ích riêng và phần khác là không có cơ chế nào kiểm soát… Do đó, việc vi phạm đạo đức nghề nghiệp là hành vi không tránh khỏi, và thực tế vẫn ngang nhiên tồn tại trên thị trường bất động sản. Trên thực tế có nhiều cơ sở đào tạo các lớp ngắn hạn phục vụ cho việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới theo phong trào, chưa chú trọng đến chất lượng đào tạo; đa số chỉ đào tạo trên lý thuyết, thiếu giáo trình, thiếu đội ngũ giảng viên có kinh nghiệm… Từ thực tế đó cho thấy chất lượng nguồn nhân lực về môi giới nói chung và hoạt động môi giới trên SGDBĐS vẫn còn là một vấn đề đáng quan tâm. Việc hàng loạt các Công ty bất động sản thành lập sàn trong một thời gian ngắn để đối phó với quy định của Nhà nước đã khiến nguồn nhân lực này thêm khan hiếm. Nhiều sàn cố gắng lượm nhặt những người có hiểu biết hoặc kinh nghiệm về thị trường bất động sản làm nhân viên môi giới, trường hợp cần thiết thì khi người đó chưa có chứng chỉ hành nghề có thể được Công ty tạo điều kiện cho họ theo học các khóa ngắn hạn để hợp lý hóa thủ tục. Còn rất nhiều môi giới viên mới chỉ dừng lại ở mức giới thiệu, quảng cáo và dẫn dắt thương vụ chứ chưa có sự tư vấn về pháp lý, tài chính hay giá cả.

Theo nhận định của các nhà chuyên môn, tình hình thị trường bất động sản trong những năm tới tiếp tục gặp khó khăn, giá cả bất động sản sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường, Trong khi đó, tình hình giao dịch bất động sản kể cả thông qua hệ thống sàn giao dịch hay không thông qua sàn giao dịch đều rất ảm đạm. Bên cạnh đó, khó khăn hiện nay của các công ty chuyên ngành môi giới và quản lý SGDBĐS là nhận thức của xã hội đối với ngành này vẫn còn rất mới mẻ, tâm lý của người dân và chủ đầu tư dự án không muốn bán bất động sản qua trung gian môi giới sợ phải tốn chi phí và cũng chưa thật mấy tin tưởng.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 128 trang tài liệu này.

2.2.2. Nguyên nhân của những hạn chế, bất cập

Những điểm yếu, bất cập hay rủi ro tiềm ẩn luôn rình rập, đe dọa kéo lùi sự phát triển, thậm chí gây ra sự khủng hoảng cho thị trường bất động sản hầu hết đều xuất phát từ sự thiếu chuyên nghiệp. Nó đã khiến thị trường này vẫn hoạt động mang tính tự phát và thể hiện nhiều khuyết điểm như: Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng kí bất động sản đang bị chia cắt chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý, công khai, minh bạch… Trong đó, mặc dù có nhiều tiềm năng để phát triển nhưng nghề môi giới đã và đang bộc lộ nhiều vấn đề bất cập mà nguyên nhân của nó là từ:

Thứ nhất, do chính sách, pháp luật chưa đầy đủ. Các văn bản luật và dưới luật đưa ra nhưng không mang tính thực tế còn chồng chéo, hạn chế, mâu thuẫn nhau. Trên thực tế Luật Đất đai năm 2013, Luật xây dựng, Luật thương mại chưa hoàn toàn tương thích với nhau, điều này gây khó khăn cho doanh nghiệp và cả người dân khi tham gia vào các giao dịch bất động sản. Các chế tài cho thị trường bất động sản chưa đầy đủ, đặc biệt là các văn bản pháp luật liên quan đến quy hoạch còn bị phân tán, do nhiều cơ quan ban hành nên thiếu đồng bộ. Hiện nay, LKDBĐS năm 2014 đã được thông qua, đã khắc phục được một số điểm hạn chế, các điểm mâu thuẫn với các văn bản luật về cơ bản được sửa đổi phù hợp.

Thứ hai, việc thi hành pháp luật của các doanh nghiệp bất động sản chưa thực sự nghiêm chỉnh. Trong thực tế, nhiều doanh nghiệp mở SGDBĐS chỉ nhằm đối phó với quy định của pháp luật nên không mang lại hiệu quả trong các hoạt động dẫn đến thông tin từ các sàn bất động sản còn yếu kém, thị trường thiếu minh bạch, lành mạnh khi mà người bán vẫn nắm quyền chi phối. Bên cạnh đó, quy định về giao dịch thông qua sàn bất động sản chưa được thực hiện triệt để.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Tại Chương 2 của Luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về dịch vụ môi giới trên SGDBĐS ở Việt Nam, bao gồm các vấn đề về chủ thể, nguyên tắc hoạt động, nội dung hoạt động, hợp đồng môi giới bất động sản... Trên cơ sở đó, tác giả đưa ra những đánh giá tổng quan về dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản, nhìn nhận thực trạng dịch vụ môi giới trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở cả góc độ tiêu cực và tích cực. Có thể thấy, sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản thời gian gần đây đã thực sự trở nên chuyên nghiệp hơn, vai trò môi giới bất động sản hiện nay, ngoài việc giới thiệu sản phẩm đến khách hàng, họ còn cung cấp cả giải pháp cho khách hàng, như cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về sản phẩm cho khách hàng, tư vấn cho khách hàng nên hay không nên mua sản phẩm, kỳ vọng về khả năng sinh lợi của sản phẩm ra sao... Bên cạnh những thành quả đạt được, hoạt động môi giới bất động sản trên sàn nói riêng và hoạt động của SGDBĐS nói chung còn gặp nhiều khó khăn. Các SGDBĐS đang gặp những rào chắn từ tình trạng bất cập của LKDBĐS về vốn; quyền và trách nhiệm của SGDBĐS chưa rõ; điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề còn đơn giản, dễ dãi…

Qua cách nhìn thẳng thắn và khách quan về thực tiễn thi hành pháp luật về dịch vụ môi giới bất động trên sàn giao dịch kinh doanh bất động sản, tác giả đã tìm ra một số nguyên nhân để khắc phục. Nguyên nhân cơ bản dẫn đến thực trạng dịch vụ môi giới bất động sản còn thiếu hiệu quả như hiện nay là do môi trường pháp lý bất động sản còn tồn tại nhiều bất cập cần sửa đổi bổ sung. Pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản vẫn còn thiếu, chưa phù hợp với thực tiễn, chưa có định hướng cụ thể nên hoạt động môi giới bất động sản mang tính tự phát, ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản như việc xuất hiện các cá nhân, tổ chức hoạt động môi giới bất động sản kém chất lượng, vi phạm quyền lợi của khách hàng.

Hiện nay, LKDBĐS năm 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014 và sẽ có hiệu lực từ 01/7/2015, đã khắc phục được một số hạn chế của LKDBĐS năm 2006. Tuy nhiên, theo tác giả cần phải tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản, để kịp thời hạn chế những điểm tiêu cực của hoạt động môi giới không lành mạnh và phát huy tối đa vai trò của nó đối với thị trường bất động sản hoạt động có hiệu quả hơn. Đồng thời, để LKDBĐS năm 2014 được thực hiện có hiệu quả, cần phải có những kiến nghị, giải pháp cụ thể trong quá trình xây dựng Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành.

Chương 3

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN SÀN GIAO DỊCH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

3.1. Sự cần thiết và phương hướng hoàn thiện pháp luật về dịch vụ môi giới bất động sản trên sàn giao dịch ở Việt Nam

Có thể nói tiềm năng và quy mô của thị trường bất động sản ở Việt Nam còn rất lớn, nhất là sau khi Việt Nam gia nhập WTO. Theo “Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam”, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000ha hiện nay lên 460.000ha vào năm 2020, đưa tỷ lệ đô thị hoá từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2025. Dân số đô thị từ 23 triệu người dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025, kéo theo sự gia tăng về nhu cầu nhà ở đô thị. Trung bình mỗi năm Việt Nam cần phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20m2

nhà ở / 01 người tại đô thị vào năm 2020. Ngoài ra, các chính sách cởi mở của Nhà nước như người dân được mua nhà ở tại các đô thị mà không cần hộ khẩu, việc mở rộng đối tượng Việt kiều được mua nhà và cho phép thực hiện thí điểm người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam… cũng làm tăng nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn. Vì vậy, dịch vụ môi giới bất động sản, đặc biệt là môi giới nhà đất đang đứng trước nhiều cơ hội để phát triển [12].

Quan điểm của Đảng ta là định hướng phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lí và điều tiết của nhà nước. Trong đó tổ chức quản lý tốt thị trường bất động sản, chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị, phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng và kinh doanh nhà ở; khuyến khích các thành phần kinh tế xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước. Mục tiêu quản lí của Nhà nước đối với thị trường bất động sản là: Thị trường phát triển lành

mạnh, ổn định, công khai minh bạch và đạt chuẩn quốc tế. Tuy nhiên, công tác quản lí và điều tiết của nhà nước đối với thị trường bất động sản cho đến nay còn rất yếu, thiếu và kém. Một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện trạng đó là hệ thống văn bản pháp luật còn nhiều mâu thuẫn, chồng chéo và không đồng bộ nên không kiểm soát được thị trường bất động sản, lại càng không xử lí được những trường hợp vi phạm bởi thiếu những chế tài cụ thể.

Trong thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều bước thăng trầm, có giai đoạn phát triển quá “nóng” dẫn đến trì trệ rồi “đóng băng”. Đến nay, thị trường bất động sản nói chung và hoạt động của sàn giao dịch nói riêng đã giành được sự quan tâm đúng mức của Đảng và nhà nước. Song thực tế đã chỉ rõ rằng nếu không đầu tư hơn nữa về cả tư duy và tài lực cho thị trường bất động sản thì sự yếu kém, không có định hướng của thị trường bất động sản sẽ là một trở lực rất lớn trong phát triển nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, để tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản cần tập trung vào một số vấn đề chủ yếu sau:

Thứ nhất, thị trường bất động sản ở nước ta phải là một thị trường phát triển lành mạnh có sự kiểm soát của nhà nước bằng hệ thống pháp luật và hệ thống các biện pháp hướng dẫn các giao dịch. Để thực hiện được điều này cần tiến hành các công việc sau: Từng bước xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản; đảm bảo mở rộng và từng bước thực hiện không hạn chế đối tượng được mua bán, chuyển nhượng và quyền chuyển nhượng bất động sản; thực hiện đăng ký bắt buộc đối với mọi giao dịch bất động sản. Việc làm này làm cho nhà nước kiểm soát được các giao dịch bất động sản.

Nhà nước thực hiện tập trung quyền lực về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất. Quản lý đất đai theo quy hoạch và theo đúng mục đích sử dụng là một nhiệm vụ hết sức quan trọng