Về "điều Kiện Có Hiệu Lực Của Hợp Đồng Chuyển Quyền Sử Dụng

Trường hợp trong hợp đồng thiếu những điều khoản cơ bản mà hợp đồng cần phải có thì Bộ luật Dân sự Pháp cũng dành quyền cho Thẩm phán được bổ sung, việc bổ sung này được coi như có tính cách bổ sung vào ý chí của những người giao kết hợp đồng: "Cần bổ sung vào hợp đồng các điều khoản thường có theo tập quán đối với loại hợp đồng đó, mặc dù trong hợp đồng không có các điều khoản đó" (Điều 1159).

* Trong pháp luật của Cộng hòa hồi giáo Iran:

Bộ luật Dân sự của Cộng hòa Hồi giáo Iran quy định khi nội dung của hợp đồng có điều khoản không rõ ràng thì hiệu lực của hợp đồng được giải thích dựa trên nguyên tắc tôn trọng tập quán, thực tiễn và quy định của pháp luật nếu có, ví dụ: "Hợp đồng không chỉ ràng buộc các bên thi hành những gì được quy định rõ ràng, mà các bên còn bị ràng buộc bởi tất cả các hậu quả kéo theo từ hợp đồng phù hợp với tập quán pháp và thực tiễn, hoặc bởi pháp luật" (Điều 220); "từ ngữ của hợp đồng phải được giải thích phù hợp với nghĩa được hiểu bởi tập quán pháp" (Điều 224); "nếu một số điểm trong hợp đồng được giải thích thông thường bởi tập quán pháp hoặc thực tiễn mà không được quy định, thì đương nhiên được xem như hợp đồng đã quy định" (Điều 225).

(3) Quy định về hiệu lực tương đối của hợp đồng

Thông thường một hợp đồng được ký kết hợp pháp chỉ có hiệu lực giữa các đương sự đứng ra giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, có trường hợp hiệu lực thúc buộc của nghĩa vụ từ hợp đồng lại ảnh hưởng (có thể là thúc buộc) tới người kế quyền, người trái chủ của những người tham gia giao kết hợp đồng hoặc với người thứ ba. Pháp luật của Cộng hòa Pháp và Cộng hòa hồi giáo Iran có những quy định tương đối đầy đủ và chi tiết về hiệu lực tương đối của hợp đồng.

* Trong Bộ luật Dân sự Cộng hòa Pháp: Quy định tại Bộ luật Dân sự Pháp thể hiện rõ ràng các vấn đề:

- Hiệu lực thúc buộc của nghĩa vụ từ hợp đồng không những thúc buộc người thụ trái trong hợp đồng mà có thể thúc buộc tới người kế quyền của họ (ví dụ: A mua bất động sản của B mà trên bất động sản B đã cho Công ty C đặt đường ống dẫn dầu thì sau khi mua A vẫn phải chấp nhận đường ống dẫn dầu của Công ty C hiện diện trên đất). Người thụ trái trong hợp đồng có thể không phải chịu hiệu lực thúc buộc của nghĩa vụ từ hợp đồng mà nghĩa vụ ấy chuyển sang cho người thừa kế của họ khi mà trong hợp đồng các bên giao ước với nhau rằng nghĩa vụ của họ từ hợp đồng sẽ nhập ngay vào di sản của họ. Như vậy, nghĩa vụ ấy chỉ được thi hành sau khi một bên tham gia giao kết hợp đồng qua đời và người thừa kế nhận lãnh di sản của người quá cố đương nhiên phải thi hành nghĩa vụ do người chết để lại.

- Bộ luật Dân sự Pháp cũng quy định rất rõ rằng người trái chủ không bị chi phối bởi các hợp đồng do người có nghĩa vụ đối với họ lập ra, họ có quyền xin hủy bỏ hiệu lực của một hợp đồng mà người có nghĩa vụ với họ lập ra để làm thiệt hại đến quyền lợi của họ: "Người có quyền cũng có thể nhân danh cá nhân mình kiện yêu cầu hủy bỏ những giao dịch do người có nghĩa vụ giao kết mà xâm phạm đến quyền của mình" (Điều 1167); tuy nhiên, dân luật Pháp cũng quy định rõ là người trái chủ chỉ có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng do người thụ trái của họ lập ra làm thiệt hại đến quyền lợi của họ khi mà họ đã xác lập quyền quản lý hợp pháp bằng việc đăng ký đối kháng công khai (ví dụ: A mua bất động sản của B đã đăng ký đối kháng công khai, sau đó A nhờ B trông hộ thì B không còn quyền hưởng hoa lợi từ bất động sản, hoặc bán bất động sản đó nữa.

- Bộ luật Dân sự Pháp quy định thể hiện rất rõ nguyên tắc hiệu lực thúc buộc của nghĩa vụ từ hợp đồng không thể chi phối người thứ ba, nghĩa là hợp đồng không thể làm người thứ ba trở thành người thụ trái hay trái chủ, trừ trường hợp những người tham gia giao kết hợp đồng ký kết một điều khoản đem lại lợi ích cho người thứ ba: "Hợp đồng chỉ có hiệu lực đối với các bên giao kết, không được gây thiệt hại cho người thứ ba và chỉ được mang lại lợi

ích cho người thứ ba trong trường hợp quy định tại Điều 1121" (Điều 1165) "Một người cũng có thể cam kết vì lợi ích của người thứ ba, nếu đó là điều kiện của một bên cam kết vì lợi ích của chính mình hoặc là điều kiện của việc tặng cho tài sản cho người khác. Người đã đưa ra cam kết vì lợi ích của người thứ ba không thể rút lại cam kết, nếu người thứ ba đã tuyên bố chấp nhận hưởng lợi ích từ việc thực hiện đó" (Điều 1121).

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 110 trang tài liệu này.

Mặc dù về nguyên tắc người thứ ba không liên quan đến hợp đồng ký kết giữa người thụ trái và trái chủ, nhưng Bộ luật Dân sự Pháp cũng quy định rất rõ trong một số trường hợp người thứ ba có quyền hoặc chịu nghĩa vụ theo một hợp đồng nào đó.

Ví dụ người thứ ba có quyền trong một số trường hợp sau:

+ Một vụ tai nạn xe khách thì người thân của nạn nhân có thể dựa vào hợp đồng chuyên chở mà nạn nhân đã ký kết để yêu cầu chủ xe bồi thường.

+ Người chủ nhà (là người thứ ba với hợp đồng cho thuê lại nhà của họ) có thể trực tiếp đòi người thuê lại nhà của họ, phải trả thẳng tiền nhà cho họ mà không cần thông qua người cho thuê lại: "Bên thuê lại chỉ có trách nhiệm đối với chủ sở hữu trong phạm vi số tiền thuê lại nhà mà họ phải trả vào thời điểm kê biên, bên thuê lại không được viện dẫn số tiền đã thanh toán trước hạn để phản đối" (Điều 1753).

+ Người làm công được quyền đòi thẳng chủ nhà (không cần qua chủ thầu) tiền lương, nhưng chỉ trong phạm vi số tiền mà chủ nhà còn thiếu của người thầu khoán: "Thợ nề, thợ mộc và những công nhân khác đã được sử dụng trong quá trình xây dựng nhà hoặc công trình khác ở xí nghiệp chỉ có quyền kiện chủ công trình trong phạm vi phần nghĩa vụ mà chủ công trình còn nợ đối với nhà thầu vào thời điểm khởi kiện" (Điều 1798).

+ Người ủy quyền (là người thứ ba với hợp đồng ủy quyền lại) có quyền trực tiếp khởi kiện người nhận ủy quyền lại nếu người nhận ủy quyền lại không thi hành đủ nghĩa vụ theo hợp đồng ủy quyền: "... nếu hợp đồng cho

phép người được ủy quyền ủy quyền lại, nhưng không chỉ định rõ người nào và người thay thế do người ủy quyền chọn là người rõ ràng không có năng lực hành vi hoặc không có khả năng thanh toán. Trong mọi trường hợp, người ủy quyền có quyền khởi kiện trực tiếp người ủy quyền lại" (Điều 1994).

Ví dụ người thứ ba có nghĩa vụ trong một số trường hợp:

+ Người chủ nhà (là người thứ ba) đối với hợp đồng cho lại nhà của họ vẫn có nghĩa vụ thực thi hợp đồng cho thuê lại "trong trường hợp hợp đồng cho thuê tài sản do người hưởng hoa lợi, lợi tức một mình giao kết có thời hạn quá 9 năm, thì khi quyền hưởng hoa lợi, lợi tức chấm dứt, hợp đồng đó chỉ có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với hư chủ trong thời hạn còn lại của 9 năm đầu, nếu việc thực hiện hợp đồng chưa quá 9 năm, hoặc trong thời gian còn lại của 9 năm tiếp theo và cứ như vậy sao cho bên thuê có thể hoàn thành việc hưởng dụng trong giai đoạn 9 năm đó" (Điều 595).

+ Công nhân A đang làm việc theo một hợp đồng với ông chủ B, ông chủ C xúi giục A bỏ chủ B về làm việc cho mình, trong trường hợp này ông chủ B có thể dựa vào hợp đồng để khởi kiện ông chủ C, mặc dù ông chủ C là người thứ ba đối với hợp đồng ký kết giữa ông chủ B và công nhân A, nhưng ông chủ C vẫn phải chịu nghĩa vụ xuất phát từ hợp đồng trên.

+ Một người thiếu nợ vì không biết mà đã trả nhầm tiền cho một người mà họ tưởng rằng là trái chủ của họ, thì sau đó họ không còn nghĩa vụ tiếp tục trả tiền cho người trái chủ thực sự nữa, mà nghĩa vụ đã chuyển sang cho người đã nhận số tiền mà lẽ ra họ không được nhận (là người thứ ba): "Việc thực hiện nghĩa vụ một cách ngay tình đối với người có quyền yêu cầu vẫn có giá trị dù sau đó, người đó bị mất quyền" (Điều 1240).

* Trong Bộ luật Dân sự của Cộng hòa hồi giáo Iran:

Bộ luật Dân sự Cộng hòa hồi giáo Iran quy định nghĩa vụ từ hợp đồng không những chỉ ảnh hưởng đến những người tham gia giao kết hợp đồng, người thừa kế của họ mà còn ảnh hưởng đến những người thứ ba. Các bên

tham gia giao kết hợp đồng ngoài việc giao kết nhân danh cho chính mình thì có thể giao kết cho người thứ ba, nhưng với điều kiện giao kết đó chỉ với mục đích đem lại quyền lợi, chứ không thể đem đến nghĩa vụ cho người thứ ba; "Cam kết hoặc hợp đồng chỉ ràng buộc hai bên liên quan hoặc những người thừa kế hợp pháp của họ trừ trường hợp đã quy định tại Điều 196" (Điều 231); "bất kỳ người nào tạo lập một hợp đồng thì được xem rằng người đó nhân danh chính mình trừ khi trong việc tạo lập hợp đồng có sự thừa nhận trái ngược hoặc trừ khi sau đó có chứng cứ ngược lại được thiết lập. Tuy nhiên, khi tạo lập một hợp đồng, bất kỳ người nào cũng có thể thiết lập qui định cho lợi ích của người thứ ba" (Điều 196).

Chương 2

THỰC TRẠNG QUI ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HIỆU LỰC CỦA VIỆC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2003 thì việc chuyển quyền sử dụng đất được pháp luật nước ta ghi nhận dưới chín hình thức sau: (1) chuyển đổi; (2) chuyển nhượng; (3) cho thuê; (4) cho thuê lại; (5) thừa kế; (6) tặng cho; (7) góp vốn; (8) thế chấp (9) bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.

"Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo qui định của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai" [7, Điều 693].

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của pháp luật dân sự và pháp Luật Đất đai [7, Điều 697].

"Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên cho thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai [7, Điều 703].

"Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai" [7, Điều 722].

"Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp" [7, Điều 715].

Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất (sau đây gọi là bên góp vốn) góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai [7, Điều 727].

"Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai" [7, Điều 733].

Có thể thấy, trong pháp luật Việt Nam chế định hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất đã được qui định tương đối đầy đủ ở hai khía cạnh là: "điều kiện có hiệu lực của hợp đồng" và "thời điểm có hiệu lực của hợp đồng", còn ở khía cạnh "phạm vi và mức độ ảnh hưởng của hợp đồng" thì qui định còn mờ nhạt, chưa đầy đủ và chưa chặt chẽ, dẫn đến việc áp dụng pháp luật tùy tiện, lúng túng trong thực tế. Trong chương này chúng tôi sẽ tập hợp và nêu lên các qui định của pháp luật Việt Nam về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất (thể hiện qua ba nội dung "Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng", "Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng" và "Phạm vi và mức độ" ảnh hưởng); chỉ ra sự bất cập của pháp luật Việt Nam thông qua việc nêu ra những vụ án xảy ra trong thực tế và phán quyết của Tòa án.

2.1. VỀ "ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT"

2.1.1. Quy định của pháp luật Việt Nam hiện tại

Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định tương đối đầy đủ những điều kiện cần thiết đòi hỏi một hợp đồng nói chung, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nói riêng phải có khi xác lập để hợp đồng này có hiệu lực. Trước hết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là một hợp đồng, nên nó phải đảm bảo những điều kiện chung để một hợp đồng nói chung có hiệu lực là:

Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện; Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định [7, Điều 122].

Tuy nhiên, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng gắn với đối tượng đặc biệt là quyền sử dụng đất, mà đất đai thì không chỉ là một tài sản thông thường mà nó còn gắn với chủ quyền quốc gia, tính toàn vẹn lãnh thổ, chịu sự điều tiết đặc biệt của Nhà nước, nên những điều kiện cần thiết đòi hỏi một hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khi xác lập phải có để đảm bảo hợp đồng có hiệu lực có những đặc thù riêng sau đây:

2.1.1.1. Điều kiện về chủ thể có quyền tham gia Chủ thể phải có năng lực hành vi dân sự

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cũng là một giao dịch dân sự, nên chủ thể của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải có năng lực hành vi dân sự (điểm a, khoản 1 Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005).

* Chủ thể là cá nhân: "Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân đó, bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự" (Điều 17 Bộ luật Dân sự năm 2005). Như vậy, năng lực hành vi dân sự của cá nhân là việc cá nhân có khả năng nhận thức được đầy đủ về hành vi, công việc và hậu quả pháp lý của việc mình làm, đồng thời có đủ khả năng điều khiển các hành vi của mình. Theo quy định từ Điều 20 đến Điều 23