Giai Đoạn Từ Khi Ban Hành Luật Sửa Đổi, Bổ Sung Một Số Điều Của Luật

1996 ra đời đã khắc phục các thiếu sót trên bằng việc “cá biệt hóa” quyền của từng loại tổ chức được Nhà nước giao đất theo hướng: mở rộng quyền cho các tổ chức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong đó có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung năm 1996 lại chưa quy định cụ thể quyền của từng loại tổ chức được Nhà nước cho thuê đất theo hướng “cá biệt hóa” tương ứng với cách thức trả tiền thuê đất. Đây cũng là một khiếm khuyết cản trở các quan hệ đất đai phát triển. Năm 1996, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam cũng được ban hành. Trong đó ghi nhận quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của bên Việt Nam trong liên doanh: “Bên Việt Nam tham gia doanh nghiệp liên doanh góp vốn pháp định bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Tiếp đó, Chính phủ ban hành Nghị định 85/CP ngày 17/12/1996 quy định chi tiết việc thi hành Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung năm 1996. Nghị định này không chỉ quy định cụ thể việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà còn đưa ra căn cứ để xác định giá trị quyền sử dụng đất, đó là tiền thuê đất hay thỏa thuận trên cơ sở khung giá tiền đất do Nhà nước ban hành. Mặc dù vậy, vấn đề xác định giá trị quyền sử dụng đất là một vấn đề phức tạp nên Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 70 TC/QLCS ngày 07/10/1997 hướng dẫn việc nộp tiền thuê đất góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất của các tổ chức trong nước. Tại thông tư này, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất được quy định chi tiết hơn so với Nghị định số 85/NĐ-CP. Trong giai đoạn này, quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân chưa được đề cập tới. Điều này tạo sự bất bình đẳng về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể sử dụng đất đai và gây cản trở cho hoạt động sản xuất kinh doanh của các hộ gia đình, cá nhân.

1.4.4. Giai đoạn từ khi ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 đến trước Luật Đất đai năm 2003.

Đất đai là một vấn đề nhạy cảm và phức tạp, sau hơn 05 năm thi hành Luật Đất đai năm 1993 bên cạnh những thành công nhất định còn bộc lộ những mặt hạn chế chưa phù hợp với đòi hỏi thực tiễn phát triển nền kinh tế thị trường. Thực tế đòi hỏi Nhà nước cần phải nhanh chóng sửa đổi, bổ sung Luật đất đai để khắc phục những hạn chế này và thúc đẩy sản xuất phát triển. Ngày 02/12/1998, Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 (sau đây gọi là Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998). Theo đó quyền của các đối tượng sử dụng đất cũng có nhiều sửa đổi, bổ sung, đặc biệt lần đầu tiên quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được ghi nhận trong Luật Đất đai.

Mặc dù Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993, nhưng không có văn bản hướng dẫn thi hành nên năm quyền năng của hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai cũng không thể hiện thực hóa trong đời sống xã hội. Thị trường quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đã có thể chế nhưng cuộc sống chưa được tiếp nhận. Mặt khác, Luật Đất đai năm 1993 chưa đề cập cơ chế tham gia thị trường quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. Để đáp ứng yêu cầu của thực tiễn, ngày 14/10/1994, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh về Quyền và Nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Pháp lệnh về Quyền và Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam. Sau đó, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về chế độ quản lý, sử dụng đất phi nông nghiệp và cụ thể hóa về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất. Qua các quy định trong những văn bản này, có thể thấy thị trường quyền sử dụng đất mới chỉ được xác lập như một yếu tố gắn thị trường các tài sản đã đầu tư trên đất thuê của Nhà nước. Báo cáo chính trị Đại hội Đảng toàn quốc khóa VIII đã quyết định chủ trương đổi mới chính sách đất đai và thị trường bất động sản với nội dung là:

Quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hóa, không cho phép mua bán đất đai. Thực hiện đúng Luật Đất đai, bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai. Trong việc giao quyền sử dụng đất hay cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất, đảm bảo lợi ích toàn dân. Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất.

Năm 1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội ban hành, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Quy định hộ gia đình, cá nhân thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước theo quy định của pháp luật. Luật này cũng quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước để tiếp tục và mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản mở rộng công nghệ chế biến, dịch vụ nhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính phủ. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản gắn liền với đất đó để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật. Đối với doanh nghiệp Nhà nước được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất hàng năm có

quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước theo quy định của pháp luật. Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm nếu thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất năm năm thì có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê trong thời gian thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước theo quy định của pháp luật. Tổ chức kinh tế đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc đã được Nhà nước giao đất có thu tiền mà tiền đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thời hạn sử dụng đất được tính theo thời hạn của dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng không quá 50 năm.

Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường. Quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được lựa chọn hình thức giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước và áp dụng cơ chế một giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là đã xóa bỏ cơ chế “xin - cho” về đất; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự, thủ tục hành chính tương đối rõ ràng; công khai hóa từ khâu quy hoạch sử dụng đất. cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư giải phóng mặt bằng.

1.4.5. Về chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở nước ta giai đoạn 2003 - 2009

Luật Đất đai năm 2003 (Điều 109, 110 và Điều 113) đã quy định cho người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong đó có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay khoa học pháp lý nước ta chưa đưa ra một khái niệm chính thức về góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 113 trang tài liệu này.

Theo quy định Luật đất đai năm 2003 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất phải trả tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà trả tiền thuê đất cả thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 05 năm có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất. Như vậy, từ các quy định của pháp luật hiện hành chúng tôi nhận thấy rằng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước cho phép góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, và cá nhân trong nước.Qua sự phân tích các quy định của pháp luật về vấn đề này, chúng tôi mạnh dạn đưa ra khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức, chuyểnquyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định, theo đó người sử dụng đất góp phần vốn của mình bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khác ở trong nước hoặc nước ngoài.Vào thời điểm Luật đất đai năm 2003 được ban hành, cơ chế thị trường đang từng bước được xác lập và các quan hệ đất đai bắt đầu vận động trong cơ chế mới. Các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa được pháp luật đề cập. Cùng với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế -xã hội, pháp luật đất đai được bổ sung, hoàn thiện

nhằm đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn. Qua hai lần sử đổi bổ sung Luật đất đai năm 1993 vào các năm 1998, 2001 và Luật Đất đai năm 2003, các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất được xây dựng và dần hoàn thiện thông qua việc ban hành các Nghị định quy định về điều kiện, trình tự và thủ tục của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1.4.6. Về chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở nước ta giai đoạn 2009 - 2013

Theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất được thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

-Đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

-Đất không có tranh chấp;

-Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

-Trong thời hạn sử dụng đất [31, Điều 106].

Tuy nhiên, do điều kiện thực tế phần lớn các thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, cũng như tạo điều kiện thông thoáng trong phát triển sản xuất kinh doanh, để thi hành Luật Đất đai, Chính phủ đã quy định về thời hạn hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất trong phạm vi cả nước. Trong thời hạn này, người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ sau đây mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng được thực hiện quyền các quyền của người sử dụng đất nói chung và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng. Cụ thể như sau:

* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15-10- 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bánnhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15-10-1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15-10-1993;

- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà gắn liền với theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nói trên, mà trên giấy tờ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan nhưng đến trước ngày 15-10-1993 vẫn chưa thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

* Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có

thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Ngày 29-10-2004, Chính phủ ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CPvề thi hành Luật Đất đai. Theo Điều 184 của Nghị định, thời hạn thống nhất thực hiện các giao dịch về quyền sửdụng đất bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kể từ ngày 01-01-2007.

1.4.7. Về chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở nước ta giai đoạn 2013 cho đến nay

Thứ nhất, hình thức góp vốn không chuyển quyền sử dụng đất

Trên phương diện này, QSDĐ là quyền khai thác và sử dụng đất đai. Do mục đích của các bên trong quan hệ này là khai thác và sử dụng đất đai, vì thế, bên góp vốn chỉ chuyển giao quyền sử dụng đất đai cho bên nhận góp vốn mà không chuyển giao các quyền khác của NSDĐ. Do chỉ chuyển giao quyền sử dụng đất đai, nên bên góp vốn vẫn có thể thực hiện các quyền khác của NSDĐ như thế chấp, để lại thừa kế, tặng cho QSDĐ.

Theo điểm a khoản 4 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Đất đai: “Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại”.

Như vậy, hình thức góp vốn này sẽ không chuyển QSDĐ từ bên góp vốn sang bên nhận góp vốn. Bên góp vốn sẽ nhận lại QSDĐ theo thỏa thuận hoặc khi hết thời hạn góp vốn. So với thuê đất, hình thức góp vốn bằng QSDĐ này có một số điểm giống nhau: (i) Góp vốn bằng QSDĐ và thuê đất đều không chuyển QSDĐ, nhưng có thay đổi chủ thể sử dụng đất, vì vậy, bên góp vốn, bên cho thuê phải đăng ký biến động đất đai. Do không chuyển QSDĐ, nên bên nhận góp vốn, bên thuê đất