Quyền Và Nghĩa Vụ Của Vợ Chồng Khi Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất Là

- Quyền của bên thứ ba với đất đem vào góp vốn (nếu có);

- Trách nhiệm phát sinh khi một trong các bên vi phạm hợp đồng;

Đây là những thỏa thuận chung của một hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, có những thỏa thuận riêng đối với từng bên trong hợp đồng góp vốn, như:

- Nghĩa vụ của bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

+ Cam kết giao đất đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

+ Chịu trách nhiệm pháp lý về việc dùng giá trị quyền sử dụng thửa đất để đem góp vốn khi phát sinh giao dịch dân sự đối kháng;

+ Có trách nhiệm đăng ký quyền chuyển quyền sử dụng đất sang doanh nghiệp được các bên thỏa thuận thành lập.

- Quyền của bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

+ Được nhận lợi nhuận theo tỷ lệ vốn góp bằng quyền sử dụng đất đã được các bên đồng ý tính ra thành tiền cụ thể được ghi trong hợp đồng;

+ Được nhận lại quyền sử dụng đất sau khi đã hết thời hạn góp vốn đã được các bên đồng ý ghi trong hợp đồng góp vốn;

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 113 trang tài liệu này.

+ Được yêu cầu hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại nếu các bên nhận góp vốn không thực hiện những cam kết ghi trong hợp đồng;

Cùng với quyền và nghĩa vụ của bên góp vốn, pháp luật cũng quy định quyền và nghĩa vụ cho các bên nhận góp vốn như sau:

- Nghĩa vụ của các bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

+ Thực hiện các cam kết trong hợp đồng;

+ Đảm bảo quyền của người thứ ba đối với đất được góp vốn (nếu

có);

+ Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật dân sự

và pháp luật về đất đai.

- Quyền của các bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

+ Yêu cầu bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất bàn giao đất theo thỏa thuận;

+ Dùng quyền sử dụng đất tham gia vào các hoạt động dân sự khác theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai;

+ Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian đã thỏa thuận của hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định các điều khoản tương đối chặt chẽ bởi tài sản được dùng để góp vốn là một tài sản đặc biệt, chủ nhân sử dụng nó chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng, tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế nhưng lại không có quyền định đoạt, do vậy quyền sử dụng đất chỉ được quy tính ra bằng giá trị sử dụng của mảnh đất để đem góp vốn vào hợp tác sản xuất kinh doanh bằng một hợp đồng góp vốn.

Những điều khoản thoả thuận trên là những điều khoản bắt buộc phải có trong một hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

2.4. Quyền và nghĩa vụ của vợ chồng khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung

Chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất lần đầu tiên được đề cập trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998. Hiện nay các văn bản pháp luật chưa đưa ra một khái niệm chính thức về góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng căn cứ vào các qui định của pháp luật hiện hành thì ta có thể khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau: góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo điều kiện về nội dung, hình thức theo qui định pháp luật để theo đó chủ thể sử dụng đất góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với chủ thể nhận góp vốn. Chủ thể nhận góp vốn có thể là cá nhân, tổ chức trong nước hoặc nước ngoài.

Góp vốn cũng là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, nhưng nó có những đặc trưng riêng. Đó là, khi góp vốn thì có sự thay đổi chủ sử

dụng đối với đất đai nhưng người chủ sử dụng vẫn đồng thời là đồng sở hữu phần vốn góp đó. Tại thời điểm góp vốn thì giá trị quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận, không được thấp hơn khung giá nhà nước. Việc góp vốn là có thời hạn. Trong thời gian góp vốn, chủ thể góp vốn phải một phần chịu nghĩa vụ chung với bên nhận góp vốn và được hưởng lợi nhuận nếu việc hợp tác sản xuất, kinh doanh thành công.

Hiện nay có ba Luật chính để điều chỉnh việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất đó là Bộ luật dân sự năm 2015, Luật đất đai năm 2013 và Luật doanh nghiệp 2014. Tuy nhiên có một vài qui định không thống nhất khi điều chỉnh quan hệ này.

Thứ nhất là về ngữ nghĩa: trong Bộ luật dân sự 2015 và Luật doanh nghiệp năm 2014 đều ghi nhận việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, nhưng trong Luật đất đai thì lại là ghi nhận việc góp vốn quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hai cách gọi này có thể chỉ là khác nhau về pháp lí chứ bản chất của quan hệ là không thay đổi.

Thứ hai: khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần vốn góp đấy. Điều đó có nghĩa là chủ thể nhận vốn góp sẽ là chủ sở hữu mới quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự lại qui định bên góp vốn vẫn có quyền đối với giá trị quyền sử dụng đất sau khi đã góp vốn như quyền được chuyển nhượng, thừa kế phần vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất cho bên thứ 3. Việc này sẽ xâm hại đến lợi ích cũng như mục đích của người nhận vốn góp. Vì bản thân việc thỏa thuận góp vốn đó thực tế là một bản hợp đồng hợp tác kinh doanh có lựa chọn chủ thể, lựa chọn nguồn vốn góp. Nếu việc thay đổi chủ thể này do việc chuyển nhượng, hay thừa kế mà làm thay đổi bản chất của nó thì ý nghĩa của việc góp vốn sẽ không còn, rất dễ phát sinh những tranh chấp sau này.

Không phải quyền sử dụng đất nào cũng được quyền góp vốn. Theo điểm b khoản 1 Điều 177 Luật đất đai năm 2013 thì đất thuê trả tiền

hàng năm sẽ không được quyền góp vốn; góp vốn khi quyền sử dụng đất vẫn còn thời hạn; đối với đất nông nghiệp, đất rừng… thì việc góp vốn để hợp tác phải không được sử dụng trái với mục đích [45, Điều 177, Khoản 1].

Điều 62 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 qui định chi tiết một số điều của Luật đất đai qui định hồ sơ, thời gian thực hiện. Trình tự, thủ tục hành chính về việc góp vốn quyền sử dụng đất đai sẽ do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về mẫu hồ sơ, thành phần hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính về đất đai [19, Điều 62].

Trong trường hợp chấm dứt việc góp vốn thì quyền sử dụng đất được xử lý như sau:

Thứ nhất, trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thoả thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại. Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước cho doanh nghiệp liên doanh tiếp tục thuê đất; nếu doanh nghiệp liên doanh chấm dứt hoạt động thì Nhà nước thu hồi đất đó.

Thứ hai, trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó.

Thứ ba, trường hợp doanh nghiệp liên doanh hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của Toà án nhân dân. Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Toà án nhân dân là tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại. Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Toà án nhân dân là tổ chức, cá nhân

nước ngoài thì được Nhà nước cho thuê đất và phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại. Trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi đất đó và tài sản đó.

Thứ tư, trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự. Trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố mất tích, mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự.

Thứ năm, trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo thoả thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo quy định tại Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 qui định chi tiết một số điều của Luật đất đai qui định về trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn như sau [19, Điều 61]:

Thứ nhất, bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc cả hai bên nộp một (01) bộ hồ sơ gồm hợp đồng chấm dứt góp vốn và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến cơ quan có thẩm quyền để thực hiện việc xóa đăng ký góp vốn.

Thứ hai, trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến Sở Tài nguyên và Môi trường;

Thứ ba, trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đối với trường hợp không thay đổi thửa đất) hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho pháp nhân mới (đối với trường hợp có thay đổi thửa đất); trường hợp bên

góp vốn là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để cấp cho bên đã góp vốn và gửi cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc; trường hợp bên góp vốn là hộ gia đình, cá nhân mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn thì gửi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thu hồi của pháp nhân mới cho Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất;

Thứ tư, trường hợp thời hạn sử dụng đất kết thúc cùng lúc với chấm dứt góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì lập thủ tục xin gia hạn sử dụng đất; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện thủ tục thu hồi đất.

2.5. Giải quyết tranh chấp liên quan đến góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng

Khái niệm tranh chấp hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng

đất

Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra trong bất kỳ

hình thái kinh tế - xã hội nào. Trong xã hội tồn tại lợi ích giai cấp đối kháng thì tranh chấp đất đai mang màu sắc chính trị, đất đai luôn là đối tượng tranh chấp giữa giai cấp bóc lột và giai cấp bị bóc lột. Việc giải quyết triệt để các tranh chấp đất đai ở các xã hội phải được thực hiện bằng một cuộc cách mạng xã hội. Ở xã hội không tồn tại mâu thuẫn về lợi ích giai cấp đối kháng, tranh chấp đất thường là mâu thuẫn về lợi ích kinh tế, quyền và nghĩa vụ của các bên. Việc giải quyết tranh chấp đất đai do các bên tự tiến hành thông qua con đường thương lượng, hòa giải hoặc do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện dựa trên việc áp dụng các quy định của pháp luật.

Tranh chấp đất đai, hiểu theo nghĩa rộng là biểu hiện sự mâu thuẫn, bất đồng trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai.

Theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.

Trong thực tế, tranh chấp đất đai được hiểu là sự tranh chấp về quyền quản lý, quyền sử dụng xung quanh một khu đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình phải được quyền đó do pháp luật quy định và bảo hộ. Vì vậy, họ không thể cùng nhau tự giải quyết các tranh chấp đó mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phân xử (giải quyết).

Trước những năm 1980, Nhà nước ta thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai: Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân... Do đó ở thời kỳ này tranh chấp đất đai bao gồm: Tranh chấp về quyền sở hữu đất đai, quyền quản lý và sử dụng đối với đất đai. Sau Hiến pháp 1980 ra đời, Nhà nước trở thành đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với toàn bộ toàn bộ vốn đất đai trong cả nước, do đó các tranh chấp đất đai hiện nay chỉ bao gồm tranh chấp về quyền quản lý và sử dụng đất đai.

Cơ chế giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong Đại từ điển Tiếng Việt (Nhà xuất bản văn hóa thông tin xuất bản năm 1998) đã định nghĩa cơ chế là cách thức sắp xếp, tổ chức để làm đường hướng, cơ sở theo đó mà thực hiện và đưa các ví dụ: cơ chế thị trường, cơ chế điều chỉnh pháp luật, [17 ;14]… Có thể hiểu cơ chế là một phương thức, một hệ thống các yếu tố làm cơ sở, đường hướng cho sự vận động của sự vật, hiện tượng. Nói đến cơ chế của một sự vật, hiện tượng nào đó, bao giờ cũng gồm hai mặt: bên ngoài (thể hiện ở cách thức tổ chức nên nó) và bên trong (sự tổ chức và hoạt động

ngay trong nội tại của sự vật và hiện tượng). Nói cách khác, cơ chế là hệ thống các mối quan hệ hữu cơ, liên quan đến cách thức tố chức, hoạt động, cách thức tồn tại và phát triển của sự vật, hiện tượng. Cơ chế là một quá trình, một hệ thống, là tổng thể các yếu tố tạo nên sự hoạt động của sự vật, hiện tượng.

Trên cơ sở khái niệm cơ chế nói chung, chúng ta tìm hiểu khái niệm về cơ chế giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Có thể nói cơ chế giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổng hợp các yếu tố làm cơ sở, đường hướng cho việc giải quyết tranh chấp phát sinh từ hoạt động này.

Thông thường, một tranh chấp bao giờ cũng có chủ thể và các đối tượng tranh chấp và dù đó là loại tranh chấp gì thì cũng cần được giải quyết. Để giải quyết tranh chấp thì cần có cơ quan giải quyết tranh chấp, các nguyên tắc giải quyết tranh chấp, phương thức, cách thức giải quyết tranh chấp, các quy trình, thủ tục giải quyết tranh chấp, các biện pháp đảm bảo thi hành quyết định về giải quyết tranh chấp. Tất cả các yếu tố này được thể chế hóa thành các qui phạm pháp luật, căn cứ vào đó để tiến hành giải quyết tranh chấp.

Như vậy, cơ chế giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hệ thống các cơ quan, các nguyên tắc, các qui phạm pháp luật về phương pháp, qui trình, thủ tục giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đảm bảo thi hành của các cơ quan giải quyết tranh chấp.

Từ khái niệm trên, cơ chế giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các yếu tố cấu thành sau đây:

- Cơ quan giải quyết tranh chấp: Các tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo qui định của Luật Đất đai năm 2013 do Tòa án giải quyết. Nếu không có Tòa án thì cơ chế giải quyết tranh chấp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể vận hành được.