So Sánh Khái Niệm Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Ở Với Các Hình Thức Mua

pháp luật thừa nhận. Những sự chuyển nhượng QSDĐ ở (dù rằng rất ít) ở giai đoạn này đều là những sự chuyển nhượng bất hợp pháp.

Năm 1986, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI thông qua nghị quyết Đại hội của thời kỳ đổi mới. Với việc áp dụng cơ chế thị trường định hướng XHCN, toàn bộ các quan hệ kinh tế vận động theo cơ chế mới, năng động hiệu quả hơn. Các quan hệ đất đai, do vậy, cũng nằm trong quy luật vận động này.

Ngày 29 tháng 12 năm 1987, Quốc hội thông qua Luật Đất đai đầu tiên của nước ta đánh dấu một bước ngoặc lớn trong lịch sử điều chỉnh quan hệ đất đai của Nhà nước. Lần đầu tiên, có một văn bản luật quy định cụ thể, chi tiết về chế độ quản lý, sử dụng đất đai. Tại luật này, Nhà nước quy định cụ thể việc quản lý nhà nước về đất đai, quy định hình thức nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Nhưng, dù nghị quyết đại hội Đảng lần thứ VI (1986) đã định hướng đường lối đổi mới theo cơ chế thị trường như đã phân tích ở trên, các quy định của luật đất đai 1987 vẫn chưa bắt nhịp được những định hướng mới. Trong luật này, các điểm về đất đai vẫn dựa trên cách nhìn của cơ chế hoạch hoá tập trung. Đất đai được xác định là tài sản của toàn dân. Người sử dụng đất có quyền khai thác, sử dụng và hưởng các thành quả đầu tư trên đất, nhưng lại nghiêm cấm mua bán, chuyển nhượng. Các quan hệ chuyển dịch đất đai không được pháp luật thừa nhận đã hạn chế việc tích tụ đất đai một mức độ nhất định vào những người có khả năng khai thác hiệu quả sử dụng đất. Việc chuyển dịch QSDĐ ở chỉ được luật quy định trong 3 trường hợp sau:

Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó,

Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp.

Khi Hợp tác xã, Tập đoàn sản xuất nông nghiệp và các cá nhân đã thoả

thuận đổi đất đai cho nhau để tổ chức lại sản xuất.

Như vậy, Luật đất đai 1987 đã không thể chế hoá được tinh thần đổi mới của nghi quyết của Đại hội Đảng lần thứ VI với việc áp dụng cơ chế thị trường định hướng XHCN. Đất đai vẫn chưa được coi là hàng hoá, vẫn chịu ảnh hưởng của cơ chế kế hoạch hoá tập trung, quan liêu bao cấp. Mặt khác, ngay trong văn bản này đã có nhiều điều mâu thuẫn với nhau. Luật nghiêm cấm việc chuyển nhượng mua bán đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức nhưng lại “bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất” [29, Điều 3], và được phép thừa kế, “chuyển nhượng, bán nhà ở”; “người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được QSDĐ ở có ngôi nhà đó” [29, Điều 17]. Như vậy, điều luật không cho phép mua, bán, chuyển nhượng đất đai nhưng sự chuyển nhượng vẫn diễn ra dưới hình thức mua bán nhà ở rồi sở hữu luôn phần đất đó. Cơ chế thị trường đã tạo điều kiện cho các quan hệ chuyển nhượng đất đai tự tìm con đường của riêng nó mặc cho sự ngăn cản chủ quan của Nhà nước. Điều này thể hiện sự mâu thuẫn gay gắt và ngày càng trầm trọng giữa quy định pháp luật và thực tiễn của quan hệ mua bán nhà, chuyển nhượng đất ở tại giai đoạn này. Có thể thấy, thời kỳ này pháp luật chưa theo kịp thực tiễn, chưa phản ánh đúng nhu cầu quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nên một thị trường ngầm mua bán, chuyển nhượng QSDĐ đã diễn ra rất sôi động, nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật.

Trước tình hình đó, Nhà nước ta đã đánh giá một cách nghiêm túc, khách quan về việc thực thi Luật Đất đai sau năm năm áp dụng đồng thời đưa ra giải pháp cụ thể để giải quyết mâu thuẫn trên bằng việc xây dựng một Luật

đất đai thứ hai được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 là một đạo luật quan trọng góp phần điều chỉnh quan hệ đất đai phù hợp với cơ chế mới.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 118 trang tài liệu này.

Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 đã mở ra thời kỳ mới, mang tính “đột phá”, tạo cơ sở cho việc hình thành thị trường QSDĐ, đó là luật đã thừa nhận giá đất, cho phép các tổ chức, cá nhân được chuyển QSDĐ ở. Như nhận xét của PGS.TS Phạm Hữu Nghị: “Việc chính thức thừa nhận đất có giá và mở rộng các quyền của người sử dụng đất đã phôi thai các tiền đề pháp lý cho thị trường QSDĐ ở Việt Nam hình thành và phát triển” [24, tr.18]. Tuy vậy, là những vấn đề mới mẻ, nên Luật Đất đai 1993 quy định về chuyển nhượng sử dụng đất và kinh doanh BĐS còn rất chung chung và phải chờ rất nhiều văn bản hướng dẫn được ban hành sau đó thì Luật mới đi vào cuộc sống như: Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước sử dụng đất năm 1994 quy định cho tổ chức kinh tế trong nước được chuyển nhượng QSDĐ và kết cấu hạ tầng đã xây dựng trên đất; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, Nghị định số 71/2001/NĐ-CP cho phép nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam được đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, mở rộng các hình thức chuyển QSDĐ cho các chủ sử dụng đất; Về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ thì mãi đến năm 1999 mới có văn bản quy định cụ thể về thủ tục chuyển QSDĐ ở - Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển quyền QSDĐ, văn bản này sau đó có nhiều quy định sửa đổi và thiếu thống nhất. Luật đất đai năm 1993 đã thể hiện những quan điểm thích nghi dần với cơ chế thị trường, xoá bỏ tình trạng vô chủ trong quan hệ sử dụng đất. Đặc biệt, luật đất đai mới đã thể hiện được điểm ưu việt của việc điều chỉnh quan hệ đất đai trong thời kỳ mới là bên cạnh việc tiếp tục khẳng định QSDĐ ở lâu dài và ổn định, Luật còn cho phép người sử dụng đất được định đoạt QSDĐ ở của mình để làm sao khai thác tối đa được giá trị của đất đai.

Tại điều 3 và điều 73 - Luật đất đai 1993 đã quy định các quyền năng cụ thể của người sử dụng đất như quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn và thế chấp QSDĐ ở. Như vậy người được giao QSDĐ ở tuy không có quyền sở hữu nhưng pháp luật đã cho họ quyền tự “định đoạt” đất đai trong khuôn khổ được pháp luật quy định trước, hay nói khác đi Nhà nước đã cho phép họ tiến gần tới quyền sở hữu.

Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế xã hội, các quan hệ đất đai không ngừng vận động trong nền kinh tế thị trường đã khiến các quy định được dự liệu trong Luật đất đai 1993 có những vấn đề không còn phù hợp thực tiễn. Vì vậy, từ tháng 11/1996 Nhà nước ta đã có chủ trương sửa đổi một số quy định không phù hợp nhằm thực thi luật tốt hơn. Ngày 02/12/1998, luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1993 được Quốc hội khoá X kỳ họp thứ 4 thông qua. Luật này được gọi là Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998 và nội dung chủ yếu nhằm luật hoá các quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, đồng thời xác định rõ các hình thức giao đất và cho thuê đất để làm căn cứ quy định các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đó. Luật Đất đai năm 1993 còn được tiếp tục sửa đổi bổ sung lần thứ 2 năm 2001 tại kỳ họp thứ 9 Quốc hội khoá X và có hiệu lực từ ngày 01/01/2001. Những bổ sung này đã góp phần làm rõ trách nhiệm pháp lý của người sử dụng đất trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và thể hiện sự đa dạng trong áp dụng các hình thức sử dụng đất. Cho phép người sử dụng đất có nhiều khả năng lựa chọn hơn khi tham gia vào quan hệ sử dụng đất. Cụ thể các quy định này, Chính phủ đã ban hành hai Nghị định về việc thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp QSDĐ ở là Nghị định 17/1999/NĐ - CP ngày 29/03/1999 và Nghị định 79/2001/ NĐ - CP ngày 01/11/2001 sửa đổi một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ - CP nói trên.

Tiếp đến là Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định các quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền về chuyển nhượng QSDĐ ở. Thời gian này, với những hạn chế về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, hình thức chuyển quyền, chủ thể chuyển quyền, loại đất chuyển quyền và những hạn chế khác về thời hạn sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở đã tạo nên một thị trường chuyển nhượng QSDĐ ở ngoài vòng pháp luật là phổ biến.

Các văn bản này góp phần to lớn trong việc quản lý đất đai, tạo được sự tăng trưởng ổn định cho nền kinh tế và nâng cao đời sống vật chất và tinh thần cho nhân dân. Tuy nhiên, việc xây dựng hệ thống đất đai trong thời gian qua cũng như việc sửa đổi bổ sung nhiều lần như vậy cho thấy pháp luật của chúng ta có tính chắp vá, không đồng bộ, nhiều quy định còn lạc hậu hơn so với thực tiễn và gây khó khăn cho quá trình áp dụng. Vì vậy, việc xây dựng một Luật đất đai mới để thay thế cho Luật đất đai 2003 là cần thiết. Để thể chế hoá các quan điểm chỉ đạo của Đảng, trên cơ sở tổng kết đánh giá 10 năm thi hành Luật đất đai 2003, kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý của pháp luật đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã được Quốc hội khoá XIII kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013, thay thế Luật đất đai 2003. Luật đã kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý của pháp luật đất đai 2003 nhằm đảm bảo sử dụng đất đai có hiệu quả hơn. Bên cạnh việc có nhiều đổi mới về hồ sơ, thủ tục QSDĐ đai, đơn giản hoá thủ tục hành chính; giảm thiểu văn bản hướng dẫn thi hành, Luật quy định thừa nhận QSDĐ ở là một loại hàng hoá tham gia vào thị trường BĐS, quy định các chính sách tài chính về đất đai và thị trường QSDĐ ở, quyền chuyển nhượng QSDĐ ở...Như vậy, nhất quán với đường lối đổi mới theo cơ chế thị trường, các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở từ Luật đất đai 1993, 2003, 2013 không ngừng được hoàn thiện cho phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.

1.2.4. So sánh khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với các hình thức mua bán tài sản khác

Chuyển nhượng QSDĐ ở là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất ở (gọi là bên chuyển nhượng) chuyển giao đất ở và QSDĐ ở cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng) lấy một số tiền nhất định, tương đương với giá trị quyền sử dụng đất đó. Tuy nhiên, chuyển nhượng QSDĐ ở không phải là mua bán đất giống như mua bán các tài sản khác. Người ta chỉ mua bán được tài sản thuộc quyền sở hữu của mình trong khi đất ở là tài sản thuộc sở hữu của toàn dân. Tiền thu được từ hành vi chuyển nhượng QSDĐ ở là tiền có do "được mua được bán" QSDĐ ở mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất chứ đất ở không phải là đối tượng của việc mua bán. Hơn thế nữa, các điều kiện của chuyển nhượng QSDĐ ở phức tạp và bị hạn chế hơn nhiều so với việc mua bán các tài sản thông thường khác nhất là khi nó còn phải được sự cho phép của chủ thể thứ ba là Nhà nước chứ không chỉ đơn thuần là sự tự thoả thuận của các bên. Đất ở trên nguyên tắc là sở hữu toàn dân, nhưng đất ở tác động thiết thực đến cuộc sống, đến công ăn việc làm và túi tiền của những người dân cụ thể. Trong đó, có những nông dân nghèo khó và cả những “đại gia” giàu có bậc nhất. Vậy vấn đề đất ở, trong chừng mực nào để thị trường quyết định và trong chừng mực nào cần có sự điều tiết của Nhà nước. Trong quan hệ này sẽ có một bên chấm dứt quan hệ pháp luật đất ở (bên chuyển nhượng) và một bên thiêt lập quan hệ pháp luật đất ở mới (bên nhận chuyển nhượng). Các qui định về chuyển nhượng QSDĐ ở rất chặt chẽ, thể hiện sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các bên tham gia quan hệ trước cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ ở được quy định tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

Người sử dụng đất ở chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ

ở của mình khi đủ các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là chứng thư pháp lý xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. Trường hợp quyền sử dụng đất là của vợ chồng thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi rõ họ và tên của cả hai vợ chồng.

- Đất ở không có tranh chấp. Tranh chấp về đất ở xảy ra do nhiều nguyên nhân, có thể là vi phạm quyển sử dụng đất ở, thực hiện không đúng các quyền và nghĩa vụ khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai trong quá trình quản lý cũng như sử dụng... Vì vậy để ổn định các quan hệ trong chuyển quyền sử dụng đất ở, phải giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất ở. Khi chưa giải quyết một cách triệt để các tranh chấp, có nghĩa là chưa xác định được rõ ràng, cụ thể quyền và nghĩa vụ cũng như trách nhiệm của các bên thì việc chuyển quyền sử dụng đất ở không thể thực hiện được.

- Quyền sử dụng đất ở không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

Quyền sử dụng đất ở trong luật Việt Nam cũng được xác lập do được chuyển giao hoặc một cách trực tiếp. Nhưng cách thức xác lập cụ thể được xác định phù hợp với đặc điểm của quyền, cần nhấn mạnh rằng, đối tượng của việc chiếm hữu là quyền sử dụng đất ở chứ không phải là đất ở. Trong khuôn khổ luật thực định hiện nay thì quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở bị ràng buộc bởi rất nhiều quyền năng pháp lý của chủ sở hữu chính thức mà đại diện là Nhà nước.

Chương 2

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÀ

THỰC TRẠNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

2.1. Quy định pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở là hệ thống các quy phạm pháp luật quy định về các vấn đề như nguyên tắc, điều kiện, thủ tục chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia chuyển nhượng QSDĐ ở... Các quy phạm pháp luật này nằm ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Hiến pháp 1992, BLDS 2005, Luật Đất đai 2013, các luật và các văn bản dưới luật có liên quan.... Để có cơ sở nghiên cứu, đề xuất những vấn đề có tính chất định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở, chúng ta đi phân tích thực trạng những quy định của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng QSDĐ ở để thấy được những mặt được và chưa được của pháp luật nước ta hiện nay.

2.1.1. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Đất đai là tài nguyên quý hiếm, QSDĐ là một tài sản có giá trị đặc biệt trong nền kinh tế thị trường. Do vậy, chuyển nhượng QSDĐ, trong đó có đất ở cần phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định. Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng đòi hỏi cả cơ quan Nhà nước và các bên chuyển nhượng phải tuân thủ. Các nguyên tắc chuyển nhượng QSDĐ ở như sau:

- Chủ thể sử dụng đất ở chỉ được phép chuyển nhượng đất ở cho những chủ thể theo pháp luật quy định.

- Khi chuyển nhượng QSDĐ ở các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở nhưng nội dung phải phù hợp với quy định của BLDS hiện hành và pháp luật về đất đai.

- Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ ở phải tuân thủ những quy định của