Đề Xuất Một Số Giải Pháp Về Công Tác Bồi Thường Giải Phóng Mặt Bằng

Vì vậy cần có phương án điều chỉnh cho giá nhà chung cư tương đối so với giá đất để các hộ gia đình có được sự bồi thường, hỗ trợ thoả đáng.

5. Dự án chậm bố trí vốn, nhà TĐC nên các hộ dân chưa thực hiện di chuyển làm chậm tiến độ của dự án

- Thời gian xin duyệt vốn kéo dài

- Theo kế hoạch thì tòa 30T1 sẽ đưa vào sử dụng năm 2018. Tuy nhiên, tính đến thời điểm tháng 12 năm 2019 toà nhà tái định cư 30T1 vẫn chưa hoàn thiện và đưa vào sử dụng.

6. Hồ sơ, giấy tờ về quyền sử dụng đất của một số hộ dân chưa đầy đủ vì vậy quá trình xác định nguồn gốc đất, diện tích đất, diện tích công trình và thông tin về tài sản chưa chính xác.

Hiện tại để xác định được nguồn gốc sử dụng đất đối với các hộ gia đình chưa có đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ban dự án phải kết hợp với địa chính bằng cách lấy ý kiến của các hộ dân lân cận, kết hợp với các thông tin trên bản đồ giải thửa, bản đồ địa chính để xác định chính xác diện tích và nguồn gốc sử dụng đất.

Trong quá trình lập phương án bồi thường do các hộ chưa có đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên Ban quản lý dự án phải Dự kiến năm 2020 thành phố Hà Nội có bảng giá đất mới, vì vậy Phương án bồi thường sẽ tiếp tục được điều chỉnh để phù hợp với thực tế.

- Tại kỳ họp thứ 12 của HĐND TP Hà Nội đã thông qua Nghị Quyết về mức tăng bảng giá đất giai đoạn 2020 – 2024 với mức bình quân tăng 15% so với giai đoạn 2014 – 2019 đối với đất phi nông nghiệp. Giá đất nông nghiệp vẫn giữ nguyên mức giá như quy định tại Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND Thành phố. Bảng giá đất mới sẽ áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024.

- Việc điều chỉnh giá đất thời điểm hiện tại sẽ tác động đến tâm lý của người dân chờ có bảng giá đất mới để tăng số tiền được bồi thường. Tuy nhiên với mức tăng 15% thì giá đất theo đơn giá nhà nước vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá đất giao dịch thực tế trên thì trường.

7. Giá đất thay đổi liên tục, điều chỉnh nhiều lần tạo tâm lý cho người dân là những hộ nghiêm chỉnh chấp hành trước sẽ được bồi thường mức thấp hơn, người bồi thường sau sẽ được mức bồi thường cao hơn. Điều này dẫn tới những hộ được đền bù trước sẽ thiệt thòi hơn những hộ bồi thường sau.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 112 trang tài liệu này.

8. Do dự án kéo dài từ năm 2008 nên số lượng nhân khẩu đã thay đổi so với thời điểm điều tra vì vậy việc xác định nhân khẩu của các hộ cũng phải xác định nhiều lần để có phương án tái định cư phù hợp.

Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông Thành phố Hà Nội kết hợp với công an của các phường Kim Mã, Liễu Giai, Đội Cấn để xác định chính xác số nhân khẩu của các hộ gia đình.

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG ĐƯỜNG LIỄU GIAI – NÚI TRÚC‌

3.1. Vận dụng cơ chế chính sách, pháp luật về đất đai, về công tác bồi thường, GPMB, tái định cư phù hợp với thực tiễn‌

Pháp luật đất đai đóng vai trò quan trọng trong sự nghiệp phát triển đất nước, là nhân tố không thể thiếu trong sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Hoàn thiện hệ thống pháp luật nói chung và hệ thống pháp luật đất đai nói riêng là đòi hỏi bắt buộc của Nhà nước. Đồng thời để đảm bảo đạt hiệu quả trong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thực hiện công tác GPMB, vì vậy cần tập trung một số vấn đề như sau:

- Cần đặt lợi ích nhà nước và lợi ích nhân dân hài hoà, có lợi cho người dân. Như vậy mới tạo được niềm tin của nhân dân vào đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước, ủng hộ và tuân thủ đúng theo tiến độ của dự án tránh tình trạng khiếu kiện kéo dài.

- Chính sách về bồi thường hỗ trợ: Nên có những chính sách sát sao hơn nữa tới quyền lợi và lợi ích của người dân để bồi thường, hỗ trợ tối đa cho các hộ dân có đất bị thu hồi.

- Giảm thiểu tối đa thời gian phê duyệt cơ chế chính sách mới để đẩy nhanh tiến độ dự án và đưa ra phương án bồi thường kịp thời.

- Các văn bản quy định cần cụ thể, chi tiết các nội dung để thuận tiện trong quá trình kiểm kê các hạng mục và đơn giá bồi thường công trình xây dựng của Thành phố.

Việc bồi thường thiệt hại về tài sản và công trình trên đất hiện nay được tính bằng phần trăm chất lượng còn lại so với đơn giá xây dựng mới, điều này đã thể hiện chính xác giá trị thực tế tài sản của các hộ dân. Bởi vậy đơn giá xây dựng cần thống kê một cách đầy đủ và chi tiết để làm căn cứ cho công tác thu hồi bồi thường tại dự án.

- Tổ chức thực hiện nghiêm túc công tác kiểm đếm, kiểm kê tài sản cho các hộ dân thuộc diện bị giải phóng mặt bằng tránh tình trạng thiếu sót khối lượng gây bức xúc cho người dân.

- Cần có những quy định về giá đất bồi thường cho người dân, hiện nay sự chênh lệch giữa giá đất theo quy định của Nhà nước và giá đất giao dịch trên thị trường chênh lệch khá nhiều nên giá đất bồi thường chưa phản ánh đúng thực chất giá trị quyền sử dụng đất. Giá đất không được xác định chính xác làm thiệt hại cho nhà nước khi khai thác các nguồn tài chính từ đất đai (các khoản thuế). Khi định giá đất thấp, người bị thu hồi sẽ có phản ứng tiêu cực. Đây là nguyên nhân cơ bản dẫn đến khiếu nại của nhân dân trong việc chấp hành phương án bồi thường do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Từ đó làm chậm tiến độ triển khai các công trình dự án.

Ngoài ra, việc định giá đất còn căn cứ vào các yếu tố như: vị trí, diện tích, hình dáng thửa đất, chiều rộng ngõ, các yếu tố xung quanh... mỗi yếu tố này sẽ tác động và ảnh hưởng đến giá đất, phải xác định được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên để đưa mức giá đất chính xác và khách quan nhất. Từ đó công tác bồi thường, GPMB mới phản ánh được đúng giá trị thực tiễn của lô đất.

- Điều chỉnh khung giá đất và bảng giá đất cho phù hợp với đơn giá thị trường:

Cần rút ngắn khoảng cách giữa giá đất nhà nước đền bù với giá đất thực tế trên thị trường. Tạo điều kiện thuận lợi cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bẳng tại dự án nói riêng và công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của Thành phố Hà Nội nói chung.

- Cần xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai về giá đất có tính phí mỗi lần truy cập để người dân có thể tự tra cứu thông tin về thửa đất và giá đất của các thửa đất đó. Giá thị trường làm căn cứ để phục vụ cho quá trình định giá đất và tài sản trên đất, từ đó đưa ra đơn giá đất bồi thường cho phù hợp với giá giao dịch thực tế. Ngoài ra việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng khung giá đất và bảng giá đất trên phạm vi dự án nói riêng và công tác bồi thường giải phóng mặt bằng nói chung.

- Đối với những trường hợp không thoả thuận được giá đất giữa cơ quan nhà nước và hộ dân có đất bị thu hồi thì Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông Thành phố Hà Nội kết hợp với ban quản lý dự án đầu tư xây dựng quận thuê đơn vị thứ 3 định giá một cách độc lập để đảm bảo sự công bằng, minh bạch về giá. Từ kết quả định giá của đơn vị thứ 3 Ban quản lý dự án kết hợp với đơn giá đất của nhà nước để đưa ra giá đất bồi thường phù hợp nhất. Việc thuê đơn vị định giá

thứ 3 sẽ giúp cho người dân tin tưởng hơn vào mức giá bồi thường của nhà nước đưa ra giảm việc khiếu nại tố cáo về giá đất bồi thường.

- Đối với đơn giá bồi thường cây cối hoa màu chưa có trong đơn giá phải nhanh chóng báo cáo, tham mưu cho cấp thành phố, để bổ sung đơn giá phục vụ kịp thời cho công tác bồi thường đảm bảo lợi ích hợp pháp cho người dân thuộc diện ảnh hưởng của dự án. Ngoài ra cần thường xuyên xác định lại đơn giá bồi thường tài sản trên đất bị thu hồi sao cho sát với giá thị trường và ngoài ra phải cập nhật các đơn giá cho một số loại vật liệu xây dựng cũng như cây cối hoa màu có ở ngoài thực tế nhưng chưa có trong đơn giá bồi thường.

- Tính tỷ lệ giá nhà chung cư cho hợp lý theo tỷ lệ giá đất chênh lệch để bù đắp với giá đất không tương xứng trên thị trường của các hộ dân có đất bị thu hồi.

* Công thức tính:

Chênh lệch số tiền bồi thường về đất (A) = Đơn giá đất nhà nước

Đơn giá đất thị trường

*100%

Chênh lệch số tiền bồi thường mua nhà TĐC (B) = Đơn giá đất nhà nước

Đơn giá đất thị trường

*100%

* Ví dụ cụ thể:

Gia đình ông Phạm Hoàng Hải ở vị trí 4 đường Kim Mã, có tổng diện tích đất là 40,5 m2, diện tích đất nằm trong chỉ giới 27,3 m2. Đơn giá đất bồi thường 54.303.984 đồng. Bồi thường bằng nhà chung cư căn 50m2 với đơn giá 22.919.000 đồng. Đơn giá đất thị trường ở vị trí 4 Kim Mã khoảng 80tr/m2. Đơn giá thị trường của căn chung cư là 25tr/m2.

Chênh lệch số tiền bồi thường về đất = 54.303.984

80.000.000

*100% = 68%

Chênh lệch số tiền bồi thường mua nhà TĐC = 22.919.000

25.000.000

*100%= 92%

Qua ví dụ trên ta thấy rằng:

- Gia đình ông Hải chỉ được bồi thường bằng 68% giá trị đất thực tế và mất 32% giá trị theo đơn giá đất giao dịch trên thị trường.

- Tuy nhiên gia đình ông phải mua nhà tái định cư bằng 92% đơn giá thực tế giao dịch trên thị trường.

- Từ đây có thể thấy lý do bồi thường không thoả đáng của người dân đưa ra là hoàn toàn hợp lý.

- Giải pháp để bù đắp thiệt hại về đất bằng hình thức tái định cư đối với các hộ dân bị mất đất như sau:

Điểu chỉnh, hỗ trợ giá nhà Tái định cư của người dân phải mua bằng với tỷ lệ bồi thường về đất mà người dân được nhận so với giá đất thực tế giao dịch trên thị trường.

Giá nhà tái định cư = 68%*25.000.000 đồng/m2 = 17.000.000 đồng/m2

Vậy để bồi thường lại phần thiệt hại của người dân về giá đất khi bị thu hồi thì nên hỗ trợ để người dân mua nhà chung cư với giá 17.000.000 đồng là phù hợp.

3.2. Nâng cao năng lực và hiệu quả làm việc của cán bộ thực hiện công tác công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng đường Liễu Giai – Núi Trúc (kỹ năng, kiến thức và quy tắc ứng xử)‌

Công tác GPMB là một nhiệm vụ thuộc trách nhiệm của Nhà nước, đã được xác định là quan trọng, thường xuyên và lâu dài. Do vậy, việc xây dựng một hệ thống tổ chức bộ máy chuyên trách làm công tác GPMB là cần thiết để giúp các cấp Chính quyền thực hiện tốt nhiệm vụ quản lý hành chính Nhà nước đối với lĩnh vực công tác này. Việc xây dựng và củng cố tổ chức bộ máy chuyên trách công tác GPMB cần được quan tâm.

- Con người: Do ban quản lý dự án chủ yếu là nhân lực trong ngành xây dựng vì vậy cần bố trí thêm nguồn nhân lực về ngành quản lý đất đai. Bên cạnh đó cần nâng cao năng lực cho số cán bộ hiện tại thông qua chương trình đào tạo nâng cao chuyên môn trong lĩnh vực quản lý đất đai.

- Tổ chức tập huấn, bồi dưỡng kiến thức quản lý Nhà nước về đất đai và các chế độ chính sách liên quan đến GPMB cho đội ngũ cán bộ chuyên trách làm công tác GPMB từ cấp thành phố đến cấp phường.

- Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng năng lực chuyên môn, tinh thần trách nhiệm và phẩm chất chính trị cho đội ngũ cán bộ để giải thích cụ thể rõ ràng về luật đất đai, các quy định trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Đơn vị phụ trách dự án là Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông Thành phố Hà Nội, đây là ban có bề dày kinh nghiệm và đã thực hiện rất nhiều các dự án lớn của Thành phố Hà Nội, tuy nhiên những dự án phức tạp đặc biệt có phản ứng gay gắt của người dân thì cần đòi hỏi cán bộ thực hiện dự án cần hiểu rõ về luật và đưa ra các phương án cho phù hợp với thực tế địa bàn, kết hợp với công tác dân vận để thuyết phục người dân.

- Cần có chính sách đãi ngộ phù hợp với tính chất phức tạp và yêu cầu trách nhiệm cao trong thực thực thi công vụ của đội ngũ cán bộ chuyên trách này, để khắc phục tâm lý thiếu an tâm, lo ngại trong môi trường làm việc đôi khi rất căng thẳng.

- Tăng cường trách nhiệm của UBND phường trong việc quản lý đất đai, quản lý quỹ đất trong khu vực thu hồi, phải chịu trách nhiệm về nội dung bản xác minh nguồn gốc nhà ở, đất ở tuyệt đối không được có thái độ thiếu nghiêm túc, quan liêu trong quá trình tổ chức xác minh và đồng thời phải có trách nhiệm vận động các hộ dân chây ỳ bàn giao mặt bằng để thực hiện dự án.

- Thực hiện nghiêm túc việc niêm yết, công khai quy hoạch, quyết định thu hồi đất, quyết định về giá đất bồi thường, quyết định phê duyệt phương án bồi thường và phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cùng với đó là lấy phiếu ý kiến của các hộ thuộc diện GPMB đối với dự án đang thực hiện.

- Tăng cường sự giám sát của các cơ quan, tổ chức và quần chúng nhân dân trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thực hiện dự án đảm bảo tính dân chủ, công khai minh bạch đảm bảo lợi ích hợp pháp của công dân được nhà nước bảo hộ.

- Bên cạnh những kiến thức, kỹ năng cần thiết trong công tác giải phóng mặt bằng và đền bù cho người dân, những người cán bộ tham gia công tác này cần phải có thái độ đúng mực với người dân, bình tĩnh trong mọi tình huống xử lý, vừa có thái độ mềm dẻo, vừa phải cương quyết với những trường hợp không tuân thủ pháp luật, chống đối việc thi hành công vụ.

3.3. Tăng cường vai trò cộng đồng trong việc tham gia công tác bồi thường, GPMB‌

Việc các hộ gia đình cá nhân chấp thuận theo phương án bồi thường là nút thắt, mấu chốt của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Vì vậy cần tăng cường vai trò của người dân trong việc tham gia vào công tác GPMB.

Để có được sự chấp thuận của người dân thì các cán bộ thực GPMB cần điều tra khảo sát để biết được các nhu cầu và điều kiện thực tế của các hộ dân.

Cho người dân tham gia và góp ý trực tiếp trong quá trình bồi thường GPMB để hiểu được những khó khăn khi thực hiện thu hồi đất tránh tình trạng việc họp dân phải diễn ra nhiều lần để giải đáp thắc mắc của người dân. .

Cử ra những gia đình đại diện cho ý chí, nguyện vọng của người dân để thực hiện thoả thuận với ban quản lý dự án và ban GPMB. Từ đó đưa ra một phương án chung thống nhất hạn chế việc điều chỉnh phương án bồi thường.

Cử cán bộ cơ sở tham gia vào quá trình bồi thường như: cảnh sát khu vực, tổ trưởng tổ dân phố, chi hội phụ nữ, hội cựu chiến binh, cơ quan Đảng... làm các tâm gương cho các hộ gia đình cá nhân thực hiện theo và giải thích cho người dân hiểu về pháp luật đất đai được áp dụng trong phương án, đồng thời thống nhất cụ thể và chính xác nhất phương án.

3.4. Giải pháp về công tác phối hợp, tổ chức thực hiện bồi thường, GPMB của dự án‌

- Do bối cảnh lịch sử để lại, do quy hoạch đô thị về hạ tầng giao thông đô thị không được quản lý chặt chẽ ngay từ thời điểm ban đầu vì thế hiện nay việc thực hiện mở rộng tuyến đường theo đúng tiêu chuẩn hiện hành gặp rất nhiều khó khăn và điều tiên quyết để thực hiện được dự án là công tác GPMB phải được thực hiện kịp thời để giải quyết mặt bằng sạch phục vụ cho việc thi công xây dựng.

- Thành lập các bộ phận chuyên trách; nâng cao năng lực của ban, ngành, địa phương, đơn vị tư vấn, đơn vị thực thi; kiểm tra, giám sát chặt chẽ quá trình thực hiện.

Cần thành lập các bộ phận chuyên trách công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho các hộ gia đình nắm được. Tổ chức thực hiện một cách minh bạch tránh các trường hợp cố tình làm sai lệch để hưởng lợi riêng trong quá trình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.