Đánh Giá Thực Trạng Công Tác Thu Hồi Đất, Bồi Thường Giải Phóng Mặt Bằng

Thế mạnh của dự án GS Metrocity không chỉ dừng lại ở vị trí chiến lược. Giá trị của dự án trong tương lai sẽ gia tăng với vị trí liền kề trung tâm thành phố, liền kề khu đô thị Phú Mỹ Hưng hiện hữu, đối diện với khu đô thị Phú Mỹ Hưng giai đoạn 2 (đường Nguyễn Hữu Thọ). Với định hướng chiến lược của thành phố là phát triển thành khu đô thị phức hợp thông minh hiện đại công nghệ cao đi đến với hệ thống tiện ích đẳng cấp. Sản phẩm kinh doanh tại dự án Metro City Nhà Bè gồm khu căn hộ cao cấp, nhà phố, biệt thự, shophouse. Dự án khu đô thị GS Metrocity sở hữu mặt tiền sông các con sông Mương Chuối, Rạch Tôm, rạch Long Kiểng là một nhánh của sông Sài Gòn do đó dự án có lợi thế về giao thông đường thủy. Các sản phẩm bất động sản có lợi thế về giao thông đường thủy thường có giá trị gia tăng lớn hơn vì hai lý do: một là vì lý do giao thông thuận lợi tiện kết nối và hai là những bất động sản nằm bên sông nức luôn có môi trường sống trong lành hơn hẳn các khu vực khác.

2.3.4 Tiến độ thực hi n dự án

Dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City trên địa bàn huyện Nhà Bè Thành phố Hồ Chí Minh là một dự án quan trọng của Thành phố Hồ Chí Minh do Tổng công ty GS làm chủ đầu tư. Theo quy hoạch chi tiết, dự án có diện tích 349,4 ha trên địa bàn xã Nhơn Đức và Phước Kiển. Trong quá trình thực hiện dự án, mặc dù đã được sự quan tâm của Ủy ban nhân dân thành phố, Ủy ban nhân dân huyện Nhà Bè, các ngành, các cấp nhưng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng vẫn gặp nhiều khó khăn, bất cập và cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa hoàn thành, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thực hiện công trình. Tính đến thời điểm tháng 12/2017, trong tổng số 830 hộ bị thu hồi đất đến nay đã có 825 hộ nhận tiền đền bù, hỗ trợ hiện nay đã bàn giao mặt bằng cho Công ty GS để triển khai dự án.

2.4. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng Khu đô thị mới GS Metro City trên địa bàn huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh

2 4 1 ăn cứ pháp lý để thực hi n công tác thu h i đất b i thường giải phóng mặt bằng của dự án xâ dựng Khu đô th mới GS Metro City tr n đ a bàn hu n hà Thành ph h inh

Căn cứ Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003.

Căn cư Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.

Căn cứ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Căn cứ Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.

Căn cứ Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển Công ty Nhà nước thành Công ty Cổ phần.

Căn cư Nghị đinh số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

Căn cứ Thông tư số 06/2007/TT-BNTMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

Căn cứ Quyết định số 4963/QĐ-UB ngày 30 tháng 8 năm 1998 của Ủy ban nhân dân thành phố về việc phê duyệt lộ giới (chỉ giới đường đỏ) các tuyến đường thành phố Hồ Chí Minh.

Căn cứ Quyết định số 64/2001/QĐ-UB ngày 30 tháng 7 năm 2001 của Ủy ban nhân dân thành phố quy định hạn mức đất ở tại thành phố Hồ Chí Minh.

Căn cư Quyết định số 118/2004/QĐ-UB ngày 28 tháng 4 năm 2004 của Ủy ban nhân dân thành phố về việc ban hành bảng giá chuẩn tối thiểu giá trị nhà và các loại kiến trúc khác để tính lệ phí trước bạ trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và căn cứ công văn số 1888/XD-KTTK về việc áp giá chuẩn tối thiểu nhà và các loại kiến trúc khác theo quyết định số 118/2004/QĐ-UBND ngày 28 tháng 4 năm 2004 của Ủy ban nhân dân thành phố.

Căn cư Quyết định số 106/2005/QĐ-UBND ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Ủy ban nhân dân thành phố về ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái đinh cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

Căn cư Quyết định số 11/2006/QĐ-UBND ngày 25 tháng 01 năm 2006 của Ủy ban nhân dân thành phố về sửa đổi, bổ sung mục 3.1 khoản 3 Điều 9 và khoản 2 Điều 10 của quy định kem theo Quyết định 106/2005/QĐ-UBND ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Ủy ban nhân dân thành phố về bồi thường, hỗ trợ và tái đinh cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

Căn cứ Quyết định số 2315/QĐ-UBND ngày 23 tháng 5 năm 2006 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về thu hồi đất tại xã Phước Kiển, xã Nhơn Đức huyện Nhà Bè.

Căn cứ Quyết định số 179/2006/QĐ-UB ngày 22 tháng 12 năm 2006 của Ủy ban nhân dân thành phố ban hành quy đinh về giá các loại đât trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

2 4 2 Kết quả thực hi n công tác thu h i đất b i thường giải phóng mặt bằng tại dự án xâ dựng Khu đô th mới GS Metro City tr n đ a bàn hu n Nhà Bè, Thành ph h inh

1. Đánh giá về tình hình thực hiện công tác thu hồi đất

Tổng diện tích phải thu hồi để thực hiện dự án theo Quyết định số 2315/QĐ-UBND ngày 23 tháng 5 năm 2006 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về thu hồi khu đất tại xã Phước Kiển; xã Nhơn Đức huyện Nhà Bè là 3.258.250m2; tổng diện tích còn lại đã được phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ 267,1567 ha.

Bảng 2.4: Tổng hợp diện tích thu hồi để thực hiện dự án trên địa bàn xã Phước Kiển và xã Nhơn Đức

Nguồn: Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố và Hội đồng Bồi thường, hỗ

trợ và tái định cư huyện Nhà Bè.

Qua bảng tổng hợp diện tích thu hồi xây dựng khu đô thị mới Khu đô thị mới GS Metro City đi qua xã Phước Kiển và Nhơn Đức, diện tích thu hồi chủ yếu là đất lúa có diện tích 1.587.318,1m2,; đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư diện tích 624.964,2; đất nông nghiệp trồng cây lây năm có diện tích 247.464,0m2 và đất ở nông thôn với diện tích 70.623,3m2, còn lại là thu hồi các loại đất khác.

2. Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng của dự án

a) Tổng quát về tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ

Dự án có diện tích 267ha1567 với tổng số 830 hộ bị ảnh hưởng. Đến nay, Ban Bồi thường đã tham mưu Ủy ban nhân dân Huyện ban hành 100% Quyết định bồi thường; chi trả cho 806/830 hộ, đạt tỷ lệ 97% với số tiền 2.998.481.496.459 đồng, diện tích 264,6215 ha; gửi ngân hàng, kho bạc 24 hộ với số tiền 21.542.893.409 đồng, diện tích 2,5351 ha.

Bảng 2.5: Tổng hợp số hộ, diện tích và số tiền bồi thường, hỗ trợ của dự án trên địa bàn xã Phước Kiển và xã Nhơn Đức

Đơn vị tính: tỷ đồng

STT

Xã	Số hộ (hộ)	Diện tích bồi thường, hỗ trợ (m2)	Tiền bồi thường, hỗ trợ (đồng)
1	Phước Kiển	505	1.650.980,6	1.861.456.127.502
2	Nhơn Đức	325	1.202.586,3	1.158.568.262.366
Tổng cộng		830	2.671.566,9	3.020.024.389.868

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 111 trang tài liệu này.

Nguồn: Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố và Hội đồng Bồi thường, hỗ

trợ và tái định cư huyện Nhà Bè [bảng dự toán]

Trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường, GPMB đã nảy sinh những bất cập khiến cho dự án không hoàn thành đúng theo tiến độ. Theo kế hoạch thì đến 31/5/2010 toàn bộ mặt bằng phải được bàn giao cho

chủ đầu tư để triển khai thi công nhưng cho đến 03/7/2019 mới hoàn thành và bàn giao hết diện tích vì khối lượng công việc liên quan đến công tác BTHT&TĐC vẫn còn tồn đọng khá nhiều.

Các quy định của pháp luật, chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chuyển đổi nghề ngày càng được hoàn thiện, quy định cụ thể, chi tiết để thực hiện và các chính sách hỗ trợ cũng bám sát hơn với thực tiễn của công tác bồi thường nhưng chưa theo kịp thực tiễn đặt ra, cụ thể như:

- Giá bồi thường: Theo hướng dẫn tại Thông tư số 37/2014/TT- BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, có nhiều phương pháp định giá đất (Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp chiết trừ; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư; Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất). Tuy nhiên, hiện nay chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để xác định đơn giá giá bồi thường, hỗ trợ trong các dự án việc việc thu thập thông tin pháp lý về giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế bị hạn chế và không đầy đủ.

Ngoài ra, theo quy định là giá bồi thường tương ứng với giá thị trường (có thuê đơn vị Tư vấn lập chứng thư thẩm định giá) tại thời điềm phê duyệt phương án bồi thường nhưng thực tế nếu lấy quy định chỉ căn cứ là giá giao dịch thành (có chuyển nhượng thực tế và giá trên hợp đồng) thường chỉ bằng 30 đến 40% giá trị thực tế 2 bên chuyển nhượng (người dân ghi thấp để giảm thuế phải nộp, đây là thực tế phổ biến do quy định giao dịch phải thông qua sàn chưa tổ chức tốt); sau cân đối và thảo luận các ngành thì giá phê duyệt để triển khai công tác bồi thường chỉ đạt khoảng 60 đến 70% giá thực tế, dẫn đến người dân không đồng thuận về giá.

- Các chính sách thay đổi nhưng thiếu cập nhật vào chính sách mới: Các Nghị định mới ra để bổ sung một số quy định cụ thể hóa quy định của Luật Đất đai năm 2013, Thông tư hướng dẫn chậm ban hành, Quyết định của

Thành phố để thay thế cũng chậm (dự thảo thay thế Quyết định 23 về bồi thường đã lâu nhưng chưa được hoàn thiện); nhiều nội dung đã được Thành phố xem xét giải quyết vướng mắc của các Quận, huyện sau khi ban hành Quyết định 35/2010/QĐ-UBND năm 2010 nhưng khi thay thế Quyết định 23/2015/QĐ-UBND thì chưa cập nhật, ví dụ: Quyết định số 23/2015/QĐ- UBND ngày 15/5/2015 của Ủy ban nhân dân Thành phố chưa quy định về việc bồi thường bồi thường, hoặc hỗ trợ đối với đất có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất nhưng do sạt lở tự nhiên hoặc do thiên tai. Trong khi Điều 5 Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND ngày 28/5/2010 của Ủy ban nhân dân Thành phố có hỗ trợ 50% đơn giá đất tương ứng; bồi thường, hỗ trợ công trình trên đất nông nghiệp,...

- Tổ chức dự án Tái định cư: Quy định về bố trí tái định cư phải được tổ chức chuẩn bị trước (về quỹ nền bố trí); khu bố trí tái định cư các hộ phải bằng và tốt hơn nơi cũ, tuy nhiên trong thực tế triển khai thì khi xây dựng dự án, phương án bồi thường mới chuẩn bị được “phương án tái định cư” cho dự án đó (do cơ chế tài chính, quỹ nền tái định cư không có để thực hiện; thường phải gắn với kinh phí bồi thường dự án); Phương án tái định cư được công bố đồng thời với Phương án bồi thường, hỗ trợ, Phương án chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm hiện nay gặp nhiều khó khăn do hiện nay không có sẵn quỹ nền, việc chưa có cơ chế hiệu quả để khai thác Quỹ phát triển đất của thành phố đầu tư các dự án Tái định cư, đầu tư xây dựng các Khu tái định cư chưa đảm bảo về số lượng, quy mô chưa phong phú để các hộ có sự lựa chọn tái định cư hay nhận tiền. Ngoài ra, với đặc thù Nhà Bè người dân chỉ muốn được tái định cư bằng đất nền không muốn tái định cư bằng căn hộ (đó cũng là văn hóa và thói quen sống của người dân Nhà Bè) nên việc không đầu tư kịp thời các khu tái định cư sẽ ảnh hưởng đến công tác bồi thường của các dự án trên địa bàn, thời gian qua chủ yếu UBND huyện Nhà Bè thực hiện cơ chế mua lại quỹ đất có sẵn (nền đất ở) để bố trí nhưng về tính chủ động sẽ không ổn do phụ thuộc doanh nghiệp.

b) Tình hình thực hiện công tác bồi thường về đất Về đơn giá bồi thường hỗ trợ về đất

Để làm rõ thực trạng giá đất bồi thường, tiến hành thu thập thông tin và điều tra về giá đất thị trường trên địa bàn xã Phước Kiển và xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè và căn cứ vào Phương án bồi thường được phê duyệt vào năm 2007; điều chỉnh bổ sung năm 2008.

Trên cơ sở giá các loại đất do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành theo Quyết định số 2527/QĐUB-ĐT ngày 03/5/2007 của Ủy ban nhân dân thành phố về đơn giá đất để tính bồi thường trong dự án xây dựng khu đô thị mới Phước Kiển - Nhơn Đức trên địa bàn huyện Nhà Bè, trong qua trình triển khai thực hiện dự án Hội đồng bồi thường thiệt hại - giải phóng mặt bằng của dự án có Phương án số 92//PABT ngày 03/7/2008 điều chỉnh bổ sung về bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư trong dự án tạo quỹ đất xây dựng khu đô thị mới tại xã Phước Kiển và Nhơn Đức huyện Nhà Bè, bổ sung về mức giá tính bồi thường về đất cũng như các chính sách hỗ trợ cho phù hợp với thực tế.

- Đối với đất ở không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất ở nhưng có một trong các điều kiện để được bồi thường về đât theo quy định tại mục 1 phần IV của phương án bồi thường thì được bồi thường qua 3 giai đoạn:

+ Đất ở sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, thì được bồi thường 100% đơn giá đất ở để tính bồi thường quy định tại điểm a, khoản 2.2 mục 2 của phương án bồi thường;

+ Đất ở sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực), thì được bồi thường 100% đơn giá đất ở để tính bồi thường trừ đi 50% đơn giá đất ở để tính nghĩa vụ tài chính (đơn gí quy định tại Quyết định số 179/2006/QĐ- UBND ngày 22 tháng 12 năm 2006 của Ủy ban nhân dân thành phố và các văn bản điều chỉnh có liên quan), nhưng không thấp hơn đơn giá bồi thường đất nông nghiệp theo hiện trạng.