Phương Thức Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Khi Bồi Thường Giải Phóng Mặt

Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận bị thu hồi đất;

Thứ hai, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp;

Thứ ba, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận;

Thứ tư, tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận;

Thứ năm, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận;

Thứ sáu, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, ta có thể thấy được điều kiện cần thiết để được bồi thường khi giải phóng mặt bằng là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Pháp luật đất đai.

2.2.3. Phương thức giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng

2.2.3.1. Thông qua con đường hòa giải

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 80 trang tài liệu này.

Hòa giải là một trong các hình thức giải quyết tranh chấp, theo đó các bên tiến hành thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp dưới sự giúp đỡ của bên thứ ba trên cơ sở tôn trọng sự tự nguyện của các bên; không bắt buộc, áp đặt các bên [16]. Hòa giải có thể tiết kiệm tiền bạc, công sức, thời gian cho các bên mà vẫn đạt được hiệu quả về nhiều mặt.

Các bên có thể lựa chọn hình thức hòa giải ngoài tố tụng và hòa giải trong tố tụng.

Hòa giải ngoài tố tụng là một phương thức giải quyết tranh chấp độc lập với quá trình tố tụng, qua một bên trung gian được các bên lựa chọn tiến hành trước khi đưa tranh chấp ra khởi kiện tại Tòa án.[17] Thỏa thuận tham gia hòa giải có thể ở dạng thành văn hoặc bất thành văn. Bên thứ ba trung lập chỉ hỗ trợ các bên đưa ra thỏa thuận và không có thẩm quyền phán xét. Bên cạnh đó, hình thức hòa giải này có thể đảm bảo bảo mật thông tin, tất cả thông tin các bên đưa ra trong quá trình hòa giải ngoài tố tụng đều được giữ kín. Thỏa thuận có được sau quá trình hòa giải có giá trị như một hợp đồng.

Theo điều 202 – Luật Đất đai năm 2013, điều 88 – Nghị định 43/2014/NĐ- CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 hòa giải tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng được quy định như sau:

Thứ nhất, thời hạn hòa giải được pháp luật quy định là 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Trong đó, theo quy định tại điều 135 – Luật đất đai năm 2003 là 30 ngày. Luật mới đã mở rộng thời hạn hòa giải tranh chấp hơn.

Thứ hai, trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã được quy định một cách cụ thể hơn so với Luật đất đai năm 2003. Như vậy thuận tiện trong việc xác định nghĩa vụ của cơ quan nhà nước trong việc thực hiện nhiệm vụ của mình. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm như sau:

- Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;

- Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;

- Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ 2 thì được coi là việc hòa giải không thành.

Ngoài ra, kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành, thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành. Điều này Luật đất đai năm 2003 chưa đề cập đến. Đây là điểm mới tiến bộ, để bảo vệ tốt nhất quyền của các bên tranh chấp.

So với Luật đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều điểm mới hơn về vấn đề hòa giải tranh chấp về đất đai tại cấp cơ sở góp phần giải quyết tranh chấp được hiệu quả hơn.

Tuy đã được quy định cụ thể một cách như vậy nhưng trên thực tế việc thi hành vẫn gặp rất nhiều khó khăn, các doanh nghiệp thường không thống nhất được giá với người dân, vì người dân thường muốn được giá cao hơn, có những trường hợp để giải phóng mặt bằng nhanh, doanh nghiệp đã phải thỏa thuận “đi đêm” với một số hộ nên giá đất cao hơn mặt bằng chung. Việc khảo sát giá đất từng khu vực cũng chưa được chính xác, bởi khi cán bộ đi khảo sát thì người dân thường cung cấp giá đất thấp hơn so với khi chuyển nhượng nhiều lần để giảm thuế trước bạ sang tên, đổi chủ. Do vậy có tình trạng trong một khu vực có 2 nhà đầu tư, có chung cùng một mục đích chuyển đổi đất làm dự án sản xuất mà lại có hai giá khác nhau nên người dân thường thắc mắc, và việc hòa giải cũng khó thành. Ví dụ về trường hợp gia đình ông Đỗ Văn Quyền (xã Tân Dĩnh, huyện Lạng Giang, Bắc Giang) có thửa ruộng 452 m2 nằm trong diện tích giải phóng mặt bằng của Nhà máy gạch ốp lát Cotto thuộc Công ty cổ phần Ngôi sao Bắc Giang. Tuy dự án được thực hiện từ năm 2009 và đi vào hoạt động từ năm 2011 nhưng đến nay, việc giải phóng mặt bằng đối với thửa đất nhà ông Quyền vẫn chưa thực hiện xong. Mặc dù chưa được nhận đền bù nhưng gia đình ông Quyền không thể tiếp tục sản xuất do Công ty Ngôi Sao đã xây tường bao quanh và đổ đất san lấp nền. “Ban đầu phía công ty đưa ra mức giá đền bù 50 triệu đồng/sào (360 m2) nhưng chúng tôi không đồng ý. Sau nhiều lần thương lượng trong 7

năm, hiện gia đình tôi đã đồng ý nhận đền bù với mức giá 175 triệu đồng/sào nhưng đại diện công ty không tiến hành đền bù vì không có tiền. Mỗi năm họ đền bù cho 6 tạ thóc/sào. Đất đai không sản xuất được mà cũng không được đền bù khiến người dân rất bức xúc [5]. Còn rất nhiều trường hợp mà hai bên sau khi đã hòa giải xong thì phía chủ đầu tư trốn tránh trách nhiệm, không chịu làm theo những gì đã cam kết hoặc cố tình tránh né, kéo dài, không đền bù đúng như những gì đã thỏa thuận, gây thiệt hại cho người bị thu hồi đất.

Khi bồi thường thiệt hại thu hồi đất, nếu giá đất sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì rất thuận lợi. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn đang ở giai đoạn đầu của sự phát triển, tình trạng “nóng

- lạnh” bất thường, hiện tượng đầu cơ khá phổ biến, giá đất chịu tác động rất lớn từ thông tin quy hoạch, công bố dự án... trong khi đó các công cụ quản lý nhà nước về đất đai còn hạn chế và chưa đồng bộ dẫn đến việc định giá đất theo “sát thị trường” đang còn rất khó khăn. Trên thực tế vẫn còn tồn tại song song hai loại giá đất: Giá đất theo quy định của cơ quan nhà nước và giá đất theo thị trường. Hai loại giá đất này có biên độ dao động rất lớn. Trên thực tế, giá đất do Nhà nước xác định thường thấp hơn giá đất theo thị trường và lạc hậu hơn so với giá đất trên thị trường. Điều này gây rất nhiều khó khăn cho quản lý nhà nước về đất đai dưới khía cạnh kinh tế, đặc biệt trong việc áp dụng giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.[9]

Tuy còn nhiều bất cập nhưng hòa giải tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng là một biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả nhằm giúp cho các bên tranh chấp tìm ra một giải pháp thống nhất để tháo gỡ những mâu thuẫn, bất đồng trong tranh chấp đất đai trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận. Hòa giải không chỉ mang lại ý nghĩa cho Tòa án, cho bản thân đương sự mà còn có ý nghĩa đối với trật tự xã hội.

2.2.3.2. Thông qua cơ quan hành chính Nhà nước

Theo đánh giá chung của các cơ quan chức năng, một trong những nguyên nhân khiến khiếu kiện về đất đai (chiếm 70% đơn thư khiếu nại), trở thành một vấn đề nhức nhối trong xã hội hiện nay là do những vướng mắc về công tác đền bù giải phóng mặt bằng, tập trung ở những vấn đề như: nguồn gốc đất của các tổ chức, hộ dân chưa rõ ràng; giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất còn thấp, chưa sát với giá thị trường. Ngoài ra, liên quan trình tự, thủ tục bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất vẫn còn tình trạng thiếu công khai, minh bạch và ở mức độ nào đó là sự tùy tiện của các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thu hồi, bồi thường thiệt hại. Cùng với đó, là những vướng mắc về chính phía người dân bị thu hồi đất khi được bồi thường thiệt hại. Nhiều trường hợp do bức xúc, người dân thường có những hành vi cản trở quá trình thu hồi đất, không chịu bàn giao mặt bằng khi đã có quyết định thu hồi đất; thậm chí cản trở tiến độ thi công công trình, không nhận tiền bồi thường, không chịu di dời đến nơi ở mới.[4]

Trên cơ sở nội dung cơ bản về quản lý nhà nước đối với đất đai, Chính Phủ và Ủy ban nhân dân các cấp là những cơ quan trực tiếp tổ chức và thực hiện các quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận, thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, định giá đất... nên đây là những cơ quan thống kê, thu thập được số liệu, tài liệu, chứng cứ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất...một cách nhanh chóng, thuận tiện phục vụ cho quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.

Đặc điểm của việc giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện

Tìm hiểu việc giải quyết những tranh chấp trên do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện có thể nhận diện một số đặc điểm chủ yếu sau đây:

- Thứ nhất, tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan hành chính nhà nước là những tranh chấp mang tính chất hành chính. Xét về bản chất, các tranh chấp này là tranh chấp về

việc xác định ai là người sử dụng đất hợp pháp. Có rất nhiều trường hợp sau khi có quyết định thu hồi đất và tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng, tổ chức đứng ra bồi thường không biết phải bồi thường cho ai vì không rõ nguồn gốc đất; do công tác quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều khiếm khuyết, việc cập nhật biến động sử dụng đất không tốt, thiếu bài bản, thậm chí có tiêu cực khiến công tác giải phóng mặt bằng ì ạch do phải sử dụng hồ sơ quản lý đất đai từ nhiều năm trước [12].

- Thứ hai, tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan hành chính nhà nước sẽ do đội ngũ cán bộ, công chức nhà nước làm nhiệm vụ quản lý đất đai thực hiện;

- Thứ ba, tranh chấp đất đai do cơ quan hành chính nhà nước giải quyết được thực hiện theo trình tự giải quyết vụ việc hành chính; theo đó, phần trình bày của các bên đương sự không có sự tham gia của luật sư, bào chữa viên, hội thẩm nhân dân hoặc đại diện Viện kiểm sát nhân dân như trình tự tố tụng giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của tòa án nhân dân.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan hành chính nhà nước:

Khi có tranh chấp xảy ra trong cộng đồng dân cư, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên tranh chấp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành giải quyết các mâu thuẩn, tranh chấp đó theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Theo Điều 203 Luật đất đai năm 2013, cơ quan hành chính Nhà nước sẽ có thẩm quyền đối với những tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013.

Nhìn chung, các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 này vẫn giữ nguyên nội dung các quy định tại khoản 1,2 và khoản 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 và có sự bổ sung thêm một số trường hợp đó là:

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ;

+ Giấy tờ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2014;

+ Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp.

Cụ thể, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ có thẩm quyền giải quyết đối với tranh chấp đất đai mà đương sự là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư (Trường hợp 1). Trường hợp tranh chấp mà một bên đương sự là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh (Trường hợp 2). Nếu các đương sự không đồng ý với kết quả giải quyết lần đầu thì có thể khiếu nại lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (đối với trường hợp 1) hoặc Bộ trưởng Bộ Tài nguyên – môi trường (đối với trường hợp 2). Kết quả giải quyết lần hai này là quyết định cuối cùng bắt buộc thi hành đối với các bên. Ngoài ra, đương sự cũng có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính. Đây là một điểm mới của Luật Đất đai năm 2013, khác với Luật Đất đai năm 2003, luật mới đã quy định rõ ràng về các loai vụ việc tranh chấp tương ứng với thẩm quyền giải quyết của từng cấp Ủy ban nhân dân.

Việc quy định cụ thể từng loại việc theo cấp thẩm quyền của Ủy ban nhân dân như hiện nay là phù hợp, đảm bảo cho các bên tranh chấp có thể dễ dàng trong việc xác định cơ quan có thẩm quyền, tránh tình trạng cơ quan nhà nước cố