Công Tác Bồi Thường Giải Phóng Mặt Bằng Ở Việt Nam

này sẽ phải trả đầy đủ tính theo giá trong ngày ra lệnh trưng thu và chủ dự án phải trả chi phí xác định mức bồi thường của tòa án (Phương Thảo, 2013).

1.3.1.3. Công tác bồi thường GPMB tại Trung Quốc

Theo pháp luật đất đai của Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện quyết định thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên, đối với loại đất khác là 70 ha trở lên. Dưới hạn mức đất này, chính quyền cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ chế độ sở hữu tập thể thành chế độ sở hữu nhà nước. Trách nhiệm bồi thường thuộc về người sử dụng đất sau khi thu hồi.

Có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở Trung Quốc là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người dân bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất (Viện chiến lược, chính sách Tài nguyên và Môi trường, 2010).

1.3.1.4. Công tác bồi thường GPMB tại Singapore

Trưng dụng đất là cốt lõi của chính sách đất đai Singapore. Luật Trưng dụng đất được ban hành năm 1966, sửa đổi bổ sung năm 1973, quy định mọi dự án vì lợi ích công cộng đều thực hiện trưng dụng đất chứ không được mua đất. Căn cứ vào Luật này, các công trình hạ tầng, công trình quân sự, Cục Phát triển nhà ở (HDB), Công ty phát triển Khu công nghiệp (JTC), Cục Tái phát triển đô thị (URA), Cục Cảng khẩu Singapore đều trưng dụng đất đai cho các dự án của mình.

Chính phủ quy định hết sức chi tiết trình tự trưng dụng đất để đề phòng lạm quyền, đặc biệt đối với đề xuất trưng dụng và xử lý quá trình trưng dụng đất. Bộ ngành Chính phủ và cơ quan pháp luật phải tiến hành điều tra nghiên cứu đầy đủ, chứng minh được tính cần thiết và tính hợp lý của dự án rồi đề xuất kiến nghị để Hội đồng thẩm tra quy hoạch thẩm tra. Sau khi được Hội đồng đồng ý thì Bộ trưởng Phát triển quốc gia trình Chính phủ và Thủ tướng phê chuẩn, tiếp theo đó là công bố thông tin công khai trên công báo.

Giá bồi thường đất thì lúc đầu chọn giá thấp hơn trong giá thị trường ngày 30- 11-1973 và giá tại thời điểm trưng dụng. Năm 1985 Luật trưng dụng đất được sửa đổi, quy định nếu trưng dụng trước 30-11-1987 thì dùng giá ngày 30-11-1973, nếu trưng dụng sau ngày đó thì dùng giá ngày 1-1-1986. Thế nhưng đến lần sửa đổi Luật Trưng dụng đất năm 1995 thì chỉ còn quy định theo giá thị trường tại thời điểm trưng dụng đất.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 92 trang tài liệu này.

1.3.1.5. Công tác bồi thường GPMB tại Hàn Quốc

Ở Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xê-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố. Đề giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận. Việc đền bù được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư (Viện chiến lược, chính sách Tài nguyên và Môi trường, 2010).

Theo pháp luật thu hồi đất và bồi thường của Hàn Quốc, nhà nước có quyền thu hồi đất (có bồi thường) của người dân để sử dụng vào các mục đích sau đây:

- Các dự án phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh;

- Dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đạp nước thủy điện, thủy lợi...

- Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu...

- Dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng...

- Dự án xây dựng nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng...

1.3.2. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam

1.3.2.1. Thời kỳ 1987 - 1993

Sau 10 năm xây dựng chủ nghĩa xã hội theo kiểu kinh tế kế hoạch, đến năm 1986, dưới sự lãnh đạo của Đảng, đất nước ta bắt đầu công cuộc đổi mới, xóa bỏ bao cấp, chuyển sang nền kinh tế hạch toán kinh doanh. Trước tình hình đó Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Luật đất đai đầu tiên - Luật đất đai năm 1987.

Tuy vậy, Luật đất đất đai 1987 được soạn thảo trong bối cảnh nước ta bắt đầu đổi mới, vừa tuyên bố xóa bỏ chế độ quan liêu bao cấp nên còn mang nặng tính chất

của cơ chế đó khi soạn thảo luật; do đó đã bộc lộ một số tồn tại sau: Việc tính thuế trong giao dịch đất đai rất khó khăn vì Nhà nước chưa thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị, chưa quy định rõ những cơ sở pháp lý cần thiết để điều chỉnh quan hệ đất đai trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường, trong quá trình tích tụ tập trung sản xuất trong nông nghiệp và phân công lại lao động trong nông thôn; chính sách tài chính đối với đất đai chưa rõ nét, đặc biệt là giá đất; chưa có những điều chỉnh thích đáng đối với những bất hợp lý trong những chính sách cũ, trong việc thay đổi quy hoạch, thay đổi kết cấu hộ nông dân trong nông thôn; mới tập trung chủ yếu vào việc xử lý đối với đất nông - lâm nghiệp; chưa cho phép người sử dụng đất dịch chuyển quyền sử dụng đất (Care Quốc tế tại Việt Nam, 2007).

1.3.2.2. Thời kỳ 1993 - 2003

Sau giai đoạn bắt đầu đổi mới (từ 1986-1991), chúng ta vẫn còn thiếu nhiều quy định và ngay cả hệ thống pháp luật đã ban hành cũng còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng được tình hình đổi mới của đất nước. Vì vậy, Hiến pháp 1992 ra đời, trong đó quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 17), “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” (Điều 18). Để phù hợp với giai đoạn mới và thực hiện đổi mới toàn diện nền kinh tế, cụ thể hóa Hiến pháp năm 1992, khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1992, khắc phục những hạn chế của Luật đất đai 1987, ngày 14 tháng 7 năm 1993, Quốc hội khóa IX thông qua Luật Đất đai 1993.

Đầu những năm 1990, công cuộc đổi mới trên toàn đất nước đã tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, ngày càng nhiều dự án đòi hỏi phải sử dụng đất với quy mô lớn và tất yếu kèm theo là phải bồi thường, GPMB và TĐC cho người bị thu hồi đất.

- Hiến pháp năm 1992

Hiến pháp năm 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường, GPMB qua những điều khoản quy định cụ thể sau:

Điều 17, Hiến pháp quy định về QSH đối với đất đai: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời… đều thuộc sở hữu toàn dân”.

Tại Điều 18, Hiến pháp quy định về quyền quản lý của Nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm việc sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu

quả; đồng thời quy định việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và trách nhiệm, nghĩa vụ của người được Nhà nước cho sử dụng đất (tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được quyền chuyển QSDĐ, được Nhà nước giao đất theo các quy định của pháp luật).

Đặc biệt, tại Điều 23 quy định: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có đền bù tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định”.

Điều 58, Hiến pháp quy định về QSH cá nhân: “Công dân có QSH thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác, đối với đất được Nhà nước giao sử dụng thì theo quy định tại Điều 17 và Điều 18. Nhà nước bảo hộ QSH hợp pháp và quyền thừa kế của công dân”.

Những quy định trên đã tạo điều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà nước trong việc thu hồi đất đai cho mục đích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

- Bộ Luật dân sự năm 1995

Bộ Luật dân sự năm 1995 quy định các điều khoản đối với tài sản và QSH, nghĩa vụ dân sự và hợp đồng dân sự, thừa kế, chuyển QSDĐ, QSH trí tuệ và các quan hệ có yếu tố nước ngoài.

- Luật Đất đai 1993

Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật Đất đai 1988. Luật Đất đai năm 1993 đã thể chế hóa các quy định của Hiến pháp năm 1992 về đất đai thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chế độ quản lý, sử dụng các loại đất và quy định cụ thể thẩm quyền thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; hạn mức sử dụng các loại đất và quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sử dụng đất.

Đây là văn bản pháp luật quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại của Nhà nước. Luật Đất đai quy định các loại đất sử dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất là họ được cấp giáy chứng nhận quyền sử

dụng đất và quyền sở hữu nhà. Chính điều này làm căn cứ cho quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Điều 12 Luật Đất đai 1993 đã quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất. Tính giá trị tài sản khi giao đất, đền bù thiệt hại khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian”.

Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người thu hồi đất được đền bù thiệt hại”. Việc thu hồi đất phải được thông báo trước cho người đang sử dụng biết về lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án bồi thường thiệt hại (Điều 28).

Tại các Điều 73 và 79 quy định cụ thể, chi tiết về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, một trong những quyền và nghĩa vụ là được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình.

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước trao cho họ quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và được góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Luật Đất đai năm 1993 cũng quy định việc Nhà nước xác định giá các loại đất để tính tiền khi giao đất, cho thuê đất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, theo khung giá quy định của Chính phủ.

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998. Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, được Quốc hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam thông qua ngày 02/12/1998, đã quy định chi tiết về quyền lợi và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng QSDĐ của người khác, cụ thể:

+ Xác định rõ các quyền của người sử dụng đất khi được giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và được cho thuê đất.

+ Chuyển sang thuê đất nông nghiệp (không bị hạn chế về hạn điền) để tạo điều kiện phát triển các trang trại, thu hút mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư vào sản xuất nông, lâm nghiệp, khai thác đất hoang hóa, đất trống đồi núi trọc và thông qua các quy định về đầu tư trong nước, Nhà nước có chính sách miễn giảm tiền thuê đất.

+ Xử lý các tồn tại cũ mà các tổ chức đã được giao đất, đã nộp tiền sử dụng đất không phải chuyển sang thuê đất để yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất.

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001.

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 được Quốc hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam thông qua ngày 29/6/2001 quy định cụ thể hơn về việc bồi thường, GPMB (sửa đổi, bổ sung Điều 27), cụ thể như sau:

“1. Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hối đất được bồi thường hoặc hỗ trợ. Việc bồi thường hoặc hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2. Nhà nước có chính sách để ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi. Trong trường hợp người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì được mua nhà ở của Nhà nước hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất để làm nhà ở.

Trong trường hợp phương án bồi thường đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được công khai và có hiệu lực thi hành theo quy định của pháp luật mà người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi thì cơ quan quyết định thu hồi đất có quyền ra quyết định cưỡng chế. Trong trường hợp Chính phủ quyết định thu hồi thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW ra quyết định cưỡng chế.

3. Trong trường hợp cộng đồng dân cư xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng của cộng đồng theo quy hoạch bằng nguồn vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước có hỗ trợ thì việc bồi thường hoặc hỗ trợ cho người có đất được sử dụng để xây dựng công trình do cộng đồng dân cư và người có đất đó thỏa thuận”.

Qua nội dung nêu trên, chúng ta thấy được tính kiên quyết của Nhà nước được thể hiện tại văn bản pháp luật cao nhất về quản lý đất đai. Nhà nước không khoan nhượng với những tổ chức, cá nhân cố tình chây ỳ, không chấp hành chính sách của Nhà nước trong việc thu hồi đất để xây dựng, đổi mới, phát triển đất nước và hội nhập quốc tế.

Khẳng định quyền sử dụng đất có giá trị, được pháp luật và cuộc sống thừa nhận, do đó giá trị của quyền sử dụng đất là một yếu tố cơ bản trong sự vận động của quan hệ đất đai. Khẳng định quyền sử dụng đất đai được tham gia trực tiếp vào cơ chế thị trường, là một yếu tố quan trọng hình thành thị trường bất động sản của đất nước. Đây là một phương diện rất mới của quan hệ đất đai ở nước ta so với trước đây.

Phương thức sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng còn nhiều bất hợp lý, thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng còn nhiều ách tắc, bất cập, nợ đọng, trốn tránh tiền thuê đất, tiền sử dụng đất còn nhiều; xử lý vi phạm về quản lý, sử dụng đất chưa nghiêm và không kịp thời.

1.3.2.3. Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến Luật đất đai 2013

Ngày 26 tháng 12 năm 2003, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật đất đai mới - Luật đất đai 2003.

Luật đất đai 2003 quy định Nhà nước thực hiện thu hồi đất, bồi thường, GPMB sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt để chủ động quỹ đất cho đầu tư phát triển. Đồng thời, Luật đất đai 2003 quy định nhà nước giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất (do UBND Tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập) thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hộ sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư.

Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Liên quan đến việc bồi thường, GPMB. Điều 39 quy định:

“1- Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

2-Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, GPMB, TĐC”

Điều 40 quy định việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế. Trong đó, đối với dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.

Điều 42 quy định việc bồi thường, TĐC cho người có đất bị thu hồi. Cụ thể: khi Nhà nước thu hồi đất mà người bị thu hồi đất có GCNQSDĐ hoặc đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ thì người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại về đất; người bị thu hồi đất loại nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị QSDĐ tại thời điểm có quyết định thu hồi; Nhà nước còn phải thực hiện các chính sách, biện pháp khôi phục cuộc sống bình thường cho người dân. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW lập và thực hiện các dự án TĐC trước khi thu hồi đất, để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở. Khu TĐC phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Trường hợp không có khu TĐC thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền hoặc được mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn.

Điều 43 quy định những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường và quy định cụ thể những trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất không được bồi thường về tài sản gắn liền với đất.

Về giá đất, tại Điều 56 quy định: Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm, được sử dụng làm căn cứ tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị QSDĐ khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Đặc biệt Điều 50 quy định: “1- Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất:

b) GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là sử dụng trước ngày 15/10/1993.