Phân Loại Một Số Loại Tranh Chấp Đất Đai Phổ Biến Hiện Nay Liên Quan Đến

ảnh hưởng đến trật tự quản lý đất đai, ảnh hưởng đến lợi ích chung của Nhà nước và xã hội, và trực tiếp ảnh hưởng đến cuộc sống vật chất và tinh thần của người có đất bị thu hồi, làm chậm trễ các dự án, công trình xây dựng của chủ đầu tư.

1.2.2. Phân loại một số loại tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng

1.2.2.1. Tranh chấp giá đền bù

Giá đền bù đất đai ở đây là giá của quyền sử dụng đất được phép giao dịch trên thị trường. Giá đất do Nhà nước qui định chỉ nhằm giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất, không áp dụng giá này khi các bên (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) chuyển quyền sử dụng đất cho nhau. Trên thực tế, giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận, giá này thường được gọi là giá thực tế hay giá thị trường (sau đây gọi là giá đất thị trường).

Thông thường khung giá do Nhà nước qui định ở trạng thái tĩnh thấp, trong khi đó giá đất thị trường thường cao hơn giá của Nhà nước. Khi sự chênh lệch giữa hai hình thái giá này càng cao thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế trong việc giải quyết một cách công bằng và hợp lý, hài hòa giữa lợi ích Nhà nước và người sử dụng đất, đặc biệt là trong vấn đề đền bù, bồi thường giải phóng mặt bằng.

Khoản 1 điều 113 Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc như sau:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

- Theo thời hạn sử dụng đất;

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 80 trang tài liệu này.

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.” Giá đất cụ thể được sử dụng trong trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Giá đất công bố từ đầu năm trong khi giá đất trên thị trường thường xuyên biến đổi theo hướng ngày càng tăng gây thiệt hại cho người dân bị áp giá đền bù vào cuối năm. Mặc dù đã cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế trên thị trường nhưng trên thực tế vẫn không phát huy được hiệu quả như mong muốn. Vì vậy, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vẫn thường xuyên nhận được các khiếu nại, khiếu kiện về các quyết định thu hồi quyền sử dụng đất và bồi thường tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi.

1.2.2.2. Tranh chấp nguồn gốc đất

Nếu như coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ hợp pháp nhất để được đền bù thiệt hại thì phần lớn người bị thu hồi đất lại chưa có, vì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng gặp những khó khăn về nguồn gốc đất

đai, và tâm lý của người dân luôn nghĩ rằng có giấy hay không thì họ vẫn đang sống trên đất này, mặc nhiên không ai xâm phạm. Do đó, hồ sơ ban đầu về đất đai, tài sản để xác định quyền sử dụng đất đối với từng loại đất cụ thể và tính hợp pháp của tài sản còn quá thiếu. Đồng thời, việc chậm tiến hành lập sổ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đã dẫn đến thiếu cơ sở khi tiến hành xem xét đền bù cho từng đối tượng sử dụng đất cụ thể. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay còn quá lộn xộn cũng là khó khăn trong việc bồi thường thiệt hại mà chúng ta phải đề cập.

Ngoài ra, nhiều địa phương đã cấp “sổ đỏ” nhưng chưa giao cho người dân do chính quyền quan liêu, tắc trách hoặc người dân ngại tốn kém tiền bạc chi phí cho việc lấy chứng nhận quyền sử dụng đất… cũng là trở ngại không nhỏ ảnh hưởng đến công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất [21]. Còn có nhiều trường hợp nhiều nhà chung một giấy chứng nhận, ví dụ như trường hợp người dân xin chuyển mục đích một lần 2000 m2 đất nông nghiệp sang đất ở và họ chỉ xin một giấy phép xây dựng nhưng xây nhiều căn nhà rồi đem bán cho nhiều người. Do đó, những người mua nhà cùng đứng tên trong sổ đỏ dưới dạng đồng sở hữu.

1.2.2.3. Tranh chấp dự án quy hoạch "treo"

“Quy hoạch treo” là tình trạng các quy hoạch có nội dung sử dụng đất nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng tiến độ[32]. “Dự án treo” là dự án đã được cơ quan chức năng phê duyệt quy hoạch, bên làm dự án đã nhận mặt bằng, nhưng sau đó thì cứ bỏ đấy, năm này sang năm khác cho cỏ mọc mà không triển khai tiếp, vì muôn vàn lý do[2].

"Quy hoạch treo”, “dự án treo” tràn lan là một vấn đề gây nhiều nhức nhối, nổi cộm và bức xúc lớn về sử dụng đất trong thời gian qua, nhất là trong giai đoạn quá độ từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường. Các địa phương ào ào quy hoạch các khu, cụm công nghiệp, khu kinh tế, chế xuất công

nghệ cao, các đặc khu; vùng nuôi trồng thuỷ sản; quy hoạch hạ tầng kỹ thuật giao thông; khu sinh thái, khu đô thị mới và các khu biệt thự nhà vườn... Trên thực tế, rất nhiều vùng, khu, cụm đã duyệt quy hoạch nhưng không có dự án đầu tư hoặc có, nhưng rất ít dự án, hoặc có nhiều dự án, nhưng không ít dự án “ma” (dự án xin đất nhưng không thực hiện), dẫn tới chủ sử dụng đất trong vùng quy hoạch mất đất canh tác, mất đất ở. Trong khi đó, rất nhiều đất thu hồi lại không có dự án thực hiện và bị bỏ hoang hoá nhiều năm, gây lãng phí đất. Đặc biệt là các chủ hộ có đất ở trong vùng “quy hoạch treo” mếu máo, sống dở, chết dở vì xây dựng, sửa chữa lớn, chuyển nhượng thì không được phép, hạ tầng cấp thoát nước không đầu tư, mà bồi thường, tái định cư thì nhà nước hứa lên hứa xuống mà vẫn không thực hiện. Các chủ hộ không biết đi đâu, về đâu; nhà cửa xuống cấp, hư hỏng, dột nát hàng chục năm nay; mỗi khi gió lớn nơm nớp lo sợ sập nhà, mỗi khi mưa to thì nước ngập ngang nhà, môi trường sống bị ô nhiễm... Ai ở trong cảnh đó mới thấm thía nỗi đau, tác hại của “quy hoạch treo”, “dự án treo”.[32]

Có ba dạng "treo" chính:

Thứ nhất, địa phương công bố quy hoạch một khu đất để xây dựng công trình, dự án nhưng sau đó không làm gì để thực hiện quy hoạch. Trong khi người dân sống trong khu quy hoạch muốn xây dựng, sửa chữa, chuyển nhượng lại gặp khó khăn.

Thứ hai, đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án nhưng việc thu hồi không dứt điểm, kéo dài từ năm này sang năm khác, có khi chỉ vướng một vài thửa, trong khi nhà đầu tư mỏi mắt chờ giao đất. Tình trạng "treo" này làm chậm trễ tiến độ thực hiện dự án đầu tư.

Thứ ba, đất đã giao nhưng chủ đầu tư không đầu tư gì hoặc đầu tư một ít rồi bỏ đó gây lãng phí.

1.3. Tổng quan về giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng

1.3.1. Khái niệm

Giải quyết tranh chấp là một phương thức của con người nhằm tìm ra một giải pháp để xóa bỏ các bất đồng, mâu thuẫn, xung đột giữa hai hoặc nhiều thành viên trong xã hội nhằm đảm bảo duy trì sự đoàn kết, ổn định trong nội bộ nhân dân.

Thuật ngữ giải quyết tranh chấp đất đai được sử dụng trong các văn bản pháp luật về đất đai, tuy nhiên nội hàm của thuật ngữ lại không được giải thích trong Luật Đất đai năm 201, ta có thể hiểu thuật ngữ này như sau: Giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại; đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai[40].

Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc xem xét giải quyết tranh chấp đất đai là một trong những biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai. Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp với lợi ích chính đáng của cộng đồng, xã hội và từng cá nhân cụ thể. Giải quyết tranh chấp đất đai đồng nghĩa với việc đấu tranh, ngăn chặn và phòng ngừa các hành vi vi phạm pháp luật đất đai, thông qua đó giáo dục ý thức tôn trọng pháp luật của mọi công dân.

Như vậy, giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư và trên cơ sở đó các cơ quan có thẩm quyền có thể phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm phạm đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật đất đai.

1.3.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng

Việc giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng hiện nay phải đảm bảo các nguyên tắc dưới đây:

- Thứ nhất, nguyên tắc bảo đảm pháp chế xã hội chủ nghĩa. Khi giải quyết tranh chấp đất đai phải chú ý tuân thủ các nguyên tắc, trình tự, thủ tục, thẩm quyền mà pháp luật đã quy định để việc giải quyết được hiệu quả, tránh tình trạng kéo dài thời gian bồi thường và giải phóng mặt bằng gây ra nhiều thiệt hại về người và tài sản.

- Thứ hai, luôn đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chỉ là những người được nhà nước giao đất cho sử dụng chứ không có quyền sở hữu đối với đất đai.

- Thứ ba, bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ nhân dân. Tôn trọng quyền định đoạt của các chủ thể khi tham gia các quan hệ pháp luật đất đai là tôn trọng quyền tự do thỏa thuận, thương lượng của người dân và chủ đầu tư trên cơ sở các quy định của pháp luật. Do vậy hòa giải trở thành cách thức và cũng là nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng quan trọng và đạt hiệu quả cao nhất.

- Thứ tư, việc giải quyết nhằm mục đích ổn định kinh tế, xã hội, gắn với phát triển sản xuất, mở mang ngành nghề, tạo điều kiện cho lao động có việc làm, phù hợp với đặc điểm và quy hoạch của từng địa phương. Việc giải quyết tranh chấp cần phải căn cứ vào mục đích thu hồi đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. không chỉ bồi thường về đất và tài sản trên đất mà còn phải hỗ trợ người dân, tạo công ăn việc làm mới cho họ hoặc đền bù giá trị tương đương.

1.3.3. Phân biệt giải quyết tranh chấp đất đai với giải quyết khiếu kiện về đất đai

Khiếu kiện về đất đai là một khái niệm dùng để chỉ việc khiếu nại, tố cáo của các cá nhân hoặc tổ chức (trong trường hợp khiếu nại) nhằm hướng tới lợi ích của họ trong lĩnh vực đất đai.[34]

Giải quyết khiếu kiện (khiếu nại) và giải quyết tranh chấp khác nhau về bản chất sự việc, khác biệt về hình thức và cơ sở pháp lý để giải quyết vụ tranh chấp. Đối với giải quyết tranh chấp đất đai, cơ quan có thẩm quyền giải quyết việc tranh chấp đất đai giữa nguyên đơn, bị đơn và yêu cầu họ thực hiện quyết định giải quyết của mình. Còn trong giải quyết khiếu kiện (khiếu nại) về đất đai, cơ quan có thẩm quyền xem xét nội dung hành chính bị khiếu kiện (khiếu nại) để công nhận toàn bộ, một phần hay không công nhận nội dung của quyết định hành chính đó và ban hành quyết định giải quyết khiếu kiện (khiếu nại) phù hợp với pháp luật hiện hành.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

2.1. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng

Hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai được ban hành từ sau khi thành lập Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa (năm 1945) tới nay được coi là một hệ thống rất phức tạp, trải qua nhiều giai đoạn lịch sử và có nhiều chính sách khác nhau được áp dụng ở cả hai miền Nam Bắc. Sự hình thành và phát triển của hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai là một quá trình lâu dài, thể hiện ở cả hai mặt: số lượng và chất lượng, gắn liền với lịch sử hình thành và phát triển của hệ thống pháp luật Việt Nam. Hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng đã được xây dựng và từng bước hoàn thiện nhằm phúc đáp các yêu cầu về quản lý và sử dụng đất đai qua các thời kỳ, cụ thể đề cập đến một số văn bản pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và công tác bồi thường giải phóng mặt bằng nói riêng tiêu biểu qua các giai đoạn được quy định như sau:

2.1.1. Giai đoạn từ năm 1945 đến trước năm 1986

Ở giai đoạn này, nền kinh tế nước ta đang vận hành theo cơ chế tập trung quan liêu bao cấp, Luật Đất đai vẫn chưa được ban hành. Đặc trưng cơ bản của chính sách ruộng đất trong thời kỳ này là: khai hoang, vỡ hoá, tận dụng diện tích đất đai để sản xuất nông nghiệp; tịch thu ruộng đất của thực dân, việt gian, địa chủ, phong kiến chia cho dân nghèo; chia ruộng đất vắng chủ cho nông dân.[36] Lúc này, các văn bản pháp luật đất đai về vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng và giải quyết tranh chấp chưa được chú trọng ban hành, ban hành chậm, giản đơn, chắp vá, không có hệ thống.