Tình Hình Nợ Xấu Mua Và Nợ Quá Hạn Của Hoạt Động Cho Vay Mua Nhà Của Ngân

vay lớn lên dư nợ thường khá cao. Với mức tăng khá cao này phản ánh quy mô tín dụng của hoạt động cho vay mua nhà đang được tăng cao. Mặt khác, trong năm 2011 nhu cầu của nhà ở lớn, giá cả nguyên vật liệu có thời gian giảm xuống nên khách hàng nhân cơ hội đó vay vốn để làm nhà; các chính sách hỗ trợ của các doanh nghiệp BĐS và NH đã góp phần kích cầu về nhà ở của người dân trong năm này.

Năm 2012 dư nợ cho vay mua nhà giảm là do năm 2012 được đánh giá là một năm kinh tế khó khăn, nên việc giảm dư nợ cho vay mua nhà là một điều thiết yếu. Tuy nhiên cầu mua nhà vẫn còn lớn do có một số doanh nghiệp kinh doanh nhà ở có nhu cầu vay vốn để mua nhà dùng để cho thuê hoặc để đầu cơ vì cho rằng thị trường BĐS sẽ khởi sắc trong năm 2013. Vì vậy NH cần nắm bắt về nhu cầu nhà ở của người dân để mở rộng lĩnh vực này. Do những khó khăn của nền kinh tế, trong đó có sự suy giảm mạnh của thị trường bất động sản, Ngân hàng Nhà nước không còn kiểm soát tỷ trọng dư nợ cho vay đối với các NHTM mà yêu cầu tổ chức tín dụng tập trung vốn cho các lĩnh vực ưu tiên, trong đó có hoạt động cho vay mua nhà, đây là một trong những chính sách có lợi việc mở rộng cho hoạt động tín dụng này. Ngoài ra, NH cần làm đúng quy trình tín dụng và chấp hành đầy đủ các văn bản của NH để tạo lòng tin đối với khách hàng và để thực hiện tốt kế hoạch tín dụng của NH.

2.3.7 Chỉ tiêu phản ánh chất lượng cho vay mua nhà

2.3.7.1 Tỉ lệ nợ xấu và nợ quá hạn

Bảng 2.5: Tình hình nợ xấu mua và nợ quá hạn của hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime Bank chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012

Đơn vị: tỷ đồng

Chỉ tiêu

Năm 2010	Năm 2011	Năm 2012	So sánh 2011/2010		So sánh 2012/2011
Năm 2010	Năm 2011	Năm 2012	Tuyệt đối	Tương đối (%)	Tuyệt đối	Tương đối (%)
Nợ xấu CVMN	45	35	62	(10)	(1,96)	27	77,14
Nợ quá hạn CVMN	52	58	73	6	11,54	15	25,86
Dư nợ CVMN	2.164	2.674	2.210	510	23,57	(464)	(17,35)
Tỉ lệ nợ xấu CVMN (%)	2,08	1,31	2,81	-	-	-	-
Tỉ lệ nợ quá hạn (%)	2,40	2,17	3,30	-	-	-	-

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 53 trang tài liệu này.

(Nguồn phòng tín dụng ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội )

Biểu đồ 2.4: Tỉ lệ nợ xấu và nợ quá hạn của ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012

Tỉ lệ nợ xấu và tỉ lệ nợ quá hạn là một trong những chỉ tiêu quan trọng để đánh giá chất lượng cho vay và khả năng thu hồi nợ của NH. Theo bảng 2.5 và biểu đồ 2.4 ta có thể phân tích tình hình chất lượng cho vay và khả năng thu hồi nợ của hoạt động cho vay mua nhà như sau:

Năm 2011 tỉ lệ nợ xấu là 1,31% giảm 0,77% so với năm 2010, tỉ lệ nợ quá hạn là 2,17% giảm 0,23% so với năm 2010. Nguyên nhân là do trong năm 2011 dư nợ cho vay mua nhà năm 2011 tăng nhiều tới 510 tỷ đồng nhưng nợ xấu thì giảm 10 tỷ đồng và nợ quá hạn tăng một lượng rất nhỏ so với mức tăng của dư nợ là 6 tỷ đồng vì vậy tỉ lệ nợ quá hạn và tỉ lệ nợ xấu của NH giảm, đây là dấu hiệu tốt về tình hình chất lượng tín dụng của NH. Trong năm 2011 NH đã quyết liệt thu hồi nợ quá hạn bằng nhiều biện pháp, mặc dù tăng trưởng tín dụng khá mạnh nhưng chất lượng tín dụng của NH vẫn được kiểm soát chặt chẽ như trích lập dự phòng đầy đủ và chú tâm đến các biện pháp bảo đảm an toàn vốn vay, thực hiện tốt quy trình cho vay thị trường bất động sản biến động theo chiều hướng xấu nên việc trả nợ đúng hàng cho ngân hàng trở nên khó khăn làm cho tỷ lệ nợ xấu của NH tăng.

Tuy nhiên đến năm 2012 tỉ lệ nợ xấu là 2,81% tăng 1,5% so với năm 2011, tỉ lệ nợ quá hạn là 3,3% tăng 1,13% so với năm 2011. Nguyên nhân là do khả năng chi trả của khách hàng giảm vì thế cả hai chỉ tiêu nợ xấu và nợ quá hạn đều tăng trong khi đó dư nợ cho vay giảm do nhu cầu vay vốn của khách hàng. Mặt khác trong năm 2011 NH mở rộng chính sách và nới lỏng điều kiện cho vay mua nhà đối với khách hàng do đó quá trình thẩm định thông tin khách hàng gặp nhiều bất cập dẫn đến tình trạng đánh giá sai khả năng chi trả của khách hàng vì vậy nợ quá hạn trong năm 2012 tăng tới 15 tỷ đồng. Mặc dù NH vẫn kiểm soát chặt chẽ về khoản trích lập dự phòng tuy nhiên mức trích lập dự phòng chưa thể bù đắp hết tỉ lệ nợ quá hạn và nợ xấu trong năm 2012. Ngoài ra do thị trường bất động sản biến động theo chiều hướng xấu và gần như đóng

băng, thì việc trả nợ gốc và lãi đúng hạn cho ngân hàng trở nên khó khăn, nhất là khi hầu hết các nhà đầu tư bất động sản lâm vào phá sản, người dân thì bị giảm thu nhập hoặc mất việc, kéo theo tỷ lệ nợ quá hạn tăng lên 25,86%. Đây là dấu hiệu về chất lượng tín dụng của hoạt động cho vay mua nhà của NH đang yếu đi.

Nhìn chung ta thấy năm 2011 NH đã quản lý tốt các khoản nợ xấu, mặc dù dư nợ có tăng mạnh tuy nhiên tỉ lệ nợ xấu và tỉ lệ nợ quá hạn vẫn giảm so với năm 2010. Đến năm 2012 tỉ lệ nợ xấu của ngân hàng trong hoạt động cho vay mua nhà có tăng, tuy nhiên chỉ đạt mức 2,81% vẫn được coi là tốt. Tuy nhiên tỉ lệ nợ quá hạn đã vượt mức 3% nên công ty cần quản lý chặt chẽ hơn các khoản nợ quá hạn và quá trình thẩm định khách hàng để NH tránh được rủi ro trả nợ một cách hiệu quả nhất. Nếu so sánh tỉ lệ nợ xấu và tỉ lệ nợ quá hạn của hoạt động cho vay mua nhà của NH đối với các NH trong cùng hệ thống thì ngân hàng vẫn có mức tín dụng khá ổn định. Vì trong cùng hệ thống các NHTM hiện nay mức nợ xấu cao nhất là ngân hàng Agribank với 4,5%, ACB nợ xấu tăng lên 3.03%, Techcombank nợ xấu giảm từ 5,9% xuống còn 3,6% tổng dư nợ, SHB có tỉ lệ nợ xấu là 4,06%. Vì nền kinh tế thị trường đang bất ổn, để giảm thiểu rủi ro cho NH nói chung và hoạt động cho vay mua nhà nói riêng thì NH nên có những chính sách phù hợp để tạo uy tín đối với khách hàng và thực hiện được mục đích mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của NH.

2.3.7.2 Lãi thu từ hoạt động cho vay mua nhà

Bảng 2.6: Doanh thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime Bank - chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012

Đơn vị: tỷ đồng

Chỉ tiêu

Năm 2010	Năm 2011	Năm 2012	So sánh 2011/2010		So sánh 2012/2011
Năm 2010	Năm 2011	Năm 2012	Tuyệt đối	Tương đối (%)	Tuyệt đối	Tương đối (%)
Lãi thu từ hoạt động CVMN	253,37	330,82	269,75	77,45	30,57	(61,07)	(18,46)
Tổng lãi thu từ hoạt động cho vay	2.112	2.477,5	2.300,1	365,56	17,31	(177,45)	(7,16)
Tỉ trọng lãi cho vay từ hoạt động CVMN (%)	12.00	13,35	11,73	-	-	-	-

(Nguồn phòng tín dụng ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội )

Biểu đồ 2.5: Tình hình thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime Bank chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012

Doanh thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà thể hiện thu nhập của khoản vốn mà NH cho khách hàng vay. Nếu khoản lãi vay tăng lên theo thời gian điều đó thể hiện khả năng sử dụng vốn hiệu quả của NH. Từ bảng 2.6 và biểu đồ 2.5 doanh thu lãi hoạt động cho vay mua nhà của NH có những biến động không đều qua các năm:

Năm 2011 doanh thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà của NH đạt 330,82 tỷ đồng tăng 77,45 tỷ đồng, tương đương với mức tăng là 30,57% so với năm 2010.

Năm 2012 doanh thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà của NH đạt 269,75 tỷ đồng giảm 61,07 tỷ đồng, tương đương với mức giảm là 18,46% so với năm 2010.

Nhìn chung mức doanh thu từ lãi của hoạt động tín dụng này có xu hướng tăng giảm tỉ lệ thuận theo mức tăng giảm của doanh thu. Mức lãi suất bình quân của hoạt động cho vay mua nhà của NH trong năm 2011 là 13%/ năm. Cùng thời điểm đó là mức lãi suất không quá cao so với mức lãi suất của các NHTM trong cùng hệ thống, cùng với lãi suất phù hợp và các chính sách dịch vụ hợp lý NH đã thu hút được nhiều khách hàng đến với hoạt động cho vay mua nhà của NH vì thế thu lãi trong năm 2011 tăng đáng kể. Mức lãi suất từ hoạt động cho vay mua nhà trong năm 2011 chiếm tới 13,35% trong tổng số doanh thu lãi từ hoạt động cho vay. Điều đó chứng tỏ NH đã sử dụng vốn hiệu quả trong năm 2011. Tới năm 2012, cùng với các chính sách giảm lãi suất của NHNN, NH Maritime Bank là một trong những NH đi đầu với việc giảm lãi suất, với lãi suất bình quân cho vay mua nhà của NH là 10,5%, có thời điểm lãi suất cho vay mua nhà chỉ có 8,5%. Mặc dù với mức lãi suất khá thấp tuy nhiên lượng khách hàng đến với hoạt động tín dụng này vẫn không tăng, vì vậy doanh thu lãi của hoạt động cho vay mua nhà của NH trong năm 2012 giảm, và tỉ trọng doanh thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà cũng giảm chỉ còn 11,73%. Theo thống kê từ Công ty CBRE Việt Nam, trong những tháng đầu năm 2012, chỉ có khoảng 3.000 căn hộ được chào bán, là con số rất khiêm tốn so với 25.000 căn của cả năm 2011. So với thời kỳ

khủng hoảng bất động sản năm 2008, thời điểm này, thị trường còn khó khăn hơn. Có thể thấy rằng, thị trường bất động sản vẫn đang dậm chân tại chỗ. Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã nới lỏng chính sách tiền tệ và lãi suất cho vay đang dần hạ xuống, song số lượng giao dịch trong thị trường nhà ở bán vẫn chưa tăng vì vậy doanh thu lãi từ hoạt động tín dụng này của NH giảm là điều thiết yếu. Tuy nhiên, lĩnh vực cho vay mua nhà đối với các NHTM vẫn là một trong những thị trường khá tiềm năng vì vậy ban quản lý của NH cần có những động thái tích cực trong việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà để khắc phục được tình trạng này.

2.3.7.3 Mở rộng đối tượng khách hàng

Bảng 2.7: Tình hình dư nợ cho vay mua nhà theo đối tượng của NH Maritime Bank Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012

Đơn vị: Tỷ đồng

Chỉ tiêu

Năm 2010	Năm 2011	Năm 2012	So sánh 2011/2010		So sánh 2012/2011
Năm 2010	Năm 2011	Năm 2012	Tuyệt đối	Tương đối (%)	Tuyệt đối	Tương đối (%)
Dư nợ CVMN khách hàng là các công ty BĐS	672	802	680	130	19,35	(122)	(15,21)
Dư nợ CVMN của khách hàng cá nhân và hộ gia đình	1.492	1.872	1.530	380	25,47	(342)	(18,27)
Dư nợ CVMN	2.164	2.674	2.21	510	23,57	(464)	(17,35)

(Nguồn phòng tín dụng ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội )

Biểu đồ 2.6: Cơ cấu dư nợ cho vay mua nhà theo đối tượng của NH Maritime Bank Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012

Từ bảng 2.7 và biểu đồ 2.6 ta thấy đối tượng cho vay mua nhà của NH Maritime Bank chi nhánh Hà Nội chủ yếu là các khách hàng cá nhân và hộ gia đình, cơ cấu cho vay mua nhà qua các năm thay đổi không đáng kể.

Năm 2011 dư nợ CVMN của khách hàng cá nhân đạt 1.872 tỷ đồng tăng 380 tỷ đồng tương đương với mức giảm là 25,47% so với năm 2010, dư nợ CVMN của khách hàng là các công ty BĐS đạt 802 tỷ đồng tăng 130 tỷ đồng, tương đương với mức giảm là 19.35% so với năm 2010. Vậy trong năm 2011 tình hình kinh tế tương đối khả quan, việc chấp thuận cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) cho chung cư mini phần nào cởi trói cho các dự án chung cư mini tư nhân và làm tăng nhu cầu mua nhà của các cá nhân và hộ gia đình. Mặc dù phân khúc cho thuê nhà cũng đang dần phát triển ở Hà Nội tuy nhiên trong tình hình kinh tế biến động không ngừng thì các công ty BĐS chưa có nhiều mạo hiểm để vay tiền mua nhà cho thuê để ở và cho thuê làm văn phòng.

Năm 2012 dư nợ CVMN của khách hàng cá nhân đạt 1.530 tỷ đồng giảm 342 tỷ đồng, tương đương với mức giảm làm 18,27% so với năm 2011, dư nợ CVMN của khách hàng là các công ty BĐS đạt 130 tỷ đồng giảm 122 tỷ đồng tương đương với mức giảm 15,21% so với năm 2011. Nguyên nhân là năm 2012 nền kinh tế khó khăn, Ngân hàng nhà nước Việt Nam ban hành chỉ thị số 01/CT-NHNN về việc thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội. Lĩnh vực bất động sản được xếp vào nhóm phi sản xuất và sẽ bị kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng và tỷ trọng dư nợ cho vay điều này làm thị trường ngày càng ảm đạm.

2.3.7.4 Mở rộng loại hình sản ohẩm cho vay

Bảng 2.8: Tình hình dư nợ cho vay mua nhà theo loại hình sản phẩm của Ngân hàng Maritime Bank Chi nhánh Hà Nội qua các năm 2010-2011-2012

Đơn vị: Tỷ đồng

Chỉ tiêu

Năm 2010		Năm 2011		Năm 2012
Số tiền	Tỷ trọng	Số tiền	Tỷ trọng	Số tiền	Tỷ trọng
Cho vay hỗ trợ mua nhà, nền nhà	1.131	52,26%	1.587	59,34%	1.516	68,6%
Cho vay hỗ trợ xây nhà, sửa chữa nhà	1.033	47,74%	1.087	40,66%	694	31,4%
Dư nợ cho vay mua nhà	2.164	100%	2.674	100%	2.210	100%

(Nguồn: Phòng tín dụng Ngân hàng Maritime Bank Chi nhánh Hà Nội)

Biểu đồ 2.7: Cơ cấu dư nợ cho vay mua nhà theo laoị hình sản phẩm của Ngân hàng Maritime Bank qua các năm 2010-2011-2012

Hiện nay, diện tích đất tự nhiên ngày càng thu hẹp, trong khi đó giá cả nguyên vật liệu xây dựng ngày càng tăng, ngoài ra để được xây sửa nhà thì người dân cần phải có sự đồng ý của uỷ ban các quận huyện với thủ tục hành chính rườm rà. Hơn nữa, dân cư trên địa bàn Hà Nội hầu hết là người từ ngoại tỉnh đến làm ăn nên xu hướng chung là khách hàng sẽ mua nhà xây sẵn hoặc các chung cư mini nhiều hơn là xây sửa nhà. Điều này được phản ánh rõ qua bảng số liệu 2.8 và biểu đồ 2.6. Cụ thể tỷ trọng cho vay hỗ trợ mua nhà, nền nhà ngày càng tăng qua các năm (từ 52,26% năm 2010 đến 68,6% năm 2012) và doanh số thực tế cũng tăng 1,34 lần trong giai đoạn này (từ 1131 tỷ đồng năm 2010 đến 1516 tỷ đồng năm 2012). Trong khi hoạt động cho vay hỗ trợ xây nhà, sửa chữa nhà lại có xu hướng giảm từ 47,74% năm 2010 xuống 40,66% năm 2011 và còn 31,4% năm 2012.

Nhìn chung ngân hàng chỉ mới tập trung vào loại hình cho vay hỗ trợ mua nhà và nên nhà mà có thể bỏ qua một số khách hàng tiềm năng trong loại hình còn lại. Do đó ban quản lý cần có những chính sách phù hợp để phát triểm hoạt động cho vay mua nhà một cách đồng đều.

2.3 Đánh giá kết quả hoạt động cho vay mua nhà của NHTM Maritime Bank chi nhánh Hà Nội

2.3.1 Kết quả đạt được

Qua kết quả phân tích hoạt động cho vay mua nhà của Maritime Bank và tình hình ngân hàng trong thời gian qua có thể thấy hoạt động cho vay mua nhà ngày càng được chú trọng và đặc biệt là trong năm 2011 vì dư nợ cho vay mua nhà trong năm

2011 đã tăng cao, năm 2012 dư nợ cho vay mua nhà có giảm, tuy nhiên mức giảm đó không đáng kể. Mặc dù thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà đất nói riêng đang trong giai đoạn phát triển không ổn định, một số NH đã ngừng các khoản cho vay mua nhà để tranh rủi ro, tuy nhiên NH Mairtime Bank vẫn tiếp tục cho vay. Và NH đã đạt được những kết quả đáng mừng cụ thể như sau:

Số lượng và chất lượng của các khoản cho vay mua nhà ngày càng được nâng cao. Trong năm 2011 dư nợ cho vay mua nhà tăng 2.674 tỷ đồng, doanh thu tăng

2.355 tỷ đồng dẫn đến doanh thu lãi cũng tăng tới 77,45 tỷ đồng. Dư nợ cho vay mua nhà luôn chiến tỉ trọng tương đối lớn trong tổng dư nợ của NH (chiếm từ 12,49% tới 14,01%). Điều này thể hiện vai trò quan trọng của hoạt động cho vay mua nhà trong cơ cấu cho vay của NH. Với các biện pháp quản trị rủi ro hữu hiệu thì ngân hàng đã hạn chế được rủi ro xuống mức thấp với tỷ lệ nợ xấu các năm 2010, 2011, 2012 luôn đạt mức dưới 2,81%, và tỉ lệ nợ quá hạn các năm 2010, 2011 cũng không vượt quá 3%.

Quy trình cấp tín dụng của NH Maritime Bank nói chung và của hoạt động cho vay mua nhà nói riêng ngày càng hoàn thiện, nhanh gọn hợp lý với 4 giai đoạn cụ thể. Cơ chế cho vay mua nhà thông thoáng và dễ dàng hơn, và đặc biệt ngân hàng đã đưa ra lịch trả nợ tương đối hợp lý giúp giảm áp lực trả nợ của khách hàng, góp phần quan trọng vào việc thu hút một lượng lớn khách hàng đến với ngân hàng.

Trong thời gian thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn NH đã liên kết với các chủ đầu tư, hỗ trợ họ về vốn xây dựng, sau đó bán những căn hộ đó cho những khách hàng đến ngân hàng vay mua nhà, ngân hàng sẽ thanh toán trực tiếp cho chủ đầu tư giúp hạn chế rủi ro và đảm bảo được mục đích sử dụng vốn vay.

Các loại hình sản phẩm cho vay mua nhà của NH phong phú. Loại hình sản phẩm chủ yếu NH cho vay đó là cho mua nhà và các căn hộ, cho vay mua nhà theo hình thức trả góp, cho vay mua nhà để cho thuê, cho vay để xây sửa nhà, ... Với nhiều loại hình cho vay mua nhà khách hàng tới NH sẽ được nhân viên tư vấn về các loại hình sao cho phù hợp với nhu cầu và điều kiện của khách hàng nhất.

Kết quả đạt được của NH Maritime Bank là cả một quá trình nỗ lực phấn đấu không mệt mỏi của các cán bộ nhân viên ngân hàng kết hợp với chiến lược cho vay hợp lý. Điều đó khẳng định được rằng hoạt động cho vay mua nhà ngày càng được sự quan tâm, tập trung các nguồn lực để phát triển và đã có được mức độ đóng góp cao. Hoạt động cho vay mua nhà không chỉ đóng góp vào mức thu nhập mà còn thu hút một lượng khách hàng lớn, cả những khách hàng tiềm năng, đồng thời góp phần thúc đẩy các hoạt động kinh doanh khác của ngân hàng phát triển như các hoạt động thanh toán qua tài khoản, ngân hàng huy động thêm tiền gửi.

Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua nhà của NH đã mang lại nhiều lợi ích cho xã hội, giúp người dân có cơ hội nâng cao cuốc sống của mình. Đồng thời thông qua hoạt động cho vay mua nhà mang lại hiệu quả kinh tế tích cực, đóng góp vào sự tăng trưởng kinh tế, khi mà ngân hàng tích cực cho vay để mua nhà sẽ thúc đẩy cung cầu thị trường nhà đất phát triển, ngân hàng là chiếc cầu nối giữa sản xuất, xây dựng và mua bán nhà đất. Trong thời gian qua hoạt động cho vay mua nhà của NH đã góp phần làm cho thị trường bất động sản trở nên sôi động và hoạt động có hiệu quả hơn.

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân

2.3.2.1 Hạn chế

Để đạt được những thành tích trên là sự nỗ lực phấn đấu của toàn thể cán bộ công nhân viên trong NH. Trong 3 năm 2010, 2011, 2012 NH đã có những thàng tựu đáng khích lệ trong hoạt động cho vay mua nhà. Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế, đòi hỏi khắc phục kịp thời để đạt được những thành tích cao hơn trong hoạt động cho vay mua nhà. Cụ thể là:

Cơ chế hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng còn một số hạn chế như: Với mức quy định là khách hàng phải có tối thiểu 30% tổng nhu cầu vốn có thể là cao đối với phần đông khách hàng có mức thu nhập trung bình. Ngân hàng hiện nay chỉ cho vay đối với những cá nhân có hộ khẩu thường trú tại nơi NH Maritime Bank có trụ sở hoặc chi nhánh, điều này làm hạn chế số lượng người làm việc và muốn mua nhà tại nơi mình đang công tác nhưng không có hộ khẩu. Theo dự kiến thì dân số đô thị sẽ chiếm khoảng 45% dân số cả nước vào năm 2020, như vậy sức ép về nhà ở là rất lớn, nhất là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Do đó ngân hàng cần mở rộng cho vay đối với các đối tượng nói trên. Khả năng mở rộng phạm vi hoạt động cho vay mua nhà tới nhiều khách hàng còn hạn chế, khách hàng sử dụng sản phẩm này chủ yếu là trong khu vực thành phố, có nhiều khách hàng tiềm năng ở khu vực lân cận mong muốn được sử dụng sản phẩm nhưng chưa được tiếp cận. Thời gian cho vay tối đa là 20 năm đối với mua nhà. Nhưng với mức lãi suất thả nổi theo từng năm làm tăng thêm do dự của khách hàng về khả năng trả nợ của họ. Trong khi đó ngân hàng HSBC đã nâng thời hạn trả nợ lên 25 năm, một số NH có thời gian ra hạn nợ là 3 năm, điều này làm giảm mức cạnh tranh của NH đối với các NH khác.

Trong năm 2012 chất lượng cho vay mua nhà có dấu hiệu giảm sút, dư nợ và doanh thu lãi của hoạt động cho vay mua nhà giảm dẫn đến tỷ trọng dư nợ và doanh thu lãi cũng giảm so với các hoạt động cho vay khác của NH. Ngoài ra tỉ lệ nợ quá hạn của năm 2012 còn vượt mức 3%. Với tỉ lệ quá hạn vượt mức an toàn thì chất lượng tín dụng của NH đang có phần giảm sút. Vì vậy NH cần có những biện pháp chặt chẽ trong quá trình thẩm định khách hàng, trích dự phòng rủi ro và quản lý mụch đích sử dụng vốn của khách hàng sau khi giải ngân hiệu quả hơn.

Sau khi kiểm tra toàn bộ hồ sơ vay vốn trước khi giải ngân, cán bộ tín dụng có trách nhiệm thông báo ký giấy nhận nợ, lập tờ trình giải ngân trình lãnh đạo phê duyệt, chuyển hồ sơ tín dụng, giấy tờ tài sản thế chấp cho phòng kế toán – ngân quỹ và hạch toán khi giải ngân. Tuy nhiên trong giai đoạn này thủ tục giấy tờ cho khách hàng mất khá nhiều thời gian, thời gian giải ngân cho khách hàng chậm. Ngoài ra việc giám sát hoạt động khách hàng và đôn đốc thu hồi nợ của khách hàng của NH còn chưa được chặt chẽ đã đến tình trạng nợ quá hạn trong năm 2012 tăng.

Mặc dù các loại hình cho vay mua nhà của NH đáp ứng được một phần nào đó nhu cầu của khách hàng, tuy nhiên trong các năm gần đây thì NH chưa đẩy mạnh công việc tìm kiếm và sáng tạo các loại hình cho vay mới đối với hoạt động cho vay mua nhà, quy mô cho vay giảm chưa xứng với tiềm năng của ngân hàng.

2.3.2.2 Nguyên nhân những hạn chế trong hoạt động cho vay mua nhà của NH:

a. Nguyên nhân khách quan

Môi trường kinh tế

Nguyên nhân ảnh hưởng sâu sắc tới sự sụt giảm về doanh số, dư nợ và lợi nhuận của hoạt động cho vay mua nhà trong năm 2012 đó là nền kinh tế đang trong tình trạng khủng hoảng, diễn biến phức tạp, không có lợi cho các hoạt động của NH nói chung và hoạt động cho vay mua nhà nói riêng. Giá dầu, giá vàng lên xuống thất thường, chỉ số tiêu giá dùng trong nước cũng không ổn định, có quý tăng cao, có quý lại sụt giảm làm cho thu nhập của người dân bị ảnh hưởng. Hơn nữa, thị trường BĐS luôn biến động nên đem lại nhiều rủi ro tiềm ẩn cho NH khi thực hiện cho vay mua nhà. Mức độ cạnh tranh trên thị trường tiền tệ ngày càng gay gắt giữa các NHTM, các doanh nghiệp trong và nước. Hiện nay có rất nhiều NH đưa ra rất nhiều gói dịch vụ có sức hấp dẫn lớn đối với khách hàng, vì thế hoạt động của NH cũng chịu mức cạnh tranh là khá lớn trong việc điều chỉnh lãi suất và mở rộng quy mô khách hàng.

Môi trường pháp lý

Những quy chế về pháp luật cho hoạt động cho vay mua nhà còn thiếu và chưa đồng bộ để đáp ứng hết các yêu cầu phát sinh trong thực tế của hoạt động cho vay mua nhà. Ngoài ra, các luật liên quan tới hoạt động cho vay mua nhà còn nhiều vướng mắc như luật đất đai với những bất cập trong việc định giá đất, luật dân sự và một số luật khác chưa đồng bộ, việc quy hoạch đô thị chưa có hướng giải quyết thoả đáng đang gây khó khăn lớn cho hoạt động nàu của NH. Thêm vào đó, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng nhà còn chậm. Thủ tục đăng ký cầm cố, thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất rất phúc tạp, chưa có sự đồng bộ giữa các cơ quan nhà nước về quản lý tài nguyên môi trường với các NH gây tâm lý e ngại cho khách hàng trong quá trình hoàn

thành thủ tục hồ sơ vay vốn. Đây là một trong những nguyên nhân làm giảm cơ hội vay vốn của khách hàng cũng như làm giảm lợi nhuận của NH.

Môi trường văn hoá – xã hội

Với thói quen tâm lý têu dùng của người Miền Bắc là tiết kiệm và chưa quen sử dụng các dịch vụ NH như ở các nước phương Tây. Thì khi có nhu cầu mua sắm những sản phẩm có giá trị lớn thì họ thường không thích đi vay mà đã có một khoản tích luỹ từ lâu nên phần lớn họ chờ tích luỹ đủ mới tiêu dùng. Do vậy, muốn cho hoạt động cho vay mua nhà ngày càng được mở rộng và phát triển thì NH nên tìm cách tác động và tâm lý của người dân, cho họ thấy rõ được những lợi ích tích cực khi sử dụng dịch vụ.

Đối thủ cạnh tranh

Nhận thấy được tiềm năng của hoạt động cho vay mua nhà nên hầu như các NHTM trong cùng hệ thống đều có dịch vụ này và cũng đang có những chiến lược cụ thể để phát triển nó. Không những thế có rất nhiều các TCTC khác cũng tham gia như công ty tiết kiệm bưu điện, các công ty bảo hiểm, các công ty kinh doanh BĐS... vì vậy sự cạnh tranh trên thị trường ngày càng cao đòi hỏi NH càng phải có những chính sách hợp lý để mở rộng dịch vụ này một cách hợp lý.

Về phía khách hàng

Trong năm 2012, nền kinh tế giảm sút vì thế có những khách hàng công việc và mức lương bị ảnh hưởng dẫn tới tình trạng là khả năng trả nợ giảm. Đó là một trong những nguyên nhân dẫn đến tỉ lệ nợ quá hạn của NH tăng trong năm 2012. Ngoài ra tình trạng khách hàng khai báo thông tin vay vốn chưa chính xác cũng gây khó khăn cho NH trong quá trình thẩm định hồ sơ và phê duyệt.

Nhu cầu từ phía khách hàng là một trong những yếu tố quan trọng nhất của hoạt động cho vay mua nhà. Trong năm 2012, nhu cầu của khách hàng giảm sút làm ảnh hưởng tới doanh thu, dư nợ và lãi thu của hoạt động cho vay mua nhà.

b. Nguyên nhân chủ quan

Về nguồn vốn huy động: nguồn vốn huy động chủ yếu là tiền gửi thường là ngắn hạn chủ yếu là 3-12 tháng, trong khi đó nhu cầu vốn cho phát triển nhà ở lại là trong dài hạn trên 10 năm. Nguồn vốn trung dài hạn của ngân hàng chỉ chiếm 30%, đồng thời NHNN chỉ cho phép NHTM sử dụng 30% - 40% vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn. Như vậy, sự mất cân đối trong cơ cấu vốn là một trong những nguyên nhân hạn chế quy mô cho vay mua nhà.

Về chất lượng cán bộ nhân viên: trong hoạt động cho vay mua nhà đòi hỏi cán bộ tín dụng phải có bề dày kinh nghiệm về các hoạt động chuyên môn, về khả năng định giá tài sản đảm bảo, khả năng đánh giá khách hàng. Trong khi đó tại ngân hàng thì đội ngũ nhân viên trẻ, năng động, nhiệt tình, sáng tạo nhưng thiếu kinh nghiệm. Đây không

phải là vấn đề có thể khắc phục được trong thời gian ngắn. NH cũng đã tổ chức nhiều khóa đào tạo, tập huấn cho nhân viên nhằm nâng cao chất lượng nguồn nhân lực. Các hoạt động kiểm tra, kiểm soát về khách hàng và khả năng trả nợ còn chưa thực hiện thường xuyên, cán bộ nhân viên kiểm tra còn thiếu kinh nghiệm trong hoạt động này.

Về chính sách tín dụng: kênh phân phối của NH chưa đa dạng, hiệu quả thấp, phương thức giao dịch và cung cấp dịch vụ chủ yếu vẫn là tiếp xúc trực tiếp. Các hình thức giao dịch trên cơ sở nền tảng công nghệ thông tin và điện tử chưa được triển khai rộng rãi. Lãi suất chưa linh hoạt, thời gian cho vay còn ngắn.

Về việc thu thập thông tin và xử lý thông tin của NH còn hạn chế. Đó là việc thiếu các thông tin phòng ngừa rủi ro tín dụng liên quan đến khách hàng cá nhân. Hiện nay hệ thống tra cứu thông tin duy nhất là trung tâm thông tin tín dụng của NHNN (CIC) nhưng chủ yếu là thông tin về khách hàng doanh nghiệp còn về các khách hàng cá nhân lại rất hạn chế. Ngân hàng chưa thực sự hợp tác chặt chẽ với các cơ quan cung cấp thông tin cá nhân khác như công an, địa chính, chính quyền phường, xã chưa sẵn sàng cung cấp các thông tin liên quan. Ngân hàng còn gặp khó khăn trong việc chứng minh mục đích sử dụng vốn và nguồn trả nợ của khách hàng do thông tin chưa hoàn hảo, khách hàng che dấu thông tin, nhất là khu vực kinh tế tư nhân, và cũng do phần lớn các giao dịch mua bán ở Việt Nam được thực hiện bằng tiền mặt khiến ngân hàng gặp rất nhiều khó khăn trong việc chứng minh các nguồn thu nhập của khách hàng.

Hoạt động maketing của NH chưa thực sự sự phát huy hết để khai thác tiềm năng của hoạt động cho vay mua nhà của NH. Sản phẩm của NH chỉ chủ yếu quảng bá tới các khách hàng đi tìm kiếm nhu cầu chứ chưa quảng bá tới các khách hàng chưa có nhu cầu mua nhà ở hiện tại.

Về cơ sở vật chất: NH vẫn chưa nâng cấp hết tát cả các phần mềm NH ở mức độ an toàn và hiện đại nhất. Vì vậy quá trình thẩm định, phê duyệt cũng như quá trình giải ngân của NH đối với hồ sơ khách hàng còn mất nhiều thời gian.

Tóm tắt chương 2

Qua những phân tích trên chúng ta có thể thấy được tình hình kinh doanh của ngân hàng nói chung và tình hình cho vay mua nhà nói riêng tăng trong năm 2011 và có phần giảm sút trong năm 2012. Nguyên nhân do sự biến động của nền kinh tế và một số hạn chế còn tồn đọng trong ngân hàng. Như vậy để có thể mở rộng và phát triển hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng cần có những giải pháp hữu hiệu để hạn chế các tồn tại cũng như tận dụng hơn các lợi thế, cơ hội kinh doanh từ ngân hàng và từ môi trường bên ngoài, từ đó có thể đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân, giúp ngân hàng tăng quy mô và doanh số cho vay góp phần tăng thu nhập cho ngân hàng.

Với mong muốn góp phần xây dựng hoạt động cho vay mua nhà tại NH Maritme Bank chi nhánh Hà Nội ngày càng mở rộng, em mong muốn đóng góp những ý kiến từ phía cá nhân nhằm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà trong chương 3.

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NHTM MARITIME BANK CHI NHÁNH HÀ NỘI

Trong chương 2 ta đã tìm hiểu và phân tích kỹ về hoạt động cho vay mua nhà của NH Maritime Bank chi nhánh Hà Nội, từ đó cũng đã đánh giá được nhưng thành công, hạn chế của chi nhánh, đồng thời cũng tìm ra những nguyên nhân của những hạn chế đó. Trong chương 3 này dựa trên các phân tích em sẽ đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của hoạt động cho vay mua nhà NH Maritime Bank chi nhánh Hà Nội.

3.1 Dự đoán về tình hình bất động sản trong tương lai và nhu cầu của tiêu dùng về cho vay mua nhà

Năm 2012 dần khép lại bằng bức tranh ảm đảm của thị trường BĐS đóng băng, hầu hết các phân khúc như căn hộ chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, đất nền đều giảm giá, sức mua và lượng giao dịch, tồn kho lớn, nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn về tài chính.

Thị trường BĐS năm 2013 vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Hàng loạt các nghị định của chính phủ đưa ra vào cuối năm 2012 nhàm tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh của thị trường giải quyết nợ xấu. Các NH đang vào cuộc hỗ trợ lãi suất, hỗ trợ vốn cho người có thu nhập thấp mua nhà là một tín hiệu đáng mừng và được mong đợi như một giải pháp hâm nóng thị trường BĐS năm 2013. Tuy nhiên các chính sách này chưa tức thời phát huy tác dụng.

Theo nhận định của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, thì thị trường BĐS đang dần hồi phục và ổn định trở lại. Trong năm 2013, các địa phương và các chủ đầu tư đều đã nhận thức được việc đầu tư tự phát, theo phong trào, không tuân thủ quy hoạch, không có kế hoạch dẫn đến thị trường BĐS phát triển không lành mạnh, không ổn định, không cân đối được cung cầu. Từ đó đã có những thay đổi tích cực trong việc tập trung đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Đồng thời điều chỉnh, chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại, nhà ở cao cấp sang nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp nhằm vào nhu cầu của số đông người dân. Từ đó hàng loạt dự án nhà ở thương mại chuyển đổi thành nhà ở xã hội được thực hiện đã kéo theo cuộc cạnh tranh mới về giá nhà ở theo ở sẽ giảm đáng kể so với thời kỳ sốt nóng cách đây hơn 3 năm, hầu hết các dự án giảm giá 20% - 30%, một số dự án giảm đến 50% so với lúc mở bán năm 2011. Thị trường BĐS năm 2013 sẽ có giao dịch trở lạ ở phân khúc căn hộ bình dân. Mặt khác nhu cầu nhà ở của người dân đô thị là rất lớn. Từ nay đến năm 2015, trong khu vực đô thị cả nước có khoảng

1.740.000 người có khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5 /người) và

1.715.000 công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ. Tương tự như vậy, nhu cầu về nhà ở cho người có

thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp đến năm 2020 sẽ tăng thêm khoảng

200.000 căn, trong đó nhu cầu nhà ở của người dân Hà Nội cần khoảng 111.200 căn.

Mặt khác, trong năm 2013 Theo quy định của Nghị quyết số 02/NQ-CP, Nhà nước sẽ mở gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng với mục tiêu chủ yếu nhằm bảo đảm an sinh xã hội, tăng khả năng thanh toán cho nhóm người có thu nhập thấp, gặp khó khăn về chỗ ở - là những người có nhu cầu thực sự về nhà ở, đồng thời góp phần tăng nguồn cung về nhà ở xã hội, kể cả trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện việc chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Gói tín dụng này một phần hỗ trợ cho các đối tượng khách hàng có nhu cầu mua, thuê nhà ở thương mại có quy mô diện tích vừa và nhỏ, giá rẻ (diện tích dưới 70 sàn, giá bán dưới 15 triệu ), do đó sẽ có tác dụng lan tỏa để góp phần giảm tồn kho sản phẩm BĐS, vật liệu xây dựng, tạo sự tăng trưởng kinh tế. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng sẽ đón nhận nguồn vốn từ các ngân hàng có lãi suất cho vay tiếp tục hạ. Báo cáo của 69 tổ chức tín dụng cho thấy, có 71% các khoản vay cũ được hưởng mức lãi suất 15%/năm và các khoản vay mới có mức lãi suất 10 – 15%/năm. Ngoài ra, nguồn vốn từ các quỹ nhà ở kích thích nguồn cầu, quỹ mở, quỹ đầu tư bất động sản. Đó chính là những tín hiệu tốt cho thị trường, đặc biệt là hoạt động cho vay mua nhà của các NHTM sẽ có điều kiện để mở rộng và phát triển.

Triển vọng của thị trường nhà đất tạo nhiều cơ hội mới cho hoạt động cho vay mua nhà của các NHTM đặc biệt trong tình hình hiện nay khi các NH muốn nhanh chóng giải ngân nguồn vốn huy động mà vẫn đảm bảo rủi ro ở mức tối thiểu.

3.2 Định hướng phát triển cho vay mua nhà tại NHTM Maritime Bank chi nhánh Hà Nội

Trong những năm vừa qua, NH Maritime Bank đã không ngừng phát triển mảng hoạt động cho vay mua nhà. Với mục tiêu trở thành Ngân hàng bán lẻ tốt nhất Việt Nam, Maritime Bank định hướng cố gắng hoàn thiện hệ thống cho vay tiêu dùng nói chung cũng như cho vay mua nhà nói riêng. Bên cạnh đó Maritime Bank cũng có mục tiêu phấn đấu trở thành NHTM đô thị đa năng ở Việt Nam, cung cấp sản phẩm dịch vụ tài chính đồng bộ, đa dạng và có tính cạnh tranh cao cho dân cư và doanh nghiệp nhằm các mục đích thỏa mãn khách hàng, tạo giá trị gia tăng cho cổ đông, lợi ích và phát triển cho nhân viên đóng góp vào sự phát triển của cộng đồng. Để đạt được những mục tiêu đã đề ra Maritime bank đã vạch ra những định hướng rõ rệt:

- Luôn định hướng phục vụ khách hàng làm nền tảng hoạt động.

- Tăng vốn điều lệ và nâng cao giá trị cổ phiếu của Maritime Bank.

- Khống chế nợ quá hạn dưới mức 2%.

- Phấn đấu thuộc nhóm ngân hàng đô thị hàng đầu về độ tin cậy, chất lượng và thương hiệu.

- Đẩy mạnh phát triển cơ sở khách hàng cá nhân và dịch vụ ngân hàng bán lẻ đa dạng, chất lượng và cạnh tranh rộng khắp các đô thị lớn.

- Tiếp tục thực hiện chiến lược phát triển mạng lưới tại khu vực trọng điểm với phương châm “tiệm cận tới khách hàng”.

- Tập trung phát triển nguồn nhân lực nhằm chuẩn bị cho các bước phát triển lớn, tăng cường công tác đào tạo, các khóa tập huấn nghiệp vụ cho nhân viên, xây dựng văn hóa kinh doanh của ngân hàng ngày càng hoàn thiện hơn, thân thiện với khách hàng.

- Tập trung xây dựng, củng cố và nâng cao chất lượng hoạt động nghiệp vụ, nâng cao chất lượng các sản phẩm dịch vụ, bổ sung các giá trị gia tăng cho sản phẩm, tăng cường công tác nghiên cứu phát triển các sản phẩm dịch vụ ngân hàng hiện đại.

- Tích cực giải quyết cơ bản về nợ quá hạn, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn sinh lời, phấn đấu đưa tỷ lệ nợ quá hạn xuống mức thấp nhất.

- Tăng cường cải tiến về thủ tục và các giao dịch tạo sự thuận tiện cho khách hàng, gây thiện cảm với khách hàng ngay khi đến với ngân hàng.

- Tiếp tục hoàn thiện và triển khai các dự án hiện đại hóa ngân hàng, áp dựng công nghệ kỹ thuật hiện đại.

- Tăng cường hơn nữa công tác phát triển thương hiệu và các hoạt động chăm sóc khách hàng, quảng bá hình ảnh Maritime Bank trên các phương tiện thông tin đại chúng, các hoạt động tài trợ, để hình ảnh ngân hàng tới gần với khách hàng hơn giúp khách hàng có thể tìm hiểu và tiếp cận các sản phẩm dịch vụ ngân hàng dễ dàng và thuận tiện nhất.

- Tập thể luôn học hỏi, không ngừng cải tiến.

- Sự tin tưởng và cam kết, tính minh bạch và trách nhiệm, sự chuyên nghiệp và sáng tạo là nền tảng tạo nên nguyên tắc ứng xử và văn hóa kinh doanh của ngân hàng.

- Đẩy mạnh công tác pháp chế, thu hồi nợ.

3.3 Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà của ngân hàng

3.3.1 Ngân hàng Maritime Bank chi nhánh Hà Nội cần chú trọng đánh giá nhu cầu của người tiêu dùng đặc biệt là nhu cầu mua nhà trong thời gian tới

Mặc dù trong năm 3 năm 2010, 2011, 2012 thị trường BĐS vẫn đang trong tình trạng trầm lắng. Tuy nhiên với nố lục của các ban ngành có chức năng và hệ thống