Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại cổ phần hàng hải Việt Nam maritime bank

Các đối tượng có thu nhập trung bình: khi thu nhập tăng thì nhu cầu cải thiện cuộc sống của người tiêu dùng cũng tăng theo. Đối với nhũng phân khúc người dân có thu nhập trung bình thì cho vay mua nhà là thị trường mục tiêu bởi nhu cầu của họ lớn, đồng thời thu nhập của họ cao hơn nhóm trên.

Các đối tượng có thu nhập cao: họ vay khi mà tiền vốn tích luỹ của mình làm tăng thanh toán và coi đó như một khoản linh hoạt để chi tiêu khi mà vốn tích luỹ của mình đã đầu tư trung và dài hạn với mức lãi suất cao hơn nhiều so với mức lãi suất phải chi ra từ hoạt động cho vay này. Những ngôi nhà mà họ quan tâm là những căn hộ chung cư cao cấp có diện tích lớn, nhà biệt thự hay nhà riêng biệt...Tại Việt Nam có nhiều người đến NH vay nhiều tỷ đồng để mua biệt thự hay chung cư lớn và họ sẽ trả dựa vào tình hình kinh doanh, thu nhập của mình. Hiện nay loại hình này càng ngày càng phát triển.

- Phân theo tình trạng công tác hay lao động:

Nhu cầu mua nhà của cá nhân phụ thuộc vào tính chất công việc, nghề nghiệp hoặc nơi công tác. Xét theo đặc điểm phân loại trên ta có các nhóm khách hàng sau:

- Những khách hàng làm công ăn lương

- Những người có công việc kinh doanh riêng

- Những người trong giới nghệ thuật

- Những người lao động tự do

Theo cách phân loại trên thì trên thực tế khách hàng thuộc nhóm 1 thì có thu nhập ổn định hơn 3 nhóm còn lại. Và còn tuỳ vào từng hoàn cảnh cụ thể mà nhu cầu của của mỗi nhóm khách hàng là khác nhau.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 53 trang tài liệu này.

Về khoản vay

Khác với hầu hết các khoản vay tiêu dùng, quy mô của khoản vay mua nhà thường lớn hơn nhiều. Điều đó là do căn nhà thường có giá trị lớn. Vì thế, trong vay tiêu dùng thì cho vay mua nhà góp phần đáng kể vào tỷ trọng tín dụng nói chung do số lượng món vay nhiều và quy mô món vay không nhỏ.

Cho vay mua nhà thường có kỳ hạn rất dài (có thể từ 10 năm đến 30 năm) trong danh mục cho vay của NH. Nhìn chung với khoảng thời gian dài như trên thì loại hình cho vay này có rủi ro cũng rất lớn vì trong thời hạn cho vay nền kinh tế luôn luôn thay đổi, không những thế những vấn đề khách quan như sức khoẻ khách hàng vay cũng có thể ảnh hưởng tới khoản nợ của họ.

Về lãi suất cho vay

Vì cho vay mua nhà là hoạt động cho vay có thời hạn trả nợ tương đối dài vì vậy NH có thể áp dụng lãi suất cố định hoặc lãi suất thả nổi. Đây chính là điểm khác biệt của

hoạt động cho vay mua nhà với các hoạt động cho vay tiêu dùng khác, vì các hoạt động cho vay tiêu dùng khác chỉ áp dụng với mức lãi suất cố định. NH và khách hàng ký hợp đồng tín dụng có thể quy định mức lãi suất cơ sở cộng với một mức lãi suất cố định.

Về phương thức thanh toán

NH có rất nhiều phương thức thanh toán cho khách hàng, vì thế khách hàng có thể chọn cho nhình một phương thức phù hợp nhất. Các hình thức khách hàng có thể chọn đó là:

- Trả đều: Trong hợp đồng tín dụng được ký kết của NH và khách hàng sẽ có cách tính toán phù hợp dựa vào thời gian vay và mức lãi suất từ đó NH sẽ đưa ra một khoản cố định để khách hàng trả đều vào hàng kỳ. Như vậy khách hàng phải luôn luôn trả một khoản tiền từ đợt trả đầu tiên cho đến đợt trả cuối cùng.

- Trả không đều: trong hình thức này bao gồm nhiều hình thức khác nhau. Thực chất đó chỉ là thoả thuận giữa NH với khách hàng sao cho phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng.

Hiện nay các NH đang áp dụng một trong các phương thức trả nợ:

- Trả góp cho NH số tiền cố định hàng tháng bao gồm cả gốc và lãi.

- Trả nợ gốc cố định hàng tháng cho NH, lãi tính theo dư nợ giảm dần và trả cùng kỳ với gốc.

- Trả nợ gốc vào cuối thời hạn vay, lãi được tính trên dư nợ và được trả hàng tháng.

1.2.1.5 Hình thức cho vay

Hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại có 2 hình thức cho vay đó là:

- Cho vay trực tiếp: là các khoản cho vay trong đó NH trực tiếp tiếp xúc và cho khách hàng vay cũng như trực tiếp thu nợ từ người vay.

- Cho vay gián tiếp: là hình thức cho vay trong đó NH mua các khoản nợ phát sinh do những công ty bán lẻ đã bán chịu hàng hoá hay dịch vụ cho người có nhu cầu mua nhà. Trong trường hợp này công ty bán lẻ và NH ký kết hợp đồng mua bán nợ. Trong hợp đồng, NH đưa ra các điều kiện về đối tượng kỹ thương được bán chịu số tiền bán chịu và loại tài sản bán chịu. Sau đó công ty nhà đất và khách hàng mua nhà ký kết hợp đồng bán chịu hàng hoá, thông thường người mua nhà phải trả trước một phần giá trị tài sản, công ty nhà đất sẽ giao tài sản cho người mua nhà và bán bộ chứng từ cho NH. NH dựa trên bộ chứng từ đó sẽ thanh toán tiền cho công ty nhà đất, cuối cùng người mua nhà thanh toán định kỳ cho NH.

1.2.1.6 Những rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà

Rủi ro về đạo đức nhân viên

Là khi nhân viên tín dụng không làm đúng quy trình cho vay đối với các mối quan hệ thân quen, từ đó thông tin của khách hàng không chính xác, dẫn đến các

khoản nợ gốc và lãi của khách hàng không thể chi trả. Hoặc nhân viên làm giả hồ sơ khách hàng, chiếm dụng vốn của NH.

Rủi ro trong quá trình thẩm định hồ sơ khách hàng.

Thông tin không chính xác từ nhân viên thu thập thông tin và từ khách hàng trong quá trình kê khai hồ sơ và thẩm định hồ sơ. Từ đó NH giải ngân cho vay không đúng người, hoặc sau khi vay khách hàng không có khả năng trả nợ.

Rủi ro về tài sản và trả nợ

Hiện nay hầu như các ngân hàng có dịch vụ cho vay mua nhà hầu như đều cho khách hàng thế chấp chính căn hộ đó, việc cho khách hàng mua căn hộ vay vốn và được thế chấp bằng chính căn hộ đó, ngân hàng phải chịu hai loại rủi ro. Thứ nhất là rủi ro về tài sản. Không ai đảm bảo được chủ đầu tư triển khai dự án và hoàn tất đúng tiến độ. Thứ hai là rủi ro về trả nợ. Nếu khách hàng vay không trả được nợ, ngân hàng chỉ còn một cách duy nhất là "nắm" chủ đầu tư, vì tài sản thế chấp của khách hàng chính là căn hộ, trong khi nó chưa hình thành. Ngân hàng chẳng có gì phát mãi để thu hồi nợ...

Rủi ro về lãi suất: vì lãi suất trong thị trường luôn luôn biến đổi còn lãi suất ngân hàng cho khách hàng vay mua nhà là một mức lãi suất cố định. Vì vậy hiện nay các NH đã ứng phó với rủi ro này bằng cách là áp dụng cả lãi suất thả nổi và lãi suất cố định tuỳ thuộc vào thoả thuận với khách hàng.

1.3 Mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại

1.3.1 Khái niệm mở rộng cho vay mua nhà tại NHTM

Khái niệm mở rộng được hiểu một cách khái quát nhất là việc làm cho quy mô và phạm vi rộng lớn hơn trước. Tuy nhiên tuỳ theo từng đối tượng khác nhau, trong các lĩnh vực khác nhau thì khái niệm mở rộng sẽ khác nhau.

Vì vậy, xét trong lĩnh vực NH “Mở rộng cho vay mua nhà của NH là việc tăng cường hoạt động cho vay mua nhà trên nhiều phương diện nhằm nâng cao doanh số, chất lượng và lợi nhuận từ dịch vụ này”.

Việc mở rộng cho vay mua nhà của NH được thể hiện cụ thể như sau:

Đối với khách hàng

Mở rộng cho vay mua nhà có nghĩa là phải thoả mãn được tối đa hoá nhu cầu hợp lý của khách hàng về vốn vay để đáp ứng được nhu cầu mua nhà của họ.

Đối với nền kinh tế

Mở rộng cho vay mua nhà phải đáp ứng được nhu cầu về vốn của thị trường BĐS. Là kênh dẫn vốn quan trọng trọng trong việc dịch chuyển một khối lượng lớn các nguồn vốn tới thị trường BĐS làm ổn định hơn nền kinh tế, tạo điều kiện thúc đẩy

tăng trưởng kinh tế, góp phần cải thiện nâng cao chất lượng cuộc sống dân cư, thực hiện các mục tiêu về ổn định nhà ở của người dân để người dân “An cư lạc nghiệp”.

Đối với ngân hàng thương mại

NHTM phải đáp ứng tối đa nhu cầu của khách hàng, cũng như phải có chính sách tín dụng hợp lý để thu hút được tất cả các đối tượng khách hàng. Tuy nhiên bên cạnh đó NH cũng phải cần chú ý tới chất lượng cho vay mua nhà ngày càng được nâng cao. Việc mở rộng cho vay mua nhà là một trong những mục tiêu được đánh giá là quan trọng đối với ngân hàng.

Mở rộng cho vay mua nhà tại NHTM được thực hiện qua hai phương thức đó là mở rộng theo chiều rộng và mở rộng theo chiều sâu. Mở rộng theo chiều rộng có thể xem như sự mở rộng về mặt địa lý. Với phương thức này NH cố gắng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của mình rộng khắp cả nước, từ các vùng kinh tế cao tới các vùng kinh tế thấp sao cho hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng có thể đáp ứng được tất cả các nhu cầu mua nhà của mọi người dân. Đó là mục đích phát triển của NH với hoạt động cho vay mua nhà. Mở rộng theo chiều sâu tạm hiểu là phát triển về số lượng phải đi kèm với chất lượng, tức là ngoài sự phát triển về doanh số cho vay mua nhà của ngân hàng thì quy mô các khoản vay cũng phải được nâng cao đi cùng với nó là chất lượng dịch vụ của ngân hàng phải đáp ứng đầy đủ nhất nhu cầu của khách hàng. Quá trình mở rộng cho vay mua nhà của NHTM phải kết hợp với các yếu tố khác như chính sách cho vay, chính sách khách hàng... nhằm đảm bảo hiểu quả và chất lượng các khoản vay.

1.3.2 Một số chỉ tiêu đánh giá sự mở rộng trong hoạt động cho vay mua nhà tại NHTM

1.3.2.1 Chỉ tiêu phản ánh về doanh số cho vay mua nhà

Doanh số cho vay mua nhà: là tổng số tiền mà NH cho vay mua nhà trong kỳ. Nó phản ánh một cách khái quát về hoạt động cho vay mua nhà của NH trong một thời kỳ nhất định, thường tính theo năm tài chính.

Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số cho vay mua nhà tuyệt đối

Giá trị tăng trưởng doanh số tuyệt đối

Tổng doanh số

= cho vay mua nhà

năm (t)

Tổng doanh số

- cho vay mua nhà năm (t-1)

Chỉ tiêu này cho biết doanh số cho vay mua nhà năm (t) tăng hoặc giảm so với năm (t-1) về giá trị tuyệt đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền mà NH cung cấp cho khách hàng cũng tăng lên, thoả mãn tốt hơn nhu cầu của khách hàng, và nó cũng thể hiện hoạt động cho vay mua nhà đã được mở rộng.

Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số cho vay mua nhà tương đối

Giá trị tăng trưởng

doanh số tương đối =

Giá trị tăng trưởng doanh số tuyệt đối

Tổng doanh số cho vay mua nhà năm (t-1)

*100

Chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng doanh số cho vay mua nhà năm (t) so với năm (t-1). Khi chỉ tiêu này tăng lên, nó thể hiện rằng doanh số cho vay mua nhà qua các năm của ngân hàng đã tăng lên tương đối.

Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỉ trọng

Doanh số cho vay mua nhà

Tỷ trọng =

Tổng doanh số của hoạt động cho vay

*100

Chỉ tiêu này cho biết doanh số hoạt động cho vay mua nhà chiếm tỉ lệ bao nhiêu trong tổng doanh số cho vay của ngân hàng. Khi tỉ trọng của hoạt động cho vay mua nhà tăng lên qua các năm điều đó thể hiện rằng hoạt động cho vay mua nhà đã được mở rộng.

Tóm lại, mở rộng doanh số cho vay mua nhà là kết quả của sự gia tăng về giá trị món vay và số lượng các khoản vay. Đây là chỉ tiêu thể hiện rõ nhất tốc độ mở rông của cho vay mua nhà nguồn vốn NH phục vụ trong hoạt động cho vay mua nhà càng lớn thì chứng tỏ nhu cầu vay của khách hàng càng đáp ứng được ngày càng tốt, đồng thời cũng cho thấy khả năng tăng lợi nhuận từ NH.

1.3.2.2 Chỉ tiêu phản ánh về dư nợ cho vay mua nhà

Dư nợ cho vay mua nhà: là số tiền mà khách hàng đang nợ NH tại một thời điểm. Chỉ tiêu này thường được sử dụng kết hợp với chỉ tiêu doanh số cho vay mua nhà nhằm phản ánh tình hình mở rộng cho vay mua nhà của NH.

Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tuyệt đối

Giá trị tăng trưởng dư nợ tuyệt đối

Tổng dư nợ cho

= vay mua nhà năm (t)

Tổng dư nợ cho

- vay mua nhà năm (t-1)

Chỉ tiêu này cho biết dư nợ năm (t) chênh lệch tăng bao nhiêu so với năm (t-1) về giá trị tuyệt đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền khách hàng đang nợ NH qua các năm đã tăng lên, điều đó chứng tỏ rằng hoạt động cho vay mua nhà đã được mở rộng.

Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tương đối:

Giá trị tăng trưởng dư nợ tuyệt đối

Giá trị tăng trưởng =

dư nợ tương đối

Tổng dư nợ cho vay mua nhà năm (t-1)

* 100

Chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng dư nợ năm (t) so với năm (t-1). Khi chỉ tiêu này tăng lên, nó thể hiện rằng dư nợ qua các năm của ngân hàng đã tăng lên tương đối.

Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỉ trọng

Dư nợ của hoạt động cho vay mua nhà

Tỷ trọng =

Tổng dư nợ của hoạt động cho vay

*100

Chỉ tiêu này cho biết dư nợ hoạt động cho vay mua nhà chiếm tỉ lệ bao nhiêu trong tổng dư nợ cho vay của ngân hàng. Khi tỉ trọng dư nợ của hoạt động cho vay mua nhà tăng lên qua các năm, chứng tỏ tỉ lệ của hoạt động cho vay mua nhà đã tăng lên và điều đó thể hiện rằng hoạt động cho vay mua nhà đã được mở rộng.

1.3.2.3 Chỉ tiêu phản ánh về chất lượng cho vay mua nhà

Nợ xấu

Là chỉ tiêu phản ánh chất lượng của nghiệp vụ tín dụng của Ngân hàng. Theo cách phân loại của Ngân hàng là từ nhóm 3 trở đi bao gồm: nợ dưới tiêu chuẩn, nợ nghi ngờ nợ có khả năng mất vốn.

Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỷ trọng nợ xấu

Nợ xấu của hoạt động cho vay mua nhà

Tỷ trọng =

Tổng dư nợ của hoạt động cho vay mua nhà

*100

Chỉ tiêu này cho biết nợ xấu của hoạt động cho vay mua nhà chiếm tỉ lệ bao nhiêu trong tổng dư nợ cho vay mua nhà của ngân hàng. Khi tỉ trọng nợ xấu của hoạt động cho vay mua nhà tăng lên qua các năm, điều đó chứng tỏ rằng lượng vốn của ngân hàng đang bị chiếm dụng, và khả năng mất vốn tăng. Nếu tỉ lệ này lớn cho thấy chất lượng vay của Ngân hàng chưa thực sự hiệu quả. Thông thường chỉ tiêu này dưới 3% được coi là tốt.

Nợ quá hạn

Khi các khoản cho vay mua nhà đã đến hạn thanh toán mà khách hàng chưa trả được nợ và NH không có quyết định cơ cấu lại thời hạn nợ thì khoản vay đó chuyển thành nợ quá hạn. Nợ quá hạn bao gồm nợ nhóm 2, nhóm 3, nhóm 4, nhóm 5.

Nợ quá hạn của hoạt động cho vay mua nhà

Tỷ lệ nợ quá hạn

cho vay mua nhà =

Tổng dư nợ của hoạt động cho vay mua nhà

*100

Đây là một trong những chỉ tiêu quan trọng để đánh giá chất lượng cho vay và khả năng thu hồi nợ của NH. Từ đó NH có thể ra quyết định có mở rộng hoạt động cho vay mua nhà hay không. Nếu tỉ lệ nợ quá hạn vượt quá giới hạn cho phép thì phản ánh chất lượng cho vay của NH còn yếu kém, chứa đựng nhiều rủi ro và ngược lại.

Tỉ lệ lãi thu từ hoạt động cho vay mua nhà so với tổng lãi của hoạt động cho vay

Tỷ

lệ lãi từ hoạt động cho vay mua nhà thu được (%)

Lãi thu từ hoạt động cho vay mua nhà

Tổng lãi thu từ hoạt động

cho vay

*100

Tỷ lệ thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà càng lớn chứng tỏ ngân hàng đã và đang từng bước mở rộng thành công hoạt động cho vay mua nhà. Và hoạt động cho vay mua nhà ngày càng hoạt động hiệu quả hơn.

Chất lượng dịch vụ

Đây là yếu tố ảnh hưởng tới tâm lý và quyết định đi vay của khách hàng. Chỉ tiêu này bao gồm mức độ hợp lý của lãi suất, thái độ của nhân viên tín dụng, các tiện ích về không gian và thời gian mà người sử dụng được hưởng... Chất lượng dịch vụ càng cao thì độ hài lòng và độ thoả mãn mà nó mang lại cho người sử dụng càng lớn. Chỉ tiêu này tác động rất lớn tới thị phần của NH trong hoạt động cho vay mua nhà.

1.2.3.4 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng loại hình sản phẩm cho vay mua nhà

Chỉ tiêu này phản ánh sự đa dạng về loại hình cho vay mua nhà mà NH cung cấp cho khách hàng, đó là các loại hình như:

- Mua nhà trả góp

- Cho vay mua nhà dự án

- Cho vay xây sửa nhà...

Những loại hình cho vay mua nhà phản ánh khả năng mở rộng quy mô cũng như phạm vi hoạt động cho vay mua nhà của NH. Nó phản ánh sự đa dạng về cách thức mà

NH cung cấp dịch vụ cho vay mua nhà, qua đó phản ánh khả năng nắm bắt nhu cầu khách hàng của NH. Khi loại hình cho vay này được mở rộng thì sẽ thoả mãn tốt hơn nhu cầu, mong muốn đa dạng của khách hàng, qua đó cũng thể hiện hoạt động cho vay mua nhà của NH ngày càng được mở rộng.

1.2.3.5 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về đối tượng khách hàng cho vay mua nhà

Chỉ tiêu này phản ánh sự đa dạng về các đối tượng là khách hàng chính trong hoạt động cho vay mua nhà như:

- Khách hàng là cá nhân: trong nhóm khách hàng là cá nhân thì có những cá nhân có thu nhập thấp, cá nhân có thu nhập trung bình và cá nhân có thu nhập cao... mỗi cá nhân có mục đích vay tiền của NH để mua nhà với quy mô khác nhau. Từ đó khách hàng tạo cũng tạo nên sự đa dạng cho hoạt động mua nhà.

- Khách hàng là các công ty BĐS tư nhân: Trong nhóm khách hàng này thì hầu hết mức vốn vay khá cao. Họ vay tiền để đầu tư mua nhà vào các mục đích khác nhau như vay mua nhà để cho thuê, vay mua nhà để làm văn phòng...

Khách hàng là một trong những yếu tố rất quan trọng trong hoạt động của NH, NH rất cần thiết mở rộng và tiếp cận khách hàng từ đó NH mới có thể mở rộng về hoạt động cho vay mua nhà của mình.

1.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua nhà

Quá trình hình thành và phát triển bất cứ một loại hình dịch vụ nào của NH cũng đều bị chi phối bởi rất nhiều yếu tố khách quan và chủ quan. Vì vậy, khi mở rộng hoạt động kinh doanh nói chung hay mở rộng hoạt động cho vay mua nhà nói riêng, các NH luôn phải nghiên cứu, phân tích các yếu tố ảnh hưởng để có các chiến lược, kế hoạch phù hợp, mang lại hiệu quả cao cho NH.

1.4.1 Nhân tố khách quan

Các nhân tố khách quan ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua nhà của NH là các nhân tố bên ngoài có tác động tới hoạt động cho vay mua nhà. Các nhân tố này không có quan hệ trực tiếp và không nằm bên trong nội bộ NH, tuy nhiên nó vẫn có những tác động cụ thể tới hoạt động của NH. Những nhân tố này khi ảnh hưởng tới hoạt động của NH thì NH không thể tránh khỏi mà NH chỉ có những biện pháp để phòng ngừa những rủi ro do các nhân tố này tác động.

1.4.1.1Môi trường kinh tế

Môi trường kinh tế bao gồm mọi hoạt động của tất cả các thành phần kinh tế mà đặc trưng của nó là trình độ phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân, thu nhập bình quân đầu người cùng mức sống dân cư. Hoạt động tín dụng của NHTM rất nhạy cảm với những biến động của nền kinh tế. Khi nền kinh tế ở giai đoạn hưng thịnh, tốc độ tăng trưởng cao và ổn định thì nhu cầu thoả mãn tiêu dùng tăng khi đời sống người dân

được nâng cao. Kéo theo đó là nhu cầu vay mua nhà hay tiêu dùng của cá nhân hay hộ gia đình sẽ tăng lên do đó họ yên tâm rằng trong tương lai thu nhập và các điều kiện kinh tế khác sẽ có nhiều lợi nhuận. Ngược lại, khi nền kinh tế ở tình trạng không ổn định và trì trệ thì nhu cầu sẽ giảm đi vì họ dự đoán có nhiều khó khăn đang chờ đợi.

Trong môi trường kinh tế thì thu nhập của người dân ảnh hưởng đến nhiều hoạt động của ngân hàng. Đặc biệt, dưới góc độ nghiên cứu của luận văn là cho vay mua nhà – tài sản có giá trị lớn thì thu nhập có ảnh hưởng rất quan trọng.

1.4.1.2 Môi trường pháp lý

Bất cứ hoạt động kinh doanh dịch vụ đều nằm trong kuôn khổ của luật pháp. Hoạt động cho vay mua nhà của NH cũng phải tuân theo quy định của nhà nước và luật của các tổ chức tín dụng, luật dân sự và những quy định khác. Nếu những văn bản pháp luật quy định không rõ ràng, đầy đủ sẽ tạo những khe hở pháp luật gây rắc rối và tồn tại đến lợi ích các bên tham gia hệ tín dụng. Ngược lại sự chặt chẽ và đồng bộ của luật pháp sẽ góp phần tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật tự và ổn định của thị trường để hoạt động cho vay tiêu dùng nói riêng và hoạt động kinh tế - xã hội nói chung dược diễn ra hiệu quả nhất.

Chủ trương và chính sách của Nhà Nước cũng có tác động đáng kể tới hoạt động cho vay mua nhà. Các chính sách mà chính phủ đưa ra nhằm điều chỉnh thị trường trong một thời kỳ, điều chỉnh thị trường trong một thời kỳ, điều chỉnh về cung cầu thị trường BĐS, các chính sách đưa ra làm giảm nhiệt hoặc hâm nóng thị trường BĐS, như luật đất đai, thuế đất, đưa ra các chính sách về làm thủ tục xác nhận quyền sở hữu đất, cấp sổ đỏ.

1.4.1.3 Môi trường xã hội

Môi trường xã hội bao gồm: tình hình trật tự xã hội, thói quen, tâm lý, trình độ học vấn, bản sắc dân tộc (thể hiện qua những nét tính cách tiêu biểu của người dân như niềm tin, tính cần cù, trung thực, ham lao động, thích du lịch và ưa hưởng thụ...) hoặc các yếu tố về nơi ở hay làm việc... cũng ảnh hưởng đến thói quen tiêu dùng của người dân. Thông thường nơi nào tập trung nhiều người có địa vị trong xã hội thì nơi đó có nhu cầu lớn hơn, vì thế nhu cầu vốn sẽ lớn hơn các nơi khác, từ đó tạo ra khả năng mở rộng cho vay tiêu dùng.

1.4.1.4 Đối thủ cạnh tranh

Không chỉ NHTM cung cấp tín dụng mua nhà mà nhiều TCTC khác cũng tham gia vào lĩnh vực này như công ty tiết kiệm bưu điện, các công ty bảo hiểm, các quỹ tín dụng, các công ty kinh doanh BĐS cũng cho khách hàng mua trả góp. Trong nền KT thị trường, sự cạnh tranh hoạt động giữa các tổ cức tài chính trong và ngoài nước với nhau là nhân tố khách quan khó có thể tác động. Chúng ta cần tạo ra sân chơi lành mạnh để

các tổ chức có thể cạnh tranh lành mạnh tạo điều kiện phát triển trong thị trường. Khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, phải cam kết mở cửa thị trường tài chính cho các tổ chức, doanh nghiệp nước ngoài vào thì sự cạnh tranh ngày càng trở nên gay gắt hơn. Việc này đòi hỏi các NHTM phải tính toán, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra những chính sách sao cho phù hợp với tình hình, phát huy được thế mạnh của NH, đặc biệt tranh tình trạng cho vay theo phong trào, lấy số lượng.

1.4.1.5 Về phía khách hàng

Tư cách đạo đức của khách hàng: thể hiện thiện chí trả nợ của khách hàng. Khi khách hàng có khả năng tài chính tốt nhưng không có thiện chí trả nợ thì NH cũng khó lòng thu hồi được các khoản cho vay. Khi đó rủi ro mà hoạt động cho vay mua nhà mang lại cho NH sẽ rất cao, các NH khó lòng mở rộng cho vay mua nhà.

Khả năng tài chính của khách hàng: khả năng tài chính của khách hàng quyết định đến khả năng trả nợ tiền vay cho NH. Một khách hàng có khả năng tài chính tốt sẽ đảm bảo cho khoản cho vay của NH được an toàn, do khả năng thu hồi nợ cao. Và vậy, trong hoạt động cho vay mua nhà, NH luôn quan tâm đến khả năng tài chính của khách hàng, mức thu nhập, sự ổn định của thu nhập… và nó ảnh hưởng đến quyết định cho vay của NH.

1.4.2 Nhân tố chủ quan

Sự phát triển của hoạt động cho vay mua nhà của NHTM chủ yếu do nội lực của NH quyết định, nhân tố chính đó là sự định hướng phát triển của NH. Nếu NH không có ý định hướng toàn thể phát triển cho vay mua nhà thì chắc chắn nó không mang lại hiệu quả như mong muốn.

1.4.2.1 Chất lượng các bộ và cơ sở vật chất

Yếu tố con người luôn là điều kiện không thể thiếu trong hoạt động kinh doanh của NH. Chất lượng tín dụng thể hiện qua trình độ nghiệp vụ của nhân viên NH. Có thể nói cán bộ nhân viên NH là hình ảnh quan trọng của NH. Vì họ có nhiệm vụ thu hút khách hàng, giúp NH mở rộng phạm vi hoạt động, tăng cường doanh số cho vay và thu lợi nhuận. Do đó mà khả năng tiếp thị của cán bộ nhận viên NH cũng là yếu tố quan trọng để thu hút khách hàng đến với NH trong quá trình mở rộng hoạt động cho vay mua nhà.

Cơ sở vật chất phục vụ cho hoạt động tín dụng cũng ảnh hưởng tới việc thu hút khách hàng. Cùng với công nghệ ngày càng phát triển tạo điều kiện cho nhành NH đầu tư vào trang thiết bị, phục vụ cho hoạt động NH.

1.4.2.2 Chính sách tín dụng

Chính sách tín dụng bao gồm các yếu tố hạn mức cho vay đối với khách hàng, kỳ hạn của khoản tín dụng, lãi suất cho vay và mức phí, số tiền được phép vay trên giá trị

tài sản đảm bảo và khả năng thanh toán nợ của khách hàng, hướng giải quyết phần tín dụng vượt giới hạn, các khoản vay có vấn đề... tất cả các yếu tố đó tạo nên đặc tính cho sản phẩm vay mua nhà của NH, tác động trực tiếp tới việc mở rộng tín dụng của NH.

Những quy định về hạn mức, lãi suất, phí... tạo sự khác biệt giữa các NHTM với nhau. Thay đổi một yếu tố sẽ giúp NH tạo ra sản phẩm mới, phù hợp với nhu cầu của khách hàng.

Lãi suất cho vay là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới thu nhập của NH. Lãi suất cho vay chính là giá của món vay. Từ đó mỗi NH cần ra quyết định đúng đắn về mức lãi suất trong hoạt động cho vay mua nhà của NH mình. Xác định mức lãi suất cao hứa hẹn mang lại mức thu nhập cao cho mỗi món nhưng lại thu hẹp về số lượng khách hàng.

Cùng với lãi suất, các yếu tố như điều kiện bắt buộc đối với người đi vay, thời hạn cho vay, hạn mức cho vay... là yếu tố cạnh tranh giữa các tổ chức tài chính với nhau, khách hàng lựa chọn hình thức nào có lợi nhất cho mình.

1.4.2.3 Quá trình thẩm định

NH để thu hút khách hàng một cách có hiệu quả thì nên quản lý và thực hiện quá trình thẩm định hiệu quả. Một hệ thống các chỉ tiêu để đánh giá khách hàng một cách khoa học, đơn giản nhưng hợp lý là yếu tố quyết định đến chất lượng thẩm định, chất lượng khoản tín dụng. Trong việc thẩm định khách hàng và đặc biệt là thẩm định tài sản đảm bảo thì hiện nay các NH ở Việt Nam còn gặp khá nhiều khó khăn.

1.4.2.4 Thông tin tín dụng

Trong hoạt động cho vay mua nhà cuả NHTM, NH cần phải xây một hệ thống dữ liệu thông tin khách hàng. Đây không phải là điều kiện bắt buộc tuy nhiên nó lại rất quan trọng, vì có hệ thống thông tin ấy, NH sẽ dễ dàng cập nhật, quản lý và tìm kiếm khách hàng. Ở các nước mà dịch vụ cho vay tiêu dùng phát triển thì có trung tâm quản lý riêng khách hàng, tạo điều kiện thuận lợi cho NH khi quyết định cho KH vay vốn. Tại nước ta chỉ mới có trung tâm thông tin CIC (credit information center) của NHNN giúp các NHTM trong việc lưu trữ thông tin tín dụng đối với khách hàng của mình. Tuy nhiên trung tâm này chủ yếu cập nhật khách hàng là doanh nghiệp, và thông tin khách hàng chỉ mang tính chất tham khảo.

Tóm tắt chương 1

Ở chương này chúng ta đã đi tìm hiểu về cơ sở lý luận về nghệp vụ cho vay của NHTM và đặc biệt là nghiệp vụ cho vay mua nhà. Cụ thể là chúng ta sẽ đi tìm hiểu từng phần về khái niệm, vai trò của NHTM, các hoạt động của NHTM, hoạt động cho vay của NHTM và cuối cùng sẽ phân tích về các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà.

Ta thấy, hoạt động cho vay mua nhà là một hoạt động tiềm năng của NHTM, không những giúp cho khách hàng có được ngôi nhà mơ ước mà còn giúp NHTM có thể giải quyết được nguồn vốn huy động lớn, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS. Tuy nhiên hoạt động cho vay này cũng chịu nhiều tác động của các nhân tố chủ quan thuộc về bản thân NH và các nhân tố khách quan từ bên ngoài. Việc nghiên cứu tìm hiểu sự tác động của các nhân tố này tới hoạt động cho vay mua nhà của NH là vô cùng quan trọng cho việc định hướng phát triển của hoạt động này trong tương lai. Dựa trên những lý luận vừa tìm hiểu trên ta sẽ đi tìm hiểu sâu về hoạt động cho vay mua nhà tại một NH cụ thể, hoạt động cho vay mua nhà của NH Maritime Bank - chi nhánh Hà Nội.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NHTM NHTM MARITIMEBANK CHI NHÁNH HÀ NỘI

2.1 Tổng quan về NHTM Maritime Bank chi nhánh Hà Nội

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển NHTM Maritime Bank chi nhánh Hà Nội

Tên gọi: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Hàng hải Việt Nam

Tên giao dịch quốc tế: Vietnam Maritime Commercial Stock Bank Tên viết tắt: Maritime Bank hoặc MSB

Hội sở chính: 88 Láng Hạ - Quận Đống Đa - Hà Nội Điện thoại: 043.7718989 Webside:http://www.msb.com.vn/

Logo:

Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (Maritime Bank) chính thức thành lập theo giấy phép số 0001/NH-GP ngày 08/06/1991 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Ngày 12/07/1991, Maritime Bank chính thức khai trương và đi vào hoạt động tại Thành phố Cảng Hải Phòng, ngay sau khi Pháp lệnh về Ngân hàng Thương mại, Hợp tác xã Tín dụng và Công ty Tài chính có hiệu lực. Khi đó, những cuộc tranh luận về mô hình ngân hàng cổ phần còn chưa ngã ngũ và Maritime Bank đã trở thành một trong những ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên tại Việt Nam. Đó là kết quả có được từ sức mạnh tập thể và ý thức đổi mới của các cổ đông sáng lập: Cục Hàng Hải Việt Nam, Tổng Công ty Bưu chính Viễn thông Việt Nam, Cục Hàng không Dân dụng Việt Nam…

Ban đầu, Maritime Bank chỉ có 24 cổ đông, vốn điều lệ 40 tỷ đồng và một vài chi nhánh tại các tỉnh thành lớn như Hải Phòng, Hà Nội, Quảng Ninh, TP HCM. Có thể nói, sự ra đời của Maritime Bank tại thời điểm đầu thập niên 90 của thế kỷ XX đã góp phần tạo nên bước đột phá quan trọng trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế Việt Nam.

Nhìn lại chặng đường phát triển thì năm 1997 – 2013 là giai đoạn thử thách, cam go nhất của Maritime Bank. Do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ châu Á, Ngân hàng đã gặp rất nhiều khó khăn. Tuy vậy, bằng nội lực và bản lĩnh của mình, Maritime Bank đã dần lấy lại trạng thái cân bằng và phát triển mạnh mẽ từ năm 2005.

Đến nay, Maritime Bank đã trở thành một ngân hàng thương mại cổ phần phát triển mạnh, bền vững và tạo được niềm tin đối với khách hàng. Vốn điều lệ của

Maritime Bank là 8.000 tỷ VNĐ và tổng tài sản đạt hơn 110.000 tỷ VNĐ. Mạng lưới hoạt động không ngừng được mở rộng từ 16 điểm giao dịch năm 2005, hiện nay đã lên đến gần 230 điểm giao dịch trên toàn quốc.

Cùng với quyết định thay đổi toàn diện, từ định hướng kinh doanh, hình ảnh thương hiệu, thiết kế không gian giao dịch tới phương thức tiếp cận khách hàng… đến nay, Maritime Bank đang được nhận định là một Ngân hàng có sắc diện mới mẻ, đường hướng hoạt động táo bạo và mô hình giao dịch chuyên nghiệp, hiện đại nhất Việt Nam.

2.1.2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức

Sơ đồ 2.1 : Cơ cấu tổ chức ngân hàng Maritime Bank

Đại hội đồng cổ đông

Ban kiểm soát

Hội đồng quản trị

Các hội đồng tư vấn

Ban thư ký HĐQT

Tổng giám đốc

Khối chi nhánh và dịch vụ

Khối khách hàng là doanh nghiệp

Khối khách hàng cá nhân

Khối nguồn vốn và kinh doanh tiền tệ

Khối tài chính kế toán

Khối quản lý rủi ro

Các phòng ban hỗ trợ

Sở giao dịch, các chi nhánh và phòng giao dịch

(Nguồn: Phòng hành chính tổng hợp)

Chức năng, nhiệm vụ từng phòng ban

- Đại hội đồng cổ đông:

Là cơ quan có thẩm quyền cao nhất của Maritime Bank, quyết định các vấn đề thuộc nhiệm vụ và quyền hạn được Luật pháp và Điều lệ MSB quy định.

- Hội đồng quản trị

Do ĐHĐCĐ bầu ra, là cơ quan quản trị Ngân hàng, có toàn quyền nhân danh NH để quyết định mọi vấn đề liên quan đến mục đích, quyền lợi của NH, trừ những vấn đề

thuộc thẩm quyền của ĐHĐCĐ. HĐQT giữ vai trò định hướng chiến lược, kế hoạch hoạt động hằng năm, chỉ đạo và giám sát hoạt động của NH thông qua Ban điều hành và các Hội đồng.

- Ban Kiểm soát

Do ĐHĐCĐ bầu ra, có nhiệm vụ kiểm tra hoạt động tài chính của NH; giám sát việc chấp hành chế độ hạch toán, kế toán; hoạt động của hệ thống kiểm tra và kiểm toán nội bộ của NH; thẩm định báo cáo tài chính hàng năm; báo cáo cho ĐHĐCĐ tính chính xác, trung thực, hợp pháp về báo cáo tài chính của NH.

- Các Hội đồng, Uỷ ban

Do HĐQT thành lập, làm tham mưu cho HĐQT trong việc quản trị NH, thực hiện chiến lược, kế hoạch kinh doanh; đảm bảo sự phát triển hiệu quả, an toàn và đúng mục tiêu đề ra.

- Khối chi nhánh và dịch vụ:

Quản lý chung các chi nhánh của ngân hàng. Giám sát và nâng cao chất lượng dịch vụ đối với từng sản phẩm.

- Khối khách hàng là doanh nghiệp và khách hàng cá nhân:

Là phòng nghiệp vụ trực tiếp giao dịch với các doanh nghiệp hoặc khách hàng cá nhân, để khai thác vốn bằng VNĐ và ngoại tệ. Thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến tín dụng, quản lý các sản phẩm dịch vụ ngân hàng cho các doanh nghiệp, cá nhân.

- Khối nguồn vốn và kinh doanh tiền tệ:

Quản lý và giám sát để nguồn vốn được huy động và sử dụng hiệu quả. Thực hiện các giao dịch mua bán ngoại hối/ phái sinh phát sinh giữa hội sở và các chi nhánh. Tìm kiếm, thiết lập mối quan hệ và giao dịch với các khách hàng.

- Khối tài chính – kế toán:

Thực hiện các kế hoạch của ngân sách. Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh theo hàng quý, năm. Thẩm định đầu tư, cung cấp các dịch vụ ngân hàng liên quan đến công tác quản lý tài chính, xử lý, hạch toán các giao dịch. Quản lý và chịu trách nhiệm đối với hệ thống giao dịch trên máy, quản lý quỹ tiền mặt đến từng giao dịch viên.

- Khối quản lý rủi ro:

Có nhiệm vụ tham mưu cho Giám đốc về các công tác quản lý rủi ro của ngân hàng. Quản lý giám sát thực hiện danh mục cho vay, đầu tư đảm bảo tuân thủ các giới hạn tín dụng cho từng khách hàng. Thẩm định hoặc tái thẩm định khách hàng, dự án, phương án đề nghị cấp tín dụng. Thực hiện chức năng đáng giá, quản lý rủi ro trong toàn bộ các hoạt động kinh doanh của ngân hàng.

- Các phòng ban hỗ trợ: