Đảm bảo tham mưu hiệu quả công tác tổ chức bộ máy nhân sự, điều kiện, trang thiết bị, kỹ thuật và cơ sở vật chất cho chi nhánh, khai thác các ứng dụng công nghệ thông tin theo đúng hướng và hiệu quả.
2.2 Thực trạng hoạt động kinh doanh của NHTM Maritime Bank chi nhánh Hà Nội
2.2.1 Hoạt động huy động vốn
Nguồn vốn đóng vai trò rất quan trọng trong hoạt động kinh doanh NH vì nó là cơ sở để NH tổ chức mọi hoạt động kinh doanh, quyết định quy mô hoạt động tín dụng và các hoạt động kinh doanh khác của NH. Nó quyết định năng lực thanh toán và đảm bảo uy tín của ngân hàng, quyết địng năng lực cạnh tranh của NH. Trong thời gian gần đây, Maritime Bank đã không ngừng khai thác và triển khai các sản phẩm dịch vụ đa dạng đáp ứng nhu cầu của khách hàng, kết hợp với chính sách marketing hợp lý cũng như lãi suất linh hoạt đã thu hút một lượng khách hàng lớn từ khối dân cư và các tổ chức kinh tế. Từ đó giúp cho nguồn vốn củaNH Maritime Bank liên tục tăng nhanh qua các năm.
Bảng 2.1 : Tình hình huy động vốn của ngân hàng Maritime Bank – Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011 và 2012
Đơn vị: tỷ đồng
Năm 2010 | Năm 2011 | So sánh | Năm 2012 | So sánh | |||
Tuyệt đối | Tương đối ( % ) | Tuyệt đối | Tương đối ( % ) | ||||
Huy động từ TCKT | 3.570 | 7.215 | 3.645 | 102,10 | 6.149 | (1.066) | (14,77) |
Huy động từ TGDC | 12.647 | 19.422 | 6.775 | 53,57 | 22.137 | 2.715 | 13,98 |
Huy động từ TCTD | 9.145 | 11.464 | 2.319 | 25,36 | 12.467 | 1.003 | 8,75 |
Tổng vốn huy động | 25.362 | 38.101 | 12.739 | 50,23 | 40.753 | 2.652 | 6.96 |
Có thể bạn quan tâm!
-
Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại cổ phần hàng hải Việt Nam maritime bank – chi nhánh Hà Nội - 1 -
Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại cổ phần hàng hải Việt Nam maritime bank – chi nhánh Hà Nội - 2 -
Tình Hình Nợ Xấu Mua Và Nợ Quá Hạn Của Hoạt Động Cho Vay Mua Nhà Của Ngân Hàng Maritime Bank Chi Nhánh Hà Nội Các Năm 2010, 2011, 2012 -
Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại cổ phần hàng hải Việt Nam maritime bank – chi nhánh Hà Nội - 5 -
Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại cổ phần hàng hải Việt Nam maritime bank – chi nhánh Hà Nội - 6
Xem toàn bộ 53 trang tài liệu này.
(Nguồn: Báo cáo tài chính các năm 2010, 2011, 2012)
Biểu đồ 2.1: Mức tăng trưởng vốn của ngân hàng Maritime bank – Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011 và 2012
Qua bảng 2.1 và biểu đồ 2.1 ta thấy trong năm 2011 tổng nguồn vốn NH Maritime bank đã huy động đạt 38.101 tỷ đồng, tăng 50,23% (tương đương 12.739 với tỷ đồng) so với năm 2010. Có được điều này là do năm 2011 là năm mà có nhiều biến động kinh tế như giá dầu tăng cao, lạm phát tăng đến 2 con số, lãi suất liên NH tăng mạnh. Các NH cũng đồng loạt tham gia vào cuộc đua tăng lãi suất huy động nên lãi suất NH tăng cao khiến cho nguồn vốn huy động tăng vượt bậc. Tuy nhiên, đến năm 2012, do NH đã huy động được rất nhiều vốn nhưng rất khó để cho vay do lãi suất quá cao, dẫn đến nguồn vốn bị ứ đọng, không quay vòng được. Để tránh tình trạng đó, NHNN liên tục giảm lãi suất cơ bản. NHNN đã ban hành văn bản điều chỉnh lãi suất điều hành có hiệu lực từ ngày 28/05/2012. Cụ thể, lãi suất tiền gửi tối đa bằng VND không kỳ hạn và kỳ hạn dưới 1 tháng từ 4%/năm xuống 3%/năm, và với kỳ hạn trên 1 tháng từ 12%/năm xuống 11%/năm; riêng quỹ tín dụng Nhân dân cơ sở ấn định mức lãi suất tối đa tiền gửi có kỳ hạn 1 tháng trở lên giảm từ 12,5%/năm xuống còn 11,5%/năm. Lãi suất huy động giảm xuống sẽ không còn thu hút được nhiều vốn như trước đây nữa, khiến cho nguồn vốn huy động của cũng giảm theo. Đó là nguyên nhân khiến cho tổng vốn huy động trong năm 2012 chỉ tăng nhẹ là 6,96% so với năm 2011 trong khi tổng vốn huy động của năm 2011 tăng tới 50,23% so với năm 2010. Nguyên nhân là do trong năm 2012 nguồn huy động từ TCKT giảm 14,77% so với năm 2011, nguồn huy động từ TGDC tăng 13,98% so với năm 2011, nguồn huy động từ TCTD tăng 8,75% so với năm 2011. Ngoài mức giảm của nguồn huy động từ TCKT thì các nguồn huy động khác cũng tăng nhưng mức tăng không đáng kể, hay nói cách khác mức tăng thấp hơn rất nhiều so với mức tăng của các nguồn huy động khác năm 2011 so với năm 2010.
Nguồn huy động từ TCKT năm 2011 tăng 102,10% so với năm 2010, đây là mức tăng lớn nguyên nhân là các doanh nghiệp trong nền kinh tế có mức tăng nguồn vốn và mức lưu chuyển tiền tệ trong nền kinh tế lớn nên tiền các doanh nghiệp để trong ngân hàng để phuc vụ cho thanh toán là tăng cao. Đây là nguồn mà vốn huy động đạt mức tăng trưởng lớn nhất. Số lượng khách hàng tổ chức kinh tế tăng hơn 1,6 lần. Từ 10.149 khách hàng năm 2010 lên 14.883 khách hàng năm 2011, trong đó khách hàng SME (doanh nghiệp vừa và nhỏ) tiếp tục là nhóm khách hàng quan trọng nhất, chiếm gần 80% khách hàng doanh nghiệp của NH Maritime Bank. Nhưng đến năm 2012 thì lượng vốn huy động từ TCKT giảm mạnh, chỉ đạt mức 6.149 tỷ đồng tương đương với mức giảm là 14,77% so với năm 2011. Nguyên nhân là do năm 2012 là một năm mà nền kinh tế Việt Nam chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ cuộc khủng hoảng của nền kinh tế thế giới, vì vậy nguồn vốn của các TCKT cũng gặp nhiều khó khăn trong việc hình thành, không những thế các doanh nghiệp còn phải cố gắng đầu tư để đưa nền kinh tế của nước nhà được ổn định, chính vì thế mà lượng tiền gửi vào NH của các TCKT giảm mạnh.
Nguồn huy động vốn từ TGCD: năm 2011 hệ thống điểm giao dịch tiếp tục phát huy lợi thế trong việc tiếp cận khách hàng. Được hỗ trợ bởi hàng loạt các chương trình huy động tiết kiệm hấp dẫn, mạng lưới chi nhánh phòng giao dịch rộng khắp đảm bảo sự tiếp cận dễ dàng đối với khách hàng trong các sản phẩm huy động dân cư; đóng góp số dư tiền gửi đạt 19.422 tỷ đồng, tăng tới 53,57% so với năm 2010. Tính đến năm 2012 thì số dư tiền gửi lại có xu hướng tăng đạt 22.137 tỷ đồng tương đương với 13,98% so với năm 2011 mặc dù lãi suất giảm nhưng các thị trường đầu tư khác không có tính hấp dẫn và nhiều rủi ro rất cao như thị trường BĐS đang trong tình trạng trầm lắng, giá vàng lúc tăng lúc giảm, thị trường chứng khoán cũng không ổn định... vì vậy các cá nhân có tiền sẽ gửi tiền vào NH để đảm bảo mức sinh lời ổn định và rủi ro thấp.
Nguồn huy động vốn TCTD của năm 2011 là 11.464 tỷ đồng tương đương với mức tăng là 25,36% so với năm. Đến năm 2012 nguồn vốn huy động từ các TCTD là
12.467 tỷ đồng, tương đương với mức tăng là 8,75%. Mặc dù nguồn vốn huy động của năm 2012 có tăng tuy nhiên mức tăng nhỏ và không đáng kể, nguyên nhân là do sự lưu chuyển tiền tệ giữa các tổ chức tín dụng trong năm 2012 là nhỏ.
Phân tích theo thành phần kinh tế, nguồn vốn trong dân cư chiếm tỷ trọng cao nhất, đây là một nguồn vốn rất quan trọng do tính ổn định của nó. Tuy mức tăng của nguồn vốn huy động năm 2012 năm 2011 thấp hơn mức tăng nguồn vốn của năm 2011 so với năm 2010 nhưng so với mặt bằng chung các NHTM khác thì NH Maritime Bank vẫn có tình hình huy động vốn khả quan và khá ổn định ngay cả trong giai đoạn kinh tế suy thoái. Đây chính là điều kiện thuận lợi cho NH Maritime Bank mở rộng quy mô tín dụng cũng như tăng cường hơn nữa khả năng cho vay. Bên cạnh đó, NH
Maritime Bank cần có các biện pháp nhằm tăng quy mô nguồn vốn huy động từ tổ chức kinh tế, là nguồn vốn lớn và tương đối ổn định nhămg phục vụ cho việc mở rộng quy mô tín dụng cho vay mua nhà.
2.2.2. Hoạt động sử dụng vốn (chủ yếu là hoạt động cho vay)
Trong hoạt động NH, việc sử dụng vốn đóng vai trò hết sức quan trọng. Tín dụng là nghiệp vụ sinh lời chủ yếu của NH, do vậy chỉ tiêu dư nợ sẽ cho ta thấy được tình hình mở rộng tín dụng của NH chúng ta sẽ đi tìm hiểu và phân tích hoạt động sử dụng vốn của NH Maritime bank chi nhánh Hà nội trong 3 năm 2010, 2011, 2012 để thấy được rõ hơn tình hình mở rộng tín dụng của NH.
Bảng 2.2: Hoạt động sử dụng vốn của ngân hàng Maritime Bank – Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011 và 2012
Đơn vị: tỷ đồng
Năm 2010 | Năm 2011 | So sánh | Năm 2012 | So sánh | |||
Tương đối | Tuyệt đối (%) | Tương đối | Tuyệt đối (%) | ||||
1. Theo thời han | |||||||
- Ngắn hạn | 11.876 | 13.296 | 1.420 | 11.96 | 11.850 | (1.446) | (10,88) |
- Trung và dài hạn | 3.959 | 4.254 | 295 | 7,45 | 4.631 | 377 | 8,86 |
2. Theo ngành kinh tế | |||||||
- Nông lâm nghiệp | 386 | 420 | 34 | 8,81 | 414 | (6) | (1,43) |
- TM, SX và chế biến | 6.326 | 7.426 | 1.100 | 17,39 | 6.972 | (454) | (6,11) |
- Xây dựng | 1.209 | 1.120 | (89) | (7,36) | 957 | (163) | (14,55) |
- Bến bãi, vận tải, truyền thông | 1.025 | 1.275 | 250 | 24,39 | 1.280 | 5 | 0,39 |
- Khách sạn | 177 | 186 | 9 | 5,08 | 149 | (37) | (19,89) |
- Khác | 6.712 | 7.123 | 411 | 6,12 | 6.709 | (414) | (5,81) |
3. Theo loại khách hàng | |||||||
- DN quốc doanh | 870 | 600 | (270) | (31,03) | 400 | (200) | (33,33) |
- DN cổ phần, TNHH | 8.748 | 9.728 | 980 | 11,20 | 9.052 | (676) | (6,95) |
- DN có vốn ĐTNNg | 659 | 976 | 317 | 48,10 | 897 | (79) | (8,09) |
- Cá nhân & hộ gia đình | 5.558 | 6.246 | 688 | 12,38 | 6.132 | (114) | (1,83) |
Tổng dư nợ cho vay | 15.835 | 17.550 | 1.715 | 10,83 | 16.481 | (1.069) | (6,09) |
(Nguồn: Báo cáo tài chính các năm 2010, 2011, 2012)
Nhìn vào bảng 2.2 Hoạt động sử dụng vốn của NH Maritime Bank các năm 2010, 2011, 2012 ta thấy trong 3 năm tổng dư nợ cho vay của năm 2011 là lớn nhất, đạt 17.550 tỷ đồng, điều này cho thấy hoạt động sử dụng vốn năm 2011 của NH Maritme Bank chi nhánh Hà Nội là tốt nhất. Đến năm 2012 thì tổng dư nợ cho vay của NH giảm chỉ đạt được 16.481 tỷ đồng, giảm 1.069 tỷ đồng so với năm 2011 nhưng vẫn nhiều hơn năm 2010 là 1.715 tỷ đồng. Nguyên nhân là do năm 2012 nền kinh tế suy thoái kinh tế đã ảnh hưởng mạnh mẽ tới hoạt động cho vay của các NHTM mà NH Maritime bank là một trong những ngân hàng chịu ảnh hưởng đó.
Theo thời hạn cho vay: thì trong năm 2011 dư nợ cho vay ngắn hạn tăng 1.420 tỉ đồng, tương đương với mức tăng là 11,96% so với năm 2010; cho vay trung dài hạn tăng 295 tỷ đồng, tương đương với mức tăng 7,45%. Nhìn chung thì tổng dư nợ cho vay theo thời gian của năm 2011 tăng lên so với năm 2010. Ta thấy mức tăng trưởng cho vay ngắn hạn cao hơn so với mức tăng trưởng cho vay trung và dài hạn, nguyên nhân là do nguồn huy động ngắn hạn của NH cao hơn so với nguồn huy động trung và dài hạn. Đây cũng là nguyên nhân hạn chế việc mở rộng cho vay mua nhà.
Theo ngành kinh tế: hoạt động cho vay đối với các doanh nghiệp thương mại, sản xuất và chế biến có mức dư nợ đạt mức cao nhất và luôn đồng đều trong cả 3 năm, năm 2012 có giảm nhưng lượng vốn ngân hàng cho vay đối với ngành này vẫn cao nhất so với các ngành kinh tế khác, lượng vốn cho vay đạt 6.972 tỷ đồng. Đây là lĩnh vực cho vay chủ yếu của ngân hàng. Ngoài ra thì cho vay xây dựng cũng đang được ngân hàng chú trọng phát triển, tuy nhiên dư nợ cho vay qua các năm đang có xu hướng giảm dần. Cụ thể, năm 2011 dư nợ cho vay là 1.120 tỷ đồng giảm 7,36%, tương đương với mức giảm là 89 tỷ đồng so với năm 2010; năm 2012 dư nợ đạt 957 tỷ đồng, giảm 14,5%, tương đương với mức giảm là 163 tỷ đồng so với năm 2011. Nguyên nhân là do thị trường BĐS vẫn chưa có xu hướng thoát khỏi sự “đóng băng”, vì thế NH cần chú trọng hơn trong hoạt động với ngành kinh tế này, vì khi thị trường BĐS đang bắt đầu khởi sắc thì đây là một thì trường tiềm năng. Nhìn chung các ngành kinh tế đều có mức tăng nhẹ vào năm 2011 tuy nhiên đều có xu hướng giảm vào năm 2012, có ngành kinh tế bến bãi vận tải có tăng tuy nhiên mức tăng cũng không đáng kể, nguyên nhân là do các ngành kinh tế đều chịu ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng kinh tế vì thế nhu cầu vay vốn để đầu tư giảm.
Theo loại khách hàng: NH Maritime Bank cho vay đối với các DN cổ phần và tư nhân là lớn nhất, chiếm tới hơn 55% trong tổng số dư nợ cho vay theo loại khách hàng. Trong năm 2011 dư nợ cho vay có lượng tăng đáng kể, đạt mức 9.728 tỷ đồng tăng 980 tỷ đồng, tương đương với mức tăng là 11,20% so với năm 2010. Tuy nhiên đến năm 2012 thì dư nợ lại giảm tới 6,96%. Nguyên nhân là do trong năm 2012 NH đã thu hồi được gần hết các khoản nợ dài hạn, thu nợ được một số các công ty có nợ quá hạn.
Đối với cá nhân và hộ gia đình, mà các khoản vay hầu hết là các khoản vay tiêu dùng. Cụ thể là trong năm 2011 dư nợ cho vay đạt 5.558 tỷ đồng tăng 688 tỷ đồng, tương đương với mức tăng 12,38%; trong năm 2012 dư nợ cho vay đạt 6.132 tỷ đồng giảm 114 tỷ đồng, tương đương với mức giảm 1,83%. Đây cũng là thế mạnh của NH trong việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà, vì số lượng khách hàng cá nhân của NH ngày càng tăng.
Đới với các doanh nghiệp quốc doanh và các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài trong 2 năm 2011 và năm 2012 đều có xu hướng giảm, có tăng cũng chỉ tăng nhẹ, vì trong năm 2011 có rất nhiều doanh nghiệp quốc doanh thông báo số nợ lớn như Vinalines, Vinashin... vì thế dư nợ cho vay của ngân hàng cũng bị ảnh hưởng, và việc chấp nhận hồ sơ các dự án của các doanh nghiệp này để cho vay cũng là một việc khó khăn đối với NH. Ngoài ra năm 2012 hầu hết các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng kinh tế, không những các doanh nghiệp nhà nước mà còn bao gồm các doanh nghiệp nước ngoài, vì thế để đầu tư một số tiền vào các dự án cũng cần có sự phân tích tính toán kỹ lưỡng của các doanh nghiệp nước ngoài vì thế dư nợ cho vay đối các ngành này đều giảm.
Hoạt động tín dụng năm 2012 có phần chững lại do điều kiện nền kinh tế nhưng chất lượng tín dụng vẫn ở mức an toàn. Điều này cho thấy NH cần kiểm soát chặt chẽ hơn lượng khác hàng, và các chính sách tín dụng và tạo uy tín tốt để ổn định hơn mức cho vay đối với khách hàng.
2.3 Thực trạng mở rộng cho vay mua nhà tại NH Maritime bank – chi nhánh Hà Nội
2.3.1 Cơ sở pháp lý của cho vay mua nhà
Hoạt động cho vay tiêu dùng nói chung và CVMN mới phát triển mạnh mẽ trong mấy năm gần đây nhưng được đánh giá là khu vực mang lại nhiều lợi nhuận cho NH, không những thế lại còn thúc đẩy thăng bằng trong thị trường BĐS tan dần. Các tổ chức tín dụng hoạt động dưới sự điều chỉnh của Luật các tổ chức tín dụng có hiệu lực từ năm 1998, và được sửa đổi, bổ sung vào năm 2004. Luật quy định trừ việc cho phép các NH được thực hiện các hoạt động NH trong đó có hoạt động cấp tín dụng.
Cơ sở pháp lý đầu tiên áp dụng đối với cho vay tiêu dùng là quyết định số 18/QĐ
– NH5 ngày 16/02/1994 của thống đốc NHNN ban hành “thể lệ cho vay vốn phát triển kinh tế gia đình và cho vay tiêu dùng”. Sau đó được thay thế bằng quyết định số 324/1998/QĐ – NHNN ngày 31/09/1998 của thống đốc NHNN ban hành “quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng”.
Ngày 31/12/2001 Thống đốc NHNN Việt Nam đã ban hành quyết định số 1627/2001/QĐ – NHNN về “quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách
hàng”. Trong quy chế này, NHNN đã cho phép các tổ chức tín dụng thực hiện các loại hình cho vay hợp pháp, trong đó nêu trừ điều kiện vay vốn là: khách hàng có dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ với tính khả thi và có hiệu quả, phù hợp với các quy định của pháp luật, cho vay mua nhà cũng là một trong những loại hình đó. Những điều khoản cho vay trong các quyết định ngày càng chặt chẽ hơn và đã tác động tích cực đến hoạt động cho vay tiêu dùng nói chung và hoạt động chi vay mua nhà nói riêng tại các NHTM.
Ngày 03/0202005 Thống đốc NHNN Việt Nam đã ban hành quyết định số 127/2005/QĐ – NHNN về việc “sửa đổi, bổ sung một số điều khoản của quy chế cho vay tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành theo Quyết định 1627”. Ngày 31/05/2005 Thống đốc NHNN Việt Nam đã ban hành quyết định 783/QĐ – NHNN về việc sửa đổi bổ sung khoản 6 điều 1 của quyết định 127.
Ngoài ra, hoạt động cho vay mua nhà cũng chịu điều chỉnh của các quy định về đảm bảo tiền vay, các quy định về hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như:
Quy định QĐ-TD 010 ngày 15/12/2007 của Tổng Giám Đốc về cho vay đối với khách hàng.
Quy định mã số QĐ.TD.002 ngày 25-5-2011 của Tổng Giám Đốc về Bảo đảm tiền vay.
Quy định mã số QĐ.TD.023 ngày 09-08-2012 của Tổng Giám Đốc về Chính sách tài sản bảo đảm cho cấp tín dụng,
Những quy định bày ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay mua nhà giải quyết các muốn vay, quy trình phải phức tạp hơn, chặt chẽ hơn và đảm bảo các điều kiện an toàn hơn cho NH.
Ngày 29/12/2006 Chính phủ ban hành nghị định số 163/2006/NĐ – CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Bộ luật dân sự về việc xác lập, thực hiện giao dịch bảo đảm để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và xử lý tài sản đảm bảo. Nghị định 163/2006/NĐ – CP đã chính thức thay thế và bác bỏ nghị định số 165/1999/NĐ – CP và nghị định số 178/1999/NĐ – CP (sau đó được sửa đổi bổ sung bởi nghị định số 85/2002/NĐ – CP).
Trên cơ sở các quy định của Chính phủ và NHNN, Maritme Bank đã ban hành nhiều quy định về việc cấp tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà. Các quy định, quy trình và hướng dẫn nhận tài sản đảm bảo liên quan đến cầm cố, thế chấp, bảo lãnh.
Với các cơ sở pháp lý do NHNN và CP ban hành, NH Maritime Bank đã có những quy định riêng cho hoạt động cấp tín dụng nói chung và cho vay mua nhà nói
riêng. Các quy định này kết hợp với nhau tạo thành một cơ sở pháp lý chặt chẽ, đồng bộ, quản lý hoạt động cho vay mua nhà một cách hiệu quả.
2.3.2 Quy chế cho vay mua nhà của Maritime Bank
Quy chế cho vay mua nhà được ban hành theo quyết định số 1627/2001/QĐ – NHNN và quyết định 127/QĐ – NHNN sửa đổi, quy chế cho vay mua nhà của NH Maritime Bank bao gồm:
2.3.2.1 Về đối tượng khách hàng
- Là những người chưa có nhà để ở, có nhu cầu mua nhà để ở thực sự; hoặc những người đã có nhà, có cuộc sống ổn định có nhu cầu mua, chuyển nhà mới.
- Là những vợ chồng trẻ mới lập gia đình, mới lập nghiệp dành dụm tiền mua nhà, nhà mua thực sự là ước mơ của khách hàng.
- Là những cá nhân tổ chức có tiềm năng tài chính mua nhà, chuyển quyền sở hữu để đầu tư kinh doanh.
2.3.2.2 Về điều kiện tín dụng
Thời hạn cho vay: đối với xây, sửa nhà tối thiểu là 3 tháng và tối đa là 10 năm.
Đối với mua nhà và chuyển quyền sử dụng đất thời hạn cho vay tối đa là 20 năm.
Lãi suất cho vay: Lãi suất cho vay hợp lý, linh hoạt và được thả nổi theo từng năm. Được xác định trên lãi suất tiết kiệm thường kỳ hạn 12 tháng (loại trả cuối kỳ) cộng với biên độ dao động từ 0,2 – 0,35%/tháng tuỳ theo thời hạn và mức độ rủi ro của từng loại khoản vay cụ thể. Maritime Bank cũng giảm 0,02% lãi suất vay đối với khách hàng thực hiện trả lương qua tài khoản NH.
Loại tiền vay: VND, vàng.
Phương thức thanh toán vốn và lãi vay: vốn vay được trả dần theo định kỳ, hàng quý hoặc hàng tháng phù hợp với mức thu nhập của khách hàng. Trường hợp khách hàng vay ngắn hạn, khách hàng sẽ trả lãi hàng tháng và lịch trả gốc sẽ do hai bên thoả thuận. Trường hợp khách hàng vay trung dài hạn, khách hàng sẽ trả lãi và gốc hàng tháng hoặc hàng quý.
Mức cho vay: ngân hàng hỗ trợ tối đa 80% tổng nhu cầu vốn của khách hàng. Nhưng không quá 70% giá trị TSĐB mức tối thiểu cho mỗi khoản vay 100 triệu đồng và tối đa là 20 tỷ đồng.
2.3.2.4 Về các điều kiện đối với bên vay vốn
- Khách hàng có hộ khẩu thường trú hoặc trụ sở chính tại những điểm mà Maritime Bank có đặt trụ sở, chi nhánh hoặc phòng giao dịch.
- Công dân Việt Nam cư trú Việt Nam, có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự. Tuổi từ 20 đến 60, tại thời điểm hoàn tất khoản vay khách hàng không quá 65 tuổi.
- Người nước ngoài cư trú tại Việt Nam có thời gian cư trú còn lại nhiều hơn thời gian vay vốn 1 tháng và đáp ứng đủ điều kiện quy định trong quy chế cho vay của NHNN, quy chế cho vay của Maritime Bank và các quy định khác của pháp luật.
- Có đơn đề nghị vay vốn phải nêu trừ mục đích sử đích sử dụng nhà, nguồn trả nợ, kế hoạch trả nợ và cam kết về tài sản đảm bảo.
- Khách hàng phải có tối thiểu 30% tổng nhu cầu vốn.
- Thu nhập khách hàng: Thu nhập tối thiểu sau thuế tại quận, nội thành Hà Nội (không tính Hà Tây cũ), TP.Hồ Chí Minh, Hải Phòng: 10 triệu/tháng. Thu nhập tối thiểu sau thuế tại các huyện ngoại thành Hà Nội (Hà Tây cũ), các huyện ngoại thành TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Cần Thơ, Vũng Tàu, Bình Dương: 7 triệu/tháng. Thu nhập sau thuế tối thiểu tại các Tỉnh/Thành phố khác: 5 triệu/tháng.
2.3.2.5 Việc định giá tài sản đảm bảo
NH dựa vào khung giá nhà đất của Nhà nước ban hành, căn cứ vào giá mua bán ghi trong hợp đồng mua bán nhà đất của khách hàng.
Nguồn vốn mà ngân hàng dùng chủ yếu để cho vay mua nhà là các nguồn huy động từ khách hàng: tiền gửi có kì hạn, tiền gửi tiết kiệm của các tổ chức kinh tế, dân cư nhưng chủ yếu vẫn là từ dân cư, bộ phận này chiếm tỷ trọng lớn nhưng hầu hết là những khoản tiết kiệm có quy mô nhỏ trong thời gian ngắn. Nguồn vốn huy động trung dài hạn chỉ chiếm hơn 30% tổng nguồn vốn huy động.
2.3.3 Hình thức cấp tín dụng
NH Maritime Bank chi nhánh Hà Nội triển khai cấp tín dụng mua nhà dưới các hình thức sau:
- Cho vay có tài sản đảm bảo:
+ Tài sản thế chấp, cầm cố thuộc sở hữu của khách hàng vay vốn (nhà, quyên sử dụng đất, sổ tiết kiệm, vàng...)
+ Tài sản đảm bảo chính là căn nhà định mua hoặc diện tích đất được chuyển nhượng.
- Cho vay tín chấp:
+ Áp dụng cho đối tượng khách hàng uy tín, có năng lực tài chính mạnh để trả nợ vay, có tín nhiệm với NH trong việc sử dụng vốn vay, hoàn trả nợ gốc và lãi.
- Bảo lãnh của bên thứ 3:
+ Người bảo lãnh đứng ra cam kết với NH sẽ trả nợ thay cho người vay nếu không trả được khi đến hạn.
+Người đứng ra bảo lãnh cho khách hàng vay vốn có thể là một TCTD hoặc công ty, xí nghiệp nơi khách hàng đang làm việc.
2.3.4 Quy trình cho vay mua nhà tại NHTM Maritime bank chi nhánh Hà Nội
Giai đoạn 1: Tiếp nhận và hướng dẫn về lập hồ sơ vay vốn
Cán bộ tín dụng tiến hành phân tích và thẩm định khách hàng và mục đích vay vốn theo thứ tự các bước sau:
- Đối với KH quan hệ tín dụng lần đầu: Cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng cung cấp thông tin, các quy định của NH mà khách hàng phải đáp ứng về điều kiện vay vốn và tư vấn thiết lập hồ sơ để dược NH cho vay.
- Đối với những khách hàng đã có quan hệ tín dụng: Cán bộ tín dụng hướng dẫn khách hàng hoàn thiện hồ sơ cho vay.
Giai đoạn 2: Thẩm định hồ sơ, thẩm định tài chính, thu nhập, tài sản
- Kiểm tra, xác nhận lại thông tin tín dụng:
Cán bộ tín dụng căn cứ vào từng hồ sơ vay vốn cụ thể của khách hàng, thực hiện thẩm định, xác nhận, kiểm tra lại các thông tin của khách hàng.
Thẩm định, xác nhận và kiểm tra lại thông tin tín dụng bao gồm:
+ Thẩm định khách hàng vay vốn: Tư cách cá nhân, pháp nhân, năng lực tài chính, hoạt động kinh doanh, điều kiện vay vốn.
+ Thẩm định mục đích sử dụng vốn vay và khả năng trả nợ của khách hàng.
+ Thẩm định tài sản của khách hàng: Chuyên viên định giá - Ban định giá thực hiện thẩm định và đánh giá trực tiếp giá trị tài sản đảm bảo cho khách hàng. Việc định giá của ban định giá được thực hiện độc lập và được lập thành văn bản độc lập phục vụ cho hoạt động thẩm định khách hàng.
Sau khi lập xong Báo cáo thẩm định chuyên viên thẩm định chuyển Báo cáo thẩm định và hồ sơ vay vốn kốm theo cho Lãnh đạo Ban xử lý hồ sơ thực hiện kiểm soát nội dung thẩm định.
- Kiểm soát việc thẩm định, kiểm tra , xác nhận lại thông tin tín dụng
Lãnh đạo ban xử lý hồ sơ thực hiện kiểm soát nội dung phân tích hồ sơ của chuyên viên thẩm định, sau khi kiểm soát, chuyển Báo cáo thẩm định và toàn bộ hồ sơ sang ban phê duyệt.
Nội dung kiểm soát: kiểm soát lại các thông tin trên Báo cáo thẩm định của chuyên viên thẩm định, yêu cầu chuyên viên thẩm định điều chỉnh, bổ sung thêm các
thông tin nêu trong Báo cáo thẩm định hoặc bổ sung thêm các hồ sơ cần thiết để đảm bảo cho hồ sơ khách hàng và các thông tin nêu trong Báo cáo thẩm định là đầy đủ và chính xác; ý kiến của người kiểm soát hồ sơ thống nhất với toàn bộ với ý kiến đề xuất của chuyên viên thẩm định hoặc thống nhất theo ý kiến đề xuất và bổ sung các điều kiện kèm theo (nếu có).
- Phê duyệt
Chuyên viên thẩm định chịu trách nhiệm trình khoản vay lên cấp chuyên gia phê duyệt tương ứng với giá trị khoản vay. Trên cơ sở thẩm định tư cách khách hàng, kiểm tra tài sản và định giá, cán bộ tín dụng lập tờ trình xin phê duyệt tín dụng bao gồm các nội dung thẩm định trên. Kết luận và đánh giá khách hàng có đủ khả năng vay vốn hay không và chuyển cho lãnh đạo phòng tín dụng. Trường hợp lãnh đạo phòng tín dụng không cho vay phải ghi rõ lý do để cán bộ tín dụng thông báo trả lời trực tiếp cho khách hàng.
Giai đoạn 3: thoả thuận và ký kết hợp đồng với khách hàng:
- Lập thông báo tín dụng, thoả thuận với khách hàng
Chuyên viên thẩm định thuộc ban xử lý hồ sơ lập thông báo tín dụng và gửi tới khách hàng (sau khi đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt) thông báo việc ngân hàng Maritime Bank chấp thuận/không chấp nhận khoản vay, các điều kiện kèm theo và các hồ sơ khách hàng cần bổ sung.
- Chuẩn bị và hoàn thiện hồ sơ khoản vay
Sau khi khách hàng đã đồng ý chấp thuận vay vốn theo các điều kiện nêu trong thông báo tín dụng, chuyên viên thẩm định chuyển toàn bộ hồ sơ vay vốn của khách hàng tới ban kiểm soát tín dụng. Ban kiểm soát tín dụng thực hiện các công việc soạn thảo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; ký kết hợp đồng, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm; mở tài khoản, hạch toán giải ngân; lưu trữ hồ sơ, thu nợ…Các công việc này được thực hiện theo đúng quy định, quy trình kiểm soát hồ sơ khách hàng tại ban kiểm soát tín dụng.
Giai đoạn 4: Giải ngân, giám sát hoạt động khách hàng, đôn đốc thu hồi nợ gốc, lãi vay
- Kế hoạch trả nợ gốc và lãi
Nếu khách hàng có hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ hoặc làm những ngành nghề có thu nhập thường xuyên thì phân kỳ trả nợ theo chu kỳ sản xuất và tiêu thụ sản phẩm.
Nếu khách hàng là công chức hoặc người lao động hưởng lương hàng tháng thì phân kỳ trả nợ gốc và lãi hàng tháng.
Số tiền gốc và lãi phải được chia thành từng khoản nhỏ bằng nhau cho mỗi kỳ, điều chỉnh cho phù hợp với thời điểm người vay có thu nhập.
- Ký kết hợp đồng tín dụng
Sau khi khoản vay được phê duyệt, cán bộ tín dụng soản thảo, thương lượng và thu xếp cho khách hàng ký hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay nếu khách hàng có bảo đảm bằng tài sản và các văn kiện có liên quan.
- Giải ngân
Sau khi kiểm tra toàn bộ hồ sơ vay vốn trước khi giải ngân, cán bộ tín dụng có trách nhiệm thông báo ký giấy nhận nợ, lập tờ trình giải ngân trình lãnh đạo phê duyệt, chuyển hồ sơ tín dụng, giấy tờ tài sản thế chấp cho phòng kế toán – ngân quỹ và hạch toán khi giải ngân.
2.3.5 Chỉ tiêu phản ánh mở rộng cho vay mua nhà tại Marime Bank – chi nhánh Hà Nội
Bảng 2.3 :Tình hình doanh số cho vay mua nhà tại ngân hàng Maritime Bank
– Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012
Đơn vị: tỷ đồng
Năm 2010 | Năm 2011 | Năm 2012 | So sánh 2011/2010 | So sánh 2012/2011 | |||
Tuyệt đối | Tương đối (%) | Tuyệt đối | Tương đối (%) | ||||
Doanh số CVMN | 1.919 | 2.355 | 1.956 | 436 | 25,42 | (399) | (16,94) |
Doanh số cho vay | 15.835 | 17.550 | 16.482 | 1.715 | 10,83 | (1.068) | (6,09) |
Tỉ trọng CVMN( %) | 12,12 | 13,42 | 11,87 | - | - | - | - |
( Nguồn: Phòng tín dụng ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội)
Biểu đồ 2.2: Tình hình doanh số cho vay mua nhà tại ngân hàng Maritime Bank chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012
Doanh số cho vay mua nhà là tổng số tiền mà Ngân hàng cho vay mua nhà trong kỳ, nó phản ánh quy mô cấp tín dụng của Ngân hàng.
Tổng Doanh số cho vay của Ngân hàng năm 2011 là 17.550 tỷ đồng tăng 1.715 tỷ đồng so với 2010, tương đương với mức tăng là 10,83%.
Đến năm 2012 có xu hướng giảm, cụ thể là tổng doanh số cho vay của NH chỉ đạt 16.482 tỷ đồng giảm 1.068 tỷ đồng tương đương với mức giảm là 6,09% so với năm 2011.
Năm 2011 doanh số cho vay mua nhà đạt 2.355 tỷ đồng tăng 436 tỷ đồng, tương đương với mức tăng 25,42% so với 2010, tỷ trọng doanh số cho vay mua nhà so với tổng doanh số cho vay chiếm 12,12%.
Năm 2012 doanh số cho vay mua nhà đạt 19.568 tỷ đồng giảm 399 tỷ đồng, tương đương với mức giảm là 16,94% so với 2011, tỷ trọng doanh số cho vay mua nhà so với tổng doanh số cho vay chiếm 11,87%.
Nhìn chung ta thấy, trong tổng doanh số cho vay của NH thì doanh số cho vay mua nhà chỉ chiếm khoảng 11% đến 13,5%. Trong 3 năm qua doanh số cho vay mua nhà tăng 35 tỷ đồng. Cho thấy hoạt động cho vay mua nhà chiếm tỷ trọng tương đối trong toàn bộ hoạt động cho vay của Ngân hàng. Trong năm 2011 ta thấy doanh số mua nhà tăng, nguyên nhân là do hoạt động cho vay mua nhà của NH có điều kiện phát triển bao gồm cả điều kiện bên trong và điều kiện bên ngoài. Người dân có nhu cầu về nhà ở cao, mặt khác các khu chung cư ngày mọc lên càng nhiều trong khi đó nhà nước đã và đang cố gắng trợ cấp cho những gia đình có thu nhập thấp có những căn nhà với giá cả phải chăng. Các dự án BĐS cũng chủ động trực tiếp hạ giá thành sản phẩm hay gián tiếp giảm giá bằng cách đưa ra nhiều gói ưu đãi, tặng thêm nhiều tiện ích cộng thêm... để thu hút các khách hàng. Nhiều chủ đầu tư dự án còn chủ động kết nối NH và khách hàng với nhau nhằm tạo điều kiện tốt nhất để khách hàng mua căn hộ. Thị trường lãi suất cũng thuận lợi hơn nên các NH chủ động giảm lãi suất vay. Đặc biệt, các khách hàng cá nhân NH quan tâm hướng đến với nhiều ưu đãi hơn khi vay mua nhà hoặc thế chấp nhà, ví dụ như lãi suất rất cạnh tranh, thủ tục xử lý hồ sơ nhanh gọn hơn. Sự thay đổi tích cực này đang nhận được nhiều sự quan tâm ngược lại từ phía khách hàng vay, đồng thời tạo cơ hội có nhiều lựa chọn hơn cho khách hàng khi quyết định đi vay. Nhìn chung trong năm 2011 tín dụng cho vay mua nhà của cả hệ thống đều có sự khởi sắc. NH TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) và NH TMCP Công thương Việt Nam (Vietinbank) có doanh số lên tới 4.000 tỉ đồng cho khách hàng vay mua nhà với lãi suất 12%/năm, NH TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) có doanh số hơn 2.000 tỉ đồng... Trong khi đó NH Maritime Bank có
doanh số là 2.355 tỉ đồng, đây cũng là con số lớn đối với hoạt động cho vay mua nhà so với các NH trong cùng hệ thống.
Năm 2012, với tình hình kinh tế khó khăn, bất động sản luôn trong tình trạng trầm lắng nên doanh số cho vay mua nhà giảm, nguyên nhân là do tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS trong năm 2012 luôn ở mức vừa phải do người mua vẫn còn tâm lý chờ đợi để giá BĐS giảm thêm mặc dù giá BĐS đã được điều chỉnh xuống thấp, nhiều chủ đầu tư của các dự án mới và cũ đã bắt đầu hạ giá bán căn hộ, cũng như tung ra các chương trình khuyến mãi với giá ưu đãi để kích thích sức mua vốn đang khá yếu trên thị trường, tuy nhiên lượng cầu về nhà ở vẫn chưa có dấu hiệu tăng. Một số nhà kinh tế cho rằng: “Ngoài tâm lý chờ đợi giá BĐS giảm hơn, một số ít người có vốn ít hoặc có nhu cầu vay cũng vay với số vốn ít vì họ chuyển sang lựa chọn phân khúc nhà diện tích nhỏ với giá phù hợp với túi tiền ở những khu vực ngoài trung tâm. Ở phân khúc nhà cao cấp, khách hàng có điều kiện tài chính tốt vẫn có nhu cầu nhưng thường đi kèm với điều kiện như vị trí đẹp, thiết kế nội thất hiện đại, an ninh và các dịch vụ tiện ích, giải trí cao cấp xung quanh vì thế khách hàng vay mua nhà thường tìm đến các dự án đã bàn giao nhà ở với mức giá từ 1,5 tỉ - 2,5 tỉ/căn hộ và mua nhà đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Đối với phân khúc nhà cao cấp, số lượng khách hàng hiện đang có tâm lý chờ xem giá cả ra sao mới thực hiện ký kết hợp đồng do mức giá của phân khúc này khá cao, khoảng 4-5 tỉ đồng/căn hộ. Ngoài ra, nhận thấy được tiềm năng của hoạt động cho vay mua nhà nên có rất nhiều NHTM đã và đang cố gắng phát huy hết tiềm năng của hoạt động này vì thế thị trường cạnh tranh ngày càng gay gắt. Nhưng so với tổng doanh số cho vay thì trong năm 2012 doanh số cho vay mua nhà vẫn chiếm 11,87%.
Ta thấy mức tăng và mức giảm giá trị tương đối của doanh số cho vay mua nhà trong các năm biến động không đồng đều. Hoạt động cho vay mua nhà chiếm tỉ trọng khoảng 12% đến 13% trong hoạt động cho vay của NH nên hoạt động cho vay mua nhà cũng ảnh hưởng tới doanh số cho vay của NH. Do vậy để tăng doanh số cho vay của NH thì việc mở rộng và đẩy mạnh hoạt động cho vay mua nhà cũng rất quan trọng. Đây là một thị trường rất tiềm năng vì vậy Nhà nước cũng đang đưa ra nhiều chính sách và giải pháp để tăng doanh số cho vay của NH để kích cầu thị trường BĐS.
2.3.6 Chỉ tiêu phản ánh dư nợ cho vay mua nhà
Bảng 2.4: Tình hình dư nợ cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime Bank chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012
Đơn vị: tỷ đồng.
Năm 2010 | Năm 2011 | Năm 2012 | So sánh 2011/2010 | So sánh 2012/2011 | |||
Tuyệt đối | Tương đối (%) | Tuyệt đối | Tương đối (%) | ||||
Tổng dư nợ tín dụng | 16.246 | 19.058 | 17.693 | 2.812 | 17,31 | (1.365) | (7,16) |
Dư nợ cho vay mua nhà | 2.164 | 2.674 | 2.210 | 510 | 23,57 | (464) | (17,35) |
Tỉ trọng dư nợ CVMN so với tổng dư nợ tín dụng( %) | 13,32 | 14,03 | 12,49 | - | - | - | - |
(Nguồn phòng tín dụng ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội )
Biểu đồ 2.3: Sự thay đổi tỉ trọng dư nợ cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime Bank – Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011 và 2012
Chỉ tiêu dư nợ cho vay phản ánh khả năng mở rộng cho vay của ngân hàng. Cùng với sự gia tăng của doanh số cho vay thì dư nợ dư nợ cho vay mua nhà cũng tăng qua các năm tuy nhiên mức tăng không đáng kể. Theo bảng 2.4:
Năm 2011 dư nợ cho vay mua nhà của NH đạt 2.674 tỷ đồng tăng 510 tỷ đồng, tương đương với mức tăng 23,57% so với năm 2010 và chiếm tỷ trọng 13,32% tổng dư nợ tín dụng.
Năm 2012 dư nợ cho vay mua nhà của NH đạt 2.210 tỷ đồng giảm 464 tỷ đồng tương đương với mức giảm là 17,35% so với năm 2011 và chiếm tỉ trọng 12,49% tổng dư nợ tín dụng.
Trong năm 2011 dư nợ từ hoạt động cho vay mua nhà của NH tăng nguyên nhân là do: thời hạn của hoạt động cho vay mua nhà chủ yếu là trung và dài hạn, giá trị món