Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng thương mại cổ phần hàng hải Việt Nam maritime bank

NHTM thì thị trường BĐS trong những năm tới vẫn được coi là một trong những thì trường tiềm năng, và bắt đầu có dấu hiệu khởi sắc. Theo dự tính thì nhu cầu nhà ở dự đoán sẽ tăng cao. Vì vậy NH Maritime bank cần phải có chiến lược trong thời gian tới, nghiên cứu và vạch ra định hướng cụ thể phù hợp với nhu cầu thị trường. Việc đánh giá một cách chính xác những hoạt động đang diễn ra tại thị trường BĐS sẽ có ý nghĩa đối với tất cả các khoản tín dụng có liên quan đến BĐS nói chung và hoạt động cho vay mua nhà nói riêng.

3.3.2. Các giải pháp cơ chế, chính sách cho vay

Quy định về mức lãi suất cho vay, thời hạn tối đa cho vay, số tiền được vay trên giá trị đảm bảo... do Hội đồng quản trị quyết định tuỳ theo từng thời kỳ. Xác định dựa trên mục tiêu của NH, các nguồn lực hiện có như: nguồn vốn, khả năng huy động vốn, mạng lưới, công nghệ,... và các dự báo để đưa ra các chiến lược cụ thể cho việc mở rộng hoạt động cho vay mua nhà. Cụ thể là:

Tăng tỷ trọng vay trên giá trị tài sản đảm bảo. Hiện nay, mức cho vay của NH là hỗ trợ tối đa 80% tổng nhu cầu vốn của khách hàng nhưng không quá 70% giá trị TSĐB. Đây là mức khá an toàn. Tuy nhiên trong điều kiện thị trường có sự cạnh tranh gay gắt giữa các NH, một số đối thủ cạnh tranh cho vay đến 90% thậm chí 100% giá trị tài sản đảm bảo thì mức cho vay của NH trở nên ít hấp dẫn đối với khách hàng.

Thời gian vay vốn: NH có thể kéo dài thời gian trả nợ trên 20 năm đối với khách hàng có tuổi đời còn trẻ. Đối với khách hàng có thu nhập thấp thì NH nên kéo dài thời hạn trả nợ của họ. Vì nếu thời gian ngắn thì số tiền phải trả quá lớn so với thu nhập hàng tháng, như vậy họ sẽ do dự đối với nhu cầu vay của mình.

Linh hoạt chấp nhận hồ sơ vay tiền: Việc chứng minh thu nhập của khách hàng là khó chính xác vì trong cơ chế tài chính nước ta hiện nay, khi mà thu nhập ngoài lương của người lao động thường cao hơn lương thì việc chứng minh tài chính của khách hàng là vô cùng khó khăn. Ví dụ như trên sổ sách có những người chỉ nhận lương cơ bản theo cấp bậc, trong khi thu nhập bên ngoài từ làm thêm, phụ cấp, hoa hồng hoặc nghề tay trái... rất lớn, song khó có thể chứng minh lương của họ đáp ứng đủ tiêu chuẩn. Do đó, NH nên linh động trong việc cho vay với những khách hàng có đủ khả năng về tài chính nhưng lại khó chứng minh nguồn tài chính.

NH có thể xoá bỏ yêu cầu người vay có hộ khẩu thường trú tại những điểm mà NH có trụ sở chính, chi nhánh hoặc phòng giao dịch. Bởi vì nhu cầu của những người ngoại tỉnh lên thành phố làm việc và học tập cũng có nhu cầu về nhà ở là rất lớn.

Cải tiến chất lượng dịch vụ: thủ tục nhanh gọn, giảm thời gian giải ngân, cán bộ tín dụng làm việc chuyên nghiệp, nhiệt tình, vui vẻ, tạo cho khách hàng sự thoải mái khi đến giao dịch. Điều đó giúp nâng cao hình hảnh của NH đối với khách hàng.

Xây dựng cơ chế lãi suất phù hợp: Một trong các yếu tố được quan tâm hàng đầu của khách hàng khi tìm hiểu về sản phẩm của ngân hàng đó là về lãi suất – giá cả của món vay. Lãi suất cho vay cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới thu nhập của ngân hàng. Các quyết định về lãi suất của một ngân hàng cần được xem xét đến các khía cạnh:

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 53 trang tài liệu này.

- Lãi suất phải đảm bảo bù đắp mọi chi phí hoạt động của ngân hàng, lãi suất phải tính đến mức lạm phát dự tính và mức lợi nhuận dự kiến.

- Lãi suất có yếu tố cạnh tranh thị trường.

Lãi suất là một công cụ quan trọng để thu hút khách hàng. Vì vậy mà chính sách lãi suất phải hết sức linh hoạt đối với từng đối tượng khách hàng vay vốn. Với những khách hàng truyền thống, có quan hệ tốt với ngân hàng và có khả năng về tài chính thì có thể được hưởng mức lãi suất ưu đãi hơn. Tùy vào từng lĩnh vực hoạt động, ngành nghề kinh doanh của khách hàng mà ngân hàng đưa ra những ưu đãi về lãi suất cùng với những ưu đãi khác nhằm khuyến khích khách hàng tham gia sử dụng sản phẩm của ngân hàng nhiều hơn.

Tùy vào từng trường hợp cụ thể như khách hàng đến vay vốn lần đầu tiên hoặc là khách hàng thứ 1000 thì ngân hàng có thể áp dụng các ưu đãi về lãi suất kèm theo một số hình thức khuyến mại khác, có thể giảm lãi cho những khách hàng đã sử dụng thêm nhiều sản phẩm của ngân hàng như trả lương qua tài khoản, có tài khoản thanh toán, gửi tiền tại ngân hàng… Ngân hàng cần đa dạng hóa các loại hình lãi suất tương ứng với từng thời hạn vay và tổng giá trị món vay. Đồng thời chính sách lãi suất phải mang tính cạnh tranh trên thị trường sao cho vẫn phù hợp với các nguồn lực của ngân hàng và phù hợp với cả khách hàng.

Hiện nay trên thị trường các ngân hàng thường áp dụng hai cách tính lãi suất: tính lãi suất trên dư nợ thực tế hoặc tính lãi suất trên cơ sở số dư ban đầu. Hai cách tính này rất phổ biến trên thế giới và thực tế nó là một hình thức Marketing của các ngân hàng.

Cùng lãi suất, các yếu tố như điều kiện bắt buộc đối với người vay, thời hạn cho vay, hạn mức cho vay… là yếu tố cạnh tranh giữa các tổ chức tài chính với nhau, khách hàng sẽ lựa chọn hình thức nào là có lợi cho họ nhất.

3.3.3 Các giải pháp về quản trị điều hành

- Hội đồng quản trị và ban điều hành của NH phải có những định hướng phát triển rõ ràng và có hướng triểun khai cụ thể tới chi nhánh.

- Ban Giám đốc chi nhánh dực trên các định hướng phát triển của NH để hoạch định chiến lược, nhiệm vụ cụ thể cho từng phòng ban.

- Thực hiện triển khai đồng thời các kế hoạch kinh doanh và kế hoạch kiểm tra giám sát khả năng chi trả nợ của khách hàng.

3.3.4 Các giải pháp về nguồn vốn

Cho vay mua nhà là hoạt động cho vay trong thời hạn dài, trị giá mỗi món vay tới hàng trăm triệu đồng do đó đòi hỏi ngân hàng phải có nguồn vốn lớn. Do đó để có thể mở rộng quy mô hoạt động cho vay mua nhà, đòi hỏi ngân hàng phải có nhiều biện pháp huy động mở rộng nguồn vống đặc biệt là nguồn vốn trung dài hạn thì mới có khả năng mở rộng quy mô cho vay, đáp ứng tối đa nhu cầu của khách hàng. Vì vậy huy động vốn là nhiệm vụ tiên quyết và là điều kiện quan trọng cho hoạt động của ngân hàng. Một trong các nguyên nhân hạn chế việc phát triển của hoạt động cho vay mua nhà đó là khả năng về nguồn vốn của ngân hàng chưa đáp ứng đủ cộng thêm sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn vốn chủ yếu là vốn ngắn hạn, còn nguồn vốn trung dài hạn thì hạn chế hơn. Hơn nữa, tại một số thời điểm các ngân hàng xảy ra tình trạng thiếu vốn như ở thời điểm cuối năm. Vì vậy để hoạt động cho vay mua nhà có điều kiện tăng trưởng và phát triển ổn định thì Maritime Bank cần phải có những tính toán hợp lý về nguồn vốn đáp ứng, có những biện pháp hữu hiệu để huy động vốn. Cụ thể ngân hàng cần thực hiện một số biện pháp sau:

- Tiếp tục tăng nguồn vốn tự có dựa trên việc quảng bá rộng rãi và triển khai hiểu quả các đợt phát hành cổ phiếu và trái phiếu ra công chúng của NH.

- Ngân hàng phải đa dạng hóa các hình thức huy động vốn, các dịch vụ ngân hàng hiện đại và tiện ích. Tăng cường hơn nữa khả năng huy động vốn từ các sản phẩm tiền gửi, tiền gửi tiết kiệm với nhiều kỳ hạn khác nhau và nâng cao tiện ích cho sản phẩm, các sản phẩm như tài khoản tích lũy bảo gia, tiết kiệm giáo dục, tiết kiệm đa năng, tiết kiệm phát lộc, tiết kiệm định kỳ vì tương lai…Với nhiều kỳ hạn gửi tiền khác nhau sẽ tạo sự thuận tiện cho khách hàng nhất là những khách hàng chưa dự tính chính xác được thời điểm phải sử dụng tiền trong tương lai gần. Bên cạnh đó, ngân hàng phải gia tăng hơn nữa tiện ích của việc sử dụng thẻ.

- Ngân hàng cần đưa ra mức lãi suất tiền gửi hấp dẫn mang tính cạnh tranh và được điều chỉnh linh hoạt theo mức lãi suất thị trường. Việc tăng lãi suất sẽ tọa sự hấp dẫn cho khách hàng trong bối cảnh chỉ số tăng giá trên thị trường tăng nhanh, nó đáp ứng được một trong các mục đích quan trọng của khách hàng khi gửi tiền vào ngân hàng là khả năng sinh lời. Bên cạnh đó cần có những sự thay đổi linh hoạt đối với từng đối tượng khách hàng.

- Hơn nữa để có thể huy động nhiều hơn nguồn vốn dài hạn thì ngân hàng có thể liên kết với các công ty bảo hiểm để đưa ra các sản phẩm với nhiều tính năng và hạn chế rủi ro tín dụng như sản phẩm tiết kiệm giáo dục, bảo hiểm tín dụng cho các

sản phẩm, ngân hàng có thể tận dụng được nguồn vốn dài hạn lớn của bảo hiểm với một mức lãi suất thấp.

3.3.5 Các giải pháp về sản phẩm

Cải tiến một số đặc tính cũ của sản phẩm để tạo ra sản phẩm mới của NH. Ngoài ra NH có thể bổ sung đặc tính mới dựa trên đặc điểm của sản phẩm cũ. Vì vậy, cùng với việc hoàn thiện sản phẩm, các NH rất chú trọng việc phát triển sản phẩm mới. Với các giải pháp về sản phầm NH có thể làm như sau:

- Đa dạng hoá các hình thức cho vay như: vay trọn gói, vay trả góp... với các khung lãi suất và các ưu đã hấp dẫn.

- Liên kết với các công ty xây dựng trong việc cung cấp sản phẩm nhà ở cho người dân theo phương thức 3 bên: Công ty xây dựng – ngân hàng – khách hàng.

- Kết hợp sản phẩm cho vay mua nhà với các sản phẩm khác như: dịch vụ tiền gửi, dịch vụ thanh toán, trả nợ qua NH... Từ đó, không chỉ khuyến khích khách hàng vay tiền mua nhà mà còn khuyến khích khách hàng sử dụng nhiều dịch vụ khác của NH. Ví dụ, khách hàng có tài khoản giao dịch mở tại NH, các hoạt động trả lương, thanh toán chi phí đều tăng lên là một yếu tố NH xem xét để xét duyệt cho vay, đưa ra những ưu đãi về lãi suất cho vay mua nhà trả góp đối với khách hàng.

- Tăng tính hữu hình của sản phẩm, bổ sung các giá trị gia tăng cho sản phẩm: Sản phẩm ngân hàng là loại sản phẩm mang tính vô hình, cón tính hữu hình chỉ là phong cách đón tiếp, phục vụ của nhân viên ngân hàng đối với khách hàng, hoặc là các chương trình khuyến mãi, tặng quà, các chiến lược quảng cáo về sản phẩm. Thái độ của cán bộ tín dụng khi tiếp xúc với khách hàng phải lịch sự, nhã nhặn, tận tình giúp đỡ hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn. Đây là một nhân tố duy trì lượng khách hàng truyền thống cua ngân hàng và thu hút thêm nhiều khách hàng mới.

Đối với sản phẩm cho vay mua nhà, ngoài thái độ phục vụ của cán bộ tín dụng thì ngân hàng cũng cần triển khai thực hiện các chương trình khuyến mại, khách hàng có cơ hội được tham gia các chương trình bốc thăm dự thưởng, phần thưởng là các món quà thực sự có giá trị và ý nghĩa có thể gắn liền với sản phẩm dịch vụ của ngân hàng như đồ dùng vật dụng gia đình (giường, tủ, bàn, ghế…), có thể là được giúp đỡ của các chuyên gia trong lĩnh vực trang trí nội thất, các tài liệu về trang trí nhà cửa giúp khách hàng có thể làm cho căn nhà mình được đẹp hơn, có thể là những suất học bổng hay những chuyến đi du lịch…NH cần có nhiều chiến lược Maketing, các chương trình khuyến mại rộng khắp để có thể giới thiệu về sản phẩm tới gần khách hàng hơn, từ đó thu hút thêm số lượng khách hàng cho ngân hàng.

3.3.6 Mở rộng quan hệ với các đơn vị có quan hệ với ngân hàng

- Quan hệ với các cơ quan quản lý nhà đất: Trong quá trình phát triển hoạt động cho vay mua nhà chi nhánh nên đẩ mạnh quan hệ với các cơ quan trên. Việc quan hệ mật thiết với các cơ quan trên sẽ giúp NH có thể nắm bắt về các định hướng quy hoạch trong tương lai, thị trường BĐS, cung cầu và tình hình biến động của nó.

- Liên kết với các công ty xây dựng: hiện nay các dự án xây dựng các khu nhà ở, khu chung cư cho người có thu nhập thấp và các căn hộ cao cấp đã và đang triển khai rất nhiều. Ký kết hợp đồngliên kết giữa ba bên: Công ty xây dựng, NH và khách hàng. Đây là phương án đem lại lợi ích cho cả ba bên, nhờ đó nếu khách hàng có nhu cầu mua hàng nhưng chưa thể đáp ứng ngay về tài chính thì họ có thể nghĩ tới NH thông qua sự giới thiệu hay sự đồng ý của các công ty xây dựng và phân phối nhà. Người mua nhà cũng hưởng lợi là không cần có đủ tiền nhưng vẫn có điều kiện để sở hữu một căn hộ và góp vốn dần. Cuối cùng là chủ đầu tư, vừa bán căn hộ vừa tạo ra thanh khoản cho sản phẩm. Đây cũng là lý do khiến các chủ đầu tư khi triển khai các dự án cũng thường tìm cách tiếp cận các NH để có sự hậu thuẫn.

- Liên kết với các doanh nghiệp có chất lượng tốt: như quy định về mức vốn tối thiểu, lịch sử hoạt động tốt qua các năm,... tiếp thị, quảng các dịch vụ trả lương qua thẻ cho các bộ công nhân viên và có những chính sách cho vay tín chấp ưu đãi.

3.3.7 Đẩy mạnh công tác marketing ngân hàng

Trong xu thế nền kinh tế dịch vụ ngày nay, hoạt động marketing, xúc tiến, thiết lập kênh phân phối, cổ động truyền thông, quảng cáo và chăm sóc khách hàng có tác động rất quan trọng đến phát triển thị trường dịch vụ ngân hàng cá nhân. Bởi lẽ đơn giản là tâm lý khách hàng cá nhân có thói quen bắt chước theo số đông, chịu tác động của quy luật bầy đàn trong tiêu dùng dịch vụ, nhất là những dịch vụ nhạy cảm như ngân hàng, viễn thông, công nghệ thông tin. Vì vậy để có thể mở rộng quy mô của hoạt động cho vay mua nhà, ngân hàng phải xây dựng được một chiến lược marketing có hiệu quả phù hợp với ngân hàng, nhằm mục đích giúp khách hàng hiểu rõ về sản phẩm dịch vụ, các cơ chế, điều kiện cũng như quy trình nghiệp vụ tín dụng, đưa sản phẩm ngân hàng tiếp cận gần hơn với khách hàng.

Hoạt động cho vay mua nhà luôn có thời gian quan hệ với khách hàng lâu dài (một món vay mua nhà thường có thời gian từ 10 đến 30 năm). Do vậy việc có những chính sách cụ thể, chi tiết nhưng linh hoạt sẽ góp phần thu hút nhiều khách hàng đến với ngân hàng, tạo niềm tin tưởng của khách hàng, khách hàng sẽ hiểu sâu hơn về các đặc điểm lợi ích của sản phẩm cho vay mua nhà cũng như các điều kiện vay vốn.

Tăng cường chuyển tải thông tin tới đa số công chúng nhằm giúp khách hàng có được các thông tin cập nhật, nhất quán, có được hiểu biết cơ bản về các sản phẩm dịch

vụ của ngân hàng và nắm được cách sử dụng, lợi ích của sản phẩm ngân hàng. Thông qua các kênh thông tin đại chúng như đài phát thanh, truyền hình, báo chí (báo điện tử, các trang web, tạp chí), có thể marketing trực tiếp qua thư, điện thoại, các quảng cáo ngoài trời.

Hoạt động theo mong muốn của khách hàng thì ngân hàng phải hiểu đối tượng phục vụ của mình. Do thông tin về khách hàng của ngân hàng không đầy đủ nên các ngân hàng cần phân khúc thị trường để xác định một cách hợp lý cơ cấu thị trường và khách hàng mục tiêu, từ đó tiến hành quảng bá giới thiệu sản phẩm dịch vụ phù hợp với từng đối tượng khách hàng.

Trên các tờ rơi, website của ngân hàng cần giới thiệu chi tiết về từng sản phẩm dịch vụ, cũng như các chỉ dẫn cần thiết về quyền và nghĩa vụ của khách hàng một cách ngắn gọn dễ hiểu, giúp khách hàng hiểu được cơ bản về dịch vụ mình sẽ sử dụng và chủ động tìm đến ngân hàng.

Ngoài ra, ngân hàng nên thường xuyên cung cấp các thông tin về năng lực tài chính và kết quả kinh doanh qua các báo cáo tài chính, báo cáo kiểm toán của ngân hàng, từ đó tạo cho khách hàng một cái nhìn tổng quát về ngân hàng, tăng lòng tin của khách hàng.

Bên cạnh đó hoạt động chăm sóc khách hàng thường kỳ của ngân hàng cần được chú trọng nhiều hơn, việc tư vấn cho các khách hàng về sản phẩm dịch vụ của ngân hàng, các thắc mắc của khách hàng cần giải đáp kịp thời thông qua các kênh như: điện thoại, email, website, hòm thư góp ý kiến tại điểm giao dịch.

Ngoài ra trên website của ngân hàng cần giới thiệu nhiều hơn về tiện ích của sản phẩm cho vay mua nhà, các điều kiện vay vốn, hồ sơ cần thiết phải có, nên có thêm mục thông tin nhà đất, cung cấp thông tin về các dự án nhà chung cư mà ngân hàng liên kết cho vay, thông tin giá cả thị trường nhà đất… Và có thể thêm mục truy vấn tài khoản của khách hàng vay tiền mua nhà trong đó có các thông tin về tài khoản của khách hàng, tình hình trả nợ, ngày đến hạn trả lãi và gốc hàng tháng. Những thông tin này có thể giúp ích cho khách hàng có thể theo dõi tình hình trả nợ và chủ động thanh toán nợ gốc và lãi cho ngân hàng.

Không ngừng mở rộng và hiện đại hóa trụ sở làm việc, cơ sở vật chất của ngân hàng gây ấn tượng tốt với khách hàng khi đến giao dịch với ngân hàng và thu hút khách hàng nhiều hơn.

Tuy nhiên yếu tố con người là quan trọng nhất, quyết định sự thành công trong các chiến lược kinh doanh của ngân hàng. Ngân hàng cần phải đào tạo đội ngũ nhân viên chuyên sâu trong lĩnh vực marketing, chủ động tìm kiếm khách hàng, nghiên cứu thị trường để đưa ra các chiến lược marketing phù hợp, để thỏa mãn tối đa nhu cầu của

khách hàng. Đội ngũ nhân viên ngân hàng luôn có thái độ phục vụ lịch sự, văn minh, tận tình hướng dẫn khách hàng, thể hiện được văn hóa kinh doanh riêng của ngân hàng.

Ngân hàng thường xuyên tổ chức các hội nghị khách hàng, gặp gỡ và tiếp xúc với khách hàng, phát phiếu thăm dò ý kiến, thu nhận các ý kiến đánh giá của khách hàng. Từ đó, ngân hàng có thể hiểu rõ hơn nhu cầu, mong muốn của khách hàng đối với ngân hàng, giúp ngân hàng có thể có những biện pháp khắc phục những điểm còn thiếu sót, chưa phù hợp, hoàn thiện sản phẩm hơn và có thể cho ra đời nhiều sản phẩm mới thỏa mãn tối đa nhu cầu của khách hàng, tăng cường mối quan hệ với khách hàng.

Ngân hàng cần tổ chức nhiều chương trình khuyến mại, bốc thăm trúng thưởng với những món quà ý nghĩa cho khách hàng, tăng khả năng cho vay của ngân hàng.

Maritime Bank cần tích cực hơn nữa trong việc tham gia các hoạt động xã hội như việc tài trợ cho một giải bóng đá, một chương trình trên truyền hình hay chương trình tư vấn sức khỏe, các hoạt động ủng hộ người nghèo, người tàn tật thì hình ảnh của NH sẽ thân thiện hơn, có uy tín hơn đối với khách hàng, có thể thu hút một số lượng lớn khách hàng tiềm năng. Những hình thức tài trợ này sẽ đem lại những hiệu quả tích cực.

Ngân hàng cần tiến hành xây dựng và thực hiện một chiến lược phát triển thương hiệu gắn liền với chiến lược phát triển tổng thể của ngân hàng trên cơ sở tầm nhìn dài hạn với các mục tiêu và nhiệm vụ chủ yếu được cụ thể hóa cho từng giai đoạn, hướng tới nhóm khách hàng và thị trường mục tiêu đã được xác định.

3.3.8 Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, phong cách phục vụ cũng như đạo đức nghề nghiệp của nhân viên ngân hàng

Cách níu chân khách hàng lâu dài không phải là máy móc thiết bị hiện đại đến đâu nữa thì máy móc vẫn không thể thay thế được con người. Theo thống kê cho thấy, 90% khách hàng thích tiếp xúc với một nhân viên bằng xương bằng thịt hơn là một cỗ máy vô tri vô giác. Như vậy, vai trò của một nhân viên ngân hàng là rất quan trọng, không chỉ là năng lực họ có, mà còn là thái độ làm việc của họ nữa. Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, phong cách phục vụ cũng như đạo đức nghề nghiệp của nhân viên ngân hàng cần luôn được thực hiện song hành, tạo nên môi trường văn hóa ngân hàng lành mạnh, tạo sự thoải mái và yên tâm cho khách hàng khi tìm đến ngân hàng. Vì vậy NH cần phải:

- Có chính sách tuyển dụng đúng, thu hút những người có đủ năng lực trình độ và đạo đức nghề nghiệp vào làm việc tại NH. Bộ phận nhân sự phải tìm những người có đủ điều kiện và thích họp với vị trí cần tuyển, đặt ra những chỉ tiêu cụ thể cho từng vị trí.

- Đối với những nhân viên mới được tuyển vào công ty hay những nhân viên đã làm việc tại NH vẫn cần đào tạo thường xuyên để nâng cao trình độ cho họ. Ngoài việc cho nhân viên học tập tại trung tâm đào tạo của NH cần tạo điều kiện để họ có thể tham gia các khóa học do bộ, ngành tổ chức các các khóa huấn luyện tại nước ngoài để tang kinh nghiệm. Ngoài ra việc sắp xếp, bố trí lại nhân sự và thải loại những nhân viên có trình độ kém cũng cần phải được chú ý.

- Cần cải thiện môi trường làm việc để cho nhân viên có môi trường để sáng tạo và làm việc có hiệu suất tốt nhất. Tránh tình trạng ỷ lại vào cấp trên, luôn tạo ra môi trường cạnh tranh giữa các nhân viên. Đối với NH bên cạnh nhân viên có trình độ cao phải có nhân viên có kinh nghiệm lâu năm gắn bó với NH mới tạo tính an toàn, chắc chắn trong công việc. Cải tạo môi trường để nhân viên gắn kết với nhau hơn, thường xuyên trao đổi kinh nghiệm học hỏi lẫn nhau sẽ tiết kiệm nhiều chi phí cho NH.

- Để tạo chất lượng nhân viên của NH thì bản than NH cũng phải tạo mội điều kiện về vật chất cũng như tinh thần để khuyến khích, động viên những cố gắng sáng tạo trong công tác của họ. Cần xây dựng một chế độ đãi ngộ hợp lý, hấp dẫn để thu hút được nhiều nhân viên có trình độ cao. Mặt khác, các chính sách khen thưởng, kỷ luật phải rõ ràng, minh bạch.

- Nên tổ chức các buổi phổ biến về các quy định pháp luật mới cho các nhân viên tín dụng. Đội ngũ nhân viên am hiểu về pháp luật sẽ giúp cho chi nhánh giám định tính pháp lý của tài sản đảm bảo được dễ dàng hơn. Hoạt động cho vay mua nhà luôn đòi hỏi nhân viên không chỉ am hiểu về quy định pháp luật trong ngành ngân hang mà còn cả các quy định khác như luật đất đai, luật dân sự,…am hiểu các biến động thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở nói riêng.

3.3.9 Hiện đại hoá công nghệ ngân hàng

Không ngừng nâng cao mức độ hiện đại hóa công nghệ ngân hàng phù hợp với tiềm lực tài chính của ngân hàng, đảm bảo xu thế chung của khu vực và quốc tế. Cần nhận thức rằng khoa học công nghệ là nhân tố quan trọng thứ hai quyết định tới chất lượng sản phẩm dịch vụ, khả năng phát triển mở rộng của ngân hàng sau nhân tố con người.

Việc hiện đại hóa công nghệ ngân hàng sẽ làm tiết giảm được về thời gian, lao động, phục vụ việc quản trị điều hành, tác nghiệp cũng như phục vụ khách hàng nhanh chóng thuận tiện hơn.

Hệ thống công nghệ thông tin phải đảm bảo cho việc giao dịch được nhanh chóng thuận tiện với khách hàng, đảm bảo an toàn các thông tin của khách hàng.

3.3.10 Giải pháp phòng ngừa rủi ro

Cho vay mua nhà là một trong những nghiệp vụ kinh doanh mang lại mức lợi nhuận cao cho ngân hàng, nhưng nó luôn tiềm ẩn nguy cở rủi ro lớn. Do vậy, hạn chế rủi ro xuống mức thấp nhất ngân hàng cần xây dựng nhiều biện pháp phòng ngừa rủi ro có hiệu quả và phù hợp với điều kiện của ngân hàng mình.

Rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà chủ yếu là rủi ro tín dụng, là khả năng không hoàn trả được nợ gốc và lãi cho ngân hàng khi khách hàng gặp các rủi ro về thất nghiệp, vi phạm pháp luật chịu mức án cao, các vấn đề về sức khỏe dẫn đến mất khả năng lao động, có thể là do doanh nghiệp bị phá sản hay liên quan đến kiện tụng…Vì vậy để hạn chế rủi ro này ngân hàng cần liên kết với các công ty bảo hiểm (hoặc yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm) để đưa ra các sản phẩm cho vay mua nhà được bảo hiểm tiền vay, bảo hiểm nhân thọ và có thể tặng thêm dịch vụ bảo hiểm hỏa hoạn và các rủi ro khác cho bất động sản thế chấp có giá trị bằng số tiền cho vay. Vốn vay sẽ được bảo hiểm dưới hình thức khi khách hàng gặp tai nạn, rủi ro không trả được nợ thì công ty bảo hiểm sẽ trả thay một phần hay toàn bộ khoản nợ. Thời gian bảo hiểm sẽ kéo dài từ khi ngân hàng giải ngân cho vay đến khi khách hàng trả hết nợ. Biện pháp này không những đảm bảo an toàn cho nguồn vốn cho vay của ngân hàng mà khách hàng còn được hưởng dịch vụ bảo hiểm và không phải đóng phí bảo hiểm, điều này sẽ góp phần thu hút khách hàng nhiều hơn.

Với những rủi ro từ việc thiếu thông tin dữ liệu để thẩm định. Thiếu thông tin về thị trường bất động sản và các thông tin về khách hàng là rủi ro lớn nhất trong việc định giá tài sản đảm bảo, đánh giá nguồn tài chính của khách hàng. Việt Nam hiện chưa có hệ thống dữ liệu tín dụng đáng tin cậy để thẩm định lịch sử tín dụng cá nhân. Các ngân hàng căn cứ chủ yếu vào bản khai của người đi vay và điều tra, thẩm định dựa trên các bản khai đó. Để có thể hạn chế loại rủi ro này ngân hàng phải thiết lập mối quan hệ chặt chẽ với các cơ quan chính quyền quản lý, các cơ quan quản lý thu nhập của khách hàng (cơ quan bảo hiểm xã hội, nơi làm việc) trong việc quản lý các khoản thu nhập để trả nợ trong thời gian hợp lý. Ngân hàng cần tăng cường hơn nữa tính liên kết giữa các ngân hàng, trao đổi thông tin về khách hàng với nhau nhiều hơn, tạo thuận lợi cho mỗi ngân hàng xem khách hàng có nhiều khoản vay nợ ở các ngân hàng khác không. Bên cạnh việc đơn giản hóa các thủ tục cho vay ngân hàng cần thẩm định hồ sơ vay vốn một cách thận trọng, xây dựng các phương pháp thẩm định hiệu quả. Xây dựng hệ thống tính điểm khách hàng cá nhân nhằm giảm bớt rủi ro, giúp cho việc ra quyết định cho vay nhanh chóng, chính xác. Hệ thống tính điểm cho khách hàng cá nhân được xây dựng căn cứ vào các thông tin về khách hàng như mức thu nhập, ngành nghề, trình độ học vấn, mức độ chi tiêu, sự ổn định về việc làm và nơi cư

trú, số dư tiền gửi của khách hàng tại ngân hàng, độ tín nhiệm của khách hàng qua các giao dịch trước đó.

Với những rủi ro từ sự biến động thường xuyên của thị trường bất động sản. Việc thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng lớn từ tình hình nền kinh tế, thị trường mang tính chu kỳ dẫn tới giá cả nhà đất biến động khôn lường làm giá trị tài sản thường xuyên biến động có thể gây thiệt hại cho khách hàng, từ đó dẫn đến rủi ro cho ngân hàng. Để hạn chế sự ảnh hưởng này ngân hàng phải có đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên môn nghiệp vụ, có khả năng nghiên cứu thị trường và đặc biệt là khả năng phân tích và dự báo xu hướng của thị trường trong tương lai. Ngân hàng cũng có thể thuê các chuyên gia trong lĩnh vực nghiên cứu thị trường hay về bất động sản để có thể định giá tài sản đảm bảo chính xác, định hướng phát triển theo xu hướng nền kinh tế.

Ngoài ra ngân hàng còn có thể gặp phải rủi ro về mặt đạo đức khi khách hàng và cán bộ tín dụng liên kết với nhau che giấu thông tin, đưa ra các thông tin không đúng sự thật, đánh bóng khách hàng để chiếm đoạt nguồn vốn của ngân hàng. Để hạn chế rủi ro này ngân hàng phải luôn coi trọng công tác giáo dục phẩm chất của cán bộ tín dụng. Có chính sách tín dụng chi tiết rõ ràng, phân quyền phán quyết cụ thể, quy định rõ chức năng nhiệm vụ cho từng bộ phận liên quan tới công việc, thu nợ, xử lý nợ. Luôn coi trọng công tác kiểm tra, kiểm soát tại ngân hàng, trong nội bộ các chi nhánh nên tổ chức các đoàn kiểm tra chéo lẫn nhau. Nâng cao chất lượng hiệu quả quản trị rủi ro. Việc bổ nhiệm các chức danh liên quan tới công tác cho vay phải thực sự khách quan, đúng quy trình, lựa chọn người có năng lực và phẩm chất thực sự. Việc bố trí cán bộ tín dụng phải được chọn lọc và phù hợp với năng lực thực tế cũng như công việc được phân công.

Như vậy hoạt động cho vay mua nhà chứa đựng những nguy cơ rủi ro rất lớn, bao gồm cả những rủi ro khó có thể kiểm soát như những rủi ro từ các quy định của pháp luật, cơ chế chính sách của nhà nước. Điều này đòi hỏi các ngân hàng cần có chính sách tín dụng chặt chẽ nhằm hạn chế tối đa rủi ro có thể gặp phải.

Trên đây là một số giải pháp nhằm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của NH Maritime bank chi nhánh Hà Nội. Tuy nhiên, để mở rộng cho vay mua nhà một cách hiệu quả và an toàn thì các biện pháp trên phải được tiến hành một cách đồng loạt chứ không phải từng biện pháp một. Ngoài ra để hoạt động cho vay mua nhà mở rộng tại các NTHM nói chung và NH Maritime Bank nói riêng thì rất cần sự định hướng cũng như các chính sách hoàn thiện thêm của nhà nước. Sau đây là một số kiến nghị để mở rộng cho vay mua nhà của NH Maritime bank chi nhánh Hà Nội.

3.4. Một số kiến nghị với Ngân hàng nhà nước và với chính phủ

3.4.1 Cần đổi mới hệ thống tài chính đất đai

Nhà nước cần tập trung xây dựng mới và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp để phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp (từ đất đai, tài chính ngân hàng, xây dựng, tư pháp…). Vì vậy để phát triển và vận hành thị trường bất động sản đòi hỏi phải có khung pháp lý đồng bộ và chặt chẽ. Khung pháp lý phải bao quát từ thị trường sơ cấp (thị trường quyền sử dụng đất), thị trường đầu tư phát triển đến thị trường thứ cấp (thị trường giao dịch bất động sản).

Hiện nay Luật đất đai chưa quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất thế chấp để thu hồi nợ, chưa có các quy định về căn cứ để xác định giao dịch bất động sản (hợp pháp) để cho vay cũng như những quy định về việc xác định giá trị tài sản là quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp Nhà nước được giao đất trước đây nay chuyển sang khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn từ các ngân hàng. Do đó Nhà nước phải sớm hoàn thiện, chỉnh sửa và bổ sung một số quy định trong hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh vào bất động sản. Luật đất đai nên mở rộng việc thế chấp quyền sử dụng đất cho nhiều mục đích không chỉ có sản xuất kinh doanh mà còn cho vay tiêu dùng, mua bất động sản. Ban hành các quy định hướng dẫn cụ thể, thống nhất làm cho luật kinh doanh bất động sản đi vào thực tế một cách có hiệu quả hơn, có tác động nhiều tới thị trường.

3.4.2 Một số biện pháp quản lý vĩ mô của chính phủ và ngân hàng nhà nước

Trong bối cảnh nền kinh tế nước ta tỷ lệ lạm phát tăng cao gây ảnh hưởng lớn tới sản xuất và đời sống dân cư làm giảm nhu cầu chi tiêu, cải thiện đời sống cũng nhu các nhu cầu về nhà ở sẽ khó khăn hơn. Do đó Chính phủ cần tăng cường những biện pháp kiềm chế lạm phát như:

- Các chính sách tài chính như các biện pháp tăng thu ngân sách Nhà nước, cần thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, tiết kiệm chi tiêu thường xuyên, nâng cao hiệu quả vốn đầu tư từ nguồn ngân sách Nhà nước. Đồng thời tăng cường quản lý thị trường, giá cả, đảm bảo cân đối cung cầu hàng hóa phục vụ cho sản xuất và đời sống nhân dân, chống đầu cơ, trục lợi nâng giá, khuyến khích xuất, kiểm soát và hạn chế nhập siêu.

- Tập trung tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, thúc đẩy sản xuất phát triển đi đôi với việc tăng cường các chính sách an sinh xã hội, bảo đảm đời sống nhân dân. Quản lý TTCK và bất động sản. Quản lý chặt chẽ các nguồn vốn vay ngân hàng của

các công ty để đầu từ vào TTCK, thị trường bất động sản. Từng bước lành mạnh hóa hai thị trường này, khắc phục tình trạng đầu cơ đẩy giá lên cao như thời gian qua.

3.4.3 Ban hành các văn bản tháo gỡ để thị trường bất động sản thoát khỏi tình trạng “đóng băng”

Trên thị trường giá bất động sản vẫn diễn biến bất thường, giá cả tăng cao và khó kiểm soát vì hầu hết các giao dịch bất động sản là giao dịch ngầm, để tránh nạn đầu cơ bất động sản Chính phủ cần điều chỉnh bổ sung Pháp lệnh thuế nhà đất hoặc cần sớm xây dựng Luật thuế bất động sản theo hướng điều tiết đối với các hộ gia đình, cá nhân đưa tài sản nhà đất vào sử dụng. Thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ quá cao làm tăng các giao dịch ngầm, gây thất thu thuế, không quản lý được việc sử dụng nhà đất. Chính phủ nên đánh thuế lũy tiến đối với nhà đất vượt hạn mức, thuế suất cao đối với nhà ở bỏ không, giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Thuế ở nước ta nên tập trung vào những trường hợp có đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất cao hơn định mức thông thường, chính sách thuế cần phải có những ưu đãi đối với người nghèo có nhu cầu nhà ở thực sự. Để hạn chế đầu cơ mua đi bán lại gây bất ổn cho thị trường, cần đánh thuế suất cao đối với các trường hợp bán nhà đất trong vòng 2 năm kể từ khi mua. Thuế suất được tính như là kinh doanh bất động sản dựa vào chênh lệch giá mua bán hoặc giá bán ra, điều đó sẽ giúp thị trường minh bạch về giá cả hơn.

3.4.4 Cần đẩy nhanh tốc độ cấp “Sổ đỏ”

Nhà nước cần giải quyết càng sớm càng tốt việc kéo quá dài tình trạng nhiều giấy chứng nhận (sổ) cho một bất động sản (sổ đỏ - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng – giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất…). Hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở các đô thị trong cả nước được thực hiện với tốc độ rất chậm. Điều này dẫn đến các giao dịch mua bán, chuyển nhượng…bất động sản đã và đang không đảm bảo cơ sở pháp lý. Vì vậy Nhà nước cần triển khai một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tốc độ cấp sổ đỏ. Việc đem lại quyền sở hữu cho người dân cần được quan tâm nhiều hơn và sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng trong việc thúc đẩy mạnh hoạt động cho vay mua nhà.

Các cơ quan chức năng cần đẩy mạnh việc cải cách thủ tục hành chính trong phạm vi có liên quan về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất hay các thủ tục cụng chứng…Bên cạnh đó hạn chế sai sót, tiêu cực trong các công tác này nhằm tạo điều kiện thuận lợi, nhanh chóng hoàn thành các thủ tục giấy tờ pháp lý đảm bảo quyền lợi của cả ngân hàng và khách hàng.

Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường: Quy định rõ thời gian và địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho các

nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh. Hơn nữa, Chính phủ cần có sự hỗ trợ về tài chính để xây dựng nhiều khu nhà ở, cải tạo các khu chung cư cũ nát và những địa bàn mới đô thị hóa…nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình và thấp. Điều đó sẽ góp phần tăng cung cho thị trường nhà ở.

Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án phải thông qua sàn giao dịch bất động sản để mọi đối tượng có nhu cầu có thể tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán.

3.5 Kiến nghị đối với Ngân hàng nhà nước

- NHNN cần có định nghĩa cụ thể và những quy định rõ ràng về kinh doanh bất động sản, sớm ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể, những quy chế CVMN một cách thống nhất nhằm bảo vệ quyền lợi cho cả ngân hàng và khách hàng. Ngoài ra cần có những biện pháp giúp các NHTM tăng cường nguồn vốn cho vay đặc biệt là vốn trung dài hạn như các biện pháp về dự trữ bắt buộc hay các quy định về mức sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn.

- Trước tình hình khủng khoảng tín dụng nhà ở tại Mỹ và các nước khác. NHNN cần tăng cường thanh tra, theo dõi các hoạt động cho vay bất động sản của các NHTM. NHNN nên yêu cầu các NHTM phải thống kê, theo dõi chặt chẽ các hoạt động cho vay bất động sản, diễn biến cung cầu và giá cả trên thị trường, yêu cầu các NHTM rà soát, đánh giá chất lượng tín dụng các khoản cho vay bất động sản để có biện pháp xử lý, thu hồi nợ vay đúng hạn và khống chế tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản.Xem xét tỷ lệ cho vay của hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản trên tổng dư nợ của hệ thống, rà soát lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị trường bất động sản. Nếu có hiện tượng cho vay dưới chuẩn cần có những biện pháp điều chỉnh tích cực. Xem xét tỷ lệ dư nợ của hệ thống ngân hàng cho các doanh nghiệp có cùng nguồn gốc đang kinh doanh bất động sản, trên tổng dư nợ của thị trường bất động sản. Nếu có hiện tượng đầu tư tay trong, cần có những biện pháp loại bỏ để tránh những vấn đề có tính hệ thống.

- NHNN Cần nghiên cứu và đưa vào vận hành mô hình “Quỹ đầu tư bất động sản ” để tăng cường nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Nhanh chóng hình thành và phát triển hệ thống thế chấp thứ cấp, để tăng cường nguồn tiền cho thị trường bất động sản.

- Việc hình thành thị trường trái phiếu, cổ phiếu bất động sản cũng rất cần thiết. Chứng khoán bất động sản la một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo bằng bất động sản mà nó

đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị bất động sản này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán.

Vì vậy, cần xây dựng các văn bản pháp luật liên quan đến việc hình thành hoạt động chứng khoán tại Việt Nam để làm lỏng hóa cỏc khoản vay liên quan đến tín chấp bất động sản.

- NHNN cần có nhiều biện pháp để kiềm chế lạm phát giúp ổn định thị trường, thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, chủ động, linh hoạt và phối hợp đồng bộ.

- Hiện nay ở Việt Nam mới chỉ có Trung tâm thông tin tín dụng (CIC) của NHNN là thực hiện việc cung cấp thông tin tín dụng, đáp ứng yêu cầu trong việc đánh giá khả năng trả nợ của ngân hàng. Tuy nhiên CIC mới chủ yếu cập nhật thông tin về các doanh nghiệp còn cá nhân thì hầu như không có. Hơn nữa thông tin của trung tâm này chỉ dừng lại ở mức tham khảo cho các NHTM. Với xu hướng phát triển mạnh mẽ của hoạt động cho vay mua nhà, cho vay tiêu dùng trong thời gian tới thì nhu cầu thông tin về khách hàng là rất lớn. Vì vậy CIC cần tăng cường nâng cao chất lượng tín dụng hơn nữa, cập nhật các thông tin về khách hàng đặc biệt là các khách hàng cá nhân về tiền sử bản thân, tình trạng dư nợ, nợ xấu, các nguồn thu nhập.

- Nên thành lập các kênh thông tin về thị trường bất động sản, trong đó cung cấp các thông tin về nhà đất, cập nhật thông tin về các chủ trương, văn bản pháp lý có liên quan tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tìm hiểu và nâng cao khả năng hiểu biết về thị trường bất động sản, đồng thời tạo cơ sở cho việc thẩm định các dự án kinh doanh, định giá bất động sản, giúp ngân hàng hạn chế rủi ro.

3.6 Một số kiến nghị đối với Ngân hàng Maritime Bank

Thứ nhất, Maritime Bank cần phải đưa ra những chủ trương nhằm đẩy mạnh hoạt động cho vay mua nhà cả về đối tượng cũng như các loại hình sản phẩm cho vay để thu hút khách hàng, tăng khả năng cạnh tranh với các NH trong cùng hệ thống.

Thứ hai, tăng cường công tác chăm sóc khách hàng, tiếp tục đẩy mạnh quan hệ với khách hàng truyền thống, mở rộng đối tượng khách hàng mới, tập trung vào đối tượng khách hàng cá nhân.

Thứ ba, tiếp tục đẩy mạnh mở rộng mạng lưới, tăng số lượng phòng giao dịch, nâng cao ban hành quy định riêng về văn hóa NH giúp các nhân viên xác định rõ phong cách giao tiếp, thái độ phục vụ với khách hàng, thu hút thêm ngày càng nhiều đối tượng dân cư tham gia dịch vụ của NH.

Thứ tư, luôn phối hợp các trung tâm với nhau, hỗ trợ các chi nhánh về trang thiết bị kỹ thuật, công nghệ thông tin, các phần mềm truy cập thông tin tiện lợi.

Thứ năm, tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát đối với hoạt động của các chi nhánh, phát hiện và xử lý kịp thời các vi phạm, kiên quyết xử lý các trường hợp cán bộ tín dụng thông đồng với khách hàng, các hành vi tiêu cực trong nội bộ ngân hàng.

Thứ sáu, trên cơ sở các quy định pháp luật có liên quan tới hoạt động cho vay mua nhà, NH cần xây dựng quy trình kỹ thuật cấp tín dụng, đảm bảo hạn chế thấp nhất những rủi ro có thể xảy ra.

Thứ bảy, Thực hiện các kế hoạch truyền thông rộng rãi, nâng cao hình ảnh và uy tín của Maritime Bank trong khách hàng qua đó làm tăng thêm uy tín của chi nhánh trên thị trường.

Ngoài ra, Maritime Bank cũng cũng cần quan tâm tới các biện pháp kết hợp khác để có những giải pháp phát triển hiệu quả, đảm bảo hoạt động cho vay mua nhà tăng trưởng bền vững và an toàn.