Sự Cần Thiết Của Việc Thu Hút Đầu Tư Trực Tiếp Nước Ngoài Vào Lĩnh Vực B

những giao dịch tài chính, tiền tệ. Đơn giản nhất trong mối quan hệ này là các tổ chức tài chính, tiền tệ đứng giữa người mua và người bán BĐS để giúp họ thanh toán các khoản tài chính với nhau một cách an toàn, tiện lợi và hiệu quả. Ở mức phức tạp hơn, tổ chức tài chính tiền tệ có thể cho bên mua BĐS vay một khoản tài chính để thanh toán cho bên bán BĐS. Hoặc cho bên bán vay một khoản tài chính để nâng cấp tài sản trước khi đem bán. Ở mức cao hơn, tổ chức tài chính tiền tệ trực tiếp cùng với tổ chức kinh doanh BĐS đầu tư để cùng sở hữu BĐS, đầu tư tạo hàng hoá cho thị trường BĐS rồi bán ra trên thị trường. Từ mối quan hệ này, không ít các ngân hàng địa ốc, quỹ xây dựng nhà ở … đã được hình thành và phát triển tại nhiều quốc gia trên thế giới.‌

II. SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC B ẤT Đ ỘNG SẢN

1. Tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài

Tổ chức thương mại thế giới định nghĩa đầu tư trực tiếp nước ngoài như sau: Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) xảy ra khi một nhà đầu tư từ một nước (nước chủ đầu tư) có được một tài sản ở một nước khác (nước thu hút đầu tư) cùng với quyền quản lý tài sản đó. Phương diện quản lý là thứ để phân biệt FDI với các công cụ tài chính khác. Trong phần lớn trường hợp, cả nhà đầu tư lẫn tài sản mà người đó quản lý ở nước ngoài là các cơ sở kinh doanh. Trong những trường hợp đó, nhà đầu tư thường hay đựoc gọi là "công ty mẹ" và các tài sản được gọi là "công ty con" hay "chi nhánh công ty".

FDI là một nguồn vốn đầu tư phổ biến trong nền kinh tế thế giới hiện nay. Nguồn vốn này không ngừng tăng về mặt số lượng giữa các quốc gia tham gia hoạt động đầu tư trực tiếp đồng thời nó cũng là động lực quan trọng thúc đẩy quá trình phát triển của mỗi nước nói riêng và quá trình toàn cầu hoá nói chung. Trong xu hướng toàn cầu hoá, thu hút FDI cũng là tất yếu bởi lẽ:

- Thu hút FDI là phù hợp và đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế thế

giới:

Xu hướng toàn cầu hoá đang diễn ra mạnh mẽ và tác động đến tất cả các quốc gia trên thế giới. Để có thể tồn tại và phát triển mỗi quốc gia phải tìm cho mình con đường hội nhập vào nền kinh tế thế giới . Thu hút FDI giữa các quốc gia tham gia hoạt động này cũng là một hình thức biểu hiện của xu hướng toàn cầu hoá. Toàn cầu hoá là tất yếu nên thu hút FDI cũng là tất yếu.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 136 trang tài liệu này.

- Khả năng đáp ứng nhu cầu vốn của mỗi quốc gia là hạn hẹp, trong khi đó nhu cầu về vốn lại rất lớn

Thị trường BĐS là thị trường rất khó thâm nhập. Ai muốn đầu tư vào lĩnh vực này cần thiết phải có một lượng vốn lớn. Nhiều dự án công trình mang tầm vóc quốc tế cần một lượng vốn khổng lồ mới có thể hoàn thành. Nhiều khi nội lực trong một quốc gia lại hạn chế để thực hiện nên nguồn vốn FDI là một trong những giải pháp hữu hiệu để huy động vốn đầu tư cho lĩnh vực này.

Không chỉ các quốc gia đang phát triển mong muốn thu hút FDI từ các nguồn lực bên ngoài mà ngay cả các nước phát triển cũng thực sự cần đến nguồn vốn này, như Mỹ một cường quốc kinh tế trên thế giới cũng rất coi trọng việc thu hút FDI. Nhu cầu về vốn để đầu tư tái sản xuất, tái sản xuất mở rộng là tối quan trọng của mỗi quốc gia. Thu hút được càng nhiều vốn đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực nào cộng với việc sử dụng hiệu quả nguồn vốn này thì lĩnh vực đó càng phát triển. Vì thế thu hút FDI là vấn đề tối quan trọng trong chiến lược phát triển của tất cả các quốc gia trên thế giới.

- FDI có những ưu thế vượt trội hơn so với các nguồn vốn đầu tư nước ngoài khác

Các nguồn vốn đầu tư nước ngoài khác có thể kể đến như vốn viện trợ chính thức ODA, vốn vay nước ngoài...Tuy nhiên các nguồn vốn này thường có sức ép về chính trị hoặc về khả năng chi trả. FDI là biện pháp thu hút vốn an toàn hơn vì đây là nguồn vốn do nhà đầu tư nước ngoài đem vào nước nhận đầu tư, tự chịu trách nhiệm về khả năng chi trả được hưởng lợi nhuận

chính đáng mà mình tạo ra nên cũng ít chịu sức ép về chính trị từ nước rót vốn đầu tư.

Bên cạnh đó, FDI từ các tập đoàn xuyên quốc gia TNCs có tác động kích thích các công ty khác tham gia đầu tư vào nước tiếp nhận đầu tư, từ đó làm gia tăng tốc độ tăng trưởng kinh tế và tăng thêm tỷ lệ huy động vốn trong nước.

Như vậy thu hút FDI là hoạt động tất yếu của tất cả các nền kinh tế trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay.

2. Tác động của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoàiFDI vào lĩnh vực bất động sản ở mỗi quốc gia

Có thể nói nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đã có những đóng góp không nhỏ trong việc phát triển lĩnh vực BĐS:

-Bổ sung cho nguồn vốn trong nước

Đầu tư vào lĩnh vực BĐS đỏi hỏi một lượng vốn khổng lồ, đặc biệt xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu đô thị mới, các cao ốc thương mại, khách sạn, khu du lịch, spa resort, khu chung cư cao cấp và rất nhiều các dự án lớn khác cần rất nhiều tiền của và công sức; nhiều đến mức mà nhiều khi nguồn lực trong nước không thể đáp ứng hết. Chính vì thế mà nguồn vốn FDI đã bổ sung một lượng vốn đáng kể vào trong lĩnh vực BĐS, bên cạnh các nguồn vốn khác như vốn đầu tư gián tiếp, vốn vay nước ngoài, vốn tự huy động bằng nội lực trong nước,...

-Tăng tính cạnh tranh, làm thị trường BĐS trở nên hoàn hảo hơn

Việc tăng trưởng của luồng vốn "ngoại" này đã làm sôi động lại thị trường bất động sản và tạo ra những cuộc chạy đua của các nhà đầu tư tầm cỡ. Bất động sản có đặc điểm là tính cá biệt rất rõ ràng không thể có hai loại BĐS giống hệt nhau. Nhà đầu tư nào “vào” trước sẽ chiếm được vị trí đắc địa hơn. Việc cạnh tranh có thể diễn ra giữa các nhà đầu tư nước ngoài với các nhà đầu tư trong nước, hoặc cũng có thể giữa các nhà đầu tư nước ngoài với nhau đã

làm cho thị trường BĐS ở nước nhận đầu tư trở nên hoàn hảo hơn, phát triển hơn. Cạnh tranh dẫn đến chọn lọc tự nhiên, chọn ra những nhà đầu tư có uy tín, kinh nghiệm và tiềm lực tài chính tốt hơn, thúc đẩy thị trường phát triển và hoàn hảo hơn.

-Tiếp thu công nghệ và bí quyết quản lý

Đặc trưng của việc thu hút nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS là các nhà đầu tư nước ngoài không chỉ đem vốn “đổ” vào lĩnh vực BĐS mà còn mang theo vào nước nhận đầu tư những công nghệ hiện đại, bí quyết quản lý điều hành kinh doanh BĐS tiên tiến, nguồn lao động với trình độ cao. Những nhà đầu tư nước ngoài này đã thành công ở lĩnh vực bất động sản trên chính nước mình và nhiều nước khác trên thế giới. Họ có kinh nghiệm kinh doanh phong phú; trình độ quản lý giỏi; công nghệ mới hiện đại. Đây là nguồn vốn quý giá mà nhà đầu tư nước ngoài mang lại.

-Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và tăng số lượng việc làm

Khi những dự án bất động sản do nhà đầu tư nước ngoài đảm nhiệm được cấp phép thì dự án đó cần đến nhiều nhân công để triển khai và hoàn thành. Nước chủ đầu tư đã tạo ra công ăn việc làm mới cho những người dân của nước tiếp nhận đầu tư. Không những số lượng lao động được tăng lên mà chất lượng nguồn nhân lực cũng được cải thiện, khả năng thích ứng của nhân lực lĩnh vực BĐS cũng được tăng lên để phù hợp với yêu cầu của nhà đầu tư nước ngoài.

-Tăng nguồn thu ngân sách

Một lợi ích quan trọng khác nữa của vốn đầu tư FDI là nguồn thu thuế từ thuế thu nhập doanh nghiệp của những doanh nghiệp nước ngoài đầu tư kinh doanh BĐS và thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất,… để tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Càng có nhiều dự án đầu tư BĐS thì càng nhiều tiền được thu cho ngân sách. Có thể thấy rằng dòng vốn FDI nói chung và FDI đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng ngày càng đóng góp nhiều

hơn trong tổng nguồn thu cho ngân sách. Đây là một nguồn thu quan trọng, đặc biệt là đối với các nước đang phát triển.

Chương II:‌

THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

I. CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢNC BĐS VIỆT NAM

Vì đầu tư vào BĐS là một loại hình đầu tư kinh doanh có điều kiện nên bất kể nhà đầu tư nào cả trong và ngoài nước khi muốn tham gia đầu tư vào lĩnh vực này đều cần xem xét đến những yếu tố chính trị có liên quan. Một trong những đặc điểm của thị trường bất động sản là thị trường này chịu ảnh hưởng rất lớn của chính sách pháp luật:

1. Luật đầu tư 2005

Luật đầu tư năm 2005( Số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 có hiệu lực từ 1/7/2006) đã có rất nhiều sửa đổi hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài về các thủ tục hành chính, đăng ký đầu tư, các quyền lợi của nhà đầu tư nước ngoài…Nghị định 108 cũng quy định rất rõ cụ thể những hướng dẫn thi hành luật đầu tư.

Có thể nhận thấy điểm nổi bật của Luật đầu tư nói chung đã không có sự phân biệt đối xử giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Điều này được bạn bè quốc tế đánh giá rất cao. Ngoài ra, nhà đầu tư có thể đi lại, hoạt động tại Việt Nam không cần xác định thời gian. Thời hạn của các dự án đầu tư cũng được kéo dài đến 50 năm và có thể gia hạn thêm đến 70 năm. Vì vậy khi được cấp phép cho một dự án đầu tư ở Việt Nam, nhà đầu tư có thể thực hiện một dự án khác mà không cần phải làm thủ tục thành lập doanh nghiệp mới, tài khoản mới kể cả những lĩnh vực đầu tư khách nếu hội đủ những điều kiện hoạt động trong lĩnh vực đó.

Các thủ tục cấp phép cũng diễn ra đơn giản và nhanh chóng hơn. Bộ kế hoạch đầu tư đã giao cho Sở kế hoạch đầu tư ở từng địa phương tiến hành thẩm định và cấp giấy phép đầu tư cho các dự án đầu tư nước ngoài. Việc phân quyền này có thể nói rằng rất đúng đắn và thích hợp. Ngoài việc nhanhchóng các thủ tục được thẩm tra kiểm định nhanh chóng hơn mà việc quản lý giám sát thực hiện của Nhà Nước cũng được tiến hành chặt chẽ hơn. Nhà nước cũng đang ngày càng ngày một cố gắng tạo điều kiện thuận lợi nhất cho nhà đầu tư, không phân biệt đối xửư giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Luật đầu tư 2005 của Việt Nam tác động đến tất cả các hoạt động đầu tư trên lãnh thổ Việt Nam và cả những hoạt động đầu tư của Việt Nam ra nước ngoài. Vậy nên bất kỳ nhà đầu tư nước ngoài nào muốn đầu tư kinh doanh tại Việt Nam đều cần phải nắm vững nghiên cứu kỹ luật đầu tư này.

Nhưng khi mỗi nhà đầu tư lại chọn cho mình một lĩnh vực kinh doanh nhất định, đặc biệt là những lĩnh vực kinh doanh có điều kiện thì sẽ chịu ảnh hưởng, tác động của những luật chuyên ngành. Ví dụ một nhà đầu tư nước ngoài nào muốn hoạt động đầu tư vào lĩnh vực vào Việt Nam ở các lĩnh vựcchứng khoán ở Việt Nam chẳng hạn như chứng khoán thì còn lại chịu tác động của Luật chứng khoán, các văn bản, nghị định chuyên ngành liên quan đến lĩnh vực kinh doanh có điều kiện này.

Lĩnh vực bất động sản cũng là một lĩnh vực kinh doanh có điều kiện. Vậy nên nhà đầu tư nước ngoài nói chung và nhà đầu tư Hàn Quốc nói riêng trước hết chịu sự ảnh hưởng của Luật đầu tư Việt Nam 2005, kế đến là chịu tác động của các luật chuyên ngành như Luật đất đai năm 2003, Luật xây dựng 2003, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003, Luật doanh nghiệp năm 2005, Luật Nhà ở năm 2006, quy chế khu đô thị mới năm 2006, Luật kinh doanh BĐS năm 2006 cùng các nghị định cụ thể hướng dẫn thi hành các luật đó (như Nghị định 153 hướng dẫn thi hành luật kinh doanh BĐS, nghị định 181 hướng dẫn thi hành luật đất đai,…) và các văn bản luật khác có liên quan.

2. Luật kinh doanh bất động sản 2006 và nghị đinh 153 hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản 2006

*Luật kinh doanh bất động sản 2006( Số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 có hiệu lực từ 1/1/2007) góp phần làm thể chế hoá lĩnh vực kinh doanh BĐS . Trong luật cũng nêu rất rõ việc phân chia kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS ( như các hoạt động môi giới, định giá, quản lý BĐS) Luật kinh doanh BĐS quy định rất chi tiết cụ thể những ai được quyền kinh doanh BĐS: chỉ những tổ chức cá nhân thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã mới được kinh doanh BĐS.

Theo điều 10 quy định phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của các nhân, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau: Tổ chức, cá nhân nước ngoài , người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh BĐS và dịch vụ BĐS trong phạm vi sau đây:

+Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê

mua.

+Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các cơ sở hạ tầng trên đất thuê để cho

thuê đất đã có hạ tầng.

+Kinh doanh dịch vụ BĐS tại khoản 2, điều 9 của Luật này.

Dịch vụ BĐS mà tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép kinh doanh những dịch vụ BĐS như: Dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ đấu giá BĐS, dịch vụ quảng cáo BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch vụ quản lý BĐS.

Một điểm quan trọng nữa mà nhiều người quan tâm đến trong luật này là việc: “ Các cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS”. Điều này sẽ có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2009, đồng thời cũng khuyến khích các nhà tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS thực hiện các giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch ( quy định trong điều 59 của Luật này).