Khái Niệm, Đặc Diểm Và Phân Loại Thị Trường Bất Động Sản

Từ khái niệm được phân tích ở trên, bất động sản có những đặc điểm cụ thể sau:

+Tính cố định: BĐS là hàng hoá có tính cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Đặc điểm này có ảnh hưởng cực lớn đến giá trị giao dịch của BĐS trên thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS. Do đó, vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế chính trị xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng… của hàng hoá bất động sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐS

+Tính lâu bền: BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hoá gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu huỷ( trừ một số trường hợp đặc biệt như động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hoá BĐS rất khác nhau, tuỳ theo từng loại BĐS cụ thể. Đặc điểm này ảnh hưởng đến chiến lược kinh doanh, đến hoạt động đầu tư BĐS.

+ Tính cá biệt và khan hiếm: Hàng hoá BĐS mang tính cá biệt và khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan…đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hoá BĐS. Mặc khác chính sự đa dạng trong thiết kế xây dựng, chế tạo… của chủ đầu tư cũng như của kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính dị biệt của hàng hoá BĐS. Các nhà đầu tư nếu biết khai thác đặc điểm này của BĐS chắc chắn sẽ tạo cho mình được những phong cách riêng đáp ứng những khách hàng đặc biệt.

+ Hàng hoá bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hoá BĐS có tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay hoàn thiện của hàng hoá BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS kia. Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực. Hay rất nhiều các khu căn hộ ở thành phố Hồ Chí Minh đều lấy khu đô thị Phú Mỹ Hưng làm chuẩn trong các mục quảng cáo dao bán của mình như cách khu đô thị Phú Mỹ Hưng bao nhiêu phút đi bộ đó. Hoặc như sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch thương mại, … bám theo trục đường đó.

+ Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế và xã hội. Mỗi một quốc gia lãnh thổ đều có phân vùng lãnh thổ riêng, đất quý vô cùng không phải vì thế mà có biết bao cuộc chiến tranh liên quan đến đất đai nổ ra không chỉ giữa các quốc gia, các dân tộc các nền văn hoá mà còn giữa cả các cá nhân hay sao. Chính vì thế cần thiết một luật lệ chung để quản lý BĐS. Các quốc gia thì cam kết vào điều ước quốc tế, luật pháp quốc tế là tôn trọng chủ quyền lãnh thổ của các quốc gia khác. Còn trong mỗi quốc gia thì có luật pháp của quốc gia đó điều chỉnh, quản lý BĐS.

+Hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì BĐS thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu sự hao mòn qua thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý BĐS không hề đơn giản, do đó, đòi hỏi người quản lý phải là người chuyên nghiệp và chi phí quản lý cũng cao hơn so với các hàng hoá thông thường. Hầu hết các chủ đầu tư đều cho rằng nếu tìm được một nhà cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp, giàu kinh nghiệm thì không những giá trị tòa

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 136 trang tài liệu này.

nhà, uy tín chủ đầu tư tăng lên mà trước hết chính những cư dân tại đây sẽ được thụ hưởng những tiện ích, dịch vụ tốt nhất.

1.3 Phân loại bất động sản

a) Theo tiêu chí quản lý xây dựng và phát triển BĐS, BĐS có thể chia làm ba nhóm:

+Bất động sản có đầu tư xây dựng: BĐS nhà ở , nhà xưởng, công trình thưowng mại dịch vụ, văn phòng cao ốc, chung cư,…Trong nhóm này, BĐS nhà đất (gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, tính phức tạp cao và chịu nhiều ảnh hưởng của yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này tác động rất lớn đến chất lượng cuộc sống, phát triển đô thị và phát triển kinh tế bền vững. Nhóm này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở tất cả các nước trên thế giới.

+BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS ở nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối,…

+BĐS đặc biệt: Là những BĐS thuộc công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ, đình đền đài, nghĩa trang,… Đất này rất ít tham gia vào giao dịch.

b) Theo tiêu chí kinh tế, nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã chia BĐS thành 5 loại chủ yếu:

+Nhà ở là loại BĐS làm nơi cư ngụ cho các gia đình và cá nhân

+BĐS công nghiệp gồm nhà làm việc của của các doanh nghiệp, nhà máy, nhà xưởng, nhà kho,…

+BĐS nông nghiệp bao gồm các đồn điền, trang trại, vườn cây lâu năm, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác,…

+BĐS thương mại bao gồm các toà nhà văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, các bãi đỗ xe, các tiện nghi công ích, khu vui chơi, thể thao,…

+BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt như giảng đường trường học, bất động sản thuộc nhà nước quản lý và sử dụng,…

Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài này tác giả chủ yếu tập trung vào BĐS thương mại, BĐS công nghiệp và Nhà ở.

2. Khái niệm, đặc diểm và phân loại thị trường bất động sản

2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS song dù là cách hiểu nào đi nữa thì điều quan trọng là chúng ta hiểu bản chất của khái niệm này. BĐS bao gồm nhiều loại khác nhau, tuy vậy BĐS thường gắn liền không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy các đặc trưng của hàng hoá và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của trong thị trường BĐS. Do đó có thể hiểu về thị trường BĐS là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ.

Thị trường hàng hoá là hợp phần không thể thiếu của quá trình sản xuất hàng hoá BĐS. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hoá BĐS. Thị trường BĐS chỉ ra đời khi mà trong xã hội có sự trao đổi giao dịch mua bán hàng hoá BĐS. Theo dòng lịch sử thì đất đai là loại hàng hoá BĐS đầu tiên. Khi chế độ sở hữu về đất đai được xác lập, khi mà các hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai trở thành hàng hoá. Như vậy sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS gắn liền với quá trình đất đai trở thành hàng hoá do tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt động kinh tế xã hội. Trên thực tế thị trường BĐS là thị trường nhà đất hiểu theo nghĩa hẹp. Thị trường đất đai trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá quyền sử dụng đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình mua bán quyền sử dụng đất luôn

vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.

Bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng, và các dịch vụ liên quan đến BĐS như định giá, tư vấn, môi giới, quản lý sàn…

Do vậy, Thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động

quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.2 Thị trường có thể hiểu là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong cách diễn đạt thông thường khái niệm thị trường BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các giao dịch mà tại đó những người mua

người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả số lượng hàng hoá BĐS và dịch vụ BĐS được giao dịch.

2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản BĐS

Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng.

Thứ nhất, tính cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch

Đối với những hàng hoá thông thường địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diện của hàng hoá thông giao dịch, còn đối với BĐS, địa điểm giao dịch thường cách biệt với hàng hoá BĐS giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng hoá BĐS: có vị trí cố định không thể di dời được. Hoạt động giao dịch bất động sản thường được tiến hành trên các chợ hàng hoá BĐS, các chợ này

2 Cục quản lý nhà -Bộ Xây dựng

rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc), có thể là tại các văn phòng giao dịch bất động sản của các công ty BĐS, hay cũng có thể là tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet…đều tạo nên chợ giao dịch bất động sản.

Quan hệ giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợ giao dịch mà phải thông qua các khâu như:

- Đàm phán tại các chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS giao dịch;

-- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin về BĐS;

-- Đăng ký pháp lý.

Từ đặc điểm này cho thấy:

-- Kiểm soát thị trường BĐS không thể tiến hành như với thị trường các hàng hoá khác bày bán trên các sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất lượng…mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc.

-- Quan hệ giao dịch BDS không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do đó dễ gặp cá biến cố cửa thực tiễn như biến động giá cả, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện môi trường… Điều đó buộc các bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao, do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch càng kéo dài, tính rửi ro càng cao, do vậy muốn nâng cao tỉ lệ thành công của giao dịch BDS thì điều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn thời gian các khâu của quá trình giao dịch.

-- Mọi đối tượng tham gia vào thị trường BĐS đều phải trải qua đầy đủ các khâu giao dịch trên. Đó là điều có tính chất bắt buốc đối với thị trường BĐS chính thức, có kiểm soát của Nhà nước

Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS

Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hoá khác. Điều mà họ muốn là các quyền hay lợi ích do đất đai mang lại. Do đó khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như các hàng hoá thông thường mà phải dựa trên khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai.

Thứ ba, thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

Bất động sản có đặc điểm không thể di dời được, gắn liền những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó cung cầu ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác BĐS còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán thị hiếu nên mỗi vùng, mỗi khu vực có những đặc trưng riêng về cung và cầu BĐS. Người ta không thể di dời BĐS từ nơi này sang nơi khác, cũng không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, khu vực khác. Vậy nên thị trường BĐs mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy, thị trường BĐS ở các đô thị, ở các vùng đang trong quá trình đô thị hoá, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá, du lịch… thường có quy mô, trình độ trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác.

Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả BĐS chỉ anhr hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường BĐS của các vùng các khu vực khác. Ví dụ tháng 5 năm 2008 giá cả của các chung cư ở thành phố Hồ Chí Minh giảm mạnh nhưng ở Hà Nội thì giá nhà, giá chung cư vẫn đứng không hề chịu ảnh hưởng xuống

giá của thành phố Hồ Chí Minh. Không thể lấy cung cầu hay giá cả của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác. Và cũng cần lưu ý khi tiến hành nghiên cứu thị trường BĐS thì phải đặt chúng trong từng vùng từng khu vực gắn chúng với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng của khu vực đó thì kết quả mới có ý nghĩa thực tiễn.

Thứ tư, thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo

Mặc dù thị trường BĐS có nội dung phong phú nhưng là thị trường không hoàn hảo. Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hoá BĐS trong thị trường không đầy đủ và phổ biến như các loại hàng hoá khác. Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại cũng khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá BĐS không chính xác như các hàng hoá khác do kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác. BĐS mang tính vùng và tính khu vực, không phải bao giờ cũng tìm được cùng giống hệt nhau. Hơn nữa số lượng người tham gia cung cầu về mỗi loại BĐS đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo.

Đặc điểm này dẫn đến những vấn đề như sau:

-- Giá BĐS không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó có thể thu được lợi cao. Đây chính là điểm hấp dẫn đặc biệt của BĐS.

-- Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm làm giá cả BĐS được đẩy lên cao sẽ tạo ra cơn sốt về giá. Thị trường BĐS khi đó sẽ rất sôi động, rất dễ tạo ra những cơn sốt giá của BĐS.

Thứ năm, cung về BĐS phản ứng chậm so với biến động về cầu và giá cả bất động sản

Đối với các hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và giá lại quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên đối với hàng hoá BĐS, khi cầu tăng, cung bất động sản không thể phản ứng nhanh