Bài Học Kinh Nghiệm Tăng Cường Thu Hút Đầu Tư Trực Tiếp Nước Ngoài Vào Lĩnh

gian vừa qua đã khiến ngân hàng giảm cho vay đầu tư vào thị trường BĐS. Không còn là dự đoán hoặc chờ một quyết định ban hành từ ngân hàng nhà nước, nhiều ngân hàng thương mại đã phải ngừng cho vay vốn BĐS nhằm hạn chế rủi ro bởi các chính sách thắt chặt tiền tệ nhằm hạn chế lạm phát ngày càng mạnh.

Thiếu cơ chế hỗ trợ hợp tác giữa các nhà đầu tư cũng là một vấn đề mà các nhà đầu tư nước ngoài phải đối mặt trong thời gian vừa qua. Hiện nay, đã có xuất hiện các dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài tồn tại duới hình thức liên kết, hợp tác nhưng chủ yếu là hợp tác giữa chủ nhà đầu tư trong cùng một lãnh thổ, chưa có sự hợp tác giữa các chủ đầu tư từ các nước khác nhau. Như vậy cũng có nghĩa là sau khi nhà đầu tư xin cấp phép đều sẽ tự huy động vốn đầu tư, tự thực hiện quá trình san lấp mặt bằng, triển khai thi công…làm giảm một phần tính hiệu quả của các dự án đầu tư. Thiếu sự hợp tác giữa các nhà đầu tư cũng là nguyên nhân khiến các dự án đầu tư có quy mô lớn chưa nhiều, thời gian thực hiện dự án kéo dài. Hơn nữa, nhà đầu tư trong nước đang cần vốn, kinh ngiệm quản lí, công nghệ xây dựng. Nhà đầu tư nước ngoài mạnh về vốn nhưng lại mất thời gian tìm hiểu thị trường và tìm kiếm điạ điểm xây dựng. Một sự hợp tác giữa những nhà đầu tư có vốn quan tâm đến lĩnh vực này sẽ là điều kiện tốt thúc đẩy mở rộng đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Phải chăng thành phố Hà Nội cần có những biện pháp thúc đầy hơn nữa sự hợp tác cần thiết giữa các nhà đầu tư các nước với nhau, cũng như các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.

Các yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu khác

Chi phí dịch vụ ở Việt Nam còn ở mức cao hơn nhiều nước trong khu vực. Hiện tại giá thuê đất ở vùng nội đô thị Hà Nội là 1-12 USD/m2/năm, ngoạI thành là 0,35 – 7,2 USD/m2/năm. Giá cung thật cao hơn nhiều khả năng thanh toán của cầu thật và so với mức thu nhập thực tế nên các nhà đầu tư nước ngoài chưa mặn mà với thị trường BĐS Việt Nam và đặc biệt là thị

trường BĐS Hà Nội. Thị trường đất Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh được đánh giá là có giá đất ở mức cao trong khu vực Đông Nam Á, chí phí thuê văn phòng tại Việt Nam cũng nằm trong số các nước ở mức cao nhất so với mặt bằng các nước khu vực Châu Á.

Biểu 2.15: Giá thuê văn phòng hạng A tại một số thành phố lớn Châu Á

(Nguồn: Công ty quản lý và tiếp thị BĐS CB Richard Ellis Vietnam)

Có thể thấy chi phí thuê văn phòng của Hà Nội thuộc hàng cao nhất khu vực, ngang ngửa với Hôngkong - một trung tâm mua sắm sầm uất bậc nhất thế giới. Tính đến thời điểm này giá thuê văn phòng tại Hà Nội tại các khu nhà cao cấp như Pacific Place đã lên tới xấp xỉ 50$/m2/tháng.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 118 trang tài liệu này.

Hiện tượng đầu cơ nhà đất vẫn chưa được kiểm soát. Các nhà đầu cơ vẫn “đổ xô” vào thị trường nhà đất, vốn là thị trường có mức giá cao mà không đầu tư phát triển sản xuất. Xu hướng đầu cơ hiện nay là việc tranh giành đăng ký mua căn hộ rồi bán lại cho người dân, những người thực sự có nhu cầu. Điều này làm cho giá đất, giá nhà tăng một cách kỷ lục. Hơn nữa, tính đến nay, vẫn có hơn 70% các giao dịch BĐS là không có sự quản lý của

nhà nước. Giá cả không ổn định, thị trường thiếu minh bạch, giảm lợi nhuận đã gây không it trở ngại trong tâm lý của các nhà đầu tư nước ngoài.

Đặc biệt trong thời gian gần đây Hà Nội còn gặp phải sự cạnh tranh gay gắt từ các địa phương trong nước (chủ yếu là do tình trạng khan hiếm đất đai, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng cao, chính sách thuế, giá lao động, thủ tục cấp phép…), thậm chí một số địa phương còn giảm giá cho thuê đất để thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Đây là yếu tố gây bất lợi cho Hà Nội trong thu hút vốn đầu tư nước ngoài khiến cho có những dự án sau khi nhà đầu tư khảo sát tại Hà Nội đã rút vốn không đầu tư nữa hoặc chuyển sang đầu tư ở địa phương khác. Hà Nội cần phải phấn đấu nhiều hơn nữa để nâng cao năng lực cạnh tranh khi chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh về môi trường kinh doanh (PCI) do Phòng thương mại và Công nghiệp Việt Nam xếp hạng năm 2006 của Hà Nội đứng thứ 40 (tụt 26 bậc so với xếp hạng năm trước).

Lợi nhuận thu từ kinh doanh BĐS không ổn định: Do số lượng vốn để kinh doanh BĐS rất lớn, tính “lỏng” của BĐS lại rất kém, thị trường BĐS có xu hướng giảm nhiệt nhanh chóng, trong khi các kênh đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, trái phiếu lại có mức lợi tức rất cao... Hơn nữa, đối với lĩnh vực BĐS, tỷ lệ các dự án đổ bể và gặp khó khăn trong triển khai còn lớn, trong đó một số dự án gặp vướng mắc kéo dài. Trong các dự án kinh doanh BĐS hiện nay chỉ khoảng hơn một nửa có lãi, còn lại là đang hoạt động bình thường hoặc còn khó khăn về tài chính, phải xin giãn nợ, chưa triển khai hoạt động hoặc giãn tiến độ thực hiện. Vì vậy các nhà đầu tư nước ngoài sẽ có những lựa chọn mới như hướng nguồn vốn của mình vào các khu vực kinh tế khác trong nước, các kênh đầu tư gián tiếp thông qua thị trường chứng khoán hoặc đầu tư vào thị trường vàng, ngoại tệ…hoặc tham gia đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác phù hợp hơn.

Chương 3‌‌‌

MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI

3.1 Bài học kinh nghiệm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của một số nước trên thế giới.

3.1.1. Kinh nghiệm quản lý thị trường nhà ở tại Singapore thông qua Uỷ ban phát triển nhà.

Mặc dù là một quốc gia phát triển với GDP bình quân đầu người thuộc hàng cao nhất trên thế giới, vấn đề nhà ở cho các đối tượng dân cư khác nhau ở nước này cũng không đơn giản, đặc biệt, Singapore lại có diện tích nhỏ (nghĩa là quỹ đất vô cùng hạn chế) trong khi lại thu hút nhiều người nhập cư. Nguồn vốn FDI đổ vào lĩnh vực BĐS khá lớn nên việc quản lý và phát triển một cách hiệu quả lĩnh vực BĐS có vốn đầu tư nước ngoài cân bằng với vấn đề nhà ở cho nhân dân, đặc biệt là đối tượng người dân có thu nhập thấp là mối quan tâm hàng đầu của Chính phủ Singapore.

Chính phủ nước này có những biện pháp quản lý thị trường nhà ở rất hiệu quả để hỗ trợ tài chính đáng kể cho những người có thu nhập không cao mà điển hình là việc thành lập Uỷ ban phát triển nhà ở Singapore đầu tư vào các căn hộ cho nhân dân. Uỷ ban phát triển nhà được thành lập từ những năm 1980 với dự định chỉ xây nhà cho thuê nhưng sau 4 năm, chính phủ quyết định phải bán những căn hộ đó. Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để người dân có sở hữu một tài sản nào đó để họ gắn bó, chăm lo cho nó và cho cả đất nước. Để dân chúng có thể mua nhà chính phủ cung cấp các khoản vay để sao cho mỗi tháng họ có thể trích 20% thu nhập trả tiền mua nhà. Đồng thời, thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương (là một dạng quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp sẽ thấp hơn giá trên thị trường. Tác

động của việc áp dụng chính sách quỹ nhà ở Trung ương và Uỷ ban phát triển nhà tạo nên sự cân bằng, bình ổn giá trên thị trường BĐS và làm cho giá BĐS phù hợp hơn với thu nhập của đại bộ phận dân chúng Singapore. Một thị trường BĐS phát triển ổn định không chứa đựng quá nhiều rủi ro là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư nước ngoài.

Chính phủ có nhiều biện pháp nhằm tránh việc xây dựng bừa bãi, hao phí quỹ đất, tránh sự chia nhỏ manh mún các lô đất, giải quyết vấn đề thiếu hụt các không gian mở công cộng (public open space) để phục vụ nhu cầu giải trí và các tiện ích công cộng cho người dân và giải quyết vấn đề bảo trì duy tu các công trình công cộng và tiện ích cộng đồng. Từ đó, họ đặt ra mục tiêu quy hoạch như sau:

1. Khuyến khích sử dụng tiết kiệm quỹ đất.

2. Bảo vệ và phát triển những không gian xanh và không gian trống cho họat động giải trí, đặc biệt nằm trong các khu ở.

3. Bảo đảm việc duy trì phù hợp những công trình và tiện ích công cộng tại các khu nhà ở, khu chung cư và công trình cao tầng. (Nguồn : “Singapore Duxton Plain Public Housing”, URA, 2002)

Đối mặt với nhiệm vụ cấp thiết và to lớn nêu trên, ưu tiên hàng đầu của Singapore là xây dựng được một định hướng và nguyên tắc quy hoạch hợp lí:

- Nhằm hạn chế việc chia nhỏ các lô đất, xây dựng đô thị bừa bãi, và nhằm khuyến khích nâng cao hiệu quả khai thác sử dụng đất, nguyên tắc đầu tiên cho thấy có thể tăng mật độ cư trú lên đến tối đa gấp đôi so với mật độ tối đa trong bản Quy hoạch tổng thể là 741 người/ha. Loại hình nhà ở chủ yếu phải là căn hộ chung cư (cao và thấp tầng). Đây là nguyên tắc chủ đạo ảnh hưởng tới định hướng phát triển nhà ở tại Singapore.

- Để đạt được mục tiêu thứ hai là phát triển không gian xanh, nguyên tắc thứ hai giới hạn mật độ xây dựng nhằm cho phép tạo không gian trống và thiết kế đô thị.

- Mục tiêu thứ ba đạt được bằng những quy định để sự phát triển phải phù hợp và thích ứng với các giai tầng cư dân sinh sống trong khu ở, sao cho mỗi đơn vị ở đều có diện tích không gian trống và các công trình tiện ích công cộng thiết yếu.

Chính phủ Singapore đã chú trọng xây dựng chiến lược quản lý phát triển đất đai, lập quy hoạch sử dụng nhà đất dài hạn. Phương thức quy hoạch của Singapore rất bài bản: quy hoạch theo thứ tự hợp lý và nhất quán từ định hướng đến chi tiết; quy hoạch triển khai từng bước, chắc chắn. Một số khu vực chưa có quy hoạch, còn để trống thì ghi rõ “khu vực đang nghiên cứu”. Việc quy hoạch mang tính dân chủ công khai, đảm bảo mọi người dân và các cơ quan chức năng, các doanh nghiệp được quyền tham gia và được thông tin đầy đủ trên các phương tiện thông tin đại chúng. Sau khi nội dung quy hoạch đã được công bố, giá trị pháp lý của quy hoạch được đảm bảo, không phụ thuộc vào sự can thiệp của cá nhân hoặc cơ quan nào. Nếu phát sinh một dự án mới ngoài quy hoạch mà muốn thực hiện thì phải chờ điều chỉnh quy hoạch trong giai đoạn 5 năm tiếp theo. Quy hoạch không phụ thuộc vào ranh giới hành chính mà phân theo các phân khu chức năng. Do đó, việc quy hoạch và triển khai thống nhất; Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong quy hoạch đô thị, có toàn quyền quyết định mọi vấn đề trong quy hoạch đô thị. Sau khi có quy hoạch, Nhà nước thu hồi đất và giao đất (bán hoặc cho thuê) cho các công ty (nhà nước hoặc tư nhân) thực hiện đúng quy hoạch chi tiết. Quy hoạch được công bố trước khi thu hồi đất 2 -3 năm. Sau khi nhà đầu tư được giao đất phải cam kết thực hiện dự án trong vòng 6 năm (thường là các dự án lớn). Nhà nước không cho phép chủ đầu tư mua đi bán lại trên mảnh đất đã được giao, trừ một số trường hợp đặc biệt.

Các kiến trúc xây dựng cũng rất quan tâm đến tính cộng đồng vì Singapore là quốc gia đa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống. Đồng

thời mỗi khu đô thị mang một bản sắc riêng. Đặc biệt, ai mua căn hộ ở gần bố mẹ sẽ được ưu tiên và được trợ cấp nhiều hơn.

Bộ Thương mại và đầu tư đã thành lập Uỷ Ban Phát Triển Kinh Tế (EDB) năm 1961 hoạt động theo cơ chế một cửa cho các nhà đầu tư nước ngoài. Kết nối trực tiếp với những khách hàng tiềm năng ở chính quốc gia của các nhà đầu tư, các nhân viên của EDB cố gắng thu hút các nhà đầu tư và định hướng đầu tư.

Từ thực tiễn của Singapore, chúng ta có thể rút ra những bài học về cơ chế tổ chức quản lý, các biện pháp thực hiện, chiến lược mục tiêu nhà ở và hệ thống quản lý bất động sản nhà ở của Việt Nam:

- Các bước chuẩn bị cho công tác tái định cư mà HDB thực hiện là tiến hành điều tra cẩn thận về hộ gia đình trước khi triển khai việc tái định cư, trong đó lưu ý các chi tiết về số thành viên trong gia đình, kể cả con cái; nguồn thu nhập; nghề nghiệp, nơi làm việc, tình trạng pháp lý của bất động sản...Các đơn vị tổ chức khác như cơ quan, nhà thờ, cơ sở công nghiệp - thương mại...Việc điều tra tỷ mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác, công bằng.

- Điều kiện để thực hiện tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp. Cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu các hộ thuộc diện tái định cư được mua hoặc thuê nhà của Trung tâm phát triển nhà (HDB) với điều khoản ưu đãi về thủ tục mua hoặc thuê, miễn thế chấp…Chính sách cung cấp nhà ở công của HDB có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên công dân Singapore. Nếu không sử dụng nhà ở do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore).

- Cung ứng nhiều loại nhà ở để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân: HDB chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các toà nhà cao tầng.

Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định khi mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB.

Chính phủ Singapore đã nỗ lực duy trong việc quy hoạch sử dụng đất hợp lý và hiệu quả đồng thời thu hút vốn đầu tư từ bên ngoài vào các chương trình xây dựng nhà, thiết kế, mở rộng các dự án có liên quan và áp dụng nguyên tắc thị trường một cách mạnh mẽ hơn.

3.1.2. Kinh ngiệm thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS tại Trung Quốc

Cũng giống như Việt Nam, tại Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu: sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể. Quyết định của chính phủ từng bước xoá bỏ việc sở hữu nhà nước trong lĩnh vực nhà cửa vào đầu những năm 1990 đã mở đường cho sự phát triển của thị trường nhà ở Trung Quốc. Việc thiết lập thị trường nhà thứ cấp năm 1999 đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh BĐS cùng với việc cho phép các ngân hàng thương mại được thực hiện dịch vụ thế chấp làm tăng khả năng mua nhà của nhân dân, cả hai biện pháp này đã kích thích cầu về BĐS. Chính phủ nhờ thu thêm được lợi ích từ các loại thuế BĐS và doanh thu bán đất đã có những khuyến khích về tài chính để kích thích việc phát triển của lĩnh vực BĐS, đi kèm đó là những biện pháp khuyến khích đầu tư được sử dụng mạnh mẽ như: giảm thuế thu nhập cho các doanh nghiệp FDI từ 33% xuống còn 15% hay cho phép các dự án dưới 30 triệu USD chỉ cần phê chuẩn của tỉnh và thành phố góp phần tích cực trong việc thu hút FDI vaò lĩnh vực BĐS [25].

Trong hơn 20 năm qua, Trung Quốc đã tuần tự hình thành cục diện mở cửa là thiết lập khu vực ưu đãi thuế quan, sau đó từng bước hình thành các đặc khu kinh tế, rồi từ đó phát triển các thành phố mở cửa ven biển, ven sông, nội địa và biên giới. Đây là một chính sách hợp lý và vững chắc. Sự phát triển của các đặc khu kinh tế là một điều kiện thuận lợi trong việc thu hút FDI vào