Giải Pháp Cụ Thể Nhằm Tăng Cường Thu Hút Đầu Tư Trực Tiếp Nước Ngoài Vào

lĩnh vực BĐS khu vực này. Việt Nam cũng cần xây dựng các khu công nghiệp, khu kinh tế như vậy để thu hút vốn vào cơ sở hạ tầng, nhà xuởng phục vụ cho sản xuất kinh doanh tại đây. Những khu công nghiệp, khu kinh tế đó sẽ trở thành những thỏi nam châm hút vốn từ bên ngoài đặc biệt là vào lĩnh vực BĐS với một triển vọng lớn kéo theo đó sẽ là sự cải thiện cơ sở hạ tầng các khu vực này. Xây dựng cơ sở hạ tầng có vai trò quan trọng trong việc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS do các yêu cầu về giao thông đi lại, đường xá, hệ thống điện nước, mạng internet…cần thiết cho việc xây dựng các khu chung cư, các khu công nghiệp…đây là điều kiện rất quan trọng để các nhà đầu tư nước ngoài xem xét đánh giá khi rót vốn vào lĩnh vực BĐS.

Tuy vậy sự phát triển quá “nóng” của nền kinh tế Trung Quốc đã làm tăng hiện tượng “bong bong” trên thị trường nhà đất. Tại hầu hết các thành phố lớn Trung Quốc, sau quyết định của chính phủ vào năm 1998 xóa bỏ việc cấp nhà miễn phí và trợ cấp, các hộ dân buộc phải dùng tiền tiết kiệm mua hoặc thuê nhà. Hệ quả là đầu tư vào nhà đất bùng nổ. Tuy nhiên, giá nhà ở quá cao so với mức người tiêu dùng Trung Quốc có thể chi trả: gấp 3-6 lần so với mức thu nhập mỗi năm của một hộ gia đình trung bình. Còn ở những thành phố lớn, tỷ lệ đó là 10 lần. Theo Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, chỉ tính riêng năm 2003, 95 tỷ USD đã chạy vào lĩnh vực BĐS, tăng 30% so với năm 2001. Từ năm 2001 đến năm 2003, ước tính thu được 910 tỷ NDT chỉ từ việc bán đất so với 6,7 tỷ NDT năm 1998 [26]. Theo báo cáo của Uỷ ban cải cách và phát triển nhà nước Trung Quốc, sự bùng phát thị trường nhà đất ở nước này trong 3 năm từ 2003 đến 2006 đang có nguy cơ sụp đổ do việc có đến 61% vốn đầu tư vào địa ốc là vốn vay ngân hàng và khoảng 120 triệu m2 nhà ở không bán được. Tỷ lệ tăng trưởng nhà ở bình quân ở Trung Quốc trong 3 năm là 30%/năm và trong 2 tháng đầu năm 2003 là 37%. Tháng 8/2005, giá nhà đất ở 70 thành phố lớn của Trung Quốc tăng bình quân 8,2% so với cùng kỳ, tỷ lệ này ở Bắc Kinh là 12,1% và cao nhất là ở Thẩm Quyến, 20,8% [25].

Bộ Đất đai và Tài nguyên Trung Quốc đã kêu gọi chính quyền tất cả các thành phố và tỉnh theo dõi chặt chẽ việc phát triển nhà cửa, văn phòng và khu công nghệ cao, phòng trường hợp xây dựng quá nhiều. Thủ tướng Chu Dung Cơ cũng tuyên bố: "Chính phủ phải cực kỳ cẩn trọng với tình hình đầu tư vào BĐS gia tăng".

Để hạ nhiệt thị trường BĐS, Chính phủ Trung Quốc đã yêu cầu các cơ quan chức năng trong thời gian tới phải thực hiện tốt 8 chính sách vĩ mô để ổn định và phát triển kinh tế, trong đó có 2 chính sách quan trọng là: i) Tăng cường kiểm soát hoạt động đầu tư vào tài sản cố định, quản lý chặt hoạt động kinh doanh đất đai và vay vốn, đồng thời ngăn chặn việc đầu tư trở lại vào lĩnh vực này. Đồng thời áp dụng một số quy định mới thắt chặt hoạt động đầu tư vào bất động sản, theo đó chủ đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ phải cầm cố 35% tổng giá trị dự án bất động sản (trước đây quy định là 30%), mục tiêu là cố gắng để đảm bảo giá bất động sản không tăng nhanh hơn tỷ lệ lãi suất ngân hàng; ii) nhanh chóng hoàn thiện chế độ quản lý đất đai song song với cải cách cơ chế này, qua đó xác lập chế độ trách nhiệm cụ thể hơn đối với các cá nhân và cơ quan quản lý kinh tế. Song song với việc hãm phanh thị trường nhà đất là việc thanh lý các dự án đầu tư vào khu vực BĐS, tập trung xử lý hàng loạt các dự án, cơ sở sắt thép, xi măng, các trung tâm mua bán lớn của cả nước, các dự án xây dựng đường cao tốc và những dự án mới khởi công năm 2004 (Ví dụ: Huỷ bỏ phương án xây dựng đường cao tốc Bắc Kinh - Thượng Hải).

Trung Quốc cũng đã đưa ra nhiều biện pháp để ngăn chặn sự tăng giá nhà đất do e ngại vỡ bong bóng địa ốc. Những biện pháp này bao gồm tăng lãi suất cho vay thế chấp lên 20 điểm, đánh thuế nhận vốn bằng 10% đối với các căn hộ không có người ở trong vòng hai năm kể từ khi mua nhà, nâng số tiền yêu cầu thanh toán ban đầu của các khoản vay thế chấp từ 30% lên 40% giá trị căn hộ, cấm đi vay thế chấp 2 lần, đánh thuế gấp đôi đối với những căn hộ

cao cấp tại Thượng Hải, công bố rộng rãi các kế hoạch cung cấp đất cho các dự án xây nhà ở. Theo nhật báo Bưu điện Nam Hoa Buổi Sáng (South China Morning Post) ngày 23/2/2004, Chính phủ Trung Quốc đã dừng cấp phép cho việc xây dựng các trung tâm buôn bán có quy mô lớn. Theo đó chính quyền các thành phố tạm thời không phê chuẩn xây dựng các dự án lớn từ 2 ha trở lên. Với những dự án đã được phê duyệt nhưng chưa tiến hành thì phải tạm hoãn để cơ quan chức năng xem xét lại. Biện pháp này nhằm ngăn ngừa tình trạng "bong bóng bất động sản" có thể xảy ra trong tương lai.

Ngày 11-7/2006, các ban ngành Xây dựng, Công nghiệp và Thương mại Trung Quốc đã công bố các biện pháp nghiêm khắc nhằm chống lại những hoạt động bất thường trong lĩnh vực mua bán BĐS. Theo thông tri này, toàn bộ những nhà kinh doanh BĐS vi phạm các qui tắc nhà nước ban hành sẽ bị rút giấy phép hoạt động. Các chính quyền địa phương được lệnh tăng cường giám sát thị trường BĐS và công bố lên mạng ngay tức khắc những thông tin liên quan đến các vụ chuyển nhượng BĐS. Việc kiểm soát cũng được đẩy mạnh trong lĩnh vực quảng cáo và triển lãm địa ốc. Ngoài ra, các nhà kinh doanh, môi giới BĐS từng có tì vết sẽ không có quyền tham gia loại hình hoạt động này. Bên cạnh đó, các cơ quan địa ốc vi phạm luật như rao bán một căn hộ chưa hoàn chỉnh cũng sẽ bị trừng phạt.

Như vậy, bài học về quản lý thị trường nhà đất ở Trung Quốc là tăng cường vai trò quản lý vĩ mô của Nhà nước bằng pháp luật, chính sách tài chính, quy hoạch, điều tiết giám sát, nhằm quản lý thống nhất hoạt động đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản trong cả nước, bồi dưỡng và phát triển thị trường địa ốc ở mỗi địa phương, góp phần nâng cao hiệu quả tổng hợp của toàn xã hội.

3.2 Giải pháp cụ thể nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội‌‌

3.2.1 Hoàn chỉnh hệ thống chính sách pháp luật có liên quan

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 118 trang tài liệu này.

Trong thời gian qua Việt Nam đã có những cải cách vượt bậc trong việc xây dựng hệ thống, chính sách pháp luật liên quan tới hoạt động FDI nói chung và FDI vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Điển hình là hàng loạt các bộ luật mới đã ra đời như: Luật Đất đai 2003, Luật đầu tư 2005, Luật kinh doanh BĐS…với mục đích là tạo dựng một khung pháp lý phù hợp với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay. Điều quan trọng là các luật này phải đảm bảo được tính minh bạch về thông tin, thu hút được những dự án phát triển BĐS có quy mô lớn, từ đó phát triển thị trường BĐS hoạt động lành mạnh và hiệu quả.

Bên cạnh đó, nhà nước và chính phủ cần phải lên kế hoạch rà soát lại tất cả các văn bản quy định, các chính sách có liên quan để kịp thời điều chỉnh, hoàn chỉnh, đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật. Đồng thời cũng cần xem xét lại các cam kết quốc tế về mở cửa thị trường, minh bạch hoá các vấn đề để tiến hành thực hiện theo đúng lịch trình.

Trong Luật đầu tư 2005 đã quy định việc phân cấp quản lý đầu tư làm rõ hơn vai trò của Nhà nước và các cấp chính quyền từ TW đến địa phương. Tuy nhiên, để tăng cường hiệu quả hơn nữa, cần phải có sự giám sát, quản lý thống nhất, phối hợp chặt chẽ giữa nhà nước, các cơ quan bộ ngành và chính quyền địa phương nhằm đảm bảo sự nhất quán, không chồng chéo, không vượt quá khuôn khổ quy định của pháp luật hiện hành. Phải phân định rõ quyền hạn và trách nhiệm của từng cơ quan trong việc giải quyết các vấn đề phát sinh.

Các dự án BĐS là những dự án có vốn đầu tư lớn, quy trình thủ tục tiến hành nhiều khâu nhiều bước, do vậy cơ quan cấp giấy phép đầu tưu phải thường xuyên rà soát, phân loại các dự án nhằm kịp thời giúp đỡ giảm thiểu

thời gian xét duyệt các dự án, hỗ trợ tháo dỡ khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, trong quá trình hoạt động, hay các thủ tục cần thiết nhằm rút ngắn thời gian xây dựng, đưa dự án vào hoạt động một cách nhanh chóng nhất. Nếu kéo dài thời gian chờ thực hiện dự án nhất là trong bối cảnh lạm phát, trượt giá thì không nhà đầu tư nào có đủ sức gánh lãi vay ngân hàng chưa nói đến triển khai nhanh các dự án BĐS.

Đối với các dự án chưa triển khai nhưng khả năng thực hiện là rất khả quan, cần nhanh chóng thúc đẩy việc triển khai để tiến hành một cách thuận lợi và nhanh nhất.

Đặc biệt, tình trạng sách nhiễu, tiêu cực trong lĩnh vực đầu tư BĐS còn là một vấn đề nhức nhối trong môi trường đầu tư của ta. Do vậy yêu cầu các ngành, địa phương phải quy định rõ ràng, công khai các thủ tục hành chính, đơn giản hoá và giản hoá và giảm bớt các thủ tục không cần thiết, đồng thời xử lý nghiêm khắc các trường hợp tiêu cực, cửa quyền, vô trách nhiệm của các cán bộ nhà nước.

Hệ thống chính sách minh bạch, đơn giản là một trong những yếu tố quan trọng góp phần nâng cao sức thu hút đầu tư nước ngoài của bất kì quốc gia nào. Hiện nay, thủ tục cấp phép sử dụng đất, quy hoạch đất, giải phóng mặt bằng của chúng ta vẫn còn kém, do vậy cần phải có sự kết hợp của tất cả các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương trong việc đưa ra một lịch trình quy định thống nhất, gọn nhẹ và phân định rõ ràng quyền hạn, trách nhiệm của các cấp liên quan. Việc hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai, nâng cao trình độ và đạo đức của cán bộ quản lý là vấn đề chính phủ ta cần chú trọng hàng đầu trong thời điểm hiện nay.

3.2.2. Nâng cao chất lượng quy hoạch thủ đô

Các cơ quan chức năng trên địa bàn thành phố đặc biệt là Sở Kế hoạch và đầu tư cần đầy nhanh tiến độ xây dựng và phê duyệt các quy hoạch còn thiếu, rà

soát để định kỳ bổ sung, điều chỉnh các quy hoạch đã lạc hậu nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài trong việc xây dựng dự án.

Nhằm hạn chế việc chia nhỏ các lô đất, xây dựng đô thị bừa bãi, và nhằm khuyến khích nâng cao hiệu quả khai thác sử dụng đất, nguyên tắc đầu tiên cho thấy có thể tăng mật độ cư trú lên đến tối đa. Loại hình nhà ở chủ yếu phải là căn hộ chung cư (cao và thấp tầng) đây là nguyên tắc chủ đạo phù hợp với định hướng phát triển nhà ở tại Hà Nội.

Để đạt được mục tiêu thứ hai là phát triển không gian xanh, nguyên tắc thứ hai giới hạn mật độ xây dựng nhằm cho phép tạo không gian trống và thiết kế đô thị, tạo diện tích không gian trống và các công trình tiện ích công cộng thiết yếu.

Chính phủ cần chú trọng xây dựng chiến lược quản lý phát triển đất đai, lập quy hoạch sử dụng nhà đất dài hạn. Quy hoạch theo thứ tự hợp lý và nhất quán từ định hướng đến chi tiết; quy hoạch triển khai từng bước, chắc chắn. Sau khi nội dung quy hoạch đã được công bố, giá trị pháp lý của quy hoạch được đảm bảo, không phụ thuộc vào sự can thiệp của cá nhân hoặc cơ quan nào. Nếu phát sinh một dự án mới ngoài quy hoạch mà muốn thực hiện thì phải chờ điều chỉnh quy hoạch trong giai đoạn tiếp theo. Quy hoạch không phụ thuộc vào ranh giới hành chính mà phân theo các phân khu chức năng. Do đó, việc quy hoạch và triển khai thống nhất; Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong quy hoạch đô thị, có toàn quyền quyết định mọi vấn đề trong quy hoạch đô thị. Sau khi có quy hoạch, Nhà nước thu hồi đất và giao đất (bán hoặc cho thuê) cho các công ty (nhà nước hoặc tư nhân) thực hiện đúng quy hoạch chi tiết. Quy hoạch nên được công bố trước khi thu hồi đất 2 -3 năm.

Trên số báo 57 và 58 (ngày 12/5 và 14/5/2008), báo đầu tư đã đăng hàng loạt bài “Những khu đô thị vắng người” phản ánh tình trạng hàng loạt khu đô thị xây xong, nhưng không có người ở, hạ tầng xuống cấp nghiêm trọng. Trên địa bàn Hà Nội như tại Xuân Đỉnh, Mỹ Đình, Cầu Giấy…hàng loạt biệt thự đã xây

xong thô nhưng chủ nhân không tiếp tục hoàn thiện mà “găm” lại chờ giá lên, những ngôi biệt thự bỏ hoang đó tạo nên khung cảnh nhếch nhác, làm tổn hại đến cảnh quan đô thị. Với những trường hợp như vậy chính quyền cần có chế tài xử phạt. Trong trường hợp chủ nhân viện lý do không có tiền đầu tư hoàn thiện, thì chính quyền thành phố nên mua lại, tiếp tục hoàn thiện và bán đấu giá cho đối tượng có nhu cầu ở khác. Chính quyền cũng có thể đánh thuế các căn hộ sau khi xây xong mà không đưa vào sử dụng…và quy định sau khi nhà đầu tư được giao đất phải cam kết thực hiện dự án trong một khoảng thời gian cụ thể.

Đối với những thông tin về chính sách, quy hoạch không thiếu nhưng lại thiếu tính thống nhất mà tồn tại một cách manh mún theo nhiều hình thức khác nhau tại các cơ quan khác nhau như Tổng cục thống kê, sở kế hoạch và đầu tư, Trung tâm thông tin và dự báo kinh tế xã hội quốc gia, Viện nghiên cứu kinh tế…gây khó khăn cho các nhà đầu tư khi tiếp cận thông tin. Nên chăng có một cơ quan cung cấp thông tin chuyên nghiệp để các nhà đầu tư tiếp cận dễ dàng hơn. Làm như vậy sẽ tránh được lãng phí, tận dụng được tôi đa nguồn lợi thông tin mang lại, phục vụ lợi ích của cả cơ quan quản lý lẫn các chủ đầu tư.

3.2.3. Cải thiện cơ sở hạ tầng

Các tổ chức, doanh nghiệp quốc tế cho rằng, tăng trưởng khá mạnh mẽ và liên tục của VN đang khiến cơ sở hạ tầng bị quá tải. Trong khi đó, sự tham gia của tư nhân trong cũng như ngoài nước vào lĩnh vực này còn bị hạn chế. Biện pháp thu hút đầu tư trong nước và quốc tế nhằm cải tạo cơ sở hạ tầng là một giải pháp nhất thiết phải thực thi. Như đã phân tích, cơ sở hạ tầng yếu kém là một trong những yếu tố kìm hãm tốc độ phát triển nền kinh tế, hạn chế khả năng thu hút FDI của Việt Nam, đặc biệt là trên lĩnh vực BĐS.

Cho đến thời điểm này, dù chúng ta đã đầu tư khá nhiều vào việc cải thiện cơ sở vật chất, hạ tầng nhưng tình hình nhìn chung vẫn còn yếu và chưa đồng bộ. Để triển khai Quy hoạch phát triển giao thông thành phố Hà Nội từ

nay đến năm 2020, theo Bộ xây dựng cần có nguồn vốn đầu tư khoảng 208.954 tỷ đồng cho toàn bộ các lĩnh vực đường bộ, đường sắt, đường thuỷ, công tác quản lý giao thông, an toàn giao thông và tăng cường thể chế chính sách [3]. Từ trước đến nay nguồn vốn dùng cho xây dựng cơ sở hạ tầng chủ yếu lấy từ ngân sách nhà nước và vốn ODA từ các tổ chức quốc tế. Khoảng 50% vốn ODA dành cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng như mạng lưới giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước...Tuy nhiên không thể trông chờ hoàn toàn vào nguồn vốn ODA trong quá trình phát triển lâu dài, lại càng không thể tự sức mình để nâng cấp hiện đại cơ sở hạ tầng của quốc gia. Cần phải tìm ra một luồng vốn mới để đầu tư cho hoạt động này, đó là nguồn vốn FDI. Thông qua các mô hình BOT-BTO-BT, nhà nước và chính phủ phải tích cực kêu gọi và thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực còn đầy tiềm năng phát triển này. Đến nay ở VN có khoảng 60 dự án BOT hoặc các dự án có hình thức tương tự đầu tư vào các dự án cơ sở hạ tầng với tổng vốn đăng ký là 44.610 tỷ đồng, trong đó có 43 dự án xây dựng công trình giao thông [3]. Tuy nhiên, khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mới có 18 dự án đầu tư vào lĩnh vực điện, nước và bưu chính viễn thông. Tuy nhiên, để hoàn thành chiến lược này chính phủ cần phải vạch ra một kế hoạch với tầm nhìn rộng, đưa ra quy hoạch một cách tổng thể và đồng bộ có trọng điểm. Đặc biệt chú trọng vào những công trình thiết yếu đối với hoạt động phát triển như viễn thông, đường cao tốc, sân bay, hoàn thiện mạng lưới điện nước...Danh mục các dự án cần sự đầu tư nước ngoài của chính phủ đưa ra cần hướng mạnh nguồn vốn đầu tư nước ngoài sở hạ tầng.Danh mục dự án của chính phủ đã được thông báo vào đầu tháng này, bao gồm 163 dự án kêu gọi đầu tư từ nước ngoài, trong đó có 70 dự án cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, danh mục chỉ nên được xem như là một công cụ để các nhà đầu tư tham khảo chứ không phải là “một kế hoạch đã lên khuôn sẵn”.