Lụât Đất Đai 2003 Và Nghị Định 181 Hướng Dẫn Thi Hành Luật Đất Đai 2003

Việc quy định này mở ra một triển vọng phát triển thị trường BĐS và thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vì khi các giao dịch BĐS được thực hiện thông qua các sàn giao dịch BĐS sẽ tăng tính minh bạch và công khai, tạo môi trường đầu tư thuận lợi đồng thời quyền lợi của các bên cũng được bảo đảm chắc chắn hơn.

Luật kinh doanh BĐS 2006 được đánh giá là một văn bản luật phù hợp và cần thiết trong giai đoạn thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ, tạo môi trường đầu tư vào lĩnh vực BĐS thông thoáng hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài.

*NĐ 153/2007- hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản

2006

Hiện nay nhà nước cũng đã ban hành nghị định 153 hướng dẫn thi hành

luật kinh doanh BĐS. Những vấn đề cần được lưu tâm của NĐ 153/2007/NĐ- CP hướng dẫn thi hành luật kinh doanh BĐS đối với bất kỳ nhà đầu tư nào muốn hoạt động kinh doanh BĐS:

Quy định về vốn pháp định: Vốn pháp định của doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản là 6 tỷ đồng (tương đương 375.000USD)

Quy định về huy động vốn :

Đối với dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư của dự án đã được phê duyệt.

Ðối với dự án khu nhà ở dưới 20 ha chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư của dự án.

Đối với dự án nhà ở có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên: thì vốn của chủ đầu tư dự án thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư dự án.

Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có tính đến năm trước liền kề với năm thực hiện dự án, được thể hiện trong báo cáo tài chính và có cơ quan kiểm toán độc lập.

Quy định về huy động tiền ứng trước

Việc ứng trước chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư dự án đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng.

Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích để tạo lập bất động sản.

Khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước theo lãi suất ngân hàng thương mại được đưa vào hợp đồng như một hình thức bồi thường thiệt hại nếu một bên vi phạm hợp đồng.

Quy định về chứng chỉ môi giới định giá BĐS

Cơ quan có thẩm quyền cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản sẽ do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Ðể được cấp chứng chỉ môi giới, định giá BĐS, các cá nhân phải đáp ứng đủ các điều kiện:

-Không phải là cán bộ, công chức nhà nước.

-Năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề, không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù.

-Có giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới, định giá BĐS (đối với trường hợp chứng chỉ định giá, cá nhân phải có thêm bằng tốt nghiệp đại học hoặc cao đẳng). Người quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS.

Chứng chỉ hành nghề môi giới định giá BĐS do nước ngoài cấp nếu còn giá trị thì có thể được công nhận và sử dụng để hành nghề tại Việt Nam. Tuy nhiên, phải được dịch ra tiếng Việt, có công chứng hoặc chứng thực và gửi cho cơ quan quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại địa phương nơi hành nghề để theo dõi, quản lý. Tổ chức, cá nhân đã được cấp giấy chứng

nhận đăng ký kinh doanh bất động sản, dịch vụ bất động sản phải bổ sung đủ người có chứng chỉ theo quy định trước ngày 1/.1/.2009 (Nghị định này cóhiệu lực đến hết ngày 31.12.2008). Nếu tổ chức, cá nhân đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ môi giới, định giá, sàn giao dịch bất động sản nhưng chưa đủ người có chứng chỉ, vẫn được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. Chậm nhất là đến ngày 31/.12/.2008, phải bổ sung đủ chứng chỉ hoặc giấy chứng nhận theo quy định.

Quy định về việc chuyển nhượng dự án:

Trong trường hợp dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đang thực hiện dở dang mà chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện theo đúng tiến độ, hoặc chủ đầu tư không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án thì chủ đầu tư lập hồ sơ báo cáo ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án đó cho chủ đầu tư khác. Ðiều kiện chuyển nhượng dự án gồm:

-Dự án không thuộc đối tượng bị xử lý thu hồi theo quy định.

-Dự án đã được phê duyệt theo quy định pháp luật.

-Chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê đất, hoặc quyết định giao đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

-Phải hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn. Ðồng thời, phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt.

-Chủ đầu tư mới phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đáp ứng các điều kiện về vốn, tài chính như đã nêu trên.

Những quy định mới này của Nghị định 153/2007NĐ-CP sẽ có ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình phát triển bất động sản, điều tiết thị trường bất động sản và hiệu quả quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đầu tư nhạy cảm này. Luật kinh doanh BĐS và Nghị định 153 là văn bản Luật mà bất kỳ nhà đầu tư nào muốn kinh doanh lĩnh vực BĐS cũng đều nên nghiên cứu kỹ lưỡng.

3. Lụât đất đai 2003 và nghị định 181 hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003

*Luất đất đai 2003

Trước khi ban hành luật đất đai năm 2003 (văn bản số 13/2003/QH 11) ban hành ngày 26/11/2003 thì nhà nước không thừa nhận việc mua bán quyền sử dụng đất ( mặc dầu thừa nhận giá trị của nó) nên các giao dịch BĐS phải qua nhà nước gặp rất nhiều thủ tục phức tạp (ví dụ như thay vì chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quan hệ dân sự giữa các bên thì Nhà nước can thiệp bằng cách thu hồi và giao lại), chính quan hệ hành chính Nhà nước trong giao dịch tạo ức chế với thị trường, và tạo kẽ hở phát sinh tiêu cực. Luật đất đai năm 2003 (Số13/2003/QH11) có hiệu lực từ 1/7/2004 đã khắc phục những điểm trên, thừa nhận quyền sử dụng đất như một loại hàng hoá tham gia vào thị trường BĐS. Tuy nhiên Luật này vẫn khẳng định lại là: Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 5: Sở hữu đất đai) Theo đó Nhà nước cơ quan quyết định cao nhất và cuối cùng với các vấn đề như trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai.

Luật đất đai năm 2003 quy định về việc quản lý và sự dụng đất đai nói chung. Luật này có quy định mới cho phép: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định ở Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất”. Điều này khuyến khích Việt kiều về Việt Nam đầu tư và hoạt động kinh doanh.

*Nghị định 181/2004NĐ-CP

Ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003.

Bên cạnh luật đất đai thì chính phủ cũng ban hành nghị định 181 hướng dẫn chi tiết về thi hành thực hiện luật đất đai. Nghị định này có một điều luật rất mới nhằm bảo vệ những nhà đầu tư cá nhân và buộc những người kinh doanh bất động sản phải thực hiện hoàn chỉnh dự án của mình nếu không sẽ bị chịu trách nhiệm trước pháp luật. Điều 101 của Nghị định 181 hướng dẫn triển khai Luật Đất đai 2003 không cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền.

4. Các văn bản luật khác

*Nghị định 84/2007 NĐ-CP

Ngày 25/5/2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

Không chỉ tạo điều kiện cho những Việt Kiều muốn về làm ăn sinh sống và hoạt động kinh doanh ở Việt Nam mà Chính phủ Việt Nam còn rất thoáng trong việc mở rộng~~ông~~thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Trong nghị định 84/2007 NĐ-CP có hiệu lực ngày 14/6/2007 có quy định rõ rằng~~àng~~thời gian thuế đất của người nước ngoài hiện nay là 70 năm, thay vì 50 năm như trước. Điều này cho thấy chủ trương của Nhà nước không có sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và ~~nước~~ngoài nước.

*Nghị quyết thí điểm cho phép người nước ngoài được mua nhà ở Việt

Nam

Một điều đặc biệt nữa trong năm 2008 liên quan đến việc các nhà đầu

tư nước ngoài được mua nhà ở Việt Nam, không phải đi thuê mà đã có quyền sở hữu nhà tại Việt Nam. Chiều 22/5/2008, Quốc Hội đã thông qua Nghị quyết thí điểm cho cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua và sử dụng nhà ở tại Việt Nam với 87,63% đại biểu tán thành. Theo Nghị quyết, mỗi cá nhân thuộc đối tượng được mua được quyền sở hữu một căn hộ chung cư.

Theo quy định tại Nghị quyết, cá nhân, các tổ chức nước ngoài đang làm việc tại Việt Nam được mua, sở hữu căn hộ tại chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại và không thuộc khu vực hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại trong thời hạn tối đa là 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất (đối với cá nhân nước ngoài), và thời hạn tương ứng với thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho doanh nghiệp (đối với tổ chức nước ngoài).

Đây có thể nói là một chính sách rất “mở” của Nhà nước để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài và cũng là động thái tác động tích cực đến thị trường BĐS. Thị trường BĐS có lẽ sẽ sôi động hơn vì những người nước ngoài có tiền và có nhu cầu sẽ tham gia vào thị trường này.

Đầu tư vào lĩnh vực bất động sản ở bất kỳ đâu trên thế giới đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của luật pháp. Việt Nam cũng vậy, đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam chịu tác động từ chính sách pháp luật rất rõ nét. Chính phủ Việt Nam đang nỗ lực hoàn thiện những chính sách pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS để khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực này hơn nữa. Tuy nhiên môi trường chính trị ở Việt Nam còn tồn tại nhiều bất cập như vẫn còn hiện tượng quan liêu bao cấp, thủ tục cấp giấy phép cho các dự án còn rườm rà khiến cho tốc độ triển khai dự án nói chung và đặc biệt là các dự án BĐS nói riêng chậm hơn rất nhiều so với các nước trong khu vực. Thêm vào đó hệ thống quy định của pháp luật về BĐS của Việt Nam còn chồng chéo thiếu đồng bộ khiến nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn trong công tác thực hiện dự án.‌

II. THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

1. Tình hình đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào Việt Nam

1.1 Điểm qua tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài của Việt Nam(1988-2007)

Năm 2007 Việt Nam có tốc độ tăng trưởng kinh tế là 8,4%, một trong những nước có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao nhất thế giới. Việt Nam ngày càng trở thành điểm thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó tình hình chính trị ổn định của Việt Nam cũng là một yếu tố quan trọng khiến các nhà đầu tư nước ngoài an tâm khi đầu tư vào Việt Nam. Cùng với sự ra đời và thực hiện của Luật đầu tư năm 2005 rất thông thoáng và cởi mở, bảo vệ lợi ích cho nhà đầu tư nên môi trường đầu tư của Việt Nam ngày càng được cộng đồng quốc tế đánh giá cao. Cũng trong năm 2007, đúng ngày 11/1/2007, Việt Nam chính thức trở thành thành viên thứ 150 của Tổ chức thương mại thế giới (WTO). Chính những điều này đã thúc đẩy mạnh mẽ làn sóng đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Tính trong giai đoạn 1988- 2007, Việt Nam đã thu hút được 8.590 dựán đầu tư có vốn nước ngoài với tổng vốn đầu tư lên tới hơn 83 tỷ USD, vốn

đăng ký là hơn 35,5 tỷ USD. Chủ yếu vốn được hút vào các dự án thuộcngành Ccông nghiệp và xây dựng, đặc biệt là lĩnh vực công nghiệp nhẹ. Tiếp

đến là ngành dịch vụ thu hút vốn trực tiếp nước ngoài cũng không hề nhỏ, thuhút được 1 912 dự án với tổng số vốn đăng ký lên tới gần 27 tỷ USD. Trong

đó, tổng số các dự án đầu tư vào BĐS thương mại ( Khách sạn, văn phòng,cănhộ, khu đô thị mới, khu công nghiệp khu chế xuất) chiếm tới 413 dự án(chiếm 4,8%) với tổng vốn đầu tư gần 20 tỷ USD (chiếm 24,1%). Do đóNêncó thể thấy rằng tỷ lệ số dự án vào BĐS không cao trong tổng số các dự án

nhưng tổng vốn đầu tư lại rất lớncao. Theo dự đoán của Cục đầu tư nướcngoài Bộ kế hoạch đầu tư thì vốn đổ vào lĩnh vực này sẽ tiếp tục tăng cao

trong năm 2008 và hiện nay lĩnh vực BĐS là một trong những lĩnh vực hấpdẫn nhà đầu tư nước ngoài nhất hiện nay.

Bảng 1: Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam theo ngành 1988-2007(Tính tới ngày 22/12/2007 và chỉ tính các dự án còn hiệu lực)

Đơn vị: USD

STT

Ngành	Số dự án	Tổng vốn đầu tư	Vốn đăng ký	Vốn thực hiện
I	Công nghiệp	5,745	50,029,948,532	20,876,609,661	20,042,587,769
	Dầu khí và gas	38	3,861,511,815	2,304,511,815	5,148,473,303
	Công nghiệp nhẹ	2,542	13,268,720,908	5,873,538,753	3,639,419,314
	Công nghiệp nặng	2,404	23,976,819,332	9,255,911,365	7,049,365,865
	CN Thực phẩm	310	3,621,835,550	1,611,473,717	2,058,406,260
	Xây dựng	451	5,301,060,927	1,831,174,011	2,146,923,027
II	Nông lâm ngư nghiệp	933	4,465,021,278	2,118,847,681	2,026,532,653
	Nông lâm nghiệp	803	4,014,833,499	1,870,567,550	1,856,710,521
	Thuỷ sản	130	450,187,779	248,280,131	169,822,132
III	Dịch vụ	1,912	28,609,159,424	12,539,566,946	7,167,440,030
	Dịch vụ	954	2,145,196,645	942,632,783	383,082,159
	GTVT – Bưu điện	208	4,287,047,923	2,750,602,098	721,767,814
	Khách sạn – Du lịch	223	5,883,985,332	2,540,422,732	2,401,036,832
	Tài chính – Ngân hàng	66	897,417,080	827,395,000	714,870,077
	Văn hoá – Y tế – Giáo dục	271	1,248,845,062	573,486,594	367,037,058
	XD Khu đô thị mới	9	3,477,764,672	944,920,500	111,294,598
	XD Văn phòng – Căn hộ	153	9,262,878,164	3,443,583,642	1,892,234,162
	XD KCN – KCX	28	1,406,024,546	516,523,597	576,117,330