Vai Trò Của Bất Động Sản Đối Với Phát Triển Kinh Tế

như các loại hàng hoá khác. Đó là do đặc điểm của BĐS là thời gian tạo ra chúng là lâu vì cần phải có thời gian tìm hiểu thông tin về đất đai làm thủ tục mua bán, sang nhượng, lập thiết kế, xin giấy phép xây dựng, thi công…

Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS. Chính vì vậy nếu nhà đầu tư nào muốn kiếm được bộn tiền trong đầu tư kinh doanh thì nên có kế hoạch kinh doanh rõ ràng chi tiết, tính toán cẩn thân và tính toán trong dài hạn.

Thứ sáu, thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập

Sở dĩ như vậy là vì hàng hoá BĐS không bày bán trên thị trường như các loại hàng hoá khá, người mua người bán không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch. Hơn nữa BĐS thường có giá trị lớn, người mua và người bán BĐS thường ít có kinh nghiệm trong giao dịch đối với loại hàng hoá này, khi giao dịch lại phải hoàn tất nhiều thủ tục do đó đối với cả người mua cũng như người bán đều mất nhiều công sức để tìm hiểu thị trường, tìm kiếm thông tin.

Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS, cần phải có các nhà tư vấn, môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ, các giao dịch BĐS sẽ trở nên dễ dàng hơn, trôi chảy hơn. Thực tế cho thấy nếu lực lượng tư vấn, môi giới kém hiệu quả, chi phí BĐS sẽ tăng cao.

Vì thế, phải coi tư vấn, môi giới trong hoạt động giao dịch BĐS là một nghề chuyên nghiệp độc lập. Các tổ chức, cá nhân muốn hoạt động kinh doanh BĐS bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản, nếu muốn hành nghề tư vấn môi giới BĐS nhất thiết phải trang bị cho mình những kiến thức chuyên nghiệp về môi giới bất động sản, phải có chứng chỉ môi giới BĐS. Các khâu khác liên quan đến việc kinh doanh dịch vụ bất động sản khác như định giá BĐS, quản lý và điều hành sàn BĐS

cũng cần nghiêm túc xem xét và thực thi theo như yêu cầu của các cơ quan có thẩm quyền để nâng cao đội ngũ chất lượng lao động trong lĩnh vực này.

Thứ bảy, thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 136 trang tài liệu này.

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS. Mọi BĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như những biến động của chúng. Mọi giao dịch BĐS phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường BĐS thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường BĐS ổn định hơn và an toàn hơn. BĐS được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán chuyển nhượng trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần…Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trường BĐS, Nhà Nước tăng nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS.

Thứ tám, thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.

Vì BĐS là vật có giá trị lớn nên mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn. Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn.

Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định thì thị trường BĐS cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được. Những khủng hoảng về tài chính trên thế giới đều dẫn đến khủng hoảng của thị trường BĐS và ngược lại nếu thị trường BĐS rơi vào khủng hoảng thì cũng dẫn đến khủng hoảng xảy ra ở rất nhiều ngân hàng, có thể làm nhiều ngân hàng phá sản gây ra khủng hoảng tài chính sâu sắc. Chính vì vậy mới nói thị trường vốn và thị trường BĐS có mối quan hệ khăng khít, tác động qua lại rất rõ nét.

Thứ chín, thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có thời gian

Sở dĩ như vậy là vì BĐS thường là có giá trị lớn, không phải ai cũng có khả năng chi trả cho những BĐS trị giá nhiều tỷ đồng, nên người mua thường không đông, việc mua bán không thể tiến hành đơn giản và nhanh chóng như đối với các hàng hoá khác. BĐS là những yếu tố vật chất có tính lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ gì thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình BĐS. Đặc điểm này đòi hởi những người tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời tính toán giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định đầu tư.

2.3 Phân loại thị trường bất động sảnBĐS

Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung chỉ mang tính chất tương đối, có thể tóm tắt ở bảng dưới đây:

a/ Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi.

Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trường này lại có thể chia thành thị trường thị trường BĐS tư liệu sản xuất và thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng.

* Thị trường BĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị trường BĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,..

* Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐS thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v..

* Vừa là Thị trường BĐS tư liệu sản xuất vừa là Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v..

b/ Căn cứ vào khu vực có BĐS:

+ Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, thị trường BĐS thương mại, thị trường BĐS công cộng v.v..

+ Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), thị trường BĐS nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường BĐS công cộng v.v..

+ Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị trường BĐS nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường BĐS công cộng v.v..

c/ Căn cứ theo công dụng của BĐS:

* Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)

* Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá...)

* Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX...)

* Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)

* Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v..

đ/ Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh):

* Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS

* Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

* Thị trường cho thuê BĐS

* Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

* Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v..

e/ Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:

+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp).

+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.

+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê.

(Nguồn: tham khảo tư liệu của Bộ Tài chính, Tổng hội Xây dựng Việt Nam,

Viện nghiên cứu kinh tế Trung ương- CIEM)

3. Vai trò của bất động sản đối với phát triển kinh tế

Thông qua việc phân tích tác động của thị trường BĐS đến các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân, ta có thể thấy được vai trò của BĐS đối với phát triển kinh tế.

Hình 1 : Bất động sản trong đóng góp vào GDP sử dụng

GDP sử dụng

Thiết bị gắn với tài sản trên đất

Vật kiến trúc

Tài sản khác

Thị trường hàng hóa dịch vụ

Thị trường máy móc thiết bị

Thị trường vật liệu xây dựng

Thị trường sức lao động

Thị trường bất động sản

Tổng tiêu dùng cuối cùng

Tiêu dùng chính phủ

Tiêu dùng tư nhân

Chênh lệch xuất nhập khẩu

Tích lũy tài sản cố định

Tích lũy tài sản lưu động

Tổng tích lũy

Tích lũy tài sản khác

Tích lũy tài sản bất động sản

(Nguồn: Viện nghiên cứu kinh tế trung ương-CIEM)

Hàng hoá BĐS có liên quan trực tiếp tới tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào quan trọng trong hầu hết các ngành sản xuất kinh doanh. So với tích luỹ tài sản lưu động thì tích luỹ tài sản cố định (trong đó BĐS chiếm tỷ trọng chủ yếu) thường lớn gấp từ 7-9 lần. Việc khai thác hiệu quả thị trường BĐS sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh doanh BĐS mà còn cả với các tổ chức sử dụng hàng hoá BĐS vào hoạt động sản xuất kinh doanh.

-Thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động đến quyết định tăng giảm tích luỹ của nền kinh tế

Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trường trên thế giới đều rất quan tâm đến tổng tích luỹ và tiêu dùng của nền kinh tế. Ở mức thấp tổng tích luỹ thường chiếm tỷ trọng 10-20% GDP( tổng sản phẩm quốc nội); ở mức cao tỷ trọng này chiếm 30-40% GDP

Tài sản cố định bao gồm nhiều loại nhưng tài sản BĐS thường chiếm đa phần, thường trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định. Tài sản BĐS với tư cách là hàng hoá lưu thông trên thị trường đã trực tiếp trở thành một trong những thành tố quan trọng của GDP. Quy mô của thành tố này đối với những nền kinh tế có tỷ trọng tích luỹ thấp cũng chiếm tới 5-10% GDP, đối với những nền kinh tế có tỷ lệ tích luỹ cao có thể chiếm tới 15-20% GDP

Với quy mô đó, thị trường BĐS nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao hơn so với bình thương, và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trưởng giảm đi.

-Động thái phát triển của thị trường BĐS tác động đến nhiều loại thị trường trong nền kinh tế

Do các quan hệ liên đới nhân quả, thị trường BĐS ngoài sự vận hành của chính mình thì thị trường này còn tác động vào nhiều thị trường khác.

T~~Dễ thấy nhất là t~~hị trường máy móc thiết bị và thị trường vật liệu xây dựng là hai loại thị trường cung cấp sản phẩm đầu vào cho nhu cầu xây dựng công trình nhà ở, cửa hàng, trung tâm thương mại khách sạn, các khu nghỉ mát, nghỉ dưỡng, nhà máy, khu công nghiệp, khu chế xuất,…Trên thực tế nhiều công trình chi tiêu cho vật liệu xây dựng lớn hơn cho thiết bị máy móc (như công trình nhà chung cư); ngược lại có những công trình thì chi cho thiết bị máy móc nhiều hơn cho vật liệu xây dựng (như công trình nhà máy điện). Dù có sự khác biệt đó tất cả các chi phí về vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị đều nhập lại với các chi phí khác trong quá trình tạo lập tài sản BĐS để hình thành tổng chi phí (giá thành) của tài sản đó. Khi tài sản BĐS được trao đổi,

mua bán trên thị trường thì giá cả các bên nhất trí xác định có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá thành đó.

-Thị trường BĐS tác động liên thông tới thị trường lao động

Thị trường BĐS trực tiếp tác động vào thị trường lao động và ngược lại. Việc sử dụng đất trong trồng trọt chăn nuôi, xây dựng các tài sản BĐS trên đất thì luôn đòi hỏi phải huy động nguồn lực tham gia. Khi bên cầu của thị trường BĐS tăng lên thì việc tăng cung hàng hoá BĐS sẽ trông chờ phần quan trọng vào việc tạo lập thêm hàng hoá BĐS mới. Điều này tạo ra triển vọng tạo thêm nhiều chỗ làm mới để thu hút lao động xã hội. Ngược lại khi cung vượt quá cầu trên thị trường BĐS thì việc cắt giảm nhân công cũng khó tránh khỏi, tạo ra hàng loạt vấn đề kinh tế, xã hội, chính trị phải giải quyết

-Thị trường BĐS tác động đến thị trường tài chính tiền tệ

Tác động của thị trường BĐS còn tác động rất mạnh đến thị trường tài chính tiền tệ. Trên thực tế khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể thu được từ hoạt động kinh doanh BĐS thì nhiều nhà đầu tư sẵn sàng không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền gửi ra khỏi ngân hàng, đàm phán để được ngân hàng cho vay thêm để đầu tư vào BĐS. Tình trạng này tác dụng vào thị trường tín dụng cả ở phía cung tín dụng cả ở phía cầu tín dụng. Đã xảy ra không ít đổ vỡ làm phá sản hàng loạt các nhà đầu cơ BĐS và các tổ chức tín dụng tham gia vào quá trình đầu cơ này. Trong lịch sử, bất động sản đã từng là nguyên nhân duy nhất gây ra sự phá sản của 4.800 ngân hàng của Hoa Kỳ trong giai đoạn 1931-1933. Với các cấu trúc chi tiêu, hàng trăm thành phố và chính quyền địa phương đã bị vỡ nợ, mất khả năng chi trả vào năm 1933 cũng chỉ vì dự báo khả năng nguồn thu dựa chủ yếu vào hoạt động kinh doanh bất động sản, và giả định căn cứ vào lúc tăng trưởng trông có vẻ khả quan nhất.

Ở trạng thái bình thường thị trường BĐS và thị trường tài chính tiền tệ nương tựa vào nhau để cùng phát triển. Những giao dịch BĐS luôn kéo theo