Cơ Cấu Đầu Tư Trực Tiếp Nước Ngoài Vào Lĩnh Vực Bất Động Sản Tại Hà

Trong giai đoạn từ năm 1988 đến hết quý I năm 2008, nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS Hà Nội không ngừng tăng đối với tất cả các mảng thị trường BĐS. Số lượng các dự án đang xây dựng và quy hoạch tăng kỷ lục. Thị trường BĐS tăng trưởng mạnh mẽ trái với xu hướng chững lại của thị trường chứng khoán, đầu tư nước ngoài và ngoại tệ liên tục đổ vào thị trường BĐS (vốn cam kết trên 7 tỷ USD). Các nhà đầu tư chính đến từ Hàn Quốc, Singapore, Malaysia, Nhật Bản và British Virgin Island. Thị trường BĐS sôi động thu hút sự chú ý của các quỹ đầu tư nước ngoài bước vào sân chơi trong thời gian không xa.

Tính đến hết tháng 3 năm 2008, Hà Nội thu hút 131 dự án BĐS với tổng số vốn đầu tư là 7,562,143,451 USD. Lượng vốn FDI thực hiện các dự án BĐS Hà Nội chiếm 23,8% so với tổng số vốn FDI vào các dự án BĐS trên phạm vi toàn quốc (619 dự án BĐS với số vốn đầu tư là 31,744,328,638 USD).

Biểu 2.1: Cơ cấu FDI vào lĩnh vực BĐS Hà Nội so với FDI vào lĩnh vực BĐS cả nước giai đoạn 1988-2008

Đơn vị: %

(Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài, Bộ kế hoạch và đầu tư)

Có nhiều tác nhân thúc đẩy việc Hà Nội đã thu hút một lượng lớn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS so với cả nước. Thứ nhất là do Hà Nội là thành phố lớn nhất nhì trong cả nước và đang trên đà phát triển. Trong những năm qua, thành phố đã có những kết quả tăng trưởng kinh tế khá ấn tượng, đầu tư hiện nay tập trung rất mạnh vào Hà Nội khiến nhu cầu về văn phòng cho thuê, cửa hàng cho thuê, xây dựng khách sạn... rất lớn đặc biệt là sau khi Việt Nam gia nhập WTO. Nhu cầu về nhà ở, đất ở cũng tăng rất cao, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM sau khi có những sửa đổi, nới lỏng hơn các quy định về nhập khẩu trong luật Cư trú cho phép người ngoại tỉnh nhập khẩu vào các thành phố lớn đã tác động không nhỏ đến thị trường BĐS thành phố thời gian vừa qua. Nhu cầu về BĐS tăng nhanh trên mọi phân khúc thị trường từ nhà ở dân cư, không gian thương mại bán lẻ, căn hộ và văn phòng cho thuê khu công nghiệp. Do đó có thể nói doanh nghiệp kinh doanh BĐS sẽ có một thị trường rộng mở trong vòng 5 đến 10 năm tới.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp nước ngoài tham gia hoạt động trong lĩnh vực BĐS cũng nhận thấy rằng tại các thành phố lớn trên thế giới, có trình độ phát triển cao, cơ sở hạ tầng của họ đã khá đầy đủ, thị trường có sự cạnh tranh gay gắt nên việc đầu tư kinh doanh tương đối khó khăn. Và các đô thị đang phát triển như Hà Nội sẽ có tiềm năng mang lại một nguồn lợi nhuận khổng lồ trong tương lai.

So với tổng số vốn FDI vào các dự án thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau trên điạ bàn Hà Nội (1048 dự án với số vốn 13,195,250,044 USD), FDI vào lĩnh vực BĐS chiếm 57,3% tổng số vốn FDI vào toàn thành phố.

Biểu 2.2: Cơ cấu vốn FDI vào lĩnh vực BĐS Hà Nội so với vốn FDI vào toàn thành phố.

(Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài, Bộ kế hoạch và đầu tư)

Tuy số dự án BĐS (131 dự án) không nhiều so với tổng số dự án đầu tư trên toàn điạ bàn thành phố (1048 dự án) nhưng quy mô vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS lại chiếm tỷ lệ rất lớn - hơn một nửa so với tổng số vốn FDI vào toàn thành phố đã cho thấy thị trường BĐS Hà Nội đang trở thành tâm điểm chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài.

Một trong những nguyên nhân chính khiến cho các nhà đầu tư nước ngoài liên tục tìm kiếm cơ hội đầu tư vào lĩnh vực BĐS là đây là một lĩnh vực lớn hứa hẹn mang lại thành công và nhiều lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tư. Đặc biệt khi nhu cầu thuê, mua văn phòng, căn hộ, khách sạn, nhà ở…ngày một nhiều và đặc biệt Hà Nội lại được coi như một khu vực phát triển đầy tiềm năng hiện nay. Bên cạnh đó, những lĩnh vực ưu tiên thu hút FDI hàng đầu của thành phố Hà Nội hiện nay gồm có ưu tiên các dự án đầu tư phát triển các khu đô thị mới Bắc Sông Hồng cùng các trung tâm văn phòng thương mại, triển lãm đào tạo nghiên cứu, đi cùng với các dự án cải tạo và phát triển các khu tập thể cũ trong thành phố thành các khu dân cư, đô thị hiện đại với hạ tầng hoàn chỉnh…Hơn nữa, mặc dù đồ án quy hoạch vùng thủ đô Hà Nội mới chỉ được Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội thông qua còn quyết định cuối cùng sẽ được thông qua trong kỳ họp Quốc hội cuối tháng 6-7 2008 nhưng thị trường nhà đất phía tây Hà Nội trong vài tháng trở lại đây đang tăng

cao, rất sôi động. Khu vực phía Tây Hà Nội này đã trở thành một trong những điểm nóng của thị trường BĐS Hà Nội kéo theo hàng hoạt các dự án đầu tư xây dựng được triển khai hoặc xin cấp phép. Những nguyên nhân nêu trên một phần nào đã giải thích tại sao lĩnh vực BĐS lại thu hút lượng vốn đầu tư nước ngoài vào Hà Nội lớn đến như vậy.

Nguồn vốn lớn từ nước ngoài đổ vào lĩnh vực BĐS sẽ tạo điều kiện cần thiết để Hà Nội có thể thực hiện đúng quy hoạch xây dựng cũng như cơ cấu xây dựng của thành phố. Trên cơ sở đó, Hà Nội sẽ mở rộng về diện tích, phát triển đô thị hoá được các khu vực lân cận, như vậy vừa không làm mất đi nét cổ kính riêng biệt lại vừa hiện đại hoá phù hợp với sự phát triển kinh tế chung của đất nước và khu vực.

Các dự án đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS thường có quy mô lớn, vị trí đẹp, thiết kế nổi bật, công nghệ hiện đại và cách quản lý chuyên nghiệp. Với những công trình này, Hà Nội có thể có đầy đủ điều kiện cung cấp trụ sở làm việc, khu vực cư trú, vui chơi giải trí…cho các nhà đầu tư từ nước ngoài đến sinh sống và làm việc tại đây đồng thời đáp ứng được nhu cầu làm việc và sinh hoạt ngày càng cao của nhân dân. Với cơ sở hạ tầng và vật chất đầy đủ, khả năng cạnh tranh của Hà Nội sẽ tăng lên trong việc thu hút thêm vốn đầu tư, phát triển kinh tế, phát triển ngành du lịch, một trong những thế mạnh của thành phố. Phát triển không chỉ diễn ra trên thị trường BĐS mà còn mang lại hiệu ứng lan toả sang các ngành, các lĩnh vực khác có liên quan như ngành cung cấp vật liệu xây dựng, các dịch vụ hỗ trợ dự án…Ở khía cạnh nào thì cũng thúc đẩy kinh tế phát triển.

Phát triển đầu tư nước ngoài vào BĐS giúp Hà Nội tiếp cận công nghệ hiện đại. Và kinh nghiệm quản lí tiên tiến, đặc biệt trong lĩnh vực xây dựng, tài chính và quản lí. Cùng với sự xuất hiện của các công trình ngày càng hoàn thiện về thiết kế, cảnh quan, tiện ích sử dụng là các kinh nghiệm quản lí cùng với các kỹ năng quan trọng như kỹ năng hoạch định chiến lược, điều hành sản

xuất, quản trị, marketing, tài chính, nhân sự…cũng được đưa vào. Đây là cơ hội để học tập những kiến thức và kĩ năng quý báu mà đội ngũ những nhà quản lí trong nước có thể nghiên cứu và học tập để áp dụng cho những hoạt động kinh doanh của mình.

Tổng số vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Hà Nội giai đoạn 1988-2008 thực sự là một con số đáng ngạc nhiên. Nhưng thành tựu thu hút vốn FDI của Hà Nội vào lĩnh vực này còn thể hiện thông qua số dự án và vốn đầu tư vào lĩnh vực BDS tại HN tăng đáng kể trong giai đoạn này.

Biểu 2.3: Tình hình FDI vào lĩnh vực BĐS Hà Nội giai đoạn 1988-2008 (chỉ tính các dự án còn hiệu lực đến hết quý I năm 2008)

(Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài- Bộ kế hoạch và đầu tư)

Số lượng dự án thu hút được nhiều nhất là vào năm 1994 (28 dự án) nhưng lượng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS Hà Nội nhiều nhất là vào năm 1996 (2,359,338,305 USD).

Mặc dù các nhà đầu tư nước ngoài đã tham gia đầu tư vào Hà Nội từ khá sớm nhưng năm 1988, Hà Nội vẫn hoàn toàn chưa có dự án BĐS có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài nào. Phải đến 1 năm sau đó, các dự án BĐS đầu tiên mới được cấp phép đầu tư tại Hà Nội là: dự án CTLD Thống nhất Metrolpole, CTLD Làng du lịch Hà Nội, CTLD hữu hạn Sao Mai, CTLD Villa D’elegane với tổng số vốn đầu tư là 63,050,000 USD. Tuy bắt đầu chậm hơn một chút so với các tỉnh thành khác nhưng Hà Nội lại có được những thành tựu lớn trong thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS. Cụ thể là đến năm 2007 vốn đầu tư nước ngoài đã tăng lên 16 dự án với số vốn đầu tư là 1,929,642,500 USD và trong 3 tháng đầu năm 2008 Hà Nội đã thu hút được 3 dự án với quy mô vốn lớn lên đến 521,285,141 USD và hứa hẹn một năm 2008 với nhiều dự án BĐS có quy mô lớn hơn nữa. Tính đến tháng 3 năm 2008, HN đã thu hút được 131 dự án BĐS, với tổng số vốn đầu tư lên đến 7,562,143,451 USD.

Cũng có những điểm tương đồng với những giai đoạn phát triển của lĩnh vực BĐS Việt Nam, vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Hà Nội cũng diễn ra theo các giai đoạn với xu hướng khác nhau. Giai đoạn 1988-1996 chứng kiến sự phát triển không ngừng của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đổ vào lĩnh vực BĐS cả về số lượng dự án cũng như quy mô vốn đầu tư. Năm 1996, cả nước thu hút được 7 dự án BĐS với số vốn đầu tư lớn nhất trong suốt thời kỳ này và cũng là lớn nhất cho đến nay là 2,359,338,305 USD.

Sau năm 1996 do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ châu Á lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam đã giảm xuống trong vài năm. Theo xu hướng đó, đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS Hà Nội cũng giảm mạnh vào thời kì này. Trong suốt một thời kì dài từ năm 1997

đến năm 2005 hầu như không có dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài nào tham gia vào lĩnh vực BĐS Hà Nội với số vốn đầu tư vô cùng khiêm tốn. Năm 2006, cục diện đã bắt đầu có sự thay đổi với sự gia tăng trong số lượng các dự án và lượng vốn chảy vào lĩnh vực này (3 dự án với số vốn đầu tư là 340,452,000 USD). Các dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam đã tăng đột biến vào năm 2007 với 1,929,642,500 USD “đổ” vào 16 dự án lớn như: Dự án cải tạo Công viên Yên Sở, dự án Công ty TNHH 1 thành viên Keangnam –Vina, dự án đầu tư VOU, khách sạn 5 sao Charmvit…

Điều đó cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài hoàn toàn không thờ ơ với thị trường BĐS Hà Nội, một làn sóng đầu tư lớn vào lĩnh vực BĐS Hà Nội đang đến. Bắt đầu những tháng đầu năm 2008, đã có con số các dự án đầu tư sẽ còn tăng lên rất nhiều trong năm 2008 đã có 3 dự án lớn xin cấp phép đầu tư với tổng số vốn lên đến 521,285,141 USD cho thấy BĐS Hà Nội đang là điểm nóng thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài hiện nay. Theo thống kê của Cục đầu tư nước ngoài trong số các dự án có quy mô vốn lớn nhất được cấp phép năm 2007 có đến 3 dự án xây dựng văn phòng, căn hộ, khách sạn, du lịch và khu đô thị mới tại Hà Nội (xem phụ lục) là Dự án công ty TNHH 1 thành viên KeangNam- Vina, dự án khách sạn 5 sao Charmvit, dự án công ty Berrjaya- Handico 12 xây dựng khu đô thị mới Thạch Bàn.

Đã có hàng loạt các dự án BĐS có số vốn đầu tư đăng ký lớn, từ vài chục đến hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ USD trên điạ bàn Hà Nội trong những năm qua. Điển hình là dự án Khu đô thị Nam Thăng Long do tập đoàn Ciputra của Indonesia là chủ đầu tư, với số vốn lên đến 2,1 tỷ USD. Đây là dự án khu đô thị đầu tiên được Bộ Kế hoạch và Đầu tư cấp giấy phép đầu tư số 1792/GP ngày 30/12/1996, dự án công viên Yên sở của Tập đoàn Gamuda Land (Malaysia) với tổng số vốn đầu tư gần 1 tỷ USD và dự án tổ hợp khách sạn- thương mại- văn phòng- căn hộ Công viên Thiên niên kỷ Keangnam-Hà Nội vốn đầu tư 500 triệu USD (100% vốn Hàn Quốc), dự án khách sạn 5 sao

Riviera (500 triệu USD)… Các dự án này khi đưa và hoạt động đã gặt hái được nhiều thành công và đây chính là động lực thu hút nhiều đối tác nước ngoài tập trung đầu tư vào lĩnh vực BĐS tại Hà Nội.

2.2 Cơ cấu đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội‌

2.2.1 Theo chủ đầu tư

Các nhà đầu tư châu Á vẫn chiếm ưu thế trong cơ cấu đầu tư theo nước vào lĩnh vực BĐS Hà Nội do những lợi thế về địa điểm, khoảng cách địa lý, tính chất tương đồng của môi trường văn hoá, môi trường xã hội và môi trường đầu tư đồng thời do lợi thế về ưu đãi giữa các quốc gia trong cùng một khu vực. Quốc gia và vùng lãnh thổ có vốn đầu tư cao nhất cho đến nay vẫn là Singapore, Hàn Quốc và Malaysia. Trong vòng một hai năm trước mắt, các nước Châu Á vẫn chiếm tỷ lệ lớn trong tổng số các dự án đầu tư vào Hà Nội nói chung và trong lĩnh vực BĐS nói riêng.

Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, kể từ năm 1988 đến hết quý I năm 2008, đã có 24 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư vào lĩnh vực BDS tại Hà Nội, trong đó các nước châu Á chiếm 85,83% tổng vốn đăng ký; các nước châu Âu chiếm 13%; các nước châu Úc chiếm 0,7% và châu Mỹ chiếm 0,47% vốn đăng ký. Riêng 3 nền kinh tế đứng đầu trong đầu tư vào lĩnh vực BĐS Hà Nội theo thứ tự: Singapore và Hàn Quốc, Malaysia lần lượt chiếm 44,27%, 15,59%, 13,44% tổng vốn đăng ký.

Bảng 2.1: Cơ cấu đầu tư vào lĩnh vực BĐS Hà Nội theo nước chủ đầu tư

Tên nước chủ đầu tư

1BSố dự án đầu tư	2BSố vốn đầu tư	3BTỷ lệ vốn đầu tư
Đài Loan	4	24,090,000	0.32%
Australia	3	53,190,000	0.70%
Ba Lan	1	15,600,000	0.21%
Bermuda	2	46,431,043	0.61%