5. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển | 4. Nghĩa vụ của bên được tặng cho quyền |
nhượng quyền sử dụng đất: | sử dụng đất: |
- Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng | - Đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan |
phương thức đã thoả thuận cho bên | Nhà nước có thẩm quyền theo quy định |
chuyển nhượng quyền sử dụng đất; | của pháp luật về đấtđai; |
- Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy | - Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với |
định của pháp luật về đấtđai; | đất được tặng cho; |
- Bảo đảm quyền của người thứ ba đối | - Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy |
với đất chuyển nhượng. | định của pháp luật về đất đai. |
- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy | |
định của pháp luật về đất đai | |
6. Quyền của bên nhận chuyển | 5. Quyền của bên được tặng cho |
nhượng quyền sử dụng đất: | quyền sử dụng đất: |
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử | - Yêu cầu bên tặng cho giao đủ diện tích, |
dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên | đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và |
quan đến quyền sử dụng đất; | tình trạng đất như đã thoả thuận; |
- Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử | - Được sử dụng đất theo đúng mục |
dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng | đích, đúng thời hạn; |
đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng | - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử |
đất như đã thoả thuận; | dụng đất. |
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử | |
dụng đất đối với đất được chuyển nhượng; | |
- Được sử dụng đất theo đúng mục đích, | |
đúng thời hạn. |
Có thể bạn quan tâm!
-
Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2013-2017 - 1 -
Đánh giá tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2013-2017 - 2 -
Kết Quả Thực Hiện Kế Hoạch Sử Dụng Đất Giai Đoạn 2015 - 2020 Của Cả Nước -
Phương Pháp Điều Tra, Thu Thập Số Liệu, Tài Liệu Thứ Cấp -
Cơ Cấu Lao Động Việc Làm Của Từng Ngành Qua Các Năm
Xem toàn bộ 91 trang tài liệu này.
1.3. Cơ sở pháp lý
Để thực hiện tốt các quyền sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:
1.3.1.. Luật
- Bộ luật Dân sự năm 2015.
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực ngày 01/7/2014.
1.3.2. Các văn bả.n dưới Luật
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai.
- Quyết định số 4463/2014/QĐ-UBND ngày 12/12/2014 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành quy định ban hành hạn mức giao đất ở; hạn mức công nhận đất ở và hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết định số 4545/2014/QĐ-UBND ngày 18/12/2014 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc Quy định bảng giá đất thời kỳ 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết đinh số 3527/2017/QĐ-UBND ngày 18/9/2017 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc Ban hành bảng giá đất điều chỉnh thời kỳ 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc Quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Quyết định số 2555/QĐ-BTNMT ngày 20/10/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc Công bố thủ tục hành chính mới ban hành; được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Quyết định số 3427/QĐ-UBND ngày 08/9/2016 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa về việc Công bố thủ tục hành chính được chuẩn hóa lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện tỉnh Thanh Hóa.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Luật thuế thu nhập cá nhân của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 2, số 04/20017/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007. Luật có hiệu lực thi hành ngày 01/01/2009.
- Thông tư số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất.
1.4. Cơ sở thực tiễn
1.4.1. Tình hình quản lý đất đai trên thế giới và Việt Nam
1.4.1.1.Tình hình quản lý đất đai trên thế giới
Tổng diện tích bề mặt của toàn thế giới là 510 triệu km2 trong đó đại dương chiếm 361 triệu km2 (chiếm 71%), còn lại là diện tích lục địa chỉ chiếm 149 triệu km2 (chiếm 29%). Bắc bán cầu có diện tích lớn hơn nhiều so với Nam bán cầu. Toàn bộ quỹ đất có khả năng sản xuất nông nghiệp trên thế giới là 3.256 triệu ha (chiếm khoảng 22% tổng diện tích đất liền. Diện tích đất nông nghiệp trên thế giới được phân bố không đều: Châu Mỹ chiếm 35%, Châu Á chiếm 26%, Châu Âu chiếm 13%, Châu Phi chiếm 6%. Bình quân đất nông nghiệp trên thế giới là 12.000 m2. Đất trồng trọt toàn thế giới chiếm 10,8% tổng diện tích đất đai trong đó có 46% đất có khả năng sản xuất nông nghiệp như vậy còn 54% đất có khả năng sản xuất nhưng chưa được khai thác. Diện tích đất đang canh tác trên thế giới chỉ chiếm 10% tổng diện tích tự nhiên (khoảng 1.500 triệu ha), được đánh giá là: Đất có năng suất cao: 14%; trung bình 28% và thấp: 28%. [nguồn - Cơ sở Hải Dương học: Hình thái học đại dương thế giới].
Nguồn tài nguyên đất trên thế giới hàng năm luôn bị giảm, đặc biệt là đất nông nghiệp mất đi do chuyển sang mục đích khác. Mặt khác dân số ngày càng tăng, theo ước tính mỗi năm dân số thế giới tăng từ 80 - 85 triệu người. Như vậy với mức tăng này mỗi người cần phải có 0,2 - 0,4 ha đất
nông nghiệp mới đủ lương thực, thực phẩm. Đứng trước những khó khăn rất lớn đó thì việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất cũng như tình hình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp là hết sức cần thiết.
Dân số ngày một tăng cùng với những phát hiện mới về thiên nhiên, con người đã nghĩ ra nhiều phương thức sản xuất mới, nhiều nghành nghề khác nhau để kiếm sống. Và quá trình chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp đều xảy ra ở tất cả các nước trên thế giới. Tuy nhiên có sự khác nhau về mức độ cũng như diện tích đất được chuyển mục đích hàng năm. Quá trình chuyển mục đích trên thế giới diễn ra sớm hơn với tốc độ mạnh mẽ hơn ở Việt Nam. Đặc biệt là ở một số nước phát triển như: Mỹ, Anh, Pháp, Đức, Italia, Nhật Bản vv…thì tốc độ đô thị hóa nhanh đã làm quá trình chuyển mục đích sử dụng đất trong đó có đất nông nghiệp diễn ra mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, chính quá trình đô thị hóa, chuyển mục đích sử dụng đất một cách hợp lí đã giúp nền kinh tế của các nước này phát triển khá nhanh trong những năm qua. Để đạt được những thành tựu đó thì công tác quản lí đất đai ở các quốc gia này được thực hiện khá tốt. Một trong những nước điển hình về công tác quản lí nhà nước về đất đai đó là nước Pháp. Pháp là quốc gia phát triển thuộc hệ thống quốc gia TBCN, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng nước ta chịu ảnh hưởng của phương pháp tổ chức QLNN trong lĩnh vực đất đai khá rõ của Cộng hòa Pháp. Vấn đề này dễ lí giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá hiệu quả những tài liệu quản lí đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh hưởng của hệ thống quản lí đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức một bộ phận công dân Việt Nam hiện nay. Quản lí đất đai của Nước Cộng hòa Pháp có một số đặc điểm đặc trưng sau:
Về chế độ hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu cơ bản: Sở hữu toàn dân về đất đai và SHNN (đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng). Tài sản công
cộng (bao gồm cả đất đai công cộng) có đặc điểm là không được mua và bán. Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị: Do đa số đất đai thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất sớm và thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, ở Pháp đã ban hành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ
10.000 dân trở lên. Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước đã ban hành các Nghị định quy định các qui tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về phân cấp quản lí, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lí của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền sở hữu toàn dân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lí đất đai, quản lí quy hoạch đô thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như BĐS, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ…
Về công tác quản lí nhà nước đối với đất đai: Mặc dù là quốc gia duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nhưng công tác QLNN về đất đai của Pháp được thực hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, rất qui củ và khoa học, mang tính thời sự để quản lí tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lí, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lí của thửa đất. Hệ thống này cung cấp đầy đủ thông tin về hiện trạng, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lí và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng
và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và BĐS công bằng.
Luật đất đai của Mỹ qui định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu toàn dân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả Sử dụng đất trong phạm vi toàn xã hội.
Tuy công nhận quyền sở hữu toàn dân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lí đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước ba gồm: Quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền qui định về mục đích sử dụng đất; quyền sử lí các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất (thu thuế kinh doanh BĐS; quy định mức giá thuê đất hoặc thuê BĐS…). Quyền thu hồi đất thuộc sở hữu toàn dân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi… bản chất quyền sở hữu toàn dân về đất đai ở Mỹ tương đương với quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khác nhau) đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lí của Nhà nước đối với đất đai. Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay. Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lí chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia.
1.4.2. Tình hình quản lý đất đai ở Việt Nam, Tỉnh Thanh Hóa
1.4.2.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và
20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển quyền sử dụng đất đai dưới mọi hình thức khác nhau. Điều 5 của Luật đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được quyền sử