Mô Hình Ipa Phân Tích Mức Độ Quan Trọng Và Mức Độ Thực Hiện Dịch

Thêm nữa, kỹ thuật IPA cho phép tổ chức xác định các thuộc tính hoặc sự phối hợp của chúng ảnh hưởng nhiều hay ít đến hành vi tiêu dùng của khách hàng. Đây được xem là thông tin có giá trị cho việc phát triển chiến lược Marketing trong tổ chức cũng như quá trình hình thành các công cụ quản lý hữu ích (Ford và cộng sự, 1991). Quá trình phát triển IPA được thực hiện thông qua xác định các thuộc tính liên quan đến tình huống đánh giá chất lượng đối với một dịch vụ. Sau khi tham khảo ý kiến của chuyên gia, nhà quản lý (thông qua phỏng vấn nhóm tập trung), một danh mục các thuộc tính chất lượng dùng để đánh giá được đưa ra. Tiếp theo, nghiên cứu sẽ thiết lập bảng câu hỏi nhằm thu thập thông tin của khách hàng đánh giá tầm quan trọng của mỗi thuộc tính đối với việc cung cấp chất lượng dịch vụ cũng như đánh giá mức độ thực hiện chúng. Bằng cách sử dụng các giá trị trung bình (mean) để tính toán các thuộc tính tầm quan trọng và sự thực hiện cũng như so sánh sự khác nhau trung bình của mỗi thuộc tính chất lượng. Với mỗi giá trị thu được của thuộc tính sẽ được biểu diễn trên đồ thị 04 vùng (tầm quan trọng và sự thực hiện).

Cao

PHẦN I

Mức độ quan trọng

TẬP TRUNG PHÁT TRIỂN

Mức độ quan trọng cao Mức độ thực hiện thấp PHẦN III

HẠN CHẾ PHÁT TRIỂN

Mức độ quan trọng thấp

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 137 trang tài liệu này.

Mức độ thực hiện thấp

PHẦN II

TIẾP TỤC DUY TRÌ

Mức độ quan trọng cao

Mức độ thực hiện cao

PHẦN IV

GIẢM SỰ ĐẦU TƯ

Mức độ quan trọng thấp

Mức độ thực hiện cao

Thấp Mức độ thực hiện Cao

Bảng 1.1: Mô hình IPA phân tích mức độ quan trọng và mức độ thực hiện dịch

vụ- Martilla, James (1997)

Kết quả của nó sẽ cho biết thứ tự ưu tiên của các thuộc tính chất lượng để đưa ra các hành động nhằm cải thiện chúng (Slack, 1991). Bốn khu vực trong đồ thị I-P được đánh giá như sau:

Phần tư thứ nhất (Tập trung phát triển): Thuộc tính chất lượng dịch vụ nằm ở vùng này được xem là rất quan trọng đối với khách hàng, nhưng mức độ thực hiện của nhà cung ứng dịch vụ rất kém. Kết quả này gợi ý cho nhà quản trị dịch vụ cung ứng chú ý đến những thuộc tính này, tập trung phát triển mức độ cung ứng dịch vụ nhằm thỏa mãn nhu cầu của khách hàng.

Phần tư thứ hai (Tiếp tục duy trì): Những thuộc tính nằm ở phần tư này được xem là rất quan trọng đối với khách hàng và nhà cung cấp dịch vụ cũng đã có mức độ thể hiện rất tốt. Nhà quản trị cung ứng dịch vụ nên tiếp tục duy trì và phát huy thế mạnh này.

Phần tư thứ ba (Hạn chế phát triển): Những thuộc tính nằm ở phần tư này được xem là có mức độ thực hiện thấp và không quan trọng đối với khách hàng. Nhà cung ứng dịch vụ nên hạn chế nguồn lực phát triển những thuộc tính này.

Phần tư thứ tư ( Giảm sự đầu tư): Những thuộc tính nằm ở phần tư này

được xem là không quan trọng đối với khách hàng, nhưng mức độ thể hiện của nhà cung ứng rất tốt. Có thể xem sự đầu tư quá mức như hiện tại là vô ích. Nhà quản trị cung ứng dịch vụ nên sử dụng nguồn lực này tập trung phát triển những thuộc tính khác.

Thông qua đồ thị này, tổ chức sẽ biết được thứ tự ưu tiên của các thuộc tính chất lượng để đưa ra các hành động nhằm cải thiện chúng (Slack 1991). Thêm nữa, đồ thị cũng có thể cung cấp một hướng dẫn hữu ích cho việc hình thành định hướng chiến lược Marketing của tổ chức (Burns, 1986). Cho đến nay việc phân tích tầm quan trọng và sự thực hiện đã được áp dụng trong một số lĩnh vực dịch vụ khác nhau như: Du lịch (Bush & Ortinqu, 1986; Evans & Chon, 1990; Uysal & cộng sự, 1991; Martin 1995); Y tế (Cunningham & Gaeth, 1989; Nitse & Bush, 1993); Giáo dục (Alberty & Mihailik, 1989); Ngân hàng (Ennew và cộng sự, 1993).

1.2. Cơ sở thực tiễn

1.2.1.Vài nét về thị trường bất động sản

1.2.1.1.Thị trường bất động sản ở Việt Nam

Trong 10 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều thăng trầm nhưng trên hết là sự nóng lại ngoạn mục sau một thời gian đóng băng của hầu hết các thực hiện chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về phát triển nền kinh tế

thị trường xã hội chủ nghĩa, trong 10 năm qua, thị trường bất động sản đã có bước phát triển cả về quy mô, số lượng, cơ cấu sản phẩm, nguồn vốn đầu tư và các chủ thể tham gia thị trường.

Hiện nay, cả nước đã và đang triển khai thực hiện 5.000 dự án, với tổng vốn đầu tư khoảng hơn 4,5 tỷ đồng (tăng gấp 3 lần so với năm 2009). Số lượng chung cư tăng trưởng mạnh. Theo số liệu năm 2010, dân số Hà Nội đạt khoảng 6,6 triệu người, toàn thị trường có hơn 20.000 căn nhà phố, chung cư chủ yếu là các căn hộ cũ, ước tính khoảng 73.000 căn. Đến năm 2019, dân số Hà Nội đạt 8,1 triệu người, khoảng 46.000 căn nhà phố và hơn 300.000 căn hộ chung cư.

Ngoài nhà ở thương mại còn có nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp, bất động sản du lịch (biệt thự, căn hộ du lịch), văn phòng, trung tâm thương mại cho thuê. Tính đến hết năm 2019, trong tổng số 5.000 dự án nhà ở thì có hơn 1.000 dự án nhà ở xã hội; có 326 khu công nghiệp, có khoảng 30.000 cơ sở lưu trú du lịch; có 6 triệu m2 văn phòng cho thuê (tăng gần gấp 3 năm 2009).

Giống như một quy luật chu kỳ hình, thị trường bất động sản 10 năm qua đã trải qua các giai đoạn phát triển: Nóng sốt - đóng băng - trầm lắng - phục hồi và tăng trưởng trở lại.

Cụ thể, giai đoạn 2009 - 2010 là giai đoạn phát triển nóng của thị trường, hầu hết các phân khúc bất động sản đều tăng trưởng nóng chủ yếu do nới lỏng tín dụng.

Giai đoạn 2011 - 2013 là giai đoạn trầm lắng, đóng băng, do ngân hàng siết chặt nguồn vốn và tiêu chuẩn tín dụng cho vay bất động sản; coi bất động sản là lĩnh vực phi sản xuất.

Giai đoạn 2014 - 2019 là giai đoạn thị trường bất động sản phục hồi và phát triển, do trong giai đoạn này Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách thông thoáng phù hợp để kiểm soát và tạo điều kiện cho thị trường phát triển. Tuy nhiên, từ cuối năm 2019 đến nay có biểu hiện chững lại ở một số phân khúc mất cân đối cung cầu và điều kiện tín dụng.

(Nguồn: baoxaydung.com.vn) Năm 2020 dù thị trường bất động sản có những nguy cơ giảm tốc, nhưng nhìn chung với các yếu tố tích cực của kinh tế vĩ mô, cơ bản thị trường này vẫn có sự phát

triển ổn định.

Thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm 2020 phải đối mặt với vô vàn khó khăn, thách thức. Trong khi những chính sách pháp lý còn chưa được tháo gỡ thì đại dịch Covid-19 lại một lần đẩy thị trường lâm vào thế "khó chồng thêm khó". Theo ghi nhận, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều bị tác động rò rệt, các sự kiện đông người như quảng bá tiếp thị (PR), bán hàng đều bị hủy bỏ....

Một số doanh nghiệp bất động sản đã thay đổi phương án kinh doanh, áp dụng công nghệ hiệu quả trong chiến lược kinh doanh như:

✓ Triển khai các app bán hàng

✓ Sử dụng tin đăng có video, 3D scanning

✓ Môi giới livestream để giới thiệu sản phẩm đến khách hàng để hỗ trợ đối tác người mua hàng.

Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn đi xuống dần chứ chưa chạm điểm rơi, vẫn có nhiều điểm sáng để kỳ vọng thị trường sẽ hồi phục nếu dịch bệnh sớm được kiểm soát hoàn toàn.

Dịch Covid 19 ảnh hưởng đến bất động sản Việt Nam như thế nào?

 Khó khăn:

Dịch Covid-19 tái bùng phát, đã ảnh hưởng nặng nề đến tiến độ các dự án đang triển khai. Đây đang là thách thức rất lớn bởi nếu chủ đầu tư có dự án đang triển khai theo tiến độ thì vẫn phải trả chi phí cho nhà thầu. Nếu dòng tiền bị chậm lại do khách hàng thanh toán gián đoạn thì chủ đầu tư sẽ rất khó khăn.

Tình trạng này chưa được giải quyết thì sang đầu năm 2020, dịch Covid-19 ập đến khiến giao dịch trên thị trường sụt giảm chưa từng thấy.

Thống kê cho thấy, quý 1/2020 nguồn cung mới và lượng tiêu thụ thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay; khoảng 800/1.000 sàn giao dịch trên cả nước đã tạm ngưng hoạt động; hàng loạt môi giới bất động sản mất việc…

Các doanh nghiệp gặp khó khăn hơn về dòng tiền nếu việc tổ chức mở bán bị hoãn lại hoặc nhu cầu thị trường sụt giảm mạnh.

 Giải pháp:

Để tháo gỡ các khó khăn trên, từ đầu năm 2020 đến nay đã có rất nhiều giải pháp được đưa ra. Những dự án nhà ở xã hội đang triển khai mà vướng mắc về vốn sẽ làm việc với Ngân hàng Nhà nước để có giải pháp hỗ trợ cho vay.

Nhà nước sẽ điều tiết bằng cách tăng ưu đãi cho những doanh nghiệp tham gia vào phân khúc căn hộ thương mại giá thấp diện tích dưới 75m2, giá dưới 20 triệu đồng/m2. Dự kiến trong quý 3/2020 sẽ có dự thảo Nghị quyết trình Chính phủ. Nếu nghị quyết này ra đời sẽ giúp thị trường phát triển ổn định, hài hòa.

Về phía doanh nghiệp: Thay đổi tiến độ đóng tiền theo nghĩa vụ hợp đồng với khách hàng. Đây cũng là giải pháp của nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản tìm cách chia sẻ khó khăn với khách hàng. Như vậy là doanh nghiệp đã chấp nhận giảm lợi nhuận để giữ mặt bằng giá nhà ở ổn định sau dịch Covid-19.

Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ và đầu tư vào bất động sản: Bằng ứng dụng công nghệ, khách hàng có thể biết thông tin về dự án, tham quan căn hộ qua thực tế ảo chỉ bằng một chiếc điện thoại thông minh, đồng thời giúp khách hàng tiết kiệm thời gian, tạo sự linh hoạt, chủ động cho khách hàng và hạn chế di chuyển tiếp xúc đông người trong mùa dịch. Đây là yếu tố thúc đẩy các giao dịch trực tuyến trong lĩnh vực bất động sản.

(Nguồn: batdongsanoline.vn)

Thị trường bất động sản trong những tháng đầu năm 2021:

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, giá bất động sản năm 2020 và 2 tháng đầu năm 2021 vẫn tăng, trong đó có những khu vực, dự án tăng trên 10% so với thời điểm đầu năm 2020.

Thông số này là bức tranh đánh giá toàn cảnh thị trường, còn trên thực tế, trong 2 tháng đầu năm 2021, thị trường bất động sản tại nhiều địa phương đã xảy ra những cơn sốt đất cục bộ với mức tăng tới vài chục phần trăm, thậm chí vài phần trăm như: Lương Sơn ( Hòa Bình), Gia Viễn ( Ninh Bình), Thủ Đức ( Thành phố Hồ Chí Minh), Hớn Quản ( Bình Phước).

Việc tăng giá bất động sản năm 2020 bất chấp tình hình khó khăn của dịch bệnh đã tiếp niềm tin cho các nhà đầu tư và bức tranh tăng trưởng của thị trường năm 2021, nhất là khi các điểm nghẽn được khơi thông và bức tranh kinh tế vĩ mô xuất hiện nhiều gam màu tươi sáng hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận định thị trường bất động sản đã có sự phục hồi đáng kinh ngạc. Gía nhà nước được dự báo vẫn tiếp tục tăng khi chu kỳ tăng trưởng của thị trường chưa kết

thúc. Năm 2021, giá nhà sẽ tiếp tục tăng khoảng 10% so với năm 2020. ( Nguồn: baochinhphu.vn)

1.2.1.2.Thị trường bất động sản tại Thừa Thiên Huế

Số lượng dự án bất động sản tăng gấp đôi

Theo thống kê của Sở Xây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế, từ năm 2016, thị trường bất động sản tại Huế ghi nhận những bước phát triển vượt bậc. Đặc biệt giai đoạn năm 2018 và 2019, thị trường bước vào giai đoạn bùng nổ cả về số lượng dự án lẫn sản phẩm.

“Khu vực phía Đông Nam TP Huế được xem là tâm điểm của thị trường khi số lượng dự án tăng trưởng nóng chưa từng thấy. Đơn cử như khu An Vân Dương, thời điểm năm 2015 chỉ có 32 dự án, thì nay đã tăng lên 64 dự án. Không những vậy, với sự phát triển của ngành du lịch, dịch vụ trong thời gian qua, thị trường bất động sản tại Thừa Thiên Huế hiện nay đã bắt đầu 'nóng' trở lại” - ông Nguyễn Phước Bửu Hùng - Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế - cho biết.

Không chỉ các dự án bất động sản du lịch mà các dự án phát triển nhà ở thương mại, đầu tư phát triển đô thị cũng phát triển không kém. Theo số liệu từ Sở Xây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế, hiện tại, toàn tỉnh đã có 10 dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị đã được chấp thuận đầu tư, đã và đang triển khai xây dựng với diện tích đất khoảng 230,1 ha, cùng khoảng 7.146 căn hộ, tương ứng khoảng 2,032 triệu m2 sàn. Một số dự án bất động sản lớn thu hút nhu cầu như: khu đô thị Phú Mỹ Thượng, khu đô thị Phú Mỹ An, khu phức hợp Manor Crown, dự án Joyal Park, dự án Khu phức hợp Thủy Vân giai đoạn 2,… đã thúc đẩy thị trường tại đây phát triển.

Đặc biệt, thị trường bất động sản tại Thừa Thiên Huế ghi nhận sự sôi động của phân khúc đất nền sau thời gian dài trầm lắng. “Trong khi đất nền khu vực phía Bắc, Tây Bắc khá trầm lắng thì khu vực phía Nam, Đông Nam tỉnh lại sôi động. Giá đất nền tại các dự án khu dân cư mới đã “ấm” lên do nhu cầu mua đất ở của người dân tăng. Chính sự tăng trưởng thị trường đất nền ở khu vực này tạo sức lan tỏa cho sự phát triển các dự án đất nền ở các huyện, thị xã lân cận” – ông Hùng chia sẻ.

Cũng theo ông Hùng, nguyên nhân khiến khu vực phía Nam và đất tại các khu quy hoạch trở thành tâm điểm của thị trường đất nền là do hạ tầng kỹ thuật ban đầu tại các khu này được đầu tư hoàn chỉnh, và định hướng dịch chuyển trung tâm hành chính tỉnh TP Huế về hướng Nam đã thúc đẩy thị trường đi lên.

Đứng góc độ đầu tư, nhiều nhà đầu tư dự án bất động sản tại Thừa Thiên Huế cho biết, một yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản Thừa Thiên Huế sôi động trở lại trong thời gian gần đây là do tính thận trọng của người dân Huế đã giảm xuống, giúp họ nhìn thấy cơ hội và niềm tin đối với thị trường bất động sản cao hơn nhiều so với trước.

“Điều này thể hiện ở hàng loạt các dự án từ đất nền đến nhà ở xã hội, căn hộ trung và cao cấp đều có chủ ngay sau khi mở bán hay tổ chức đấu giá” – anh Quân, một nhà đầu tư chia sẻ.

Giá tăng gấp 2 lần so với trước

Mặc dù tâm lý người dân vẫn còn thận trọng nhưng sự gia tăng quy mô dân số tại khu vực đã thúc đẩy nhu cầu bất động sản tại các khu vực phía Nam và Đông Nam tỉnh Thừa Thiên Huế gia tăng. Không những vậy, sự thay đổi về thị hiếu và xu hướng nâng cao chất lượng cuộc sống của dân cư đã tạo nên sự nhộn nhịp cho khu vực Đông Nam này.

Ghi nhận giá đất nền tại khu quy hoạch Xuân Phú, Thanh Thuỷ, Thuỷ Vân, Phú

Vang,… đã có những chuyển biến mạnh, thậm chí giá đã tăng gấp 2 lần so với trước. “Nếu như trước đây giá đất nền tại trục đường chính của khu quy hoạch Xuân

Phú chỉ 16 triệu đồng/m2 thì nay tăng lên 35 triệu đồng/m2. Tại khu quy hoạch Thuỷ Thanh, Thuỷ Vân từ 7-8 triệu đồng/m2 đã lên 12-16 triệu đồng/m2 hay đất khu quy hoạch Vinh Vệ, Phú Vang từ 3 triệu đồng/m2 lên 5,5 triệu dồng/m2.... Điều này cho thấy không chỉ giá trị bất động sản đã tăng lên đáng kể mà còn thể hiện cơ hội đầu tư cho thị trường” - Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế cho hay.

Đánh giá nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng trưởng mạnh, lãnh đạo Sở Xây dựng Thừa Thiên Huế cho biết, để tạo điều kiện cho thị trường phát triển, Sở Xây dựng tỉnh đã ủy quyền cho Hiệp hội bất động sản Thừa Thiên Huế tổ chức các kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản trên địa bàn tỉnh và đến nay hoạt động hành nghề môi giới bất động sản đã đi vào nề nếp, tuân thủ quy định pháp Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở.

“Bên cạnh đó, việc định hướng phát triển đô thị Huế trở thành một trong số các đô thị lớn của Việt Nam đến 2025 là một trong các cực tăng trưởng tạo động lực phát triển đối với thị trường bất động sản Thừa Thiên Huế. Đặc biệt, theo định hướng tại