Các Qui Định Về Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất:

- Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo qui định pháp luật;

- Người nhận quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi ranh giới thửa đất.

2.1. 2 Các qui định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Trên thực tế, người sử dụng đất sở hữu nhiều loại giấy tờ khác nhau, người có giấy tờ do Nàh nước cấp song có nhiều người chỉ có giấy tờ trao tay trong quá trình giao dịch về bất động sản, giấy tờ đất đai từ chế độ cũ. Vì vậy, để đảm bảo các giao dịch có đủ căn cứ pháp lý, Nhà nước ta rất quan tâm trong việc triển khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và công việc đó đã được thực hiện từ năm 1989. Cho đến nay đã cơ bản hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp. Tuy nhiên, với đất phi nông nghiệp thì các địa phương vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình triển khai nội dung này.

Giá trị của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện ở các phương diện sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất (Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền chung của người sử dụng đất (Khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai);

- Đây là loại giấy tờ để người sử dụng đất có điều kiện được thực hiện các quyền và lợi ích của mình theo qui định của Pháp luật (Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện cần có để Nhà nước có cơ sở bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất đã giao bị Nhà nước thu hồi theo qui định tại Khoản 1 Điều 42 Luật Đất đai.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 104 trang tài liệu này.

- Là cơ sở pháp lý để giải quyết về tranh chấp theo quy định tại Khoản 1 Điều 36 Luật Đất đai.

Về nguyên tắc, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng thửa đất, trong trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, cá nhân sử dụng thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng tổ chức, ca snhân đồng sử dụng thửa đất đó. Trong trường hợp thửa đất là tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi họ, tên của cả hai vợ chồng. Trong trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của cộng đồng dân cư thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và người được trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư. Nếu thửa đất thuộc sử dụng của cơ sở tôn giáo thì cơ sở tôn giáo được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và người được trao Giấy là đại diện cao nhất của cơ sở tôn giáo.

2. 1.3 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Kế thừa tinh thần Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 cũng dựa trên cơ sở đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để phân định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện.

Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003 đều qui định UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức sử dụng đất,

còn những đối tượng khác, Luật Đất đai năm 1993 không qui định cụ thể nhưng tại Luật Đất đai năm 2003 qui định cụ thể thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của UBND cấp tỉnh tại Khoản 1 Điều 52: “UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam; UBND cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.‖

Tại Khoản 3 điều 52 Luật Đất đai năm 2003 cho phép cơ quan hành chính có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên được uỷ quyền cho cơ quan chuyên môn theo điều kiện do Chính phủ qui định.

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được qui định căn cứ vào thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 37 Luật Đất đai năm 2003. Như vậy, theo trình tự logic, cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.1.4 Điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Tại Khoản 1 Điều 2 Luật Đất đai năm 1993 qui định: ―Người sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất‖. Do qui định không rõ ràng và thiếu văn bản hướng dẫn của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền dẫn đến việc áp dụng qui định này trong thực tế còn gặp nhiều khó khăn. Để khắc phục bất cập này, ngày 29/3/1999, Chính phủ đã ban hành nghị định số 17/1999/NĐ-CP và ngày 01/11/2001, Chính phủ đã ban hành nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 29/3/1999 sửa đổi một số điều của nghị định số 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã qui định một số điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Kế thừa tinh thần các Nghị định nêu trên, Luật Đất đai năm 2003 đã qui định các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một cách cụ thể hơn. Tại Điều 49, 50 và 51 Luật Đất đai năm 2003 đã xác định 09 trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể:

―…

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (trừ đất công ích sử dụng vào mục đích nông nghiệp);

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà chưa được cấp Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;

- Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất, cơ sở tôn giáo có các giấy tờ được qui định tại Khoản 1,2 và 5 điều 50 Luật Đất đai năm 2003;

- Người nhận quyền sử dụng đất do chuyển quyền phù hợp với các qui định của pháp luật;

- Người được sử dụng đất theo bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của UBND có thẩm quyền;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúngthầu dự án có sử dụng

đất;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công

nghệ cao;

- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;

- Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.”

Các trường hợp trên có thể gộp lại thành 3 nhóm:

Nhóm thứ nhất, Những người đang sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giấy tờ hợp pháp chứng minh việc sử dụng đất là hợp pháp.

Nhóm thứ hai, Những người đang sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giấy tờ viết tay chứng minh việc sử dụng đất là nay tình.

Nhóm thứ ba, Những người đang sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có giấy tờ theo quy định của pháp luật chứng minh việc sử dụng đất là hợp pháp nhưng đã sử dụng đất và được UBND xã nơi có đất xác nhận là người sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

2. 1.5 Các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là những yêu cầu do Nhà nước đặt ra mà nếu bảo đảm được những yêu cầu ấy thì người sử dụng đất mới được phép chuyển quyền sử dụng đất. Việc qui định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng và cần thiết để xây dựng quyền năng dân sự của người sử dụng đất.

Các điều kiện mà Nhà nước đặt ra nhằm:

- Bảo đảm quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai.

- Ngăn chặn việc kinh doanh đất trái phép.

- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm đất và tích luỹ đất trái phép. Tại Khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 qui định:

―1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất thế

chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a/ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; b/ Đất không có tranh chấp;

c/ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d/ Trong thời hạn sử dụng đất.”

* Đất không có tranh chấp, người sử dụng đất được quyền chuyển quyền sử dụng đất

Tranh chấp đất đai là một hiện tượng phổ biến. Nguyên nhân của tranh chấp đất đai cũng rất đa dạng ; có thể là tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia quan hệ đất đai hoặc tranh chấp về tài sản có trên đất ... Dù với nguyên nhân nào, tranh chấp đất đai cũng gây hậu quả không tốt đến việc quản lý của nhà nước, làm mất ổn định, trật tự xã hội và đe doạ đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Khi đất có tranh chấp, đặc biệt là đối với trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất, Nhà nước không thể xác định chính xác ngay được ai là người sử dụng đất hợp pháp. Vì thế, các chủ thể trong quan hệ đất đai bị tranh chấp đó chưa có tư cách pháp lý để thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Một trong những nguyên tắc của luật dân sự, đó là quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia vào quan hệ dân sự được pháp luật bảo vệ. Nếu chưa giải quyết dứt điểm tranh chấp, người sử dụng đất không được chuyển quyền sử dụng đất để tránh gây ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp của các bên trong quan hệ dân sự được pháp luật bảo vệ. Do đó, chỉ khi đất tranh chấp đã được giải quyết bằng sự thoả thuận

của các bên hay bằng một quyết định của cơ quan có thẩm quyền của nhà nước như Uỷ ban nhân dân, Toà án thì mới có thể chuyển quyền sử dụng.

Nếu các chủ thể trong quan hệ tranh chấp đất vẫn tiến hành chuyển quyền sử dụng đất thì họ đã vi phạm Điều 693 - Bộ luật dân sự và Điều 106Luật Đất đai. Hiệu quả của việc chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đó dược xem là vô hiệu‖ người vi phạm bị sử lý theo quy định của pháp luật. Đất có thể bị thu hồi, tài sản giao dịch và hoa lợi thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật‖.

* Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

* Người sử dụng đất chỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao.

Thời hạn sử dụng đất là một trong những chế định cơ bản của pháp luật đất đai và có tác động trực tiếp đến người sử dụng đất. Việc qui định thời hạn sử dụng đất một mặt tạo tâm lý ổn định cho người sử dụng, giúp họ có thể chủ động bố trí, lựa chọn phương án sử dụng đất thích hợp nhằm mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất. Mặt khác, việc qui định thời hạn sử dụng đất còn góp phần củng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường. Bởi lẽ, đi đôi với việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, pháp luật còn qui định cụ thể thời hạn sử dụng đất. Điều này có nghĩa là việc sử dụng đất của người sử dụng không phải là vĩnh viễn, vô thời hạn mà là có thời hạn. Nói cách khác, thời hạn sử dụng đất là điều kiện khống chế quyền của người sử dụng đất, đảm bảo cho người sử dụng đất không vượt quá giới hạn quyền sử dụng.

Luật Đất đai năm 2003 phân biệt thời hạn sử dụng đất thành: Loại đất sử dụng ổn định, lâu dài như đất ở; loại đất sử dụng có thời hạn (Nhà nước cho thuê 20 năm, 50 năm).

Như vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có giá trị trong thời hạn sử dụng. Nếu thời hạn sử dụng đã hết, người sử dụng đất không được giao đất tiếp để sử dụng thì người sử dụng đất không có quyền sử dụng đất nữa. Do vậy, họ cũng không được phép chuyền quyền sử dụng đất.

2. 2 Một số nguyên tắc trong chuyển quyền sử dụng đất:

Tại Điều 691 bộ Luật Dân sự năm 2005 qui định về nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất như sau:

“1. Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.

2. Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phảI phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

3. Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.”

Theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai, chủ thể được quyền chuyển quyền sử dụng đất cũng bị giới hạn. Trong Bộ luật dân sự, chủ thể chuyển quyền sử dụng đất chỉ gồm cá nhân và hộ gia đình. Các quy định của pháp luật đất đai đã mở rộng hơn phạm vi chủ thể có quyền chuyển quyền sử dụng đất.

Chuyển quyền sử dụng đất về bản chất có thể được xem là một giao dịch dân sự mà đối tượng của giao dịch này là quyền sử dụng đất. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất phải trên cơ sở các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Bởi vậy, nó cũng phải tuân theo các nguyên tắc khi giao kết một hợp đồng dân sự.