Chuyển quyền sử dụng đất tại Hà Nội – Thực trạng và một số giải pháp

sinh nhiều giao dịch ngầm về bất động sản, dẫn đến một mặt Nhà nuớc không kiểm soát đwocj đầy đủ các diễn biến của thị trường quan trọng này và thất thu thuế, mặt khác chủ sở hữu, chủ sử dụng đất khó khăn trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Cho đến nay chưa có một đề tài cụ thể nào nghiên cứu một cách chi tiết về vấn đề này.

3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

Mục đích nghiên cứu của Luận văn là làm sáng tỏ các căn cứ pháp lý liên quan tới lĩnh vực chuyển quyền sử dụng đất, trình bày thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội từ đó đưa ra những bất cập về lý luận của Luật thực định, sự mâu thuẫn giữa luật thực định với thực tế chuyển quyền sử dụng đất từ đó đưa ra những kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội hiện nay tại Hà Nội nói riêng và ở Việt Nam nói chung.

4. Phạm vi nghiên cứu của đề tài

Để thực hiện mục đích đề ra trên, Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề pháp lý cơ bản (chung) của chuyển quyền sử dụng đất để xác lập quyền dân sự đặc biệt được qui định trong Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai, luật Kinh doanh Bất động sản. Ngoài ra, Luận văn nghiên cứu tình hình thực tế chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội để làm cơ sở chứng minh cho các luận điểm đưa ra trong luận văn. Chuyển quyền sử dụng đất là vấn đề rộng, được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và Luật kinh doanh bất động sản. Hiện nay hệ thống văn bản pháp qui về chuyển quyền sử dụng đất có những qui định không thống nhất, chồng chéo. Bản thân việc chuyển quyền sử dụng đất cũng rất phức tạp, gồm nhiều hình thức, với mỗi chủ thể, mỗi loại đất cũng rất khác nhau và có thực tiễn rất đa dạng, tác động đến nhiều tầng lớp nhân dân và các thành phần kinh tế khác

nhau trong xã hội … Vì vậy trong khuôn khổ một Luận văn, chúng tôi chỉ đề cập đến một số vấn đề cơ bản của chuyển quyền sử dụng đất theo các hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê và thế chấp quyền sử dụng đất đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội.

5. Phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 104 trang tài liệu này.

Dựa trên cơ sở lý luận Mác – Lênin về Nhà nước và pháp luật; các quan điểm đổi mới của Đảng, nhất là các quan điểm xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, thực hiện quản lý các lĩnh vực đời sống xã hội bằng pháp luật, xây dựng Nhà nước pháp quyền.

Phương pháp triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử Mác xít, chú trọng các phương pháp kết hợp giữa lý luận và thực tiễn; phân tích và tổng hợp lịch sử cụ thể; Một số phương pháp của xã hội học, thống kê.

6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Trên cơ sở việc nghiên cứu cơ sở pháp lý và thực trạng của việc chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn Thành phố Hà Nội, Luận văn đã:

- Đưa ra dược các khái niệm cơ bản về sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất ; Phân tích và đánh giá các cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của việc điều chỉnh quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.

- Phân tích, đánh giá thực trạng tình hình quuản lý và sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Những nguyên nhân khách quan và chủ quan ảnh hưởng tới chuyển quyền sửdụng đất hiện nay.

- Tập trung nghiên cứu và làm rõ các khía cạnh pháp lý liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất. Đưa ra được các qui định hiện hành về điều kiện, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và thực trạng chuyển quyền sử dụng đất tại Hà Nội.

- Đề xuất những giải pháp nhằm đảm bảo thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội nhằm tạo được nhằm tạo được trật tự, kỷ cương trong việc quản lý sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển giao dịch dân sự, hình thành thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước.

Luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ công tác nghiên cứu lý luận và thực tiễn nói chung, cũng như là tài liệu tham khảo cho những đối tượng có quan tâm đến những khía cạnh pháp lý có liên quan đến c.huyển quyền sử dụng đất.

7. Cấu trúc của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn được kết cấu thành 3 chương, cụ thể như sau:

Mở đầu

- Chương 1: Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của việc điều chỉnh quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.

- Chương 2: Điều kiện, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

- Chương 3: Thực trạng và giải pháp nhằm đảm bảo thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội.

Kết luận

CHƯƠNG 1:‌

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA VIỆC ĐIỀU CHỈNH QUAN HỆ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất:

Ở Việt Nam, đất đai là một loại tài sản có giá trị đặc biệt thuộc quỳen sở hữu của Nhà nước. Nhà nước đại diện cho nhân dân Việt Nam thực hiện quyền sở hữu về đất đai. Quyền sở hữu đất đai cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sở hữu, quyền định đoạt. Tuy nhiên, Nhà nước không phải lúc nào cũng thực hiện đồng thời cả 3 quyền năng trên mà giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng dưới sự kiểm tra, giám sát của Nhà nước. Nói cách khác, Nhà nước không phải là người sử dụng trực tiếp đất đai mà thông qua việc giao đất, cho thuê đất, Nhà nước đã chuyển quyền sử dụng đất đai cho các chủ thể khác.

Trước Hiến pháp năm 1980, nước ta tồn tại nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai như sở hữu NHà nước, sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể. Từ những năm Tám mươi của thế kỷ XX, nhân dân Việt Nam xây dựng XHCN trên phạmm vi cả nước dựa trên nền tảng công hữu hoá tư liệu sản xuất chủ yếu là đất đai. Vì vậy, Hiến pháp năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý .

Kế thừa Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm1992 qui định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nuớc thống nhất quản lý đất đai theo qui hoạch và Pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất đuợc Nhà nước giao theo qui định của Pháp luật. Qui định này của Hiến pháp đã mở ra bước phát triển mới của chế độ sở hữu về đất đâi, nhất là công nhận việc chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

Khoả n 4 Đ iề u 5 Luật Đất đa i 2003 q ui đ ịnh:

"4. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.”

Quyền sở hữu đất đai được xem như là quyền nguyên thuỷ, quyền sử dụng là bộ phận của quyền sở hữu . Chủ sở hữu có thể thực hiện quyền sử dụng đất hoặc chuyển quyền sử dụng cho chủ thể khác. Quyền sử dụng là quyền quản lý, khai thác và hưởng các lợi ích do việc khai thác tài sản đem lại. Người sử dụng tác động trựctiếp vào tài sản bằng hành vi của mình hoặc thông qua hành vi của người khác để hưởng các lợi ích do tài sản tạo ra. Đối với đất đai, người sử dụng đất khai thác trong quá trình sản xuất, kinh doanh để đem lại các giá trị kinh tế cho mình. Khi không còn nhu cầu sử dụng hoặc cần thay đổi nhu cầu sản xuất, kinh doanh, Nhà nước cho phép người sử dụng đất định đoạt quyền của mình như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất và góp vốn, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất có quyền quản lý diện tích đất được Nhà nước giao, cho thuê…Việc quản lý đất đai thực hiện thông qua hành vi thực tế hoặc kiểm soát hành vi của chủ thể khác. Mục đích của quản lý đất đai nhằm ngăn chặn các hành vi xâm phạm đất đai và các hành vi vi phạm khác. Trong việc khai thác, sử dụng đất đai, người sử dụng đất quản lý để khai thác công dụng của từng loại đất theo qui định của Pháp luật. Khi không còn nhu cầu sử dụng, Nhà nước cho phép định đoạt quyền sử dụng đất của mình bằng các phương thức khác nhau. Vậy, quyền sử dụng đất là quyền quản lý, khai thác công dụng của đất phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh và các nhu cầu khác của cá nhân, tổ chức.

Nội dung của quyền sử dụng đất không chỉ nằm ở việc người được giao đất, cho thuê đất trực tiếp khai thác giá trị từ đất mà còn khai thác lợi ích kinh tế từ đất đai thông qua các hoạt động: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… người sử dụng đất không những trực tiếp sử dụng đất đai để thu lợi mà còn có thể thông qua việc chuyển quyền sử dụng từ mình cho một người

khác để đạt lợi ích kinh tế. Bằng các quy định cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất trong Luật đất đai 1993 hay trong các văn bản pháp luật khác, nhà nước đã mở rộng quyền cho người sử dụng đất, biến người sử dụng đất thành chủ nhân đích thực của đất đai mặc dù họ không phải là chủ sở hữu.

1.2 Đặc điểm của quyền sử dụng đất:

Quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù, là quyền tài sản gắn liền với đất đai. Đất đai là một tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý và thực hiện quyền của chủ sở hữu tài sản. Việc khai thác, sử dụng đất đai thông qua các hoạt động trực tiếp. Nhưng nhà nước là tổ chức quyền lực, đại diện cho toàn dân không thể trực tiếp thực hiện hành vi sử dụng, khai thác nguồn tài nguyên quý giá này, cho nên Nhà nước trao quyền sử dụng cho các chủ thể khác ( cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế ...) sử dụng hiệu quả, không bị bỏ hoang, không ở tình trạng, ―vô chủ‖ . Người sử dụng đất có quyền khai thác đất đai phục vụ các nhu cầu của mình, có nghĩa vụ bảo quản, bồi bổ cho đất mầu mỡ, không được gây thiệt hại cho đất đai như làm đất đai bị sói mòn, bạc mầu, tự thayđổi mục đích sử dụng của loại đất được giao, cho thuê…

Quyền sử dụng đất là quyền tài sản đặc biệt còn thể hiện ở chỗ giá trị của quyền sử dụng đất thay đổi theo nhu cầu của xã hội, theo mục đích sử dụng đất. Khi nhu cầu sử dụng đất tăng cao thì giá trị của quyền sử dụng đất được tăng lên theo giá thị trường. Ngược lại, giá trị quyền sử dụng đất bị giảm khi nhu cầu của thị trường giảm.

- Các chủ thể bị hạn chế quyền định đoạt.

Quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là các quyền mà người sử dụng đất có quyền định đoạt. Tuy nhiên, do nhu cầu quản lý, khai thác đất đai của

mỗi chủ thể khác nhau, cho nên pháp luật qui định cho mỗi chủ thể có những quyền khác nhau.

Ví dụ: Theo qui định của Luật Đất đai năm 2003 thì chỉ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khôngphảI là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác. Còn các chủ thể sử dụng đất khác không được pháp luật cho hưởng quyền năng nay (Điều 113 Luật Đất đai năm 2003). Hoặc tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều 111 Luật Đất đai năm 2003).

Như vậy, về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đất được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ chín quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất đai.

 Hình thức, thủ tục, điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất theo qui định của Pháp luật Đất đai.

Vì đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt thuộc quyền sở hữu Nhà nước, các chủ thể khác có quyền sử dụng theo mục đích giao đất, thuê đất …Việc quản lý đất đai do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thựchiện khi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức … thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuântheo các điều kiện, hình thức và thủ tục theo qui định của Pháp luật đất đai (Điều 146 đến Điều 158 Nghị định số 181/2004/NĐCP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003). Trường hợp vi phạm các qui định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thì giao dịch sẽ vô hiệu.

1.3 Qui định về chuyển quyền sử dụng đất từ năm 1992 đến nay:

Hiến pháp năm 1980 qui định nền kinh tế của nước ta dựa trên chế độ sở hữu toàn dân vàtapj thể. Nhà nước giao đất cho các doanh nghiệp của nhà nước và các hợp tác xã nông nghiệp để sản xuất kinh doanh; cá nhân chỉ được lao động cá thể khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Các Doanh nghiệp Nhà nước, Hợp tác xã thựchiện việc sản xuất kinh doanh theo kế hoạch của Nhà nước giao, sản phẩm lao động do Nhà nước thu mua. Vì vậy, Doanh nghiệp, Hợp tác xã nông nghiệpkhông được phép chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất.

Hiến pháp năm 1992, hiến pháp của thời kỳ đổi mới, công nhận chế độ sở hữu ở nước ta gồm: sở hữu toàn dân, tập thể và tư nhân, cho phép công dân làm các công việc mà pháp luật không cấm. Nhà nước thực hiện cơ chế thị trường theo định hướng XHCN tồn tại ở nước ta cho nên đất đai là một loại tài sản đặc biệt về quyền sử dụng đất là quyền tài sản của công dân. Vì vậy, Nhà nước cho phép chuyển quyền sử dụng đất.

Chuyển quyền sử dụng đất về bản chất là một giao dịch dân sự nhằm làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào giao dịch đó. Chuyển quyền sử dụng đất có thể là hành vi pháp lý đơn phương (Như thông qua việc lập di chúc để lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất) hoặc thông qua hợp đồng ký kết giữa các bên (Như hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...)

Hiến pháp 1992 qui định : "đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa ..." mà pháp luật quy định là của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân. Để thể chế hoá quy định của Hiến pháp năm 1992, Điều 1 Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998 và năm 2001, Bộ Luật