Điều Kiện Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Trong Hệ Thống Pháp Luật

dân sự đều khẳng định : "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý", Nhà nước đã trở thành người đại diện cho nhân dân đứng ra thực hiện quyền sở hữu duy nhất của mình đối với đất đai. Tuy nhiên trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp quản lý và khai thác trên từng thửa đất mà việc đó lại thuộc về các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi tắt là người sử dụng đất) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng. Là người nắm quyền sở hữu đất đai, đồng thời là chủ thể về quyền lực chính trị, Nhà nước dùng pháp luật như một công cụ hữu hiệu để thực hiện chức năng của mình bằng việc quy định cụ thể cũng như mở rộng tối đa các quyền cho người sử dụng đất trong đó có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Việc Nhà nước mở rộng các quyền năng cho người sử dụng đất là nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất được quyền tự chủ trên thửa đất mà họ được giao, là tiền đề pháp lý cho các quan hệ đất đai vận động và phát triển phù hợp với cơ cấu kinh tế ở nước ta trong giai đoạn mới. Người sử dụng đất khi tham gia vào quan hệ đất đai được hưởng những quyền và lợi ích pháp luật qui định . Mặt khác, người sử dụng đất có các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Đây là căn cứ đảm bảo mối quan hệ bèn lâu giữa Nhà nước với người sử dụng đất cũng như giữa những người sử dụng đất với nhau, đồng thời là cơ sở pháp lý để xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong việc thực hiện pháp luật đất đai.

Bộ Luật dân sự, Luật Đất đai cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã qui định người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất dưới các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp ...

Chuyển quyền sử dụng đất là một dạng vận động của quan hệ đất đai. Vì vậy ở góc độ khái quát có thể hiểu chuyển quyền sử dụng đất là hành vi của người sử dụng đất nhằm chấm dứt hoàn toàn quyền sử dụng của mình

đối với thửa đất đó và chuyển quyền sử dụng cho người khác theo sự thoả thuận giữa hai bên trên cơ sở Pháp luật qui định.

Khi chuyển quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất được đưa vào lưu thông dân sự. Đất đai không phải là đối tượng của hoạt động lưu thông này, do vậy không nên nhầm lẫn giữa khái niệm chuyển quyền sử dụng đất với khái niệm mua bán đất đai. Nhà nước ta không công nhận việc mua bán đất đai, bởi đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân. Mọi tổ chức, cá nhân được giao đất, cho thuê đất khi chuyển quyền sử dụng đất thu được một khoản tiền song đó không thể xem như một hành vi mua bán đất bởi người ta không thể bán cái mà người ta không sở hữu.

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác theo các quy định của pháp luật. Thực chất của việc chuyển quyền sử dụng đất là Nhà nước xác lập cho người sử dụng đất mới quyền sử dụng đất mà Nhà nước đã giao cho người sử dụng đất. Tuy nhiên ở đây Nhà nước không thực hiện các biện pháp như khi giao đất, cho thuê đất. Nhà nước thông qua các cơ quan quản lý đất đai là người tiến hành các thủ tục về mặt pháp lý hành chính để công nhận tính hợp pháp của hành vi giữa những người sử dụng nhằm tránh tình trạng lạm dụng để chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật. Đồng thời, nhà nước còn tạo điều kiện cho những người có khả năng lao động, có vốn tích tụ đất đai trong giới hạn pháp luật cho phép để phát triển sản xuất và yên tâm đầu tư trên phần đất họ có được thông qua chuyển quyền sử dụng đất.

Hiện nay, P háp luật quy định người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất không chỉ mang ý nghĩa to lớn trong lý luận mà còn đem lại những kết quẳ thiết thực trong nền kinh tế thị trường của nước ta hiện nay.

Việc quyết định cho người sử dụng đất có thể chuyển quyền sử dụng đất đã thoả mãn nhu cầu có tính chất quy luật trong công tác quản lý nhà nước về đất đai là

kết hợp hài hoà giữa sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước về đất đai với việc mở rộng quyền hạn cho người sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường. Việc phát triển kinh tế thị trường đòi hỏi phải hình thành đồng bộ các loại thị trường trong đó có thị trường đất đai. Đất đai xét cả trên phương diện lý luận và thực tiễn mang giá trị sử dụng và giá trị (hiểu theo nghĩa kinh tế học). Do đó, đất đai là một thứ hàng hoá đặc biệt trong nèn kinh tế thị trường mà Nhà nước cần quản lý, giám sát. Phương thức quản lý hiệu quả nhất chính là đặt ra các quyền và nghĩa vụ cụ thể cho người sử dụng đất để có thể chuyển quyền sử dụng đất. Nói cách khác, Nhà nước tạo ra một hành lang pháp lý để tạo môi trường hợp pháp cho các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất.

Việc Nhà nước cho phép người sử dụng chuyển quyền sử dụng đất đã khắc phục được tình trạng đất đai phân tán, manh mún. Như khảo sát tình hình đổi ruộng tại thanh hoá ở các huyện quảng xương, Yên Định,Hoằng Hoá, Đông sơn ..., từ chỗ một hộ có từ 15—17 mảnh ruộng có diện tích bình quân từ 200 m2- 300 m2 đã gom lại mỗi hộ chỉ còn từ 3-5 mảnh có diện tích bình quân từ 2000 m2- 3000 m2. Việc chuyển đổi ruộng đất góp phần phát huy hiệu quả sản xuất hàng hoá, phát triển kinh tế trang trại; phân công lại lao động ở nông thôn và đáp ứng được lợi ích thiết thân của hơn 80% dân số là nông dân ở nước ta.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 104 trang tài liệu này.

Thông qua việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất, Nhà nước đã gián tiếp khuyến khích sự đầu tư tiền bạc, công sức của người sử dụng đất trên diện tích đất được giao làm cho đất đai ngày càng phì nhiêu và được sử dụng hiệu quả hơn. Việc Nhà nước công nhận người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất đã tạo nên tâm lý yên tâmẩn xuất lâu dài trên ruộng đất của mình. Chẳng hạn như việc cho phép người sử dụng đất được quyền để lại thừa kế quyền sử dụng đất đáp ứng được tâm lý coi quyền sử dụng đất là của mình nên họ an tâm đầu tư sản xuất, kinh doanh. Bởi đối với mỗi người dân Á đông trong đó có nước ta, đất không chỉ là tư liệu sản

xuất chủ yếu mà còn là tài sản mà ông cha ta để lại cho con cháu. Có thực sự trở thành ―người chủ‖ trên mảnh đất được giao, người sử dụng đất mới thấy hết vị trí của mình. Họ dám đầu tư và chịu trách nhiệm trong các hoạt động khai thác lợi ích kinh tế từ đất đai.

Ngoài ra, việc cho phép chuyển quyền sử dụng đất làm giản tiện thủ tục hành chính không cần thiết trong việc điều chỉnh đất đai như quyết định thu hồi đất đai, giao đất mà vẫn bảo đảm được tính đúng của pháp luật, bảo vệ được quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai cũng như bảo vệ quyền cho người sử dụng đất.

Qui định về chuyển quyền sử dụng đất còn là cơ sở để điều chỉnh giá đất Luật đất đai 1993. Đây cũng là cơ sở để giải quyết việc đền bù khi thu hồi đất hay giải quyết tranh chấp về đất đai. Và tiền thu từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất được xem như là một khoản thu lớn và ổn định vào ngân sách Nhà nước. Theo báo cáo của Tổng cục địa chính thì trong 5 (từ 1993 – 1998) cả nước ta đã thu được hơn 4000 tỷ đồng từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất là quyền về tài sản đặc biệt, chuyển quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Trên thực tế, các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến theo nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện, thoả thuận, đòi hỏi cần có sự điều chỉnh của pháp luật dân sự. Về bản chất, các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất là các quyền dân sự được thực hiện chủ yếu thông qua các hợp đồng, chính vì vậy, Bộ luật dân sự chỉ quy định các nội dung về quyền sử dụng đất với tính chất là một quyền dân sự, còn các nội dung mang tính hành chính về quản lý và chuyển quyền sử dụng đất thì do pháp luật đất đai qui định.

Chuyển quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất lớn đối với các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất. Thực chất của việc chuyển quyền sử dụng đất là Nhà nước cho phép người sử dụng đất mới xác lập quyền sử dụng đất mà Nhà nước đã giao. Tuy nhiên, ở đây Nhà nước không thực hiện các biện pháp như khi giao đất, cho thuê đất mà thông qua các cơ quan quản lý đất đai để tiến hành các thủ tục về mặt pháp lý hành chính để công nhận tính hợp pháp của hành vi giữa những người sử dụng nhằm tránh tình trạng lạm dụng để chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật. Đồng thời Nhà nước còn tạo điều kiện cho những người có khả năng lao động, có vốn tích tụ đất đai trong giới hạn pháp luật cho phép để phát triển sản xuất và yên tâm đầu tư trên phần đất họ có được thông qua chuyển quyền sử dụng đất.

Chuyển quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự có điều kiện, việc qui định các điều kiện chuyển quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng và cần thiết để xây dựng quyền năng dân sự của người sử dụng đất. Phần thứ năm của Bộ luật dân sự nêu rõ những qui định về chuyển quyền sử dụng đất như qui định về căn cứ xác lập quyền sử dụng đất, hình thức chuyển quyền sử dụng đất, giá chuyển quyền sử dụng đất, nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất và hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai năm 1993 đã chính thức coi đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt và người sử dụng đất có các quyền chuyển quyền theo quy định của pháp luật. Đây là bước tiến lớn trong quan niệm của chúng ta trong việc xác lập các giao dịch dân sự về đất đai trong đời sống xã hội. Bước tiếp theo, Luật đất đai năm 2003 đã đặt nền móng đầu tiên cho việc chủ động xây dựng và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam. Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường quyền sử dụng đất sẽ hợp thành những bộ phận quan trọng trong cơ cấu của nền kinh tế thị trường ở nước ta. Do vậy, để quản lý đất đai có hiệu quả,

người sử dụng khai thác triệt để công năng đất đai cho nhiều mục đích khác nhau vì lợi ích của chính họ và của Nhà nước. Đã đến lúc chúng ta phải vận hành thị trường quyền sử dụng đất cho phù hợp với các qui luật kinh tế vốn có của nền kinh tế thị trưưòng. Cho nên, các qui định mang tính nguyên tắc trong Luật Đất đai năm 2003 sẽ mở ra những định hướng mới trong việc xác lập dồng bộ các thị trường, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất.

Điều 61 Luật Đất đai 2003 qui định các loại đất là hàng hoá mà người sử dụng đất được Nhà nước cho phép tham gia thị trưuờng bất động sản, trong đó điều tiên quyết là các loại đất được giao, cho thuê có được NHà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp hay không? Dẫn chiếu các qui định về quyền của người sử dụng đất được qui định từ Điều 109 đến Điều 121 Luật Đất đai năm 2003 thì mọi đối tượng sử dụng đất dù đó là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước đến tổ chức, cá nhân nước ngaòi, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam đều có khả năng được bảo hộ để tham gia thị trường bất động sản. Tất nhiên, đối với đất giao cho cộng đồng dân cư sử dụng vào mục đích nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất hoặc đất giao cho cơ sở tôn giáo và mục đích phi nông nghiệp mà người sử dụng đất không có các quyền theo qui định thì không được tham gia thị trường bất động sản. Cùng với những tài sản mà ngwif sử dụng đất tạo lập được một cách hợp pháp trên đất thuê thì loại đất đó cũng được phép tham gia thị trường bất động sản.

Từ nội dung qui định nêu trên, việc quản lý đất đai trong thị trường bất động sản là nội dung quan trọng nhất trong việc chủ động xây dựng và thiết lập các quan hệ thị trường. Quản lý đất đai nói chung và quản lý việc chuyển quyền sử dụng đất nói riêng yếu kém sẽ dẫn tới hệ quả là không nắm được thị trường quyền sử dụng đất và các giao dịch của người sử dụng, từ đó gây thất thu lớn cho ngân sách Nhà nước và tạo ra tiền lệ xấu trong phương

thức thực hiện quyền của người sử dụng đất. Vì vậy, sau khi Chính phủ qui định về thời hạn cho các địa phương hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những cải cách lớn trong thủ tục hành chính để thực hiện quyền cho người sử dụng đất thì người dân sẽ chuyển qua giao dịch tại thị trường công khai, minh bạch. Chính ở đó, các quyền và lợi ích của người sử dụng đất mới được bảo hộ một cách đầy đủ. Nhà nước sẽ không dứng ngoài trong các giao dịch về bất động sản mà tráI lại chủ động điều tiết nó bằng những cơ chế, chính sách và các biện pháp quản lý của mình.

Cùng với Luật Kinh doanh bất động sản, các qui định về chuyển quyền sử dụng đất được qui định chi tiết là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nước từng bước quản lý triệt để thị trường bất động sản trong đó có thị trường quyền sử dụng đất.

CHƯƠNG 2:‌‌

ĐIỀU KIỆN, THỦ TỤC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI:

2. 1 Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất trong hệ thống pháp luật

dân sự hiện hành:

2.1.1 Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất:

Việc sử dụng đất trên thực tế do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thực hiện. Trong qúa trình sử dụng đất có thể sẽ có sự biến đổi đối với chủ sử dụng đất, diện tích, loại hạng đất. Do vậy, đăng ký quyền sử dụng đất là một biện pháp của Nhà nước nhằm theo dõi tình hình sử dụng đất và biến động thường xuyên của nó.

Đăng ký quyền sử dụng đất là nghĩa vụ, trách nhiệm củatừng chủ sử dụng và cơ quan Nhà nước làm nhiệm vụ quản lý đất đai.

Đăng ký quyền sử dụng đất được chia làm hai loại: đăng ký ban đầu khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký biến động khi người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần cập nhật các thông tin mới.

Đăng ký ban đầu được thực hiện khi người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc nguời sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Đăng ký biến động khi người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có những thay đổi trong quá trình thực hiện quyền hoặc biến động khác ở các trường hợp sau đây: